تغییر فاز

بازار معاملات مسکن تهران در آخرین ماه پاییز امسال متفاوت از چند سال اخیر بود. حدود 18 هزار معامله واحد مسکونی با متوسط قیمت 1 /5 میلیون تومان در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات تهران به ثبت رسیده است. حجم فروش واحدهای مسکونی در این ماه تقریباً تا 5 /1 برابر آذرماه سال گذشته افزایش یافت و نرخ رشد متوسط قیمت هم به حدود 15 درصد رسید. این رکوردهای جدید (در مقایسه با حدود پنج سال اخیر) در نرخ رشد متغیرهای اصلی بازار مسکن، که در ادامه روندی تقریباً مشابه از ابتدای فصل پاییز رخ داد، از تغییر شرایط کلی بازار مسکن تهران حکایت دارد. از آنجا که اطلاعات مربوط به متغیرهای بخش مسکن در سطح کشور با تاخیر چندماهه منتشر می‌شوند، برای بررسی تحولات اخیر بازار مسکن، سری زمانی متغیرهای منتشرشده برای شهر تهران بهترین جایگزین محسوب می‌شود. سایر شهرها و استان‌ها معمولاً با تاخیر، کمابیش روند تحولات شهر تهران را دنبال می‌کنند.

از اواسط سال 1392 که بازار مسکن وارد یک دوره رکودی نسبتاً عمیق و بلندمدت شد، متوسط قیمت اسمی واحدهای مسکونی رشد بسیار اندکی را در هر ماه تجربه کرد که به طور معمول کمتر از تورم شاخص قیمت مصرف‌کننده و در برخی مواقع حتی کمتر از صفر بود. به بیان دیگر، قیمت واقعی مسکن در طول این دوره اغلب در حال کاهش بود و سرمایه‌گذاری در این بازار طی این دوره یکی از بدترین گزینه‌های سرمایه‌گذاری محسوب می‌شد. این در حالی است که رشد قیمت‌ها در اوایل دهه 1390، مسکن را به یکی از جذاب‌ترین بازارها تبدیل کرده و پای سرمایه‌گذاران غیرحرفه‌ای را هم به این بازار باز کرده بود. علاوه بر اشخاص حتی نهادها و سازمان‌ها هم سعی داشتند با ورود به بازار مسکن به نوعی سرمایه خود را در مقابل تورم محافظت کنند و از این‌رو به سرمایه‌گذاری در این بازار سرازیر شده بودند. برای مثال بانک‌ها حتی در شرایطی خرید ساختمان برای ایجاد شعبه جدید را به مثابه سرمایه‌گذاری در بازار مسکن می‌دانستند و خیلی دغدغه سودده بودن عملیات شعبه را هم نداشتند. در چنین شرایطی سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساخت واحدهای مسکونی جدید رشد بالایی داشت و در کنار آن هم از اواخر دهه 1380 دولت با پروژه عظیم مسکن مهر وارد فرآیند عرضه مستقیم مسکن شده بود. بنابراین جهش سرمایه‌گذاری و عرضه واحدهای جدید را در پی داشت و در ادامه نیز با کاهش قدرت خرید افراد، بالا رفتن تعداد واحدهای خالی از سکنه اجتناب‌ناپذیر بود.

رکود اخیر چنان‌که در بالا توضیح داده شد کاملاً قابل انتظار بود اما کمتر کارشناسی فکر می‌کرد تا این حد طولانی شود. اغلب پیش‌بینی‌ها بر این بود که از اواخر سال 1395 مسکن باید رکود را پشت سر بگذارد و وارد دوره رونق شود اما این اتفاق رخ نداد. تا اینکه در پاییز امسال متغیرهای اصلی بازار مسکن یعنی قیمت و حجم معاملات، البته برای شهر تهران، از اتمام دوره رکودی حکایت داشتند. در آخرین ماه تابستان و همچنین پاییز امسال نرخ رشد متوسط قیمت اسمی واحدهای مسکونی نسبت به ماه مشابه سال قبل برای چهار ماه متوالی بالاتر از نرخ تورم بود و به طور خاص در آذرماه با 9 /14 درصد به بالاترین حد خود از ابتدای این دوره رکودی رسید. متوسط قیمت آذر 1 /4 درصد نیز نسبت به آبان‌ماه افزایش داشت که نرخ رشد ماهانه قابل توجهی محسوب می‌شود. در نمودار 1 رشد نقطه‌به‌نقطه متوسط قیمت مسکن با نرخ رشد متناظر از شاخص قیمت مصرف‌کننده قابل مقایسه است.

