استقبال سرد
گفت‌وگو با حسن معتمدی درباره بی‌رغبتی بانک‌ها به تسهیلات مسکن
نسترن یوسف‌بکیان: تسهیلات مسکن از جمله تسهیلاتی به‌شمار می‌رود که طی سال‌های اخیر با استقبال سرد بانک‌ها روبه‌رو شده است. در این مورد محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، اخیراً اعلام کرد که به دنبال روند نزولی سالانه پرداخت تسهیلات بانکی مسکن که از سال ۹۱ آغاز شد، میزان تسهیلات پرداختی این بخش در سال ۹۹ به پنج درصد تقلیل یافت. این در حالی است که نرخ مشارکت بانک‌ها در اعطای این تسهیلات در سال جاری نیز با کاهش بیشتری روبه‌رو شده است. در این مورد گفته می‌شود طولانی بودن مدت زمان بازپرداخت تسهیلات مسکن باعث شده بانک‌ها برای پرداخت وام مسکن چندان رغبتی از خود نشان ندهند. اما از آنجا که تسهیلات مسکن در بسیاری از کشورهای دنیا رواج دارد و بانک‌ها نسبت به پرداخت این نوع تسهیلات متمایل هستند، این سوال پیش می‌آید که چرا در ایران چنین شرایطی ایجاد شده است. نکته دیگر اینکه آیا چنین شرایطی در سال‌های گذشته نیز وجود داشته و در صورتی که چنین نبوده، چه اقداماتی در دستور کار قرار گرفته که بانک‌ها نسبت به اعطای تسهیلات مسکن مشارکت بیشتری داشته‌اند. حسن معتمدی از مدیران باسابقه نظام بانکی و دارای بیش از ۳۵ سال سابقه در عرصه بانکداری کشور که پیش از این به عنوان مدیرعامل بانک اقتصادنوین نیز فعالیت کرده است، در این گفت‌وگو به این سوالات پاسخ می‌دهد.
♦♦♦
تسهیلات مسکن در دنیا به دلیل وجود تضامین محکم، از موردعلاقه‌ترین تسهیلات برای بانک‌ها به‌شمار می‌رود. اما در ایران بانک‌ها علاقه‌ای به اعطای تسهیلات ساخت مسکن ندارند. به نظر شما علت این موضوع چیست؟
واقعیت این است که بانک‌ها تنها در بخش مسکن نیست که از اعطای تسهیلات استقبال نمی‌کنند بلکه در شرایط امروزی، عموم بانک‌های ایران از اعطای تسهیلات با نرخ‌های ثابت استقبال نمی‌کنند، و این مساله‌ای نیست که محدود به رفتار مدیریتی در یک بانک خاص باشد. بر اساس مصوبات شورای پول و اعتبار، نرخ مشخص و عدد ثابتی برای عقود مبادله‌ای تعیین می‌شود که بانک‌ها باید همان نرخ را اعمال کنند. به عبارتی عقود مبادله‌ای عقودی با بازدهی ثابت هستند که نرخ سود تسهیلات در قالب آنها می‌تواند نرخ ثابتی باشد و عقود فروش اقساطی، جعاله، اجاره به شرط تملیک و قرض‌الحسنه جزو این عقود محسوب می‌شوند. این نرخ در حالی مدت‌هاست از سوی شورای پول و اعتبار 18 درصد تعیین شده که قیمت تمام‌شده تجهیز منابع بانک‌ها به‌خصوص منابع سپرده‌ای آنها بسیار بالاتر از این نرخ بوده است. در واقع قیمت تمام‌شده پول برای بانک‌ها با احتساب سپرده قانونی که باید به بانک مرکزی بسپارند، هزینه‌های تجهیز منابع که برای شبکه گسترده شعب بانک‌ها نیاز است و همچنین هزینه‌های اعطای تسهیلات، وصول و ذخیره مطالبات و... برای سپرده 20درصدی، بعضاً حدود 25 درصد یا بالاتر از آن تمام می‌شود. این در حالی است که سیستم بانکی در شرایط فعلی با مشکلات زیادی در حوزه نقدینگی نیز دست‌وپنجه نرم می‌کند. در سنوات گذشته، این نرخ سپرده‌های بلندمدت در رقابت بین بانک‌ها و موسسات به ۲۲ تا ۲۴ درصد سالانه نیز رسیده بود و حتی برای سپرده‌های کوتاه‌مدت هم نوعاً این نرخ بالای ۲۰ درصد بود. این مساله یکی از دلایلی است که باعث شده