نقض غرض

بازار مسکن در اقتصاد ایران نقش و جایگاه ویژه‌ای دارد. از یک طرف مسکن به عنوان یک سرپناه یک کالای ضروری برای هر خانوار محسوب می‌شود که بخش بزرگی از هزینه‌ها را به خود اختصاص می‌دهد و از طرف دیگر جنبه سرمایه‌ای دارد که به‌خصوص در ایران بزرگ‌ترین بازار دارایی به حساب می‌آید و به ویژه در شرایط تورمی راه‌حلی برای حفظ ارزش پول تلقی می‌شود. به دلیل این جایگاه ویژه سیاستگذار هم از جنبه‌های مختلف ورود به این بازار را یک فرصت قلمداد می‌کند. گاهی از مسکن به عنوان پیشران تولید و رشد اقتصادی یاد می‌شود و تصمیم بر این می‌شود که از پتانسیل بازار مسکن برای خروج از رکود و راه‌اندازی چرخ‌های تولید بهره گرفته شود، گاهی ورود مستقیم دولت برای تولید واحدهای مسکونی با هدف کمک به خانه‌دار کردن خانوارها توجیه پیدا می‌کند و گاهی هم به بهانه موثر نبودن یا اشتباه بودن سیاست‌های قبلی تصمیمات سلبی و قوانین محدودکننده برای مالکان، سازنده‌ها یا... وضع می‌شود. همه این تصمیمات و سیاست‌ها حداقل در ظاهر یک هدف مهم و ارزشمند دارند و آن بهبود وضعیت رفاهی مردم کشور در حوزه مسکن است، اما متاسفانه تجربه نشان داده که نتیجه بسیاری از این طرح‌ها مثبت نبوده و با مرور زمان ابعاد منفی آنها، حتی بر سایر بخش‌های اقتصادی، نمایان شده است. اما مشکل کار کجاست و به بیان ساده چطور این همه تلاش نتیجه مطلوب را به همراه ندارد؟ هدف این یادداشت نقد یک طرح خاص یا پیشنهاد یک طرح جایگزین نیست، بلکه تلاش می‌کند یک آسیب‌شناسی کلی از سیاست‌های این حوزه و تجربه‌های ناموفق قبلی داشته باشد.

شرایط فعلی بازار

بازار مسکن کشور در حال حاضر با شرایطی مواجه است که شاید کمتر کسی در یک یا دو سال گذشته انتظار آن را داشت. افزایش قیمت در این بازار اگرچه به اندازه دلار و سکه نبوده، به نسبت سطح عمومی قیمت‌ها رشد چشمگیری را تجربه کرده است. طبیعتاً این امر در شهرهای بزرگ شدت بیشتری داشته و به‌خصوص در تهران به اوج خود رسیده است. رشد نقطه‌به‌نقطه بیش از 104درصدی شاخص قیمت مسکن (واحدهای معامله‌شده در تهران) در حالی برای خردادماه به ثبت رسیده که شاخص قیمت مصرف‌کننده چیزی حدود 51 درصد (البته بنابر گزارش مرکز آمار) در این مدت رشد داشته است. تبعات این تحولات به طور طبیعی وارد بازار اجاره هم شده و اجاره‌بها نیز اگرچه مطابق معمول نسبت به قیمت مسکن آهسته‌تر رشد کرده و کم‌نوسان‌تر بوده، اما نسبت به سال گذشته افزایش قابل توجهی را شاهد بوده است. این در حالی است که درآمد خانوارها هیچ‌وقت نمی‌تواند با این سرعت رشد داشته باشد و ابزار تامین مالی مسکن مثل تسهیلات بانکی هم قابلیت همراهی با آن را ندارد. بنابراین باز هم طبیعی است که قدرت خرید متقاضیان این بازار به شدت افت کند و سهم متقاضیان مصرفی در مقابل متقاضیان سرمایه‌ای کاهش یابد. این امر در آمار معاملات هم قابل رویت است. در حالی تعداد معاملات ثبت‌شده شهر تهران در خردادماه به شش هزار معامله نمی‌رسد که این رقم در خرداد سال گذشته بیش از 12 هزار معامله بوده است. چنین شرایطی به‌خصوص برای دهک‌های پایینی و میانی بسیار آزاردهنده است و مطالبه عمومی را برای واکنش و حتی دخالت دولت به همراه دارد. اما آیا این مطالبه عمومی یک فرصت برای سیاستگذار محسوب می‌شود یا حساسیت سیاستگذاری را بالا می‌برد؟

چرا دولت‌ها شکست می‌خورند!

