اشتباه دولت‌ها در بازار مسکن
تله قدیمی در مهم‌ترین بخش اقتصادی چیست و چرا سیاستگذاران را گرفتار می‌کند؟
اقتصاد کشور، فاز اول تغییر دوره‌ای دولت‌ها را با برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری و اعلام رئیس‌جمهور منتخب، پشت‌سر گذاشته و تا حدود سه ماه دیگر، فاز نهایی این جابه‌جایی با تشکیل رسمی کابینه جدید، انجام می‌شود.
دولت پیش‌رو، مطابق اعلام اخیر ابراهیم رئیسی -در جریان رقابت‌های انتخاباتی- یکی از سه برنامه اصلی خود در حوزه اقتصادی را «تامین مسکن مناسب» طراحی و تعریف کرده است. حتی اگر رئیس این دولت، موضوع تامین مسکن را به زبان هم نیاورده بود، مطابق الگوی دولت‌های گذشته، در طول دوره چهار سال اول، تلاش می‌کرد دست‌کم در جلسات هیات دولت و سخنرانی‌ها، این‌طور ابراز کند که «برای مسکن مردم برنامه دارد و می‌خواهد اقشار ضعیف و فاقد مسکن را خیلی زود خانه‌دار کند».
دولت آینده اما برای ورود سیاستی به بازار مسکن با یک تله قدیمی روبه‌رو است به‌طوری که اگر از آگاهی لازم نسبت به مسیر منتهی به این تله برخوردار نباشد، عملکردش به سرنوشت دولت‌های قبل منتهی می‌شود.
دولت سیزدهم چه کار کند تا گرفتار تله قدیمی بازار مسکن نشود؟
پاسخ این پرسش، ساده است؛ رئیس‌جمهور منتخب و فردی که از جانب او به عنوان مسوول سیاستگذاری بخش مسکن منصوب می‌شود، باید از فکر و انجام یکسری کارها پرهیز کند.
در حقیقت مجموعه‌ای از نبایدها در حوزه سیاستگذاری مسکن است که باعث تضمین کیفیت سیاستگذاری و تنظیم درست بازار مسکن می‌شود.
قبل از معرفی و تبیین نبایدهای سیاستگذاری در بخش مسکن، لازم است «تله قدیمی» در این بازار معرفی شود.
دولت‌ها طی سه دهه گذشته اغلب در مقطعی روی کار آمده‌اند که بازار مسکن در فاز جهش قیمت بوده است یا در مراحل پایانی آن به سر برده است. در فاز جهش قیمت، میزان نارضایتی عمومی از برنامه‌های دولت یا خود دولت، بالاست. مسکن گران‌ترین و ارزشمندترین خرید یک خانوار در طول زندگی محسوب می‌شود بنابراین هر زمان که بازار ملک با شوک مثبت قیمت‌ها روبه‌رو می‌شود و قدرت خرید مسکن خانواده‌ها تخریب یا به شدت تضعیف می‌شود، تک‌تک عملکرد اقتصادی مجموعه دولت زیر ذره‌بین قضاوت مردم قرار می‌گیرد. از این‌رو است که هنگام جابه‌جایی دولت‌ها، روسای جمهور تلاش می‌کنند به مردم نشان دهند برای مهم‌ترین دغدغه‌شان که دسترسی به مسکن ارزان است، برنامه دارند.
مقطع فعلی زمانی است که قدرت خرید بالای 80 درصد از زوج‌های جوان و خانه‌اولی‌ها به خاطر سه سال جهش مکرر قیمت مسکن، از بین رفته است و بازار معاملات خرید خانه در تهران و خیلی از شهرهای بزرگ و کوچک به خاطر نبود تقاضای مصرفی، از کار افتاده است. رکود سنگین معاملات ملک نتیجه همین وضعیت است.
رئیسی در شرایطی سکان دولت بعدی را به دست می‌گیرد که دولت مستقر در چهار سال گذشته، از بازار مسکن شکست خورد و نتوانست ذره‌ای سیاستگذاری در جهت کنترل روند بدتر شدن اوضاع به خرج دهد.
طبیعی است که در چنین شرایطی، تامین مسکن به یکی از برنامه‌های اصلی رئیس‌جمهور جدید تبدیل شود.
تله بازار مسکن درست همین‌جاست؛ وضعیت اضطراری قیمت مسکن شرایطی را پیش‌روی دولت جدید می‌گذارد که دولتمردان تازه‌کار برای عبور از آن، سراغ «خانه‌سازی دولتی» می‌روند و در عمل، به «تله قدیمی» گرفتار می‌شوند.
رئیس‌جمهور تصور می‌کند مشکل بازار مسکن آن است که انبوه‌سازان، بسازوبفروش‌ها و شرکت‌های ساختمانی، بلد نیستند خانه‌سازی کنند یا فراموش کرده‌اند که چطور باید مسکن تولید و عرضه کنند. با این فرضیه وارد تله می‌شوند و دستور خانه‌سازی دولتی را صادر می‌کنند. مسوولان بخش مسکن به کارفرمای بزرگ پیمانکاران ساختمانی تبدیل می‌شوند و با توزیع زمین و وام بین آنها، پروژه‌های سفارش دولتی را برای ساخت مسکن در شهرها کلید می‌زنند. این همان تله‌ای است که در این دوره نیز احتمال دارد مسوولان وارد آن شوند.