بانک‌ها استقبال چندانی از این موضوع نداشته باشند. مشکل بعدی این است که تسهیلات بلندمدت همچون تسهیلات مسکن را، بانک‌ها باید از محل منابع کوتاه‌مدتی که تجهیز کرده‌اند پرداخت کنند. یعنی سپرده‌ها نهایتاً در بلندمدت‌ترین نوع یک‌ساله است و زمانی که قرار است بابت سپرده یک‌ساله، تسهیلات 20ساله پرداخت شود و این انتظار هم وجود دارد که بانک‌ها در سال‌های نخست اعطای تسهیلات، چندان در انتظار وصول وجوه نباشند تا به مرور زمان توان دریافت‌کنندگان تسهیلات برای پرداخت قسط بالا برود، در این صورت بانک‌ها چگونه باید نقدینگی مورد نیاز خود را فراهم و مدیریت کنند؟ در چنین شرایطی، بانک‌ها مشکل مدیریت نقدینگی پیدا می‌کنند در حالی که مدیریت نقدینگی یکی از تکالیفی است که مدیران بانک‌ها به‌خصوص در ارتباط با بانک مرکزی باید به آن وفادار بمانند و نسبت به آن پاسخگو باشند. از سوی دیگر زمانی که بانک‌ها با کسری نقدینگی روبه‌رو شوند، یا با اضافه‌برداشت بانک مرکزی و نرخ‌های جریمه 34درصدی مواجه می‌شوند یا باید به بازار پول مراجعه کنند و با نرخ‌های بالاتر از بانک‌های دیگر و عدم رعایت مقررات سعی کنند منابع ولو گران‌قیمت را برای تنظیم مدیریت نقدینگی فراهم کنند. در بحث تسهیلات مسکن، چالش دیگری که وجود دارد این است که گفته می‌شود تسهیلات مسکن به دلیل اینکه به وثیقه ملکی متکی است، مشکلی برای وصول ندارد و لابد مطالبات هم معوق نمی‌شود، نهایتاً غیرممکن است که پول بانک آسیب ببیند یا سوخت شود، در حالی که در عمل امور به این سادگی‌ها هم اتفاق نمی‌افتد و این‌طور نیست که از بابت وصول مطالبات نگرانی‌ای وجود نداشته باشد. درصدی از خانوارها که اتفاقاً تسهیلات هم دریافت می‌کنند، تا اندازه‌ای تحت فشار هزینه‌های بالای معیشتی هستند که ناچار به اولویت‌بندی تامین هزینه‌هایشان هستند و اقساط تسهیلات مسکن را در اولویت‌های اول و میانی خود قرار نمی‌دهند و در شرایط سخت پرداخت اقساط تسهیلات در اولویت‌های بعدی آنها قرار می‌گیرد. از این‌رو به تدریج پرداخت برخی از اقساط آنها به تعویق می‌افتد و در نهایت بانک‌ها پس از مدارا اجراییه صادر می‌کنند و باید به سمت وصول مطالبات از محل فروش ملک در وثیقه حرکت کنند. این در حالی است که معمولاً دو سال زمان می‌برد تا فرآیند لازم طی شود و در نهایت مراحل قانونی اجراییه تکمیل شود. در این میان در شرایط حاضر به ندرت کسی با شرکت در مزایده ملک را خریداری و مطالبات بانک با وصول نقدی تسویه می‌شود. به دلیل اینکه خریداری پیدا نمی‌شود، بر اساس احکام قانونی، ملک بر اساس بهای پایه مزایده به تملیک بانک درمی‌آید. به این ترتیب ملک تملیک می‌شود و سند آن در اختیار بانک قرار می‌گیرد و در نهایت باید تخلیه شود. اما روال تخلیه نیز مدت مدیدی طول می‌کشد. موضوع دیگری که وجود دارد این است که قیمت پایه تعیین‌شده برای املاک تملیکی معمولاً بالاست و مردم اخلاقاً چندان تمایلی به خرید ملکی که تملیک شده است ندارند و برای این کار اقدام نمی‌کنند. بنابراین در نهایت کسانی متقاضی خرید ملک می‌شوند که بعضاً فرصت‌طلب هستند و خواستار این هستند که ملک را حدود 20 تا 30 درصد زیر قیمت واقعی خریداری کنند. در نتیجه مدیریت بانک باید ریسک کند و چنین شرایطی را به نفع بانک تشخیص دهد و زیر قیمت بفروشد یا اینکه ملک را در دارایی‌های بانک برای فروش در فرصت‌های بعدی نگه دارد. از سوی دیگر به حکم قانون و مقررات بانک‌هایی که اموال مازاد را نگهداری می‌کنند، مشمول جرایم و مالیات‌های اضافی می‌شوند. به همین دلیل بانک از سوی دیگر تحت فشار هم خواهد بود که ملک را به فروش برساند. حال سوالی که وجود دارد این است که آیا رغبتی وجود خواهد داشت با تجربه‌های اینچنین در مورد تسهیلات مسکن، بانک‌ها این‌گونه تسهیلات را با همان شیوه‌های قبلی پرداخت کنند؟
