داستان فرودگاه استیپلتون
بسته شدن یک فرودگاه چگونه می‌تواند روی قیمت مسکن تاثیر بگذارد؟
فرض کنید سال 1985 است و شما در دنور ایالات متحده آمریکا، در منطقه‌ای که فرودگاه بین‌المللی استیپلتون در آن قرار دارد زندگی می‌کنید. شما و همسایگانتان یک دغدغه مشترک دارید: سروصدای بسیار زیاد فرودگاه. پروازهای متعدد خواب و آسایش را از شما گرفته است و محیط زندگی‌تان برایتان مطلوب نیست. یک روز که در اثر صدای فرود هواپیما از خواب عمیقتان بیدار می‌شوید و دیگر خوابتان نمی‌برد، رادیو را روشن می‌کنید تا ببینید در اطرافتان چه می‌گذرد و به ناگاه خبری را می‌شنوید که از جا می‌پرید. گوینده رادیو می‌گوید: «فرودگاه بین‌المللی استیپلتون در دنور قرار است تا چند سال دیگر بسته شود.» از این خبر بسیار خوشحال می‌شوید و به سرعت به این فکر می‌کنید که حالا قیمت خانه‌تان افزایش خواهد یافت. حتی به این فکر می‌کنید که شاید خوب باشد خانه دیگری را جهت سرمایه‌گذاری در آن منطقه خریداری کنید چراکه تصورتان این است که قیمت مسکن در منطقه افزایش می‌یابد. تا پیش از این نگران کیفیت زندگی فرزندانتان بودید و هر از گاهی به این فکر می‌کردید که محل زندگی‌تان را عوض کنید اما حالا با خود می‌گویید که ممکن است استانداردهای زندگی در محله‌تان بهبود یابد و همسایگان بهتری نصیبتان شود. اما همه اینها فکر است! در عمل چه اتفاقی خواهد افتاد و شما چه کار خواهید کرد؟ آیا قیمت خانه شما افزایش خواهد یافت؟ آیا با خرید یک خانه جدید در آن منطقه سرمایه‌گذاری سودسازی خواهید کرد؟ آیا تصمیمتان برای ترک آن محله منتفی خواهد شد؟ اگر در آن منطقه بمانید واقعاً کیفیت زندگی در آنجا افزایش خواهد یافت؟ به راحتی نمی‌توان به این سوالات پاسخ داد. اما خوشبختانه در حال حاضر در سال 2021 هستیم و فرودگاه استیپلتون هم در سال 1995 بسته شد و خوشبختانه مقاله‌ای به‌تازگی نوشته شده که به بررسی اثرات کوتاه‌مدت و بلندت‌مدت و پایای ناشی از بسته شدن فرودگاه استیپلتون (از زمان اعلام خبر تا بعد از بسته شدن) پرداخته است که در ادامه خلاصه‌ای از آن را می‌خوانیم.
مقدمه
بستن یک فرودگاه بسیار بزرگ که روزانه پروازهای زیادی از آن روانه شهرها و کشورهای مختلف می‌شوند و مسافران زیادی از شهرها و کشورهای مختلف را میزبانی می‌کند اثر قابل توجهی روی سروصدای منطقه‌ای که فرودگاه در آن قرار دارد، بازار املاک و مستغلات و تراکم جمعیت در اطراف فرودگاه دارد. مقاله «اثرات فوری و بلندمدت بسته شدن یک فرودگاه در ایالات متحده روی بازار مسکن» که در سال 2021 به قلم جفری کوهن، کلتوس کاگلین، جوناس کروس و استفن راس در NBER به چاپ رسیده است به بررسی اثرات بسته شدن فرودگاه «استِیپِلتون» در دنور ایالات متحده آمریکا روی بازار مسکن منطقه‌ای که این فرودگاه در آن وجود داشت می‌پردازد. آنها شواهدی را یافتند که نشان می‌داد به محض اعلان خبر بسته شدن فرودگاه، قیمت‌ها در بازار مسکن به‌شدت تغییر کرد و این در حالی است که از زمان اعلان خبر بسته شدن فرودگاه تا زمانی‌که فرودگاه عملاً بسته شد، افزایش قیمت در بازار مسکن بسیار کم بود و در زمانی که فرودگاه عملاً بسته شد، هیچ تغییری در قیمت‌ها در بازار مسکن مشاهده نشد. اگرچه شواهد نشان می‌دهد که بعد از بسته شدن فرودگاه، خانوارهای با درآمد بالاتر، بیشتر از قبل وارد منطقه شدند و نرخ ورود خانوارهای با درآمد کمتر به منطقه نسبت به قبل افت کرد. همچنین مشاهده شد که بعد از بسته شدن فرودگاه، ساختمان‌سازان، خانه‌های با کیفیت بالاتری ساختند و کیفیت کلی خانه‌های منطقه به طور میانگین افزایش یافت. مقاله نشان می‌دهد که بعد از بسته شدن فرودگاه، تغییر در تعداد خانه‌های منطقه و همچنین تغییر در تراکم جمعیت منطقه، اثر معناداری روی قیمت در بازار مسکن گذاشت. در ادامه جزئیات بیشتری را از این مقاله شرح می‌دهیم.
