بازار مسکن در اپیزود رونق
بهروز ملکی از تحولات و چشم‌انداز بازار مسکن می‌گوید
بهروز ملکی می‌گوید: نرخ تورم عمومی به صورت ضمنی نشان‌دهنده میزان کاهش قدرت خرید پول است. نمی‌توان انتظار داشت قیمت همه کالاها و خدمات رشد کند ولی قیمت مسکن ثابت بماند. بر این اساس رشد قیمت مسکن در سال جاری دور از انتظار و غیرطبیعی نبوده و به‌زعم برخی از اقتصاددانان برای پایداری و بقای سمت عرضه مسکن لازم است.
«نگاهی به نوسانات قیمت مسکن و تورم عمومی طی دهه‌های اخیر نیز حاکی از آن است که طی این مدت در برخی از سال‌ها، نرخ رشد قیمت مسکن بیشتر از تورم عمومی و در برخی سال‌ها، کمتر از آن بوده است. بر همین مبنا رشد قیمت مسکن از سال 95 قابل انتظار و دارای توجیه اقتصادی بود. نگاهی به روند سینوسی بازار مسکن طی سه دهه اخیر نیز موید موضوع بوده است.» بهروز ملکی، تحلیلگر اقتصاد مسکن با تاکید بر این جملات به بررسی تحولات بازار مسکن با توجه به تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی می‌پردازد.
♦♦♦
بر اساس گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در آذرماه سال جاری 9 /50 میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل 9 /14 درصد افزایش داشته است. آیا این افزایش دارای منطق اقتصادی است؟
نگاهی به پیشینه بازار مسکن ایران حاکی از آن است که این بازار، متاثر از ساختار اقتصادی کشور، از الگوی خاصی پیروی می‌کند. مطابق این الگو، در دوره رکود، حجم قابل توجهی از واحدها -که پروانه ساختمانی آنها در دوره رونق دریافت شده است- ساخته می‌شود. بعد از طی این دوره و تخلیه کامل حباب قیمتی، ابتدا در شهر تهران (به عنوان شهر پیشتاز) و به دنبال آن در سایر شهرها، تقاضا افزایش می‌یابد. از آنجا که عرضه مسکن در کوتاه‌مدت کم‌کشش است نمی‌تواند پاسخگوی این تقاضا باشد و بر اساس منطق اقتصادی، قیمت مسکن افزایش می‌یابد. با رونق بازار مسکن و افزایش قیمت‌ها، انگیزه سازندگان برای اخذ پروانه‌های ساختمانی افزایش می‌یابد ولی به علت ماهیت زمانبر تولید مسکن، تکمیل و عرضه واحدهای مسکونی به بازار، با وقفه انجام می‌شود. با توجه به طول دوره ساخت، پروژه‌هایی که این گروه از سازندگان در دوره رونق شروع کرده‌اند، در دوران رکود بعدی به بهره‌برداری می‌رسند. بر این مبنا قیمت مسکن از یک روند هموار و خطی برخوردار نبوده بلکه روند پلکانی می‌یابد. نگاهی به نوسانات قیمت مسکن و تورم عمومی طی دهه‌های اخیر نیز حاکی از آن است که طی این مدت در برخی سال‌ها نرخ رشد قیمت مسکن، بیشتر از تورم عمومی و در برخی سال‌ها کمتر از آن بوده است. بر همین مبنا رشد قیمت مسکن از سال 95 قابل انتظار و دارای توجیه اقتصادی بود. نگاهی به روند سینوسی بازار مسکن طی سه دهه اخیر نیز موید موضوع بوده است.
