سازنده حرفه‌ای
چه تفاوتی میان انبوه‌ساز و توسعه‌دهنده وجود دارد؟
صنعت مسکن در ایران یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی است که نقشی مستقیم در اشتغال، سرمایه‌گذاری و رفاه اجتماعی دارد. اما این صنعت در سال‌های اخیر با چالش‌های متعددی روبه‌رو شده که از سیاست‌های نادرست اقتصادی گرفته تا ورود افراد غیرمتخصص به عرصه ساخت‌وساز را شامل می‌شود. در چنین فضایی، مفهوم «سازنده حرفه‌ای مسکن» که باید نقشی کلیدی در ارتقای کیفیت ساخت‌وساز و تامین نیاز مسکن مردم داشته باشد، به یک تعریف مبهم تبدیل شده است.
در بسیاری از کشورها، توسعه‌دهندگان مسکن (Developers) نه‌تنها مسئولیت ساخت واحدهای مسکونی را بر عهده دارند، بلکه با یک نگاه جامع، به توسعه زیرساخت‌های شهری، تامین مالی پایدار و بهره‌برداری بلندمدت از پروژه‌ها نیز می‌پردازند. در مقابل در ایران بسیاری از کسانی که وارد حوزه ساخت‌وساز شده‌اند، بیشتر با نگاه تجاری و کوتاه‌مدت فعالیت می‌کنند، بدون اینکه تعهدی نسبت به کیفیت، پایداری و تاثیرات اجتماعی پروژه‌های خود داشته باشند.
در ادامه، به تعریف سازنده حرفه‌ای مسکن، تفاوت آن با انبوه‌ساز و تاثیر حضور سازندگان غیرحرفه‌ای بر بازار مسکن ایران می‌پردازیم. همچنین، با تحلیل شرایط فعلی، چالش‌های این حوزه و راهکارهای بهبود آن را بررسی خواهیم کرد. بدون حضور توسعه‌دهندگان واقعی، آینده‌ای پایدار در صنعت مسکن امکان‌پذیر نخواهد بود.
ویژگی‌های کلیدی یک سازنده حرفه‌ای مسکن
در ایران، واژه «سازنده مسکن» به طیف وسیعی از فعالان حوزه ساخت‌وساز اطلاق می‌شود، از انبوه‌سازانی که پروژه‌های بزرگ را اجرا می‌کنند تا افرادی که بدون دانش و تخصص کافی، صرفاً به دلیل داشتن سرمایه یا زمین، وارد این صنعت شده‌اند. اما سازنده حرفه‌ای مسکن، مفهومی متفاوت و تخصصی‌تر دارد که نیازمند دانش فنی، مدیریت مالی، شفافیت حقوقی و تعهد به کیفیت ساخت‌وساز است.
یک سازنده حرفه‌ای مسکن باید دارای چندین ویژگی اساسی باشد که تضمین‌کننده کیفیت، دوام و ایمنی ساخت‌وساز است. اولین و مهم‌ترین ویژگی، داشتن دانش فنی و تخصص مهندسی است. ساخت‌وساز فرآیندی پیچیده است که نیازمند تسلط بر اصول مهندسی، استانداردهای ایمنی و دانش به‌روز در مورد مصالح و تکنولوژی‌های ساختمانی است. سازندگانی که فاقد این دانش هستند، نه‌تنها باعث کاهش کیفیت ساختمان‌ها می‌شوند، بلکه ایمنی ساکنان را نیز به خطر می‌اندازند.
علاوه بر دانش فنی، تجربه و سابقه کاری مستند نیز از دیگر ویژگی‌های کلیدی یک سازنده حرفه‌ای محسوب می‌شود. مدیریت پروژه‌های ساختمانی نیاز به تجربه‌ای دارد که تنها از طریق اجرای عملی پروژه‌ها به‌دست می‌آید. سازندگان حرفه‌ای، معمولاً دارای رزومه‌ای از پروژه‌های موفق و تکمیل‌شده هستند که توانایی آنها را در مدیریت مراحل مختلف ساخت نشان می‌دهد. نبود تجربه کافی، می‌تواند به اشتباهات فنی، تاخیر در پروژه و افزایش هزینه‌های اضافی منجر شود.
