بربرها در دروازه باغ
مخالفت اشتباه با ورود سرمایه خصوصی به مسکن
بر روی یکی از چندین پلاکاردی که معترضان جوان در راهپیمایی اخیر دوبلین به دست گرفته بودند نوشته بود: لاشخورها را بیرون کنید. سبب عصبانیت این معترضان اوج‌گیری اجاره‌بها در پایتخت ایرلند بود. رشد سریع و بی‌سابقه بهای مسکن باعث شد سرمایه‌گذاری با هدف گرفتن اجاره جذابیت بیشتری پیدا کند. این احساس در همه‌جا پخش شده است. بنگاه‌های سهام مالکانه خصوصی، شرکت‌های بیمه، صندوق‌های بازنشستگی و دیگر سرمایه‌گذاران نهادی که در دوران همه‌گیری املاک مسکونی را به چنگ آوردند اکنون آماج نفرت در کشورهای ثروتمند شدهاند. با افزایش سهم آنها در بازار املاک مسکونی بازخوردهای منفی هم بیشتر می‌شود. برخی مردم صاحبخانه‌های بزرگ را مسوول اوج‌گیری اجاره‌بها می‌دانند. برخی دیگر آنها را متهم می‌کنند که از بحران برای کسب منافع بالاتر سوءاستفاده کرده‌اند.
سیاستگذاران به سرعت وارد عمل شدند. کاخ سفید قصد دارد نوع املاکی را که سرمایه‌گذاران بزرگ مجاز به خرید آنها هستند محدود کند. نیوزیلند برای سرمایه‌گذاران املاک بخشش مالیاتی را برداشت و ایرلند برای خرید انبوه مسکن 10 درصد مالیات وضع کرد. کانادا می‌گوید نقش سرمایه‌گذاران بزرگ در بخش مسکن به بررسی بیشتر نیاز دارد. در آلمان، ساکنان برلین در ماه سپتامبر رای دادند که دولت بزرگ‌ترین مالکان شهر را وادار کند بیش از 200 هزار آپارتمان را به دولت بفروشند. البته این همه‌پرسی الزام‌آور نیست و در صورت تبدیل نتایج آن به قانون، دادگاه قانون اساسی آن را رد می‌کند. دولت چپ‌گرای اسپانیا با تاخیر فراوان اقداماتی را برای برخورد با مالکان بزرگ معرفی کرد. طبق مقررات جدید، مالکان بزرگ با کنترل اجاره‌بها، مالیات بیشتر بر خانه‌های خالی و ممنوعیت خرید خانه‌های اجتماعی مواجه می‌شوند.
شاید در میان این هیاهو تصور کنید که مالکان حرفه‌ای در حال بلعیدن بازار هستند. اما در واقع سهم آنها ناچیز است. در آمریکا سرمایه‌گذاران فقط مالک دو درصد از خانه‌های اجاره‌ای هستند. در سراسر اروپا، صندوق‌های بورسی مالک کمتر از پنج درصد خانه‌ها هستند. در اسپانیا، انتقادهای شرکت بلک استون بزرگ‌ترین مالک خانه‌های مسکونی کشور را هدف گرفته‌اند. این شرکت که هشت سال قبل به بازار وارد شد اکنون مالک 30 هزار خانه است. اما این تعداد فقط یک درصد از کل خانه‌های کشور را دربر می‌گیرد.
تردیدی نیست که سرمایه‌گذاران بزرگ جاه‌طلبی‌های بزرگ دارند. خانه‌های مختص خانواده‌های تک‌نفری و آپارتمان‌هایی که با هدف اجاره دادن ساخته می‌شوند خط پردرآمدی از کسب‌وکار به‌شمار می‌روند. دیگر بنگاه‌های وال‌استریت از جمله KKR و گلدمن‌ساکس نیز به بازار وارد شدهاند و علاوه بر خرید، به ساخت‌وساز می‌پردازند. برآوردها حاکی از آن است که آنها بیش از شش درصد خانه‌های جدیدی را که هر سال در آمریکا ساخته می‌شوند در اختیار دارند. در بریتانیا هم انتظار می‌رود سرمایه‌گذاران نهادی یک‌دهم هدف دولت در ساخت مسکن در چند سال آینده را محقق کنند. آنها از سال 2008 تاکنون تقریباً یک‌چهارم خانه‌های جدید لیورپول و بیش از 15 درصد خانه‌های جدید ناتینگهام، لیستر و شفیلد را ساخته‌اند.