آیا این روند سینوسی، منظم و قابل پیش‌بینی است؟
نباید سایر عوامل موثر بر ادوار رونق و رکود بازار مسکن را از نظر دور داشت. این عواملِ عمدتاً برون‌بخشی، پیش‌بینی‌ها را تحت‌الشعاع قرار می‌دهند. به این ترتیب طول و عرض روند سینوسی پیش‌بینی‌شده بازار مسکن را با تغییراتی مواجه می‌کنند. در این زمینه عواملی چون رشد اقتصادی، قیمت نفت، درآمد خانوار، وضعیت بازارهای موازی، نقدینگی و تورم، تسهیلات مسکن، بازار نهاده‌های تولید مسکن، سیاست‌های دولتی، قوانین شهرسازی و... تاثیرات انکارناپذیری بر بازار مسکن می‌گذارند. بنابراین باید توجه داشت که در بسیاری از مواقع، روند حرکت بازار مسکن از محدوده انتظارات خارج می‌شود. بر این اساس لازم است در کنار نگاه به اصول منطقی حاکم بر بازار، نیروهای جانبی تحمیل‌شده از بیرون به این بازار نیز رصد شود.
در شرایطی که نرخ تورم عمومی در 12 ماه منتهی به آذرماه ۱۳۹۶ نسبت به 12 ماه منتهی به آذرماه ۱۳۹۵ معادل ۱۰ درصد گزارش شده است، افزایش حدود 15درصدی قیمت مسکن و پیشی گرفتن آن از نرخ تورم را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی طی دولت یازدهم بیش از 50 درصد رشد داشت در حالی که قیمت مسکن با ثبات نسبی مواجه بود. نرخ تورم عمومی به صورت ضمنی نشان‌دهنده میزان کاهش قدرت خرید پول است. نمی‌توان انتظار داشت قیمت همه کالاها و خدمات رشد کند ولی قیمت مسکن ثابت بماند. بر این اساس رشد قیمت مسکن در سال جاری دور از انتظار و غیرطبیعی نبوده و به‌زعم برخی از اقتصاددانان برای پایداری و بقای سمت عرضه مسکن لازم است.
در همین حال در آذرماه سال 1396 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 8 /10 و 7 /9 درصد رشد نشان می‌دهد که تناسب بیشتری با نرخ تورم عمومی دارد. به نظر شما با توجه به سیاست‌های بانک مرکزی، افزایش اجاره‌بهای مسکن چه روندی را طی می‌کند؟
یکی از شاخص‌هایی که در اقتصاد مسکن به صورت تکرارشونده قابل مشاهده است، نسبت قیمت به اجاره سالانه مسکن (P /R) است که رابطه‌ای ساختاری به شمار می‌رود به گونه‌ای که قیمت و اجاره مسکن، رابطه‌ای بلندمدت و باثبات داشته و روند تکرارشونده آن در بازار مسکن کشور طی 25 سال گذشته قابل ردیابی است. بنابراین به موازات افزایش در یکی از اجزای کسر (P یا R)، انتظار می‌رود جزء دیگر نیز افزایش یابد تا نسبت یادشده به تعادل برسد. بر اساس اطلاعات ثبت‌شده از نرخ‌های بازار مسکن، نسبت P /R از سال 1370 تاکنون در دامنه نسبتاً معینی نوسان داشته است به گونه‌ای که این نسبت، در زمان رونق بازار مسکن، افزایشی و در دوره رکود، کاهشی بوده است. می‌خواهم نتیجه بگیرم که با توجه به اینکه طی سال‌های اخیر رشد مخرج کسر فوق‌الذکر (اجاره) بیشتر از صورت آن (قیمت مسکن) بوده است از سال گذشته انتظار می‌رفت قیمت مسکن به حرکت درآمده و بیشتر از اجاره رشد کند. بر این اساس رشد کمتر اجاره نسبت به قیمت مسکن در سال جاری که اشاره فرمودید، توجیه‌پذیر است.
با این وصف چشم‌انداز بازار اجاره مسکن در کوتاه‌مدت چگونه است؟
در خصوص چشم‌انداز بازار اجاره در زمستان سال جاری، ثبات نسبی اجاره‌بها در مقایسه با تابستان، قابل انتظار است. این روند قابلیت تداوم تا اوایل سال آتی را خواهد داشت و مجدداً با ورود به فصل نقل و انتقالات در بازار اجاره سال آتی، افزایش اجاره‌بها قابل انتظار است.