شاید بتوان گفت که دلیل اصلی ناموفق بودن بسیاری از طرح‌ها و سیاست‌های پیشین حوزه مسکن در ایران، نگاه کوتاه‌مدت، مقطعی و غیرفراگیر به این بازار است. سهم قابل توجه مسکن در بودجه و هزینه‌های خانوار و نقش مهم آن در اقتصاد کشور به این معناست که سیاستگذاری در این بازار نه‌تنها سایر بخش‌های اقتصادی را هم متاثر می‌کند، بلکه جنبه‌های اجتماعی مهمی نیز دارد. بنابراین اگر برای سیاستگذاری در این حوزه ابعاد اثرگذاری آن دیده نشود، مشکلات جدیدی را به همراه خواهد داشت. برای مثال اگر تامین مالی سیاست‌های مطرح‌شده در این حوزه مستقیماً به منابع بانک مرکزی متکی باشد یا کسری بودجه دولت را تشدید کند، همان نتیجه‌ای را بر نقدینگی و پایه پولی تحمیل خواهد کرد و همان تورمی را به همراه خواهد داشت که در طرح مسکن مهر تجربه شد.

گاهی برای سیاستگذاری در این حوزه، به تجربه سایر کشورها توجهی نمی‌شود و به طور ضمنی این‌طور قلمداد می‌شود که اگرچه آنها مسیری را رفته‌اند و ناموفق بوده‌اند اما ما می‌توانیم همان مسیر را درست طی کنیم و موفق شویم. یک مثال ساده در این رابطه تجربه مسکن اجتماعی در برخی کشورهای اروپایی و آمریکایی است. تجربه بسیاری از این کشورها نشان داده که تجمیع واحدهای ارزان‌قیمت و با شرایط خاص در یک محل از لحاظ اجتماعی با آسیب‌هایی همراه بوده و در بلندمدت مشکلاتی را برای ساختار شهری آنها پدید آورده است. با وجود این باز گاهی اصرار می‌شود که این تجربه در کشور ما هم باید تکرار شود، شاید نتیجه بهتری داشته باشد. گاهی برای سیاستگذاری در این حوزه حتی از تجربه قبلی در کشور خودمان هم استفاده نمی‌شود. برای مثال تجربه تعاونی‌های مسکن کارکنان دولت در سال‌های دور به طور معمول به بلوکه شدن زمین‌ها و حتی زمین‌خواری منجر شده اما دوباره در طرح‌های جدید دولت تقریباً مشابه همان سیاست‌ها برای واگذاری زمین‌های نهادها و ارگان‌های دولتی اتخاذ می‌شود. گاهی هم سیاست‌های مطرح‌شده به نوعی نقض غرض است. برای مثال به منظور حمایت از مستاجران در بازار اجاره مسکن، محدودیت‌هایی برای مالکان ایجاد می‌شود که قراردادها چندساله باشد یا نرخ افزایش اجاره مشخص باشد یا امثال آن. وضع چنین محدودیت‌هایی برای مالک یک واحد مسکونی حتی ممکن است باعث کاهش عرضه واحدهای استیجاری و متضرر شدن مستاجر شود و هدف اولیه طرح را زیر سوال ببرد.

نقش دولت و کارایی سیاستگذاری

آنچه مسلم است اینکه در حوزه سیاستگذاری مسکن نیازی به اختراع مجدد چرخ نیست و می‌توان از تجربه سایر کشورها استفاده کرد. وظیفه دولت در بخش مسکن در چارچوب سیاستگذاری و نظارت تعریف می‌شود. دولت باید روابط بین فعالان این بازار را تسهیل کند و زیرساخت‌های لازم برای بهره‌مندی از انواع روش‌های تامین مالی عرضه و تقاضا در این بازار را فراهم آورد. دولت هیچ‌گاه سازنده خوب و کارایی نخواهد بود که بخواهد خودش وارد تولید شود. دولت هیچ‌گاه نمی‌تواند از لحاظ بهره‌وری و اختصاص بهینه منابع برای ساخت‌وساز موفق عمل کند و ورود مستقیم دولت برای تامین مسکن عامه مردم یا حتی کارکنان دولتی معمولاً نتیجه مطلوبی ندارد. شناخت درست بازار و عوامل ایجاد کمبود تقاضا یا تضعیف عرضه بسیار مهم است. حتی گاهی عامل نابسامانی در بازار مسکن پررنگ شدن تقاضای سفته‌بازی در آن است. در بسیاری از کشورها قوانینی بر روی خرید و فروش مسکن گذاشته می‌شود که این امر را محدود می‌کند. برای مثال خریدار یک واحد مسکونی اگر در کمتر از یک یا دو سال قصد فروش مجدد آن را داشته باشد، مشمول مالیات‌های سنگینی می‌شود. گاهی همین شناخت از بازار و به‌کارگیری ابزار ساده می‌تواند تاثیر قابل توجهی بر ثبات بازار مسکن داشته باشد.

بنابراین اولین قدم برای سیاستگذاری در این حوزه بهره‌مندی از تجربیات سایر کشورها و عدم تکرار اشتباهات در کشور خودمان است. شناخت صحیح بازار و علت ایجاد مشکل در آن کمک خواهد کرد که از میان تجربیات موفق سایر کشورها بهترین گزینه انتخاب و اجرا شود، که البته اهمیت اجرای درست کمتر از سیاستگذاری درست نیست. چراکه تجربه نشان داده گاه سیاست‌های درست اقتصادی در کشور ما به گونه‌ای اجرا شده که حتی تئوری‌های اقتصادی را هم زیر سوال برده است.