باید به جای سرکوب از این تزریق سرمایه استقبال شود. طبیعتاً سرمایه‌گذاران در جست‌وجوی پول هستند اما آنها شکافی در بازار می‌بینند که باید پر شود و آنها هم کاری در این راستا انجام می‌دهند. تقاضا برای مسکن اجاره‌ای به بالاترین سطح رسیده است. در بریتانیای اواسط دهه 1990 کمتر از یک باب از هر 10 خانه اجاره داده می‌شد. این نسبت اکنون یک به پنج شده است. یک‌سوم خانوارهای آمریکایی اجاره‌نشین هستند. کاهش نرخ مالکیت مسکن در جهان ثروتمند بدان معناست که جست‌وجو برای مسکن باکیفیت آبرومندانه در بازار اجاره خصوصی از هر زمان دیگری بیشتر می‌شود. با این حال اجاره‌نشینی امنیت ندارد و عرضه خانه‌های اجاره‌ای با تقاضا هماهنگ نیست. کمبود در برخی کشورها شدید است. نرخ کشوری خانه‌های خالی مناسب برای اجاره در کانادا در سال 2020، سه درصد بود و در بخش‌هایی از استرالیا به کمتر از یک درصد می‌رسد.
جریان پول‌های نهادی به بازار اجاره در زمانی حساس صورت می‌گیرد. در نتیجه همه‌گیری مراکز شهرها ساختمان‌های خالی زیادی دارند. این شانس پدید آمده است که با تغییر کاربری آنها را به واحدهای مسکونی تبدیل کرد. اما این کار به بازنگری کلی مقررات برنامه‌ریزی شهری و پول هنگفتی برای کارهای ساختمانی نیاز دارد. شهرهایی مانند نیویورک نشان دادند این کار امکان‌پذیر است. سال‌هاست که در این شهر سرمایه‌گذاران بزرگ ساختمان‌های اداری را به مسکونی تبدیل می‌کنند. در نتیجه حدود 60 هزار نفر در بخش پایینی منهتن زندگی می‌کنند. در اواسط دهه 1990 جمعیت این منطقه فقط 14 هزار نفر بود. شهر لندن بر این باور است که تا سال 2030 می‌تواند پذیرای 1500 خانه اضافه باشد. بزرگ‌ترین مشکل فقدان عرضه در مناطقی است که بیشترین فرصت‌های اقتصادی را دارند. برخی راه‌حل را در بالا بردن نرخ بهره یا ابزارهای احتیاطی کلان مانند اعمال محدودیت بر میزان وام‌دهی بانک‌ها می‌دانند. این سیاست‌ها می‌توانند تقاضا و رشد قیمت‌ها را مهار کنند اما مزیت اقتصادی رشد موفقیت‌آمیز شهرها را از بین می‌برند. برخی طرفدار طرح اعطای وام به خانه‌اولی‌ها هستند اما این کار فقط تورم را در بخش مسکن بالا می‌برد و هم خریداران و هم مالیات‌دهندگان متضرر می‌شوند. راه‌حل‌هایی مانند کاهش مقررات در برنامه‌ریزی از نظر سیاسی نامناسب هستند. به نظر می‌رسد بریتانیا طرح اصلاحاتی را که به ساخت بیشتر مسکن منجر می‌شد، برداشته است.
کشورها باید به جای اتکا به فریبکاری راهی برای خروج از بحران بیابند. یعنی به جای آنکه صندوق‌های بزرگ سرمایه‌گذاری را بربرهایی در دروازه باغ بخوانند برایشان فرش خوشامدگویی پهن کنند.
