انتظار غیرمنطقی

نقش بازار مسکن در ایجاد رشد اقتصادی موضوعی مورد توافق است که از تعداد بالای رشته فعالیت‌های اقتصادی مورد نیاز برای تامین نهاده‌های تولید و پشتیبانی پس از تولید آن نشات می‌گیرد. از این‌رو می‌دانیم که رونق یا رکود بازار مسکن تاثیر مهمی در صنایع وابسته و در نتیجه کل اقتصاد بر جای می‌گذارد. با این حال انتظار از بازار مسکن برای پیشرانی رشد اقتصادی مساله متفاوتی است. اینکه یک کالا مثل مسکن بنا بر ماهیت چرخه‌های تجاری خود و نیاز بازار در دوره رونق قرار گیرد و به دنبال خود صنایع وابسته را نیز تحریک کرده و رشد اقتصادی ایجاد کند با اینکه به قصد ایجاد رشد اقتصادی بازاری را تحریک کنیم و منابع را به سمت آن حرکت دهیم و انتظار رشدی پایدار داشته باشیم، طبیعتاً متفاوت است.

خروج سریع‌تر از رکود، سیاستی قابل دفاع است؟

ابتدا به این مساله می‌پردازیم که جدای از امکان‌پذیری اثرگذاری رونق مسکن بر رشد اقتصادی در شرایط فعلی و پایدار بودن یا نبودن آن، آیا به طور کلی تحریک این بازار با هدف رونق‌دهی یا حتی خروج سریع‌تر از رکود، سیاستی قابل دفاع است یا خیر؟ برای پاسخ به این سوال یادآوری یک اصل از تئوری ادوار تجاری حقیقی (RBC) خالی از لطف نیست. بر اساس این تئوری ادوار تجاری از آن جهت «حقیقی» قلمداد می‌شوند که منعکس‌کننده شکست بازار نیستند بلکه کاراترین واکنش امکان‌پذیر آحاد اقتصادی در شرایط موجود به تغییرات برون‌زا را نشان می‌دهند. این اصل این نکته را یادآور می‌شود که همیشه نباید به وضعیت رکودی یک بازار به دیده شکست و شرایط نامطلوب نگاه کرد، چه‌بسا شرایط رکودی، مناسب‌ترین و کاراترین واکنش به عوامل برون‌زا بوده و نامطلوب نباشد. این موضوع در ارتباط با بازار مسکن نیز قابل تامل است.

در چند سال گذشته مجموعه‌ای از عوامل برون‌زا و در راس آنها افزایش قیمت نفت، شرایط را برای جهش شدید قیمت واحدهای مسکونی در سال‌های 1390 و 1391 فراهم کرد و موجب رشد بسیار بالای سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز واحدهای مسکونی در این سال‌ها شد. در چنین شرایطی آنقدر قیمت‌ها افزایش پیدا کرده بود که دیگر بازار ظرفیت و کشش رشد بیشتر و حتی ثبات آن را نداشت. از طرف دیگر آنقدر سرمایه‌گذاری افزایش یافته و عرضه زیاد شده بود که دیگر برای سرمایه‌گذاری جدید جذابیتی وجود نداشت. حتی در صنایع وابسته مثل کاشی و سرامیک یا سیمان هم وضعیت به همین ترتیب بود و این صنایع با فرض ادامه رشد تقاضا برای نهاده‌های تولیدی خود، ظرفیت‌های عرضه خود را به‌شدت افزایش دادند. در چنین شرایطی، در بازار مسکن کاهش قیمت، معاملات و در پی آن کاهش سرمایه‌گذاری واکنش طبیعی و منطقی بازار به تحولات سال‌های قبل‌تر بود و در بازار صنایع وابسته نیز افت تقاضا نتیجه‌ای غیرقابل اجتناب تلقی می‌شد. اگر از دید ادوار تجاری حقیقی به موضوع نگاه کنیم، رکود فعلی بازار مسکن، وضعیتی غیرتعادلی نبوده و برآیند نیروهای درونی و بیرونی بازار ایجاب کرده‌اند سرمایه و نیروی کار بیشتری به بخش مسکن وارد نشوند.

اگر تحلیل فوق در مورد رکود بازار مسکن را قبول داشته باشیم، آنگاه نه‌تنها نیاز به تحریک بازار به هدف ایجاد رونق را نخواهیم پذیرفت بلکه به عواقب منفی ایجاد رونق خود‌ساخته نیز فکر خواهیم کرد. این عواقب منفی می‌تواند دامنه گسترده‌ای از تخصیص غیربهینه منابع به سمت املاک و مستغلات تا رفتارهای غیربهینه شهرداری‌ها در زمان رونق این بازار و تراکم‌فروشی‌ها و توسعه نامتوازن و غیراستاندارد شهرها را نیز دربر گیرد. این عواقب شامل صنایع وابسته نیز می‌شود و سیگنال‌دهی غلط به بازار می‌تواند موجب ایجاد کارخانه‌های متعدد سیمان و فولاد شود که تخصیص منابع به آنها بهینه نبوده و بعدها با مازاد ظرفیت مواجه می‌شوند و به علت کیفیت غیرقابل رقابت و سایر عوامل امکان صادرات هم ندارند. علاوه براین، هجوم برای بهره‌مندی از عواید کوتاه‌مدت ایجاد این صنایع در شهرهای مختلف و عدم مطالعه دقیق در مکان‌یابی و همین‌طور اثرات جانبی آنها، مشکلات زیست‌محیطی از جمله ابرچالش منابع آبی را نیز تشدید می‌کند. گستردگی این عواقب تا جایی است که در دوره رونق گذشته مشاهده کردیم که چگونه انتظار برای نرخ بازگشت سرمایه بالا در بازار مسکن، سیستم بانکی را نیز به تصمیماتی نادرست و حتی برخلاف استانداردهای قانونی در بزرگ شدن سهم املاک و مستغلات در دارایی‌هایشان سوق داد. از آنجا که به طور معمول تصمیمات بدون مطالعه و حتی تکرار اشتباهات گذشته در اقتصاد ما امری قابل پیش‌بینی است، رونق خودساخته بازار مسکن احتمال بدتر کردن این وضعیت را نیز در پی خواهد داشت.