پس، در گام اول لازم است دولت سیزدهم، فکر «خانه‌سازی دولتی به هر قیمت» را از سر خارج کند؛ این، نباید اول است.
مشکل رکود و جهش قیمت مسکن این نیست که دولتی لازم است تا خانه‌سازی انبوه را سفارش دهد. بلکه مساله، «نبود انگیزه کافی برای سرمایه‌گذاری ساختمانی از طرف سازنده‌ها»ست. این نبود انگیزه به خاطر فروش نرفتن واحدهای مسکونی طی سه سال گذشته بوده است. سازنده‌ها چون نمی‌توانند بفروشند، نمی‌توانند بسازند. عدم فروش آنها به خاطر نبود قدرت خرید مسکن است.
نباید دوم به دخالت در بازار اجاره مربوط می‌شود. دولت جدید هم ممکن است مثل چهار دولت گذشته، سراغ تثبیت اجاره‌بها به امید کنترل تورم اجاره مسکن برود. اما همان‌طور که از ابتدای دهه 90 تاکنون، هر نوع سقف‌گذاری برای اجاره‌بها به شکست سقف از طرف موجران انجامید، این بار هم بازار اجاره مسکن، این‌طور تصمیمات و سیاست‌های پوچ را به رسمیت نخواهد شناخت.
سومین کاری که دولت جدید نباید در بازار مسکن مرتکب آن شود، «سرکوب قدرت خرید» است. در شش سال منتهی به سال 92، هر نوع افزایش سقف وام خرید مسکن از طرف دولت و بانک مرکزی، متوقف شده بود چون مسوولان تصور می‌کردند منشأ رشد قیمت مسکن در سال 86، افزایش وام خرید مسکن بوده و اگر وام را افزایش ندهند، قیمت مسکن ثابت می‌ماند. این فرضیه غلط اما در واقعیت تحقق پیدا نکرد به‌طوری که در فاصله سال‌های 86 تا 92، قیمت مسکن بیش از دو برابر افزایش پیدا کرد. تنها عایدی این تثبیت وام، انباشته شدن تقاضای مصرفی خرید خانه و هجوم آنها در سال‌های بعد به بازار مسکن بود که خود عاملی برای رشد تند قیمت‌ها شد.
نباید چهارم پافشاری تعصبی بر مالیات گنگ در بازار مسکن است. بیش از دو سال است که دولتمردان قصد دارند از خانه‌های خالی مالیات مخصوص خانه خالی دریافت کنند.
این مالیات اما اشکالاتی دارد ضمن آنکه در دنیا نیز برای جلوگیری از سفته‌بازی ملکی، به جای مالیات بر خانه خالی، از مالیات سالانه استفاده می‌شود.
بنابراین دولت جدید نباید روی مالیات بی‌اثر و اشکال‌داری مثل مالیات بر خانه خالی پافشاری کند بلکه می‌تواند از مالیات سالانه و مالیات بر عایدی ملکی استفاده کند.
پنجمین نباید نیز به نحوه تامین مالی مسکن مربوط است. دولت جدید نباید از مسیر درست تامین مالی مسکن غافل شود. این مسیر، انتشار اوراق رهنی به پشتوانه تسهیلات پرداختی است. اگر اوراق رهنی منتشر شود، بیش از 50 هزار میلیارد تومان منابع جدید با تبدیل تسهیلات پرداختی به مبالغ نقد، در اختیار شبکه بانکی برای پرداخت دوباره تسهیلات قرار می‌گیرد.
اتفاقاً شرایط فعلی اقتصاد کشور تا حدود زیادی مناسب انتشار اوراق رهنی مسکن است.
از یک‌سو شبه‌پول در بانک‌ها افزایش پیدا کرده که به معنی کاهش انتظارات تورمی و علاقه‌مند شدن مردم به دریافت نرخ سود 18 درصد است. از طرف دیگر، دولت ممکن است حجم فروش اوراق دولتی در ماه‌های آینده را برای جبران کسری بودجه از مسیری غیر از رشد پایه پولی افزایش دهد. این دو عامل کمک می‌کند اوراق رهنی با نرخ سود کمتر از سال گذشته در بازار سرمایه جذابیت خرید پیدا کند.
مجموعه این نبایدها اگر مدنظر رئیس‌جمهور جدید و تیم اقتصادی او قرار بگیرد، امکان پایان دادن سریع به رکود بزرگ بازار مسکن و همچنین کاهش قیمت مسکن به وجود می‌آید.
قیمت مسکن طبق حباب‌سنجی‌های صورت‌گرفته بین 20 تا 30 درصد حباب دارد که در طول زمان تخلیه خواهد شد.
برخی از این نبایدها کمک‌کننده جریان تخلیه حباب قیمتی است. تخلیه حباب باعث بازگشت دوباره خریداران مصرفی به بازار مسکن می‌شود. در غیر این صورت احتمال دارد رکود تا دو سال آینده، مهمان نچسب بازار ملک باشد.