یکی دیگر از عوامل تعیین‌کننده در موفقیت یک سازنده حرفه‌ای، مدیریت مالی قوی و توانایی تامین سرمایه پایدار است. بسیاری از پروژه‌های ساختمانی در ایران به دلیل کمبود نقدینگی، ناتوانی در جذب سرمایه‌گذار و سوءمدیریت منابع مالی نیمه‌تمام باقی می‌مانند. یک سازنده حرفه‌ای باید بتواند منابع مالی خود را به‌درستی مدیریت کند و برنامه‌ریزی دقیقی برای تامین مالی پروژه از آغاز تا پایان داشته باشد. بدون یک مدیریت مالی قوی، پروژه‌ها دچار وقفه، افزایش هزینه‌های اجرایی و حتی شکست خواهند شد.
رعایت استانداردهای ملی ساختمان و مقررات ایمنی از دیگر ویژگی‌های اساسی سازندگان حرفه‌ای است. برخی از سازندگان غیراصولی، با هدف کاهش هزینه‌ها، از استانداردهای فنی سرپیچی کرده و از مصالح بی‌کیفیت استفاده می‌کنند که این امر باعث تخریب زودهنگام ساختمان‌ها و افزایش خسارات ناشی از حوادث طبیعی مانند زلزله می‌شود. در مقابل، یک سازنده حرفه‌ای، همیشه ملزم به رعایت اصول فنی، استفاده از مصالح استاندارد و پایبندی به قوانین ملی ساختمان است.
در نهایت، توانایی هماهنگی میان تیم‌های اجرایی و تخصصی یکی دیگر از ویژگی‌های کلیدی یک سازنده موفق است. پروژه‌های ساختمانی به همکاری مداوم میان مهندسان، معماران، پیمانکاران و کارگران نیاز دارند. ناهماهنگی میان این بخش‌ها می‌تواند به تاخیرهای اجرایی، افزایش هزینه‌ها و کاهش کیفیت منجر شود. سازنده‌ای که بتواند مدیریت کارآمدی بر فرآیند اجرا داشته باشد و تعامل مناسبی میان تمامی بخش‌های پروژه ایجاد کند، احتمال موفقیت بیشتری خواهد داشت و خروجی کار او، کیفیت بالاتری خواهد داشت.
مقایسه با استانداردهای جهانی
در کشورهای پیشرفته، توسعه‌دهندگان مسکن (Developers) نه‌تنها وظیفه ساخت‌وساز را بر عهده دارند، بلکه نقش کلیدی در توسعه شهری، برنامه‌ریزی و مدیریت املاک نیز ایفا می‌کنند. برخی از تفاوت‌های اصلی بین یک سازنده حرفه‌ای در ایران و توسعه‌دهندگان مسکن در کشورهای پیشرفته عبارت‌اند از:
مشکلات صنعت ساخت‌وساز در ایران، نه به دلیل کمبود منابع، بلکه به دلیل ضعف در سیاست‌گذاری و نظارت است. در حالی که کشورهای توسعه‌یافته با اجرای سیستم‌های نظارتی کارآمد، کیفیت ساخت را تضمین کرده‌اند، در ایران نبود سیستم‌های کنترلی یکپارچه، موجب کاهش عمر مفید ساختمان‌ها و افزایش پروژه‌های نیمه‌تمام شده است.
طبق گزارش بنیاد مسکن ایران، عمر مفید ساختمان‌ها در ایران تنها ۲۵ تا ۳۰ سال است، در حالی که در کشورهای پیشرفته این رقم بیش از ۱۰۰ سال برآورد شده است. دلیل این تفاوت، استفاده از مصالح نامرغوب، اجرای غیرحرفه‌ای، و نبود نظارت کافی بر رعایت استانداردهاست. در کشورهایی مانند آلمان و فرانسه، تمامی ساختمان‌ها به‌طور دوره‌ای مورد بازرسی قرار می‌گیرند تا از ایمنی و کیفیت آنها اطمینان حاصل شود.
