پایان شوک مسکن
چه رابطه‌ای بین مسکن و دلار برقرار است؟
مسکن به صورت کلی دو قسمت تاثیرگذار بر قیمت خود دارد: یکی زمین و دیگری خود ساختمان؛ اگر از سمت هزینه ساخت نگاه کنیم، افزایش بهای مصالح ساختمانی مانند تیرآهن، سیمان و... بهای تمام‌شده مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد و این مصالح هم تا حدی از قیمت دلار تاثیر می‌پذیرند. در مورد زمین لزوماً قیمت آن وابسته به بهای دلار نیست؛ زمین یک جنس خاص با ویژگی‌های خاص است و از آنجا که اختیار ساخت‌وساز می‌دهد، اثرگذاری زیادی بر قیمت تمام‌شده مسکن دارد. با این حال، مسکن در ایران جذب‌کننده تورم است و حتی بعضاً بیشتر از بالا رفتن سطح عمومی قیمت‌ها، افزایش پیدا کرده است؛ در چنین شرایطی می‌توان گفت جدا از دو عامل یادشده، انتظارات تورمی نیز در رشد مسکن نقش دارد. با این حال، در بسیاری از موارد، افزایش قیمت مسکن همبستگی بیشتری با افزایش قیمت دلار داشته است تا شاخص تورم؛ چراکه مسکن بعضاً بیشتر از رشد عمومی قیمت‌ها رشد کرده است و با افزایش دلار هماهنگ بوده است. البته این نکته را نیز باید در نظر گرفت که در کشور ما هزینه‌های آب، برق، گاز و حامل‌های انرژی متناسب با تورم تعدیل نمی‌شوند. جنس‌های یارانه‌ای متناسب با افزایش سطح عمومی قیمت‌ها رشد نمی‌کنند و می‌توانند شاخص کل تورم را پایین‌تر نگه دارند. همین امر می‌تواند یکی از عواملی باشد که هماهنگی دلار با ملک را نسبت به افزایش عمومی سطح قیمت‌ها بالاتر می‌برد. ما در دهه 90 دیده‌ایم که ملک با جابه‌جایی‌های قیمت دلار و جهش آن تغییرات زیادی را تجربه می‌کند.
به‌طور متوسط در سال‌های اخیر قیمت دلار و مسکن با هم هماهنگ شده‌اند؛ البته این هماهنگی با تاخیر رخ داده است. با این حال، مساله‌ای که از این پس وجود دارد این است که نقدینگی دیگر توان زیادی ندارد که قیمت ارز و مسکن را با رشدهایی مانند دو سال گذشته مواجه کند. در واقع می‌توانیم دیگر شاهد شوک قیمتی در مسکن نباشیم، چراکه نقدینگی زور ایجاد جابه‌جایی‌هایی شدید در مسکن را ندارد.
با این حال، اگر وضعیت بازار سهام تغییر کند، امکان دارد که بخشی از نقدینگی که مشغول این بازار شده است، به سمت بازار مسکن حرکت کند. این مساله می‌تواند میزان رکود در بازار مسکن را تا حدی کاهش دهد. در واقع، در حال حاضر بخش زیادی از پول در بورس مشغول است و در بازارهای دیگر چون مسکن گردش نمی‌کند. بازار سهام رشد زیادی را تجربه کرده است و ممکن است طرف تقاضا در نقطه‌ای تصمیم بگیرد که از سهم‌های خود تا حدی سودگیری کند و همین مساله منجر به افت ارزش شاخص کل بورس شود. بخشی از پول‌های خارج‌شده از بورس در این شرایط به سمت بازار مسکن خواهند آمد و این عامل می‌تواند کمی معادلاتی را که در شرایط کنونی برقرار است برهم بزند.
رابطه بین مسکن و دلار در دهه 90 زیاد شده است و در دهه 80 چنین ارتباطی وجود نداشت. در دهه 80 شهرها در حال توسعه بودند و مشکل زمین شهری وجود داشت که به دلیل افزایش تقاضا بسیار گران می‌شد. این افزایش تقاضا تحت تاثیر افزایش جمعیت و میزان ازدواج‌ها نیز قرار داشت. در واقع توسعه شهرها و افزایش قیمت زمینی که دارای آب، برق، گاز باشد، یکی از عوامل مهم رشد قیمت مسکن در گذشته بود و حتی در شرایط باثبات دلار، قیمت مسکن بالا می‌رفت. در کشورهای توسعه‌یافته حتی شرکت‌هایی وجود دارند که زمین‌های خام را تبدیل به زمین شهری کرده و از این راه کسب درآمد می‌کنند. به هر حال مسکن را نمی‌توان در هر جایی ساخت و باید مثلاً جاده، پاسگاه و مدرسه و... در حوالی آن وجود داشته باشد.