در بخش دیگری از گزارش بانک مرکزی می‌خوانیم که در آذرماه سال 1396، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 8 /17 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل 2 /50 درصد افزایش نشان می‌دهد. آیا با استفاده از این آمار می‌توان بر رونق مسکن صحه گذاشت؟
ارزیابی ادوار تجاری در اقتصاد مسکن با سنجه‌های متنوعی همچون ارزش افزوده، سرمایه‌گذاری، قیمت مسکن، حجم معاملات، حجم تسهیلات و همچنین میزان صدور پروانه‌های ساختمانی انجام می‌گیرد. واقع مطلب این است که برخی از متغیرهای اشاره‌شده همچون قیمت، میزان معـاملات، میزان صدور پروانه‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاری دارای کاستی مبنایی در تبیین ادوار بازار هستند. با این حال بررسی‌ها نشان می‌دهد نوسانات در این متغیرها می‌تواند با وقفه‌های زمانی، باعث نوسان در ارزش افزوده بخش مسکن، به عنوان متغیر اصلی نشان‌دهنده رونق و رکود در این بخش شود. اگر مطابق فرهنگ عامه، حجم معاملات و رشد قیمت مسکن را به عنوان سنجه‌های رونق در نظر گیریم، بازار مسکن از اواخر سال 95 وارد دوره رونق شده است.
پس چرا احساس رونق همچون گذشته وجود ندارد؟
برای اینکه مختصات بازار مسکن نسبت به گذشته تغییراتی داشته است و انتظار می‌رود عرض رونق کمتر از رونق‌های پیشین باشد.
منظورتان از کم‌عرض بودن رونق چیست؟
یعنی میزان رشد قیمت مسکن، کمتر از دوره‌های رونق پیشین خواهد بود.
آیا موارد فوق غیر از تهران در خصوص بازار مسکن شهرستان‌ها نیز صادق است؟
هرچند هنوز رونق بازار مسکن در بسیاری از شهرها مشاهده نمی‌شود اما رونق بازار مسکن تهران در سال جاری محسوس است. نباید فراموش کرد که تهران شهر پیشتاز بازار مسکن کشور است و اتفاقات بازار مسکن تهران با یک وقفه به سایر شهرها سرایت می‌کند. بر این اساس انتظار می‌رود در پیِ تهران، سایر شهرها نیز به تدریج روند مشابهی را طی کنند.
آیا در زمستان سال ۹۶ امکان شوک قیمت مسکن همچون سال‌های ۸۶ یا ۹۱ وجود دارد؟
بعید است. معتقدم حجم بالای خانه‌های خالی، نرخ‌های همچنان بالای سود بانکی و نرخ پایین تورم عمومی، شوک قیمت مسکن را تا حدود زیادی خنثی می‌کند.
آیا امیدی به رونق املاک تجاری هم هست؟
خیر! در دو دهه گذشته، نرخ بازدهی سرمایه‌گذاری در ساخت‌وسازهای املاک تجاری، به حدی خیره‌کننده بود که هر سرمایه‌گذاری برای حضور در این بازار پرسود تحریک می‌شد؛ موج مال‌سازی طی سال‌های اخیر به‌خصوص در کلانشهرها، نماد این مساله است. شهرداری‌ها نیز به صورت ضمنی و با فروش مجوز کاربری تجاری به عنوان ذی‌نفع، با این جریان همراهی کردند. نتیجه چنین وضعیتی، عرضه شدید واحدهای تجاری طی سال‌های اخیر و بالطبع قفل شدن بازار فروش این واحدها شده است. البته تصور نمی‌شود که از این به بعد سرمایه‌گذاران همچون گذشته علاقه‌ای به ورود به این حوزه داشته باشند چون نرخ بازدهی در این ساخت‌وسازها دیگر مانند گذشته نیست تا سرمایه‌گذاران انگیزه ورود بیشتر به این حوزه را داشته باشند؛ در واقع بازار املاک تجاری در بسیاری از مناطق اشباع شده است. بر این اساس رونق در این املاک، فاقد توجیه اقتصادی است.
بنابراین سرمایه‌گذاری در املاک تجاری را توجیه‌پذیر نمی‌دانید؟
در اکثر مناطق، سرمایه‌گذاری در املاک تجاری (خصوصاً در مجتمع‌های تجاری)، چه در قالب خرید چه در قالب ساخت، توجیه‌پذیر نیست.