همچنین حجم بسیار بالا از پروژه‌های رها‌شده در سطح کشور، نتیجه نبود برنامه‌ریزی مالی پایدار و ضعف مدیریت پروژه‌هاست. در کشورهایی مانند انگلستان، هیچ پروژه‌ای بدون تامین مالی قطعی آغاز نمی‌شود، در حالی که در ایران، بسیاری از پروژه‌ها بدون منابع مالی کافی شروع شده و پس از مدتی متوقف می‌شوند.
یکی دیگر از مشکلات، نظام نظارت و صدور مجوزهای ساختمانی است. فرآیند صدور پروانه‌های ساختمانی در ایران یکی از زمان‌برترین مراحل اداری است. طبق گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، میانگین زمان اخذ مجوز ساخت در ایران ۱۸۰ روز است، درحالی‌که این رقم در کشورهای پیشرفته کمتر از ۹۰ روز است. این تاخیرها علاوه بر افزایش هزینه‌های ساخت، زمینه ایجاد فساد اداری و دریافت مجوزهای خارج از چهارچوب قانونی را فراهم کرده است. در کشورهایی مانند هلند و استرالیا، تمامی مراحل دریافت مجوزهای ساخت‌وساز به‌صورت دیجیتال و یکپارچه انجام می‌شود، که هم زمان صدور را کاهش داده و هم امکان نظارت دقیق‌تر را فراهم می‌کند.
به‌طور کلی، تفاوت ایران با کشورهای توسعه‌یافته، نه در قوانین، بلکه در اجرای آنهاست. در ایران، چهارچوب‌های قانونی ساخت‌وساز به‌طور کلی وجود دارند، اما ضعف در نظارت، فساد در فرآیندهای اجرایی و عدم هماهنگی میان نهادهای مرتبط باعث کاهش کیفیت پروژه‌ها و افزایش هزینه‌های نهایی می‌شود. برای جلوگیری از هدررفت سرمایه‌های ملی، بازنگری در ساختار نظارتی، دیجیتالی‌سازی فرآیندهای اداری و الزام به رعایت استانداردهای جهانی ضروری است.
چالش‌های حضور سازندگان غیرحرفه‌ای در بازار مسکن ایران
در سال‌های اخیر، ورود افراد فاقد دانش آکادمیک و تجربه تخصصی به صنعت ساخت‌وساز، یکی از دلایل اصلی بروز بحران‌های متعدد در بازار مسکن ایران بوده است. در حالی که در کشورهای توسعه‌یافته، ورود به این صنعت مستلزم داشتن مدارک معتبر مهندسی، مدیریت پروژه و سرمایه‌گذاری اصولی است، در ایران بسیاری از پروژه‌ها از سوی افرادی که تنها سرمایه مالی دارند، اما هیچ درک فنی و مدیریتی از اجرای یک پروژه ساختمانی ندارند، هدایت می‌شود. این مسئله به پایین آمدن کیفیت ساخت‌وساز، افزایش پروژه‌های نیمه‌تمام و گسترش فساد در این صنعت منجر شده است.
در این بخش، به بررسی مهم‌ترین چالش‌های حضور سازندگان غیرحرفه‌ای در بازار مسکن ایران می‌پردازیم:
الف- افزایش پروژه‌های نیمه‌تمام و بحران تامین مالی
یکی از پیامدهای ورود افراد غیرمتخصص به صنعت ساخت‌وساز، آغاز پروژه‌هایی است که بدون برنامه‌ریزی مالی و مدیریتی کافی، پس از مدتی نیمه‌کاره رها می‌شوند.