آیا بانک‌ها همیشه نسبت به اعطای تسهیلات مسکن بی‌تفاوت بوده‌اند یا اینکه طی سال‌های اخیر چنین وضعیتی ایجاد شده است؟
خیر، این‌طور نیست. اتفاقاً در سال‌های 80 تا 85 که بانک‌های خصوصی از محدودیت‌های نرخ معاف بودند و می‌توانستند نرخ‌ها را خودشان تعیین کنند، استقبال خیلی زیادی هم از تسهیلات مسکن انجام می‌شد و بخش عمده پورتفوی برخی از بانک‌های تازه‌تاسیس در آن دوره تسهیلات مسکن بود. اما به تدریج با تغییر مقررات و تغییرات شرایط کسب‌وکار، بانک‌ها نسبت به پرداخت تسهیلات بلندمدت اینچنینی مقاوم شدند چرا که بانک‌ها هم مثل هر بنگاه اقتصادی دیگری علاقه‌ای به این ندارند که منابع سپرده‌گذاران و سهامداران آنها به خطر بیفتد و کاری را انجام دهند که به نفع مجموعه بنگاه نباشد. به‌طور کلی بانک‌ها با ارائه تسهیلات با نرخ سود ثابت، ضرر می‌کنند و تمایلی به پرداخت آن ندارند.
مطابق قانون بودجه ۱۴۰۰، بانک‌ها باید وام‌های ۲۰ساله به حوزه ساخت‌وساز پرداخت کنند. اما نه‌تنها تاکنون بانک‌ها به تکلیف خود در ارائه انواع تسهیلات ساخت و نوسازی مسکن مطابق قانون بودجه ۱۴۰۰ عمل نکرده‌اند بلکه در موارد دیگر و به عنوان مثال در مواجهه با فعالان بخش تولید نیز به قانون عمل نمی‌کنند و علاقه‌ای به پرداخت تسهیلات ندارند. علت این موضوع چیست؟
وقتی قانون تصویب و ابلاغ می‌شود، برای همه آحاد مردم از جمله بانک‌ها و مدیران بانک‌ها لازم‌الاجراست که به قانون عمل کنند اما پاسخ به این سوال نیز به یک توضیح زیرساختی نیاز دارد. بانک‌ها شرکت‌های انتفاعی و بنگاه اقتصادی هستند که فعالیت آنها مبتنی بر تجهیز منابع است تا هم برای تامین‌کنندگان منابع مالی خود درآمد ایجاد کنند و هم اینکه علاوه بر جبران درصدی از هزینه‌های خودشان، درصدی سود نیز به آنها تعلق پیدا کند. نکته مهم‌تر اینکه در این میان بانک‌ها باید این منابع را حفظ کنند و اجازه ندهند منابع ضایع شود. از سوی دیگر بانک‌ها بر اساس قانون پولی و بانکی و مقررات بانک مرکزی و همچنین شورای پول و اعتبار، مکلف به مدیریت نقدینگی هستند و اگر مدیریت در این حوزه را به خوبی انجام ندهند، در پرداخت تعهدات ناتوان خواهند شد و زمانی که نتوانند تعهدات خود را در مقابل سپرده‌گذاران تامین کنند، دو راه بیشتر برای آنها باقی نمی‌ماند. نخست اینکه از منابع پرقدرت بانک مرکزی استفاده کنند و به توسعه پایه پولی و تورم منجر شوند یا اینکه اعلام ناتوانی کنند و پدیده ناخوشایند ورشکستگی بانک را رقم بزنند که قابل سرایت به دیگر بانک‌های کشور است. بنابراین توسعه اکید این است که بانک‌های تجاری که منابع کوتاه‌مدت تجهیز می‌کنند، چندان نباید در سرمایه‌گذاری و پروژه‌های بلندمدت وارد شوند و در اعطای تسهیلات مسکن و... نیز باید مشارکت کمتری داشته باشند مگر اینکه بتوانند منابع بلندمدتی را فراهم کنند.
