مسیر انحرافی
بهروز ملکی از پیامدهای انتخاب مسکن به عنوان پیشران رشد اقتصادی می‌گوید
بهروز ملکی می‌گوید: بخش مسکن طی چهار سال اخیر ناچار از رژیم درمانی بود. نباید از توصیه علم اقتصاد مبنی بر تخصیص بهینه منابع غفلت کرد. در این علم توصیه نمی‌شود سرمایه‌گذاری و ارزش افزوده همه حوزه‌ها باید به طور پیوسته مثبت باشد.
«بخش مسکن دارای اثر انکارناپذیری بر اقتصاد کلان است و فکر نمی‌کنم وزیر راه و شهرسازی با تاثیر بخش مسکن بر رونق اقتصادی مخالف باشد اما مشکل آنجاست که دولت بخواهد با هدفِ رونق اقتصادی، به صورت برون‌زا در بخش مسکن مداخله کند. در اینکه رشد مسکن موجب رشد اقتصاد می‌شود، حرفی نیست اما اینکه بخواهیم هدف از رشد مسکن را رشد اقتصاد بگیریم، انحراف صورت می‌گیرد.» این جملات را بهروز ملکی، تحلیلگر اقتصادی در تایید سخنان اخیر وزیر راه شهرسازی نسبت به در نظر گرفتن مسکن به عنوان موتور محرک اقتصاد می‌گوید چراکه به اعتقاد عباس آخوندی «اگر تصور کنید که شما با یک تزریق پول و یک مداخله، مسکن و اقتصاد را راه بیندازید، همان اشتباه دوره 1384 تا 1392 را خواهید داشت و زندگی مردم مختل و بدتر خواهد شد.» در این زمینه نیز بهروز ملکی تاکید دارد «رشد بخش مسکن بر رشد اقتصادی تاثیر دارد اما اگر هدف‌گذاری در بخش مسکن صرفاً برای ایجاد رشد اقتصادی باشد، مسیر را به خطا خواهیم رفت.»
♦♦♦
وزیر راه و شهرسازی به تازگی گفته است اینکه می‌گویند مسکن موتور محرک اقتصاد است و با تزریق پول و یک مداخله اقتصاد را راه بیندازید، اشتباه است. با توجه به این امر هزینه و فایده رشد بخش مسکن در اقتصاد ایران چه بوده است؟
برنامه‌های اقتصادی دولت‌های نهم و دهم، دو تاثیر شگرف بر بخش مسکن برجا گذاشت؛ از یک‌سو تزریق منابع بانک مرکزی به طرح مسکن مهر، بازار مسکن را با بزرگ‌ترین مداخله ممکن مواجه کرد و از سوی دیگر تزریق منابع نفتی به اقتصاد کلان موجب تشدید بیماری هلندی شد (در بیماری هلندی با تزریق درآمدهای نفتی، تقاضای کل افزایش می‌یابد.
تقاضا برای کالاهای قابل مبادله در اقتصاد از طریق واردات جبران می‌شود اما کالاهای غیرمبادله‌ای مانند زمین و مسکن به این دلیل که نمی‌توان آنها را وارد کرد، با افزایش قیمت روبه‌رو می‌شوند.)
شواهد امر نیز حاکی از آن است که مداخله دولت‌های نهم و دهم نه‌تنها موجب بهبود عملکرد بخش مسکن نشد بلکه با ایجاد اختلال در قواعد بازار مسکن، بروندادهایی چون تحریک سوداگری مسکن، افزایش شدید قیمت مسکن، عدم تطابق عرضه و تقاضای مسکن، افزایش طول دوره انتظار مسکن، گسترش حاشیه‌نشینی و افزایش تعداد خانه‌های خالی را به دنبال داشت. شاید بتوان این نتیجه ضمنی را گرفت که بهای رشد بخش مسکن در آن سال‌ها سنگین بوده است.