گزارش‌های رسمی متفاوتی در این زمینه موجود است، به‌عنوان مثال، در شهریور ۱۴۰۳ یکی از مدیران سازمان برنامه و بودجه اعلام کرد که ۵۰ هزار طرح عمرانی نیمه‌تمام در کشور وجود دارد که شامل ۳۸ هزار طرح استانی و منطقه‌ای و ۱۲ هزار طرح ملی است. در مقابل در مهر ۱۴۰۳، معاون اقتصادی اتاق تعاون ایران از وجود ۷۰ هزار پروژه نیمه‌تمام عمرانی خبر داد که عمدتاً قابلیت واگذاری به تعاونی‌های توسعه عمران شهرستان را دارند. همچنین، در تیر ۱۴۰۲، خبرگزاری مهر گزارش داد که حدود ۶۲ هزار پروژه نیمه‌تمام در کشور وجود دارد که برای تکمیل آنها بیش از ۶۰۰ هزار میلیارد تومان منابع لازم است.
به هر حال آنچه مشخص است، بر اساس اطلاعات موجود، تعداد پروژه‌های عمرانی نیمه‌تمام در ایران بین ۵۰ تا ۸۶ هزار پروژه برآورد می‌شود که تکمیل آنها نیازمند منابع مالی قابل توجهی است. بسیاری از این پروژه‌ها به دست انبوه‌سازانی اجرا شده‌اند که به دلیل ضعف مدیریت مالی، ناتوان از تامین هزینه‌های ادامه کار بوده‌اند. همچنین نبود سیستم نظارتی موثر باعث شده است که سازندگان غیرحرفه‌ای، بدون داشتن توان مالی و مدیریتی کافی، مجوز اجرای پروژه‌های بزرگ را دریافت کنند.
نتیجه چنین وضعیتی، افزایش پروژه‌های متوقف‌شده و بالا رفتن هزینه‌های دولتی و خصوصی برای تکمیل آنهاست.
ب- کاهش کیفیت ساخت‌وساز و خطرات ایمنی
ساختمان‌سازی بدون دانش فنی و مهندسی، یکی از مهم‌ترین عوامل کاهش عمر مفید ساختمان‌ها و افزایش خطرات جانی و مالی است.
در بسیاری از پروژه‌های اجرا‌شده از سوی افراد فاقد دانش مهندسی، مصالح ارزان و غیراستاندارد استفاده می‌شود که باعث کاهش ایمنی سازه‌ها می‌شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد که عمر مفید ساختمان‌های ساخته‌شده در ایران، به‌طور متوسط ۳۰ سال است، در حالی که این رقم در کشورهای پیشرفته بیش از ۷۰ سال است. همچنین نباید فراموش کرد که عدم رعایت مقررات ملی ساختمان و نبود نظارت کافی، باعث شده که برخی پروژه‌ها در زمان وقوع زلزله یا سایر بلایای طبیعی، به‌سرعت تخریب شوند. اینها مسائلی است که نه‌تنها جان هزاران نفر را به خطر می‌اندازد، بلکه هزینه‌های سنگینی برای بازسازی و مقاوم‌سازی ساختمان‌ها به دولت و شهروندان تحمیل می‌کند.
ج- سوداگری و ایجاد تقاضای کاذب در بازار مسکن
در غیاب توسعه‌دهندگان واقعی که پروژه‌ها را بر اساس نیاز واقعی بازار و مطالعات کارشناسی اجرا کنند، بخش قابل توجهی از ساخت‌وسازهای ایران از طریق سوداگران مسکن کنترل می‌شود. بسیاری از این افراد، بدون برنامه‌ریزی برای پاسخ به نیاز واقعی بازار، پروژه‌هایی را در مناطقی اجرا می‌کنند که زیرساخت‌های لازم را برای زندگی ندارند.
البته نباید فراموش کرد که انبوهی از واحدهای مسکونی ساخته‌شده، خالی از سکنه می‌مانند، در حالی که مردم در مناطق شهری با کمبود مسکن مواجه‌اند و مسئله قابل توجه دیگر این است که افزایش قیمت زمین و سوداگری در معاملات مسکن، باعث شده است که دسترسی اقشار متوسط و کم‌درآمد به مسکن، روزبه‌روز دشوارتر شود.