کلیات
مطالعات زیادی در حوزه بررسی اثر وضعیت مطلوب و غیرمطلوب محیط روی قیمت‌ها در بازار مسکن انجام شده است. بیشتر این مطالعات روی اثرات مستقیم و سریعی که یک تغییر محیطی در کوتاه‌مدت روی قیمت‌ها در بازار مسکن دارد متمرکز هستند و این در حالی است که شواهد قابل توجهی هستند که نشان می‌دهند تغییرات محیطی (تغییراتی مانند بسته شدن یک فرودگاه یا احداث یک فرودگاه در یک منطقه مشخص) روی تراکم جمعیت و ترکیب جمعیتی اثر می‌گذارد و این اثرات در بلندمدت باقی می‌مانند. برای مثال در سال 2007، کان و گلسر، و در سال 2008، کان و راپاپورت شواهدی را ارائه کردند که در مورد اثرات توسعه حمل‌و‌نقل در یک منطقه روی درآمد ساکنان آن منطقه بود. همچنین بانژاف و والش در سال 2008 و دیویس در سال 2011 شواهدی را ارائه کردند که در مورد افزایش درآمد ساکنان یک منطقه در نتیجه تغییر در کیفیت هوای آن منطقه بود. بانژاف و مک‌کورمیک در سال 2006 شواهدی را ارائه دادند که در مورد اثرات از بین رفتن آلودگی‌های یک منطقه (آلودگی‌های ناشی از زباله) روی ترکیب جمعیتی آن منطقه بود. مطالعاتی هستند که نشان می‌دهند ویژگی‌های جمعیتی مدارس محلی، روی قیمت‌ها در بازار مسکن اثر می‌گذارد. نویسندگان مقاله «اثرات فوری و بلندمدت بسته شدن یک فرودگاه در ایالات متحده روی بازار مسکن» معتقد هستند که تعیین اثرات بلندمدت و پایای تغییرات محیطی (تغییراتی که موجب می‌شوند زندگی در یک محله مطلوب‌تر یا غیرمطلوب‌تر شود) روی قیمت مسکن در آن منطقه از اهمیت زیادی برخوردار است.
مطالعات خیلی زیادی حول بررسی اثر بلندمدت تغییرات محیطی روی قیمت‌ها در بازار مسکن صورت نگرفته است. بیشتر کارهایی که با استفاده از تجزیه و تحلیل تعادل عمومی انجام شده روی تخمین تمایل افراد برای دادن پول بیشتر به خاطر مطلوبیت‌های محیطی متمرکز هستند (با فرض اینکه تغییرات ویژگی‌های جمعیتی ممکن است ترجیحات مسکونی را تغییر دهد). با این حال، اقتصاددانان در مورد بررسی اثرات بلندمدت مطلوبیت‌ها یا عدم‌مطلوبیت‌های محیطی روی قیمت مسکن کنجکاو هستند و سعی کرده‌اند که با استفاده از تجزیه و تحلیل تعادل عمومی این اثرات را مورد بررسی قرار دهند.
نویسندگان مقاله «اثرات فوری و بلندمدت بسته شدن یک فرودگاه در ایالات متحده روی بازار مسکن» برای مطالعه اثرات بلندمدت مطلوبیت‌ها یا عدم‌مطلوبیت‌های محیطی روی قیمت مسکن در یک منطقه، به بررسی اثر بسته شدن فرودگاه «استیپلتون» در دنور ایالات متحده آمریکا که باعث شد منطقه‌ای که فرودگاه در آن قرار داشت برای مردم مطلوبیت بسیار بیشتری نسبت به قبل (جهت سکنی گزیدن) پیدا کند، روی تغییرات قیمت مسکن در آن منطقه پرداخته‌اند: با بسته شدن فرودگاه، دیگر سروصدای ناشی از تیک‌آف و فرود هواپیماها در ساعات مختلف شبانه‌روز وجود نداشت و این باعث شد که منطقه‌ای که فرودگاه در آن قرار داشت به آرامشی برسد که سال‌ها حسرتش را می‌خورد و تبدیل شدن این حسرت به واقعیت، قیمت مسکن در منطقه را افزایش داد. مطالعات بسیاری سعی کرده‌اند به این سوال جواب دهند که چگونه سروصدای فرودگاه‌ها روی قیمت مسکن تاثیر می‌گذارد اما عمده این مطالعات، بین‌بخشی (cross-sectional) هستند و همچنین جالب توجه است که هیچ کدام از این مطالعات، به بررسی اثرات بزرگ بالقوه ناشی از بسته شدن یک فرودگاه نپرداخته‌اند.