برخی کارشناسان معتقدند رونق بخش مسکن در شرایط فعلی می‌تواند محرکی برای رشد اقتصادی باشد. از طرفی بخش مسکن به واسطه ارتباطات پسین و پیشین خود می‌تواند اقتصاد را تحریک کند و با توجه به اینکه بخش مسکن ارتباطات متنوعی با سایر صنایع دارد و این تصور وجود دارد که اگر این بخش رونق گیرد، می‌تواند اثر قابل توجهی بر صنایع مرتبط بگذارد و رشد ایجاد کند، چرا وزیر راه و شهرسازی معتقد است برای رشد اقتصادی نباید روی بخش مسکن حساب کرد؟
طی 25 سال گذشته سهم ارزش افزوده ساختمان بخش خصوصی از ارزش افزوده کل اقتصاد در کشورمان بین 4 تا 5 /6 درصد در نوسان بوده است که با لحاظ ارزش افزوده خدمات واحدهای مسکونی، این سهم در برخی از سال‌ها تا چهار برابر افزایش می‌یابد. ضمن اینکه رابطه گسترده پیشین بخش مسکن با سایر بخش‌های اقتصاد قابل کتمان نیست. این ارتباط به ایران اختصاص ندارد. برای مثال اقتصاددانی به نام گرین در مطالعه خود درباره ادوار تجاری آمریکا به این نتیجه رسید که مسکن، فراتر از سایر بخش‌ها، سیکل‌های تجاری را تحت تاثیر قرار می‌دهد. می‌خواهم نتیجه بگیرم که تاثیر بخش مسکن بر رشد اقتصادی انکارناپذیر است اما اینگونه نباید تفسیر شود که هدف بخش مسکن، ایجاد رونق اقتصادی باشد. اگر هدف را اشتباه انتخاب کنیم، هر چه تندتر حرکت کنیم، بیشتر از هدف اصلی فاصله می‌گیریم.
گاه مشاهده می‌شود که برخی از سیاستگذاران فکر می‌کنند هرچه بیشتر مسکن بسازیم، بهتر است! بر مبنای این برداشت ناصواب اینگونه استنباط می‌شود که تولید مسکن در هر سال باید بیشتر از سال قبل باشد، در غیر این صورت بخش مسکن در رکود است! نتیجه چنین دیدگاهی، منجر به اجتناب‌ناپذیر شدن دوپینگ‌های دولت در این بخش می‌شود یعنی دولت صرف نظر از اینکه کیفیت و کمیت نیاز بازار مسکن چگونه است، فقط باید مراقبت کند تا رشد بخش مسکن منفی نشود.
این دیدگاه که دولت برای ایجاد رونق در اقتصاد باید با تزریق منابع مالی، بخش مسکن را رونق دهد، بر مبنای پارادایم اقتصادی دولت‌سالار استوار است. کینز می‌گوید در صورت لزوم دولت باید به گروهی از مردم بگوید چاله‌هایی بکنند و به گروه دیگر بگوید آن چاله‌ها را پر کنند! متاسفانه هنوز در اعماق ذهن برخی دولتمردان چنین رویکردی مشاهده می‌شود. اینکه برویم با پول پرقدرت بانک مرکزی در بیابان مسکن بسازیم در همین چارچوب می‌گنجد.
بنابراین اگر بخواهم توضیحم را جمع‌بندی کنم، بخش مسکن دارای اثر انکارناپذیزی بر اقتصاد کلان است و فکر نمی‌کنم وزیر راه و شهرسازی با تاثیر بخش مسکن بر رونق اقتصادی مخالف باشد اما مشکل آنجاست که دولت بخواهد با هدفِ رونق اقتصادی، به‌صورت برون‌زا در بخش مسکن مداخله کند. در اینکه رشد مسکن موجب رشد اقتصاد می‌شود، حرفی نیست اما اینکه بخواهیم هدف از رشد مسکن را رشد اقتصاد بگیریم، انحراف صورت می‌گیرد.
اگر مسکن به عنوان موتور محرک اقتصادی در نظر گرفته شود، چه وضعیتی برای اقتصاد ایران و بخش مسکن در کوتاه‌مدت و بلندمدت می‌توان متصور بود؟
اگر منظورتان دوپینگ بخش مسکن با تزریق منابع پولی و مالی دولت به این بخش است، می‌توان منتظر رشد نامتناسب و بدقواره بخش مسکن و البته افزایش ارزش افزوده این بخش بود. اما با توجه به همان مشکلاتی که در سال‌های 89 تا 92 اتفاق افتاد، نه‌تنها مشکلات ساختاری بخش مسکن حل نمی‌شود بلکه به علت عدم هماهنگی میان عرضه و تقاضای مسکن، با یک وقفه، رکود عمیق‌تری دامنگیر این بخش می‌شود. به نظرم برخلاف تصور عامه، بزرگ‌ترین منتفع بخش مسکن طی دوره رکودی سال‌های 92 تا 95 سمت عرضه مسکن بود چرا که در صورت تداوم دوپینگ سمت عرضه مسکن، با توجه به عدم پشتیبانی سمت تقاضا از این عرضه، تولیدکنندگان مسکن پس از قطع دوپینگ، به اغما می‌رفتند!
به گفته وزیر راه و شهرسازی اگر تصور کنید با یک تزریق پول و یک مداخله، مسکن و اقتصاد را راه بیندازید، همان اشتباه دوره 84 تا 92 را خواهید داشت و زندگی مردم مختل و بدتر خواهد شد. این تجربه چه می‌گوید؟
در آن سال‌ها، تزریق منابع ارزی نفت به اقتصاد کلان و منابع پولی بانک مرکزی به اقتصاد مسکن، سمت عرضه مسکن را همانند فردی کرد که به دریافت غذاهای انرژی‌زا (دوپینگ اقتصادی) عادت کرده و روزبه‌روز فربه‌تر می‌شود.