د- عدم شفافیت حقوقی و گسترش فساد در صنعت ساخت‌وساز
یکی از مهم‌ترین مشکلات ورود افراد غیرحرفه‌ای به صنعت مسکن، گسترش فساد مالی و سوءمدیریت در این حوزه است.
بسیاری از سازندگان فاقد تجربه، برای تامین مالی پروژه‌های خود، به روش‌های غیرشفاف و نادرست روی می‌آورند.
مواردی مانند فروش یک واحد به چندین خریدار، ثبت نکردن قراردادهای رسمی و تاخیرهای طولانی در تحویل واحدهای مسکونی، از جمله رایج‌ترین تخلفات در این حوزه است.
در سال‌های اخیر، پرونده‌های زیادی در دادگاه‌ها درباره فساد مالی و حقوقی در پروژه‌های مسکن مطرح شده که نشان‌دهنده ضعف شدید نظارت بر عملکرد سازندگان است.
نتیجه این وضعیت، افزایش بی‌اعتمادی مردم به بازار مسکن و کاهش امنیت سرمایه‌گذاری در این صنعت است.
راهکارهایی برای بهبود صنعت ساخت‌وساز و جلوگیری از ورود سازندگان غیرحرفه‌ای
برای ارتقای کیفیت ساخت‌وساز، ایجاد نظام رتبه‌بندی شفاف و دقیق برای سازندگان ضروری است تا با تعریف استانداردهای مشخص برای ارزیابی تجربه، دانش فنی و توان مالی سازندگان، از ورود افراد غیرمتخصص به پروژه‌های بزرگ جلوگیری شود. علاوه بر این، نظارت بر تامین مالی پروژه‌ها طی جلوگیری از ورود سرمایه‌های سوداگرانه و الزام به تامین مالی پایدار پیش از صدور مجوز ساخت، می‌تواند مانع از رها شدن پروژه‌ها به دلیل کمبود سرمایه شود.
اجرای سخت‌گیرانه استانداردهای مهندسی و کنترل کیفیت ساخت‌وساز شامل الزام به رعایت کیفیت مصالح، نظارت مستمر بر مراحل اجرا و ایجاد سامانه کنترل مصالح ساختمانی نیز از دیگر اقداماتی است که می‌تواند میزان تخلفات و استفاده از مصالح غیراستاندارد را کاهش دهد.
همچنین، بازنگری در قوانین و مقررات ساخت‌وساز برای مقابله با فساد مالی و سوءاستفاده‌های رایج در بازار مسکن، مانند فروش یک واحد به چندین نفر، قطعاً امری ضروری است. تنظیم قراردادهای شفاف، جلوگیری از فروش غیرقانونی واحدهای مسکونی و برخورد با سازندگان متخلف از راهکارهای این موضوع است.
در نهایت، تشویق به ورود توسعه‌دهندگان حرفه‌ای و سرمایه‌گذاران معتبر واقعی ضمن کاهش موانع اداری برای شرکت‌های متخصص داخلی و خارجی و حمایت از پروژه‌های مبتنی بر توسعه پایدار، می‌تواند کیفیت پروژه‌ها را افزایش داده و صنعت ساخت‌وساز کشور را به استانداردهای جهانی نزدیک‌تر کند.
صنعت ساخت‌وساز و بحران اشتغال در ایران
در شرایطی که بسیاری از مهندسان عمران، معماران و نیروهای متخصص ساخت‌وساز بیکار مانده‌اند یا مجبور به مهاجرت شده‌اند، افراد فاقد دانش فنی پروژه‌های کلان را در دست گرفته‌اند. این تناقض، نه‌تنها به کاهش کیفیت ساخت‌وساز منجر شده، بلکه فرصت‌های شغلی را از نیروی کار حرفه‌ای گرفته و نرخ بیکاری را در این صنعت افزایش داده است.
بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، آمار تکان‌دهنده‌ای در این زمینه وجود دارد: در سال ۱۴۰۲، بیش از ۲۲ درصد از فارغ‌التحصیلان رشته‌های مهندسی عمران و معماری بیکار بوده‌اند، در حالی که سازندگان غیرمتخصص بدون هیچ‌گونه ارزیابی حرفه‌ای، پروژه‌های میلیاردی دریافت می‌کنند. نرخ بیکاری در صنعت ساخت‌وساز ایران در سال ۱۴۰۱، بیش از ۱۷ درصد بوده است، که دو برابر میانگین جهانی در این حوزه است. طی یک دهه اخیر، بیش از ۳۰ درصد از مهندسان عمران و معماران ایرانی برای کار به کشورهای حاشیه خلیج فارس مهاجرت کرده‌اند، در حالی که ایران با بحران کیفیت ساخت‌وساز مواجه است.
در بسیاری از کشورها، سیستم‌های دقیق ارزیابی برای تعیین صلاحیت سازندگان وجود دارد، اما در ایران، هیچ الزامی برای داشتن مدرک مهندسی، تجربه حرفه‌ای یا دانش فنی برای ورود به صنعت ساخت‌وساز وجود ندارد. همین موضوع باعث شده که فارغ‌التحصیلان رشته‌های مرتبط بدون کار بمانند، در حالی که افراد غیرمتخصص، فرصت‌های کلان را در دست دارند.
این مسئله تنها محدود به مهندسان نیست، بلکه روی مشاغل وابسته به ساخت‌وساز نیز تاثیر منفی گذاشته است:
برای مثال، صنایع تولید مصالح ساختمانی مانند سیمان، فولاد و کاشی، به دلیل کاهش ساخت‌وساز، با کاهش تولید و تعطیلی برخی کارخانه‌ها مواجه شده‌اند.
همچنین پیمانکاران حرفه‌ای و کارگران ماهر که در پروژه‌های اصولی فعالیت می‌کنند، به دلیل فعالیت گسترده سازندگان غیرحرفه‌ای، فرصت‌های کمتری دارند. از طرف دیگر شرکت‌های مهندسی مشاور که در طراحی و نظارت بر پروژه‌ها تخصص دارند نیز به دلیل نبود تعهد به کیفیت، سهم کمتری از بازار ساخت‌وساز را در اختیار دارند.
اگر این روند ادامه پیدا کند، نه‌تنها کیفیت ساخت‌وساز در ایران به‌طور کلی افت خواهد کرد، بلکه مهاجرت متخصصان ایرانی شدت بیشتری پیدا خواهد کرد و در نهایت، کشور با بحران کمبود نیروی متخصص در این حوزه مواجه خواهد شد.
توسعه کاتالیتیک، توسعه همه‌جانبه ساخت‌وساز
اصطلاح «توسعه فراگیر کاتالیتیک» به پروژه‌های بزرگی اطلاق می‌شود که در آنها ترکیبی از استفاده‌های مختلف از جمله تجاری، اداری، مسکونی و تفریحی به کار رفته و در عین حال از سرمایه‌ای پابرجا و بلندمدت بهره‌مندند. این پروژه‌ها نه‌تنها به‌عنوان موتور محرکی برای ایجاد شغل و رشد اقتصاد عمل می‌کنند، بلکه فرصت‌های جدیدی برای ایجاد ثروت، بهبود وضعیت اجتماعی و ارتقای عدالت نژادی و اقتصادی فراهم می‌آورند. موسسه بروکینگز در گزارشی تاکید می‌کند که املاک و مستغلات به‌عنوان بزرگ‌ترین کلاس دارایی در اقتصاد آمریکا، سهم قابل توجهی در اقتصاد کلان دارد؛ به‌طوری که تغییر شیوه‌های توسعه و سرمایه‌گذاری در این بخش می‌تواند تاثیر عمیقی در روند بهبود اقتصادی و فراگیری داشته باشد.