مثلاً بعضی از مطالعات در مورد این هستند که تغییر در مقررات پرواز و مقررات فرودگاهی یا تغییر در مسیرهای پرواز چگونه روی کاهش سروصدای فرودگاهی اثر می‌گذارد و به دنبال این هستند که اثرات کوتاه‌مدت و مثبت این تغییرات را روی قیمت مسکن دریابند. مثلاً منس و همکارش در سال 2014 مطالعه‌ای را انجام دادند که به بررسی اثر انتظارات قیمتی ناشی از افزایش سر‌و‌صدا در نتیجه ساخته شدن یک فرودگاه در برلین می‌پرداخت. همچنین جود و همکارش در سال 2006 مطالعه‌ای انجام دادند که به بررسی اثر فاصله از فرودگاه (فرودگاهی در کارولینای شمالی آمریکا) -بعد از اینکه شرکت پست فدکس تصمیم گرفت خدمات ویژه‌ای را در فرودگاه ارائه کند- روی تغییرات سروصدای منطقه و قیمت مسکن می‌پرداخت. با این حال هر دو این مطالعات بر اساس انتظارات از سروصدای آینده هستند. بنابراین این مطالعات به بررسی اثرات تغییراتی که ممکن است در طول زمان در منطقه رخ دهند نمی‌پردازند. نمی‌توان از این مطالعات فهمید (یا فهم آن بسیار مشکل است) که آیا خانوارها تغییرات در سروصدای یک منطقه ناشی از احداث یا بسته شدن یک فرودگاه را پیش‌بینی می‌کنند و بر‌اساس آن تصمیم می‌گیرند یا تغییرات در ترکیب جمعیتی منطقه (که به تغییر کیفیت منطقه منجر می‌شود) ناشی از احداث یا بسته شدن یک فرودگاه را پیش‌بینی می‌کنند و بر اساس آن تصمیم می‌گیرند.
نویسندگان مقاله «اثرات فوری و بلندمدت بسته شدن یک فرودگاه در ایالات متحده روی بازار مسکن» با استفاده از زمان‌بندی اتفاقاتی که از زمان اعلام خبر بسته شدن فرودگاه بین‌المللی استیپلتون افتاد به بررسی اثر تغییر در سر‌و‌صدا -ناشی از این رخداد- روی قیمت مسکن در آن منطقه پرداخته‌اند. آنها در ابتدا اثرات فوری ناشی از اعلان خبر را مورد بررسی قرار دادند و سپس به بررسی تغییرات قیمتی ناشی از بسته شدن فرودگاه (در زمان بسته شدن فرودگاه و بعد از آن) پرداختند. نهایتاً تلاش آنها این بوده که بفهمند رابطه میان تغییرات جمعیتی و تغییرات در تعداد مسکن و همچنین تغییرات قیمتی مسکن چیست (بر‌اساس فروش خانه‌هایی که از قبل در منطقه وجود داشتند).
اثرات قیمتی
خبر بسته شدن فرودگاه استیپلتون در دنور در سال 1985 اعلان شد و در سال 1995 این اتفاق افتاد. نویسندگان مقاله خیلی ساده عمل کرده‌اند. آنها سطح سروصدای منطقه را در سال قبل و بعد از اعلان خبر و همچنین سال قبل و بعد از بسته شدن فرودگاه بررسی کرده‌اند. بگذارید ساده‌تر توضیح دهیم. گفتیم که در سال 1985 اعلان شد که قرار است فرودگاه استیپلتون بسته شود و در سال 1995 این اتفاق افتاد. برای اینکه بخواهیم ببینیم اثر اعلان خبر و اثر بسته شدن فرودگاه در عمل روی سروصدای منطقه چیست باید چه کار کنیم؟ ساده‌ترین کار این است که سطح سر‌و‌صدا را در سال‌های 1984 و 1986 (برای بررسی اثر اعلان خبر) و در سال‌های 1994 و 1996 (برای بررسی اثر بسته شدن) پایش کنیم و نویسندگان مقاله هم همین کار را کردند.