به لحاظ منطقی، میزان دریافت کالری باید متناسب با مصرف کالری باشد. متاسفانه این منطق در بخش مسکن کشور نادیده انگاشته شد که نتیجه آن، رسیدن تعداد خانه‌های خالی از حدود 600 هزار واحد در سال 1385 به حدود دو میلیون و 600 هزار واحد در سال 1395 است. فراموش نکنیم که خانه خالی، به مثابه حبس سرمایه و مصداق عینی کاهش بهره‌وری در اقتصاد است. اگر قیمت متوسط هر خانه خالی را 100 هزار دلار در نظر بگیریم، حجم کنونی حبس سرمایه در خانه‌های خالی کشور حدود 260 میلیارد دلار است.
با این اوصاف بیش‌توجهی دولت به سمت عرضه مسکن طی سال‌های 1384 تا 1392 چه تبعاتی در پی داشت؟
توجه دولت به افزایش هرچه بیشتر کمیت مسکن، نه‌تنها مشکلات بخش مسکن را حل نکرد بلکه در مواردی، مشکلات را تعمیق کرد. نیم‌نگاهی به آمارهای ساخت‌وساز، جای تامل دارد: حدود 40 درصد از پروانه‌های ساختمانی تهران در مناطق یک تا پنج صادر شد! مساحت 85 درصد واحدهای احداثی در این مناطق بیش از 75 مترمربع (الگوی مصرف) بود! صدور پروانه‌های ساختمانی سال‌های 89 تا 92 شهر تهران، معادل 30 درصد کل موجودی مسکن این شهر بود! همه اینها حاکی از لزوم تجدیدنظر در مسیر طی‌شده در سال‌های 84 تا 92 است.
در حالی که اکثر فعالان بازار مسکن چهار سال سخت را پشت سر گذاشته‌اند، آیا می‌توانم برداشت کنم که شما به‌صورت ضمنی وضعیت رکودی بازار مسکن در چهار سال اخیر را مطلوب می‌دانید؟
بخش مسکن طی چهار سال اخیر ناچار از رژیم‌درمانی بود. نباید از توصیه علم اقتصاد مبنی بر تخصیص بهینه منابع غفلت کرد. در این علم توصیه نمی‌شود سرمایه‌گذاری و ارزش افزوده همه حوزه‌ها باید به‌طور پیوسته مثبت باشد. مثلاً اگر در بخشی با مازاد عرضه کالایی مواجه باشیم، طبیعتاً نباید برای تولید هر چه بیشتر آن کالا، سرمایه‌گذاری بیشتر کنیم. به عنوان مثال اگر در کشور با مازاد عرضه ماکارونی مواجه هستیم، نباید از ترس اینکه آمار رشد تولید ماکارونی کاهش نشان دهد، سرمایه‌گذاری در این صنعت را با دوپینگ و مداخله دولتی افزایش دهیم.
باید توجه کنیم که اگر سمت عرضه مسکن در سال‌های پس از ۹۲ نیز به روند سال‌های ۸۹ تا ۹۲ ادامه می‌داد، آنگاه حجم خانه‌های خالی در سال ۹۵ به بیش از چهار میلیون واحد می‌رسید! بر این مبنا ریاضت چهارساله اخیر برای بخش مسکن اجتناب‌ناپذیر بود.
البته طبیعی است که بسیاری از افراد، رابطه خوبی با ریاضت نداشته باشند. بیراه هم نیست اگر فعالان بازار مسکن، از این ریاضت به تلخی یاد کنند اما انتظار از سیاسیون این است که با درک فواید این ریاضت، انتظارات‌شان از بخش مسکن را تعدیل و اصلاح کنند. متاسفانه هنوز پس ذهن برخی از سیاسیون، لزوم مداخله دولت به منظور رونق‌بخشی مسکن با اجرای طرح‌هایی با سبک و سیاق مسکن مهر است.
بدیهی است که پیگیری افزایش ساخت‌وساز و خروج مسکن از رکود با اجرای طرحی همانند مسکن مهر به بهای افزایش 40درصدی پایه پولی، می‌توانست به عنوان ساده‌ترین و سریع‌ترین روش ممکن، موجب افزایش ساخت‌وساز و رونق کاذب و غیرضروری در بخش مسکن شود. اما با توجه به کاهش نرخ رشد تشکیل خانوار و تغییر ساختارهای جمعیتی نسبت به سال‌های گذشته لازم است سیاست‌های جدید در این بخش بر مبنای واقعیت‌های فعلی شهرها و نیازهای واقعی آنان صورت گیرد.