بیشترین و کمترین رشد قیمت مسکن مربوط به کدام مناطق تهران بوده است؟
بر اساس اطلاعات بانک مرکزی در آذرماه سال جاری منطقه 5 تهران با رشد 24درصدی بیشترین و منطقه 16 با رشد پنج‌درصدی کمترین رشد را در میان مناطق تهران داشته‌اند. البته این اعداد مربوط به میانگین منطقه است و ممکن است محلات در یک منطقه رشد یکسانی را تجربه نکنند. به عنوان نمونه برخی از محلات منطقه 5 رشد 20درصدی و برخی محلات آن رشد 30درصدی داشته‌اند.
تحلیل شما پیرامون رابطه مناطق شهر تهران با رشد قیمت مسکن در آذرماه امسال چیست؟
رابطه قابل اتکایی در این خصوص مشاهده نمی‌شود. مناطق مختلف، رشد نامتوازنی را تجربه می‌کنند. همان‌طور که اشاره شد حتی محلات مختلف در یک منطقه، رشد یکسانی نداشته‌اند. تنها موردی که شاید بتوان با کمی اغماض به آن اشاره کرد، رشد بیشتر مناطق شمال غرب تهران نسبت به سایر مناطق است.
آیا تحرکات بازار مسکن می‌تواند با افزایش سود ساخت‌وساز، موجب ترغیب سازندگان مسکن برای ورود به این حوزه شود؟
در سال جاری میانگین نرخ رشد قیمت نقطه‌به‌نقطه مسکن برای اولین‌بار طی چهار سال گذشته از تورم عمومی فراتر رفته است و مجموع نشانه‌ها در بازار مسکن نشان می‌دهد که بازار معاملات مسکن در اپیزود رونق قرار گرفته است اما سرمایه‌گذاران بخش مسکن نباید انتظاراتشان مثل انتظارات سودآوری در دوره‌های رونق پیشین باشد؛ به این معنا که در گذشته افرادی که در حوزه مسکن سرمایه‌گذاری می‌کردند، با توجه به کمبودهای سمت عرضه و همچنین با لحاظ حجم عظیم تقاضای ناشی از متولدین دهه 1350 و 1360 بازار مسکن با تقاضای تضمین‌شده برای واحدهای ساخته‌شده مواجه بود و عملاً سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، یک سرمایه‌گذاری کم‌ریسک با بازدهی بالا بود؛ اما در حال حاضر دیگر آن حجم از وقوع ازدواج را که در گذشته شاهد بودیم نداریم و از سوی دیگر در سمت عرضه هم با دو میلیون و 600 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه مواجه هستیم. نرخ رشد جمعیت و همچنین مهاجرت به کلانشهرها نیز کاهش یافته است؛ بنابراین انتظار سودآوری، مشابه دوره‌های رونق قبلی، واقع‌بینانه نیست.
با این حساب تولیدکنندگان مسکن نباید منتظر سودهای آنچنانی باشند؟
درست است! در شرایط کنونی توصیه به سازندگان مسکن این است که باید بهره‌وری را افزایش داده و برای هزینه و درآمد خود، مدیریت اقتصادی داشته باشند؛ روند دهه‌های 1370 و 1380 و حتی اوایل دهه 1390 نشان می‌دهد سازندگان واحدهای مسکونی به حاشیه سودهای بالا عادت کرده‌اند. سرمایه‌گذاران مسکن از این به بعد نباید چندان به مختصات سودآوری مسکن، همچون گذشته فکر کنند چون در شرایط فعلی، ساختار عرضه و تقاضا در بازار مسکن متفاوت از قبل شده است؛ بنابراین انتظار سودآوری، مشابه گذشته، غیرمنطقی است. البته سازندگان مسکن به تدریج به این باور رسیده‌اند که این بازار تغییر کرده است و انتظار خود را از حاشیه سود تعدیل کرده‌اند.