بانک‌ها چطور می‌توانند منابع مالی بلندمدت جذب کنند؟
متاسفانه در کشور ما هنوز ابزارهایی که بتوان با کمک آنها منابع بلندمدتی را برای دسترسی بانک‌ها فراهم کرد تا آنها قادر به پرداخت تسهیلات مسکن باشند، مهیا نیست. در کشورهایی که این امکانات برای آنها فراهم است و بانک‌ها تسهیلات رهنی خوبی را در اختیار مردم قرار می‌دهند، دو امکان وجود دارد. یکی اینکه دولت‌ها معمولاً از بانک‌هایی که پرداخت‌های رهنی را انجام می‌دهند، حمایت می‌کنند تا مقداری به منابع بلندمدت دولتی یا شبه‌دولتی دسترسی داشته باشند. دوم اینکه بانک‌ها معمولاً این اسناد رهنی یا اسناد اعطای تسهیلات در بخش مسکن و ساخت‌وساز را به بازاری تحت عنوان رهن ثانویه ببرند و تبدیل به اوراق بهادار کنند و در نهایت این اوراق بهادار را به کسانی که سرمایه‌گذاری‌های اینچنینی را انجام می‌دهند منتقل کنند. در واقع ترتیبی فراهم می‌شود که بانک‌ها عملاً پورتفوی خود را از این منابع تخلیه کنند و در نهایت نقدینگی خودشان را برگردانند. در ایران نیز اگر این دو امکان فراهم شود، برخی بانک‌ها می‌توانند این ماموریت را به عهده بگیرند و این کار را انجام دهند. البته اگر قرار باشد نرخ باز هم 18 درصد باشد و نهایتاً سرمایه‌گذاری که قصد دارد در بیرون سرمایه‌گذاری انجام دهد، گزینه‌های جایگزین بالای 20 درصد بازدهی در اختیار داشته باشد، این بازار شکل نمی‌گیرد و این اتفاق نخواهد افتاد. مگر اینکه به شکل منطقی، معقول و سنجیده طراحی شود و از طریق واسطه‌گری بانک‌ها به اجرا دربیاید.
تاثیر تورم بر عملکرد مدیریت بانکی در ایران چگونه است؟
بحثی که به نظر می‌آید خیلی مهم و ساختاری است به معضل تورم برمی‌گردد. معضل اساسی نرخ تورم مزمن کشور که عامل و منشأ بسیاری از مشکلات است، در مورد تسهیلات بانکی نیز دخیل است و اجازه نمی‌دهد اتفاقات خوبی در ایران رقم بخورد. شما تصور کنید تعداد زیادی از مشتریان، تسهیلات مسکن با نرخ 18 درصد دریافت کرده‌اند اما در بلندمدت نرخ تورم کاهش پیدا کند به این معنا که ملک آنها با افزایش سالانه حدود سه درصد روبه‌رو می‌شود. ولی بر اساس تسهیلاتی که دریافت کرده‌اند، سرجمع باید مبلغی بیشتر از ارزش ملک را برای تسهیلات پرداخت کنند. از این‌رو به این نتیجه خواهند رسید که اقساط این ملک را پرداخت نکنند تا ملک به اختیار بانک در بیاید. این موضوعی است که اگر بانک امروز پیش‌بینی کند که ممکن است اتفاق بیفتد، شاید صلاح نباشد وارد این معامله شود. برعکس اگر تورم افزایش پیدا کند و به عنوان مثال حدود 50 درصد باشد و در همین شرایط تسهیلات 18درصدی ارائه شده باشد، در آن صورت گیرندگان تسهیلات منتفع می‌شوند و سهامداران بانک و سپرده‌گذاران ضرر می‌کنند چون از همین محل باید مجموعه هزینه‌های آنها پرداخت شود.