با این حال، افزایش قیمت‌هایی که در سال‌های اخیر در بازار مسکن رخ داده است، چندان با نقدینگی کشور تناسبی ندارد. نقدینگی درست است که رشد کرده، ولی افزایش قیمت‌ها حتی بیشتر از سطح رشد نقدینگی بوده است. در چنین شرایطی اگر اعتقاد داشته باشیم که تورم پدیده‌ای پولی است، امکان اینکه رشد قیمت‌ها کند شود و وارد دوره‌ای شویم که قیمت‌ها رشد جدی نداشته باشند، بیشتر است. در واقع به نظر نمی‌رسد که وضعیت در سال جاری به همان صورت دو سال گذشته ادامه پیدا کند. باید قبول کرد که قدرت خرید نقدینگی محدود است و باید تاکید کرد که رشد نقدینگی اتفاق افتاده است، ولی در اندازه‌ای نبوده است که این میزان از افزایش قیمت‌ها را توضیح دهد.
بازار مسکن در صورت ادامه وضعیت فعلی وارد رکود شدیدی خواهد شد، چراکه قیمت دلار نیز با این سطح از نقدینگی توان رشد جدی را نخواهد داشت. رئیس کل بانک مرکزی هم اخیراً از هدف تورمی رونمایی کرد که زیر 25 درصد بود و با توجه به اینکه با توجه به شرایط کنونی، کم به نظر می‌آید، ولی می‌تواند ممکن شود. با این حال، باید به این نکته هم اذعان کرد که بسیاری اوقات اتفاقاتی در اقتصاد رخ می‌دهد که قابل توضیح و تئوریزه کردن نیست. به عنوان مثال، رشد کنونی بورس را نمی‌توان از لحاظ اقتصادی توضیح داد، ولی اتفاق افتاده است. در مورد بازار مسکن هم حداقل بر روی کاغذ احتمال رشد زیاد نیست، مگر اینکه اتفاق غیرقابل توضیحی رخ دهد.
ممکن است بازار مسکن تحت تاثیر رشد سایر بازارها مانند بازار ارز رشد کنونی را تجربه کرده باشد، ولی این نکته را نیز باید در نظر گرفت که در صورتی که زور نقدینگی نرسد، حفظ چنین قیمت‌هایی دشوار خواهد بود. البته در کشور ما به سختی اتفاق افتاده است که چیزی ارزان شود؛ چون در هر صورت نقدینگی و تورم باز هم رشد کرده‌اند و قیمت‌ها با آنها هماهنگ شده‌اند، ولی حداقل در شرایط کنونی قیمت‌های فعلی مسکن با نقدینگی هماهنگی زیادی ندارند. در چنین فرضیه‌ای، رشدهای اوایل سال جاری ادامه پیدا نخواهند کرد و حتی در صورتی که شرایط کمی بهبود یابد، شاهد افت قیمت‌ها خواهیم بود.
در این میان، عده زیادی عنوان می‌کنند که تقاضای فعلی که بازار مسکن را تحت تاثیر خود قرار داده است، تقاضای سرمایه‌گذاری است، نه تقاضای مصرفی. با این حال این گروه، این نکته را در نظر نمی‌گیرند که تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نیز در صورتی در نهایت در بازار مسکن به بار می‌نشیند که تقاضای مصرفی وجود داشته باشد. کسی که به قصد سرمایه‌گذاری مسکن را خریداری می‌کند، در هر صورت باید زمانی آن را بفروشد و فردی در واقع باید باشد که از او این ملک را خریداری کند. در واقع محرک اصلی بازار مسکن در درازمدت باز هم تقاضای مصرفی خواهد بود نه تقاضای سرمایه‌گذاری. البته خریداران مسکن می‌توانند بر روی درآمد حاصل از اجاره هم حساب کنند، ولی در ایران عموماً به اجاره به صورت مساله‌ای جدی جهت سرمایه‌گذاری نگاه نمی‌شود که از آن کسب سود کرد. اکثر سرمایه‌گذاران به این دلیل وارد بازار مسکن می‌شوند که در آینده با قیمت بالاتر آن را به فروش برسانند. سرمایه‌گذار مستقل تنها نمی‌تواند اقدام به خرید بکند و به هر حال زمانی باید خود را در موقعیت فروش قرار دهد و در آن موقعیت فروش باید تقاضایی وجود داشته باشد. تقاضایی که با نقدینگی موجود سخت است که در بازار یافت شود. اگر سرمایه‌گذاران خریدهای جدی داشته باشند و بعدتر مصرف‌کننده جدی برای آنها پیدا نشود، رکود شدیدی رخ خواهد داد.