آیا رونق‌دهی به بازار مسکن و انتظار ایجاد رشد پایدار از آن امکان‌پذیر است؟

حال به این سوال می‌پردازیم که آیا رونق‌دهی به بازار مسکن و انتظار ایجاد رشد پایدار از آن امکان‌پذیر هست یا خیر؟ اگر بخواهیم ساخت‌وساز و در نتیجه ایجاد ارزش افزوده را افزایش دهیم تا از طریق آن صنایع وابسته نیز تحریک شوند و رشد اقتصادی ایجاد شود، باید تقاضای بالقوه و بالفعل این افزایش عرضه را نیز مورد بررسی قرار دهیم. اگر رشد سمت عرضه با رشد تقاضا همراه نباشد، طبیعتاً ادامه این روند ممکن نخواهد بود و مازاد عرضه موجب محبوس شدن سرمایه سازندگان، عدم توانایی در ساخت‌وساز و البته ظرفیت‌های خالی و استفاده‌نشده در صنایع وابسته خواهد شد. اتفاقی که در سال‌های اخیر به وضوح در بازار مسکن کشور مشهود بود. بنابراین ایجاد رونق باید از سمت تقاضا باشد تا بتواند امتداد داشته باشد.

همان‌طور که می‌دانیم تقاضای مسکن هم به قصد مصرفی و هم به قصد غیرمصرفی صورت می‌گیرد. به طور معمول تقاضای مصرفی شروع‌کننده دوران رونق و رکود بازار مسکن است و تقاضای غیرمصرفی عمدتاً تنها به آن عمق می‌دهد. در نتیجه رونق و رکود در این بازار از سمت تقاضا شروع می‌شود و رونق سمت عرضه بدون رونق تقاضا بادوام نبوده و تنها در اثر وجود یک عامل خارجی مثل مشوق‌های دولتی یا انتظارات خوش‌بینانه از آینده صورت می‌گیرد. تقاضای مصرفی عمدتاً به تغییرات جمعیتی از جمله رشد جمعیت، نرخ ازدواج و همین‌طور مهاجرت مربوط شده و قدرت‌دهی تسهیلات بانکی در آن حائز اهمیت است، و تقاضای غیرمصرفی به نرخ بازگشت سرمایه و مقایسه آن با بازارهای رقیب ارتباط دارد.

در ارتباط با تقاضای مصرفی، بررسی هرم سنی و نرخ ازدواج‌ها مطابق معمول از اتفاق خاصی در این زمینه حکایت ندارند و روند مهاجرت نیز به هیچ‌وجه مشابه دهه‌های گذشته نیست و به نظر می‌رسد که به یک ثبات نسبی رسیده است. در چنین شرایطی آمار واحدهای مسکونی خالی از سکنه در مقابل آمار واحدهای با بیش از یک خانوار ساکن از آن حکایت دارد که حداقل از لحاظ تعداد، نیاز به عرضه قابل توجه واحدهای مسکونی در شهرهای کشور وجود ندارد. با این حال نباید عدم تقارن کیفی و موقعیتی عرضه و تقاضا را فراموش کرد. حتماً بخش قابل توجهی از این واحدهای خالی تقاضای ما به ازا ندارند و بخشی از آنها نیز به عنوان خانه‌های دوم و سوم اصلاً عرضه نمی‌شوند. همچنین واحدهای موجود در بافت‌های فرسوده و غیراستاندارد و حاشیه‌نشین‌ها (به طور کلی بدمسکن‌ها) را نیز نباید فراموش کرد که نیاز به ساخت‌وساز واحدهای مسکونی در آنجا کاملاً وجود دارد؛ که البته اینها بخش کوچکی از کل انباشت مسکن کشور را شامل می‌شوند. در رابطه با تقاضای غیرمصرفی نیز نباید فراموش کرد که با توسعه هر چه بیشتر روش‌های مختلف سرمایه‌گذاری، از جمله توسعه بازار بدهی، عملکرد سرمایه‌ای مسکن رو به کاهش است و با توجه به رکود طولانی‌مدت این بازار در سال‌های اخیر، این موضوع قابل پذیرش هم شده است. بنابراین تقاضای مسکن هیچ‌گاه نمی‌تواند دوباره مثل سال‌های ابتدایی دهه 1390 جهش داشته باشد و از این‌رو از سمت عرضه آن هم نمی‌توان انتظار رشد قابل توجه پایدار را داشت.

جمع‌بندی

نگاه به بازار مسکن به عنوان پیشران رشد اقتصادی نگاه صحیحی نیست، چراکه تحریک این بازار به هدف رونق‌دهی به آن و در نتیجه صنایع وابسته، نه از لحاظ منطق اقتصادی قابل دفاع است و نه در شرایط فعلی بازار مسکن کشور امکان‌پذیر است.