چندی پیش اعلام شد که نمایندگان مجلس با رفع محدودیت بانک‌ها برای انجام سرمایه‌گذاری موافقت کردند تا آنها بتوانند از طریق شرکت‌های تابعه خود سرمایه‌گذاری کنند. نظر شما در این مورد چیست؟
به نظر می‌آید این موضوع به معنای صدور اجازه برای فعالیت بی‌حدوحصر بانک‌ها و اجازه سرمایه‌گذاری به آنها نیست که بتوانند منابع خود را مستقیماً در حوزه‌هایی سرمایه‌گذاری کنند که تمایل دارند. بلکه داستان برمی‌گردد به اینکه بر اساس دستورالعمل‌ها و آیین‌نامه‌های بانک مرکزی، بانک‌ها تابع یک آیین‌نامه سرمایه‌گذاری بودند که هم سرمایه آنها در مشارکت‌های حقوقی را محدود می‌کرد و هم در مورد مواردی که بانک‌ها می‌توانستند سرمایه‌گذاری و مشارکت کنند، از جمله خدمات بانکی مثل خدمات آی‌تی، صرافی، کارگزاری و... محدودیت‌هایی را قائل شده بود. همچنین در یکی از قوانینی که برای بحث حمایت از تولید در مجلس تصویب شد، یکسری مقررات شدید وضع شد که بر اساس آن بانک‌ها مکلف شدند هرچه سریع‌تر دارایی‌های خود را به فروش برسانند و در صورتی که این اتفاق نمی‌افتاد، انواع و اقسام جرایم مالیاتی در قانون برای آنها پیش‌بینی شده بود. بنابراین به نظر می‌آید در حال حاضر نمایندگان مجلس در حال تعدیل آن اقدامات که مبتنی بر آسیب‌شناسی نبود و به صورت احساسی و غیراصولی تبیین شده بود، هستند. اصولاً هم این سیاست‌ها را باید به ناظر و رگولاتور واگذار کنند چراکه مداخلات اینچنینی همیشه مشکلات بیشتری را ایجاد می‌کند. در واقع بهتر است مجموعه این سیاست‌ها را نهاد حاکمیتی بر عهده بگیرد و انجام دهد در شرایط مختلف اقتصادی، احکام و قوانینی متعارض و ناهماهنگ در نظر گرفته نشود.
برای اینکه بانک‌ها در وام‌دهی به بخش مسکن یا بخش تولید همکاری داشته باشند، چه باید کرد؟ تجربه کشورهای دیگر جهان در این زمینه چه می‌گوید؟
بی‌گمان مسکن از نیازهای مهم بشر و زندگی روزمره مردم است. به همین دلیل هم در همه جای دنیا سیستم به گونه‌ای کار می‌کند که کسانی که نیاز به مسکن دارند چه از طریق اجاره یا اخذ وام و خرید خانه و در نهایت پرداخت اقساط، صاحب خانه شوند. اما به عنوان مثال در کشورهای اروپایی قسطی که برای بازپرداخت وام رهنی، پرداخت می‌شود در حدود اجاره‌ای است که برای اجاره خانه می‌پردازند و این دو رقم خیلی با هم تفاوتی نمی‌کند و در توان اکثریت مردم است، اما در کشور ما چنین شرایطی وجود ندارد. به عنوان مثال در کشور ما گذشته از بحث خانه‌دار شدن، یک کارگر حتی برای اینکه صاحب خودرو شود باید سال‌ها پول خود را جمع کند تا در نهایت صاحب پراید دست‌دوم شود. این موضوع نیز به همان معضل تورم برمی‌گردد که پیش از این به آن اشاره شد. در واقع تورم قیمت‌ها در کشور ما چنان نجومی است که متقاضی خرید ملک هر چه پس‌انداز کند و تسهیلات دریافت کند، باز هم از سرعت تورم و افزایش قیمت‌ها جا می‌ماند. به عبارتی در این زمینه در ایران مسابقه‌ای آغاز شده که خانوارها در این مسابقه به گرد رشد قیمت‌ها هم نمی‌رسند و تا این معضل حل نشود، همین مشکلات را خواهیم داشت. مضافاً درآمد سرانه ایران با بسیاری از کشورهای دیگر دنیا قابل مقایسه نیست. به عنوان مثال در برخی از کشورهای دنیا، یک کارگر یا کارمند با پس‌انداز حقوق چهار ماه خود می‌تواند خودرو نو خریداری کند یا اقساط وام خودرو را پرداخت کند اما در کشور ما چنین امکانی وجود ندارد. در واقع در کشور ما اگر کسی بخش عمده حقوقش را جمع کند در طول یک سال شاید 40 میلیون تومان پس‌انداز کند در حالی که طی همین مدت بیش از 40 میلیون تومان افزایش قیمت در بازار خودرو داخلی اتفاق می‌افتد. از این‌رو با عنایت به مواردی که تشریح شد همت سیاستگذاران باید با محاسبات درست؛ معطوف کنترل تورم بهبود شرایط اشتغال و درآمد، خودداری از مداخلات قیمتی نسنجیده، پیش‌بینی یارانه و وجوه دولتی، تامین زمین و امکانات دولتی پیش‌بینی ابزارها و امکانات تامین مالی بلندمدت و واگذار کردن هدایت نظام بانکی به ناظر واحد مقتدر و پاسخگو شود.