آنها به این نتیجه رسیدند که در سال 1984، خانه‌هایی که پیش‌بینی می‌شد در معرض سروصدای بیشتری قرار گیرند (سروصدای ناشی از فرودگاه)، به قیمت‌های کمتری فروخته می‌شدند. تجزیه و تحلیل‌های آنها نشان داد که پیش‌بینی یک دسی‌بل سروصدای بیشتر، منجر به این شد که قیمت مسکن 5 /2 درصد کاهش یابد. یا به زبان دیگر پیش‌بینیِ در معرض یک دسی‌بل صدای بیشتر قرار گرفتن باعث کاهش 5 /2درصدی قیمت مسکن شد. در سال 1986 این عدد تغییر کرد چراکه اعلان شده بود قرار است فرودگاه بسته شود. دیگر به ازای هر یک دسی‌بل صدای بیشتر (البته پیش‌بینی در معرض صدای بیشتر قرار گرفتن) قیمت مسکن 5 /2 درصد کاهش نمی‌یافت بلکه 5 /1 درصد کاهش می‌یافت. در سال 1994، یعنی درست سال قبل از بسته شدن فرودگاه، رابطه معناداری بین سر‌و‌صدا و قیمت مسکن مشاهده نشد. همچنین در سال 1996 یعنی سال بعد از بسته شدن فرودگاه هم رابطه معناداری میان سروصدای منطقه و قیمت مسکن مشاهده نشد. به طور خلاصه، قبل از اعلان خبر بسته شدن فرودگاه، در معرض سروصدای بیشتر قرار گرفتن، اثر معناداری روی قیمت مسکن داشت و بلافاصله بعد از اینکه اعلام شد قرار است فرودگاه بسته شود، اثر در معرض سر‌و‌صدا قرار گرفتن روی کاهش قیمت مسکن به‌شدت افت کرد.
جمع‌بندی
مقاله «اثرات فوری و بلندمدت بسته شدن یک فرودگاه در ایالات متحده روی بازار مسکن» به بررسی دلالت‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت بسته شدن فرودگاه استیپلتون در دنور می‌پردازد. نویسندگان این مقاله از رویکرد difference-in-difference استفاده می‌کنند تا ببینند قبل و بعد از اعلان خبر بسته شدن فرودگاه در سال 1985 و قبل و بعد از بسته شدن فرودگاه در سال 1995، قیمت مسکن در منطقه‌ای که فرودگاه در آن واقع شده بود چگونه تحت تاثیر قرار گرفت. آنها به این نتیجه رسیدند که ساکنان منطقه، بلافاصله بعد از اینکه اعلام شد قرار است فرودگاه در آینده بسته شود، به این خبر واکنش نشان دادند (قبل از اینکه این خبر اعلام شود، اینطور بود که انتظار یک دسی‌بل سروصدای بیشتر به اندازه 5 /2 درصد از قیمت خانه‌ها می‌کاست اما بعد از اعلام خبر بسته شدن فرودگاه در آینده‌ای نزدیک، انتظار یک دسی‌بل سروصدای بیشتر تنها به اندازه 5 /1 درصد از قیمت خانه‌های منطقه می‌کاست). با این حال، نویسندگان مقاله به این نتیجه رسیدند که بعد از اینکه در سال 1995 فرودگاه بسته شد، تغییرات معناداری در قیمت مسکن حاصل نشد. همچنین مقاله توضیح می‌دهد که از زمان اعلام خبر بسته شدن فرودگاه تا زمان بسته شدن آن (یک بازه زمانی 10ساله)، قیمت مسکن در مناطقی که بیشتر از همه در معرض سروصدای فرودگاه بودند چندان تغییر نکرد. نتیجه مقاله این است که اثرات مستقیم بسته شدن فرودگاه فقط در سال اعلان خبر بسته شدن فرودگاه قابل توجه بود.
البته نویسندگان مقاله به همین بررسی‌ها بسنده نمی‌کنند. آنها سپس به بررسی اثرات بلندمدت و پایای بسته شدن فرودگاه پرداختند. آنها تغییرات جمعیتی و تغییرات در کیفیت خانه‌های جدید و تغییرات در کیفیت خریداران جدید خانه در نزدیکی فرودگاه را مورد بررسی قرار دادند. آنها مشاهده کردند که بعد از بسته شدن فرودگاه، خانه‌های بزرگ‌تر و زیباتری در منطقه ساخته شد. آنها همچنین مشاهده کردند که بعد از بسته شدن فرودگاه، خریداران خانه در منطقه به طور میانگین آنهایی بودند که درآمدهای بالاتری نسبت به خریداران خانه در منطقه قبل از بسته شدن فرودگاه داشتند.