هم‌اکنون رشد قیمت در واحدهای نوساز بیشتر از واحدهای چندسال‌ساز است. از سوی دیگر، آپارتمان‌های نوساز با کاهش سهم از بازار و آپارتمان‌های چندسال‌ساز، با افزایش سهم از بازار مواجه بوده‌اند. نظرتان در این رابطه چیست؟
بخش عمده‌ای از فایل‌های فروش مسکن نوساز عرضه‌شده به بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی مربوط به پروانه‌های ساختمانی صادرشده در فاصله سال‌های ۹۳ تا ۹۵ است که در این بازه زمانی با توجه به شرایط رکودی بازار مسکن، افت صدور پروانه‌های ساختمانی تجربه شد. در نتیجه هم‌اکنون شاهد کاهش نسبی عرضه واحدهای نوساز در بازار مسکن و بالطبع، رشد بیشتر قیمت در این واحدها هستیم. علاوه بر این، چشم‌انداز افزایشی قیمت مسکن تحت تاثیر افزایش تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی، دلیل دیگری برای شکل‌گیری توهم قیمتی در برخی فروشندگان واحدهای مسکونی نوساز است؛ هم‌اکنون تحت تاثیر برخی نوسانات قیمتی در هزینه‌های ساخت‌وساز، بعضی از فروشندگان واحدهای مسکونی نوساز اقدام به تعیین قیمت فروش واحدهای آماده با نرخ‌های تخمینی آینده می‌کنند. این گروه از سازندگان و فروشندگان مسکن با این باور که فروش واحدهای مسکونی آماده و نوساز با قیمت‌های فعلی، منجر به ضرر و زیان آنها خواهد شد، با افزودن به قیمت‌هایشان، اکراه خود را نسبت به فروش واحدهایشان نشان می‌دهند. ضمن اینکه ایشان از هیچ کوششی برای افزایش قیمت واحدهای خود دریغ نکرده و تلاش دارند زیان ناشی از به فروش نرفتن واحدها طی دوره رکود را از این طریق جبران کنند. بر این اساس تلاش می‌کنند با اعلام قیمت‌های پرت، بازار را هرچه سریع‌تر وارد مرحله التهاب قیمتی کنند.
با توجه به این آمارها آیا نیازی به تحریک عرضه است؟
بخش مسکن در دهه آتی، همچنان نیازمند تولید سالانه 700 تا 800 هزار واحد مسکونی است. البته باید توجه داشت که کشور ما از این به بعد، خیلی نیازمند افزایش موجودی مسکن همانند گذشته نیست؛ تقریباً مشابه وضعیتی که در بازار خودرو نیز حاکم است. انتظار می‌رود به ازای ورود خودروهای باکیفیت، خودروهای بی‌کیفیت از بازار خارج شوند. همین وضعیت را در بخش مسکن هم داریم. انتظار می‌رود به تدریج با ساخت واحدهای مسکونی خوب، واحدهای مسکونی بد از بازار خارج شود. این مساله به اهمیت بافت‌های فرسوده اشاره دارد. در واقع تامین نیاز مسکن از انبوه‌سازی به بازآفرینی شهری انتقال یافته است.
اشاره نکردید تحریک عرضه را توجیه‌پذیر می‌دانید یا خیر؟
تحریک هدفمند عرضه را بله! با توجه به اینکه واحدهای نوساز در هر سالی ناشی از پروانه‌های ساختمانی دو، سه سال قبل است و با عنایت به افت صدور پروانه‌های ساختمانی طی سال‌های 92 تا 95 برای اینکه سمت عرضه بتواند پاسخگوی نیاز مسکن باشد باید به حرکت درآید. مهم این است که ساخت‌وساز مسکن به سمت تامین نیازهای واقعی بازار مسکن برای خانه‌اولی‌ها، بافت‌های فرسوده و حاشیه‌نشین‌ها سوق داده شود.
ارزیابی شما از نرخ رشد قیمت مسکن شهر تهران طی زمستان سال جاری چیست؟
پاسخ این سوال تابع عوامل مختلفی است. محلات مختلف تهران رفتار قیمتی بسیار متفاوتی دارند. محتمل‌ترین سناریو برای نرخ رشد متوسط قیمت مسکن شهر تهران این است که اندکی فراتر از نرخ تورم عمومی باشد.