این دیدگاه شما می‌تواند مورد شماتت فعالان بخش مسکن و حتی برخی از دولتمردان باشد.
درست است! قسمت قابل توجهی از مشکلات بخش مسکن، زاییده فقدان برخی از نهادها یا کژکارکردی نهادهای موجود طی دهه‌های گذشته بوده است به طوری که یا نهاد مورد نیاز برای توسعه مسکن وجود نداشت یا اگر هم وجود داشت، با کارکرد مخدوش مواجه بود مثلاً وزارت راه و شهرسازی به جای سیاستگذاری، تصدی‌گری می‌کرده است. شهرداری به جای مدیریت شهر، تجارت شهر می‌کرده است. انبوه‌ساز به جای توسعه‌گری، پیمانکاری می‌کرده است و مواردی از این دست. بر این اساس حتی در دوره‌هایی که بخش قابل توجهی از توان اجرایی و مالی دولت مصروف طرح و پروژه‌ای در بخش مسکن شد، مشکلات این بخش حل نشد چراکه به جای پروسه اصلاحات نهادی، اجرای پروژه در کانون توجه بوده است.
در چنین شرایطی، مدیری موفق‌تر قلمداد می‌شود که بتواند منابع مالی بیشتری را به بخش تحت مسوولیت خود تزریق کند و صرف نظر از نیاز کشور، ارزش افزوده بخش را افزایش دهد. ردپای این مشکل در همه بخش‌های کشور قابل ملاحظه است.
آیا برای همه سدها، پالایشگاه‌ها، پتروشیمی‌ها، ورزشگاه‌ها، کارخانه‌های تولید سیمان، فولاد و... بر اساس نیازسنجی بهینه کشور اقدام شده است؟ هر چند همه این صنایع برای کشور لازم است ولی اگر می‌خواهیم به توسعه برسیم، باید منابع کمیاب‌مان را به صورت بهینه تخصیص دهیم.
آیا صحبت‌های اخیر وزیر راه و شهرسازی در خصوص عدم پیشرانی بخش مسکن در اقتصاد کلان را در همین راستا ارزیابی می‌کنید؟
ایشان وزیر بادانش و شجاعی هستند. شما ببینید بسیاری از مسوولان در بخش‌های مختلف یک حرف واحد دارند: «بخش تحت مسوولیت من مهم‌تر است، منابع پولی و مالی دولت باید به این سمت تزریق شود.» حال اگر وزیر متولی مسکن، چهار سال طعنه شنید که چرا بخش مسکن با رکود مواجه است و باز هم این وزیر چنین رویکردی دارد، جای مسرت است. در مجموع می‌توان گفت رشد بخش مسکن بر رشد اقتصادی تاثیر دارد اما اگر هدف‌گذاری در بخش مسکن صرفاً برای ایجاد رشد اقتصادی باشد، مسیر را به خطا خواهیم رفت.
با توجه به این امر برای ایجاد رونق در بخش مسکن سیاستگذار باید چه برنامه‌ای در نظر گیرد تا علاوه بر تحرک و پویایی این بخش به مشکلات گذشته بخش مسکن پایان دهد؟
مباحث فوق به هیچ‌وجه به معنای عدم نیاز به ساخت‌وساز مسکن نیست و بخش مسکن در دهه آتی، همچنان نیازمند تولید سالانه 800 هزار واحد مسکونی است. مهم این است که ساخت‌وساز مسکن در راستای تامین نیازهای واقعی بازار مسکن برای خانه‌اولی‌ها، بافت‌های فرسوده و حاشیه‌نشین‌ها باشد. در چنین شرایطی انتظار می‌رود سیاست کیفی‌سازی مسکن به منظور ارتقای سطح زندگی ساکنان فعلی در هسته میانی شهرها با سیاست کمی‌سازی مسکن جایگزین شود. در واقع کشور ما از این به بعد خیلی نیازمند افزایش موجودی مسکن نیست؛ تقریباً مشابه وضعیتی که در بازار خودرو نیز حاکم است. در بازار خودرو با اشباع نسبی عرضه مواجه هستیم.
بنابراین انتظار می‌رود به ازای ورود هر خودرو باکیفیت، یک خودرو بی‌کیفیت از بازار خارج شود. همین انتظار را در بخش مسکن هم داریم. انتظار می‌رود به تدریج به ازای ساخت واحدهای مسکونیِ خوب، واحدهای مسکونیِ بد از بازار خارج شود. این مساله به اهمیت بافت‌های فرسوده اشاره دارد. در واقع تامین نیاز مسکن از انبوه‌سازی به بازآفرینی شهری انتقال یافته است.