در آذرماه تعداد معاملات رشد خیره‌کننده‌ای را به جای گذاشت. 2 /50 درصد رشد حجم معاملات نسبت به آذر سال گذشته، یا حتی 4 /20 درصد رشد نسبت به ماه قبل یعنی آبان 1396، حتی در دوران رونق هم کم‌نظیر بود. هرچند به دلیل فرآیند زمان‌بر خرید و فروش مسکن و احتمال ثبت قراردادها با گذشت مدت چندماهه از توافق اولیه بین خریدار و فروشنده، آمار ماهانه معاملات مسکن خیلی قابل مقایسه نیست و بهتر است از بازه زمانی بزرگ‌تری استفاده شود، با این حال رشد فوق‌الذکر آنقدر بالا هست که حتی با کمی تعدیل باز هم سیگنالی برای تحول در بازار مسکن باشد. در 9ماهه نخست سال جاری نزدیک به 132 هزار معامله واحد مسکونی در تهران به ثبت رسیده که 0 /12 درصد بیشتر از مدت مشابه سال قبل است. بنابراین در بازه زمانی بزرگ نیز تغییر فاز نسبت به سال قبل قابل مشاهده است. در بین مناطق شهرداری، به طور معمول بالاترین سهم از تعداد معاملات ثبت‌شده در تهران به مناطق 5، 4 و 2 تعلق دارد. این مناطق در نیمه شمالی شهر واقع شده‌اند، مناطق حاشیه‌ای نیستند و از لحاظ وسعت نیز جزو مناطق بزرگ تهران محسوب می‌شوند. سهم بالای معاملات صورت‌گرفته در این مناطق عمدتاً به بالا بودن وسعت جغرافیایی آنها نیز مربوط می‌شود و لزوماً به معنای گرم‌تر بودن بازار در این مناطق نیست. برای مثال در آذرماه سال جاری، نزدیک به 15 درصد از قراردادهای ثبت‌شده در سامانه متعلق به منطقه 5 و به ترتیب حدود 11 و 10 درصد نیز به ترتیب متعلق به مناطق 4 و 2 شهرداری تهران است، اما این سه منطقه دقیقاً سه منطقه با بیشترین نرخ رشد قیمت نیستند.

توزیع معاملات بر حسب سال ساخت نشان می‌دهد که همواره واحدهای با سن کمتر از پنج سال بیشترین سهم را در میان معاملات مسکن داشته‌اند. این امر به دلیل آن است که علاوه بر معاملاتی که برای تبدیل به احسن صورت می‌گیرد، تمام واحدهای نوساز که برای اولین بار در بازار عرضه و مورد خرید و فروش قرار می‌گیرند نیز در این گروه دسته‌بندی می‌شوند. با این حال با کاهش سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز جدید در طول دوره رونق، سهم این واحدها در معاملات تهران نیز کمتر شده است. در حالی که در نیمه دوم سال 1392 نزدیک به 60 درصد معاملات مربوط به واحدهای مسکونی کمتر از پنج سال ساخت بوده، این سهم در نیمه اول امسال تا 46 درصد سقوط کرده است. در طرف دیگر واحدهای 16 تا 20ساله روند معکوسی داشته‌اند و از سهم پنج‌درصدی در نیمه دوم 1392 به 12 درصد در شش‌ماهه نخست امسال رسیده‌اند. سهم واحدهای میانسال یعنی 6 تا 15 سال نیز معمولاً در اطراف 30 درصد در حال نوسان بوده و تفاوت چندانی نداشته است. با این حال با شروع دوره رونق جدید نیز به نظر نمی‌رسد هم واحدهای کمتر از پنج سال ساخت به حد سال 1392 برسد، چراکه هم جهش سرمایه‌گذاری دور از انتظار است و هم مساله کمیابی زمین ایجاب می‌کند که نرخ ساخت‌وساز نتواند به میزان قبل باشد. بنابراین در دید فعالان بازار، به واحدهای چند سال ساخت نیز به دید نوساز نگاه خواهد شد و واحدهای 15 تا 20 سال ساخت نیز مثل گذشته قدیمی قلمداد نخواهند شد. توزیع معاملات بر حسب متراژ نیز از روند افزایشی متوسط متراژ واحدهای معامله‌شده حکایت دارد. برای مثال در حالی که واحدهای 50 تا 60 متر حدود 17 درصد کل معاملات در نیمه اول سال 1393 را تشکیل داده، در پاییز امسال تنها 13 درصد معاملات به این واحدها اختصاص یافته است. در طرف مقابل واحدهای 90 تا 100 متر از سهم هفت‌درصدی در نیمه اول 1393 به سهم بیش از 9درصدی در پاییز امسال رسیده‌اند. به نظر می‌رسد بالاتر رفتن قدرت خرید مصرف‌کنندگان خود را در متراژ واحدهای معامله‌شده نیز نشان داده و متقاضیان از واحدهای کوچک متراژ به سمت واحدهای با متراژ متوسط متمایل شده‌اند. این روند نشان می‌دهد در ماه‌های آینده نیز واحدهای بین 80 تا 100 متر تقاضای بیشتری را به خود اختصاص خواهند داد.

جمع‌بندی

به طور کلی تحولات اخیر بازار مسکن از پایان یافتن رکود عمیق چند سال گذشته حداقل در بازار تهران و تغییر فاز به سمت رونق اندک حکایت دارد. اگرچه با ثبت رشد بالای تعداد معاملات در آذرماه نسبت به ماه قبل از آن، تکرار این مقدار رشد در ماه‌های آتی محتمل نیست، انتظار می‌رود حجم معاملات در دی و بهمن حداقل در سطح آذرماه باشد. در این صورت با سیگنال گرفتن سمت عرضه از رشد قیمت و حجم معاملات، افزایش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساخت‌وساز مسکن نیز در ماه‌های پیش‌رو قابل انتظار است. یکی از عواملی که می‌تواند بر سرعت این تغییر فاز اثرگذار باشد، نرخ سود سپرده‌های بانکی است. در صورتی که اعمال فشار بانک مرکزی بر سقف نرخ سود سپرده‌ها تداوم یابد و بانک‌ها نیز به آن پایبند باشند، به مرور سهم بیشتری از سپرده‌های بلندمدت به سمت بازار مسکن سرازیر خواهد شد و افزایش قیمت و معاملات در این بازار را تسهیل خواهد کرد. رشد قیمت در ماه‌های باقی‌مانده از سال 1396 قطعاً بالاتر از نرخ تورم خواهد بود اما احتمالاً نرخ رشد آذرماه به سختی تکرار شود.