چهارچوب توسعه فراگیر کاتالیتیک
برای دستیابی به توسعه‌ای فراگیر و کاتالیتیک، از چهارچوبی به نام «مکان‌سازی تحول‌آفرین» استفاده می‌شود. این چهارچوب شامل سه ویژگی اصلی است:
گستره: تلاش برای ایجاد فضاهایی که نه‌تنها محل کار، بلکه مکان‌هایی برای تفریح، زندگی مسکونی و تعاملات اجتماعی نیز باشند؛
مقیاس: تمرکز بر زیرمنطقه‌های مشخصی از شهرها یا مناطق که دارای چالش‌های محلی و نیز فرصت‌های اقتصادی هستند؛
یکپارچگی: شکستن مرزهای سنتی میان توسعه اقتصادی، اجتماعی و برنامه‌ریزی شهری به‌منظور ایجاد محیطی پویا، پایدار و فراگیر.
این چهارچوب به توسعه‌دهندگان کمک می‌کند تا اهداف فراگیر را به‌صورت مشخص تعریف کرده و مجموعه‌ای از اقدامات و سرمایه‌گذاری‌ها را در جهت تحقق آن تدوین کنند.
چالش‌های پیش‌روی توسعه فراگیر کاتالیتیک
با وجود اهمیت فراگیری در پروژه‌های توسعه‌ای، چندین چالش اساسی وجود دارد که مانع از اجرای موثر این رویکرد می‌شوند. این چالش‌ها در سه حوزه اصلی دسته‌بندی می‌شوند:
1- محدودیت دانش
هر چند منابع متعددی در زمینه تعریف رشد فراگیر وجود دارد، اما بسیاری از توسعه‌دهندگان و سازمان‌های جامعه‌شناسی از روش‌های دقیق و علمی برای اندازه‌گیری و تحقق اهداف فراگیر آگاهی کافی ندارند. این محدودیت دانش باعث می‌شود که توسعه‌دهندگان معمولاً به استفاده از مجموعه‌ای تکراری و محدود از اقدامات متکی شوند که ممکن است برای هر ناحیه به‌طور بهینه عمل نکند. از جمله سوالات مهمی که باید پاسخ داده شوند، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
چگونه شرایط اولیه اقتصادی یک منطقه را به‌طور دقیق اندازه‌گیری کنیم؟
فراگیری به چه معناست و تغییرات قابل اندازه‌گیری چه ویژگی‌هایی باید داشته باشد؟
چه استراتژی‌هایی برای سرمایه‌گذاری در فراگیری موثرتر هستند؟
با در نظر گرفتن محدودیت‌های هزینه‌ای و مقرراتی، توسعه‌دهندگان چه میزان از اهداف فراگیر را می‌توانند تحقق بخشند؟
2- محدودیت انگیزه
یکی از مهم‌ترین موانع، نبود انگیزه کافی در میان توسعه‌دهندگان برای سرمایه‌گذاری در اقدامات فراگیر است. بسیاری از توسعه‌دهندگان، با توجه به تعهدات کوتاه‌مدت مالی خود نسبت به پروژه‌ها، انگیزه‌ای برای سرمایه‌گذاری بلندمدت در فراگیری ندارند. حتی در پروژه‌های بلندمدت، اغلب نتایج اقتصادی حاصل از اقدامات فراگیر به‌صورت مستقیم و در کوتاه‌مدت قابل مشاهده نیست. به علاوه، فشارهای ناشی از فرآیندهای اداری و نیاز به اجتناب از تاخیرهای ناشی از مذاکرات پیچیده با سازمان‌های جامعه مدنی، توسعه‌دهندگان را به انتخاب راهکارهای ساده‌تر و کمتر نوآورانه سوق می‌دهد.
3- محدودیت توانمندی
حتی توسعه‌دهندگان بزرگ نیز ممکن است از نظر توانمندی مالی و فنی در اجرای پروژه‌های فراگیر محدود باشند. افزایش چشمگیر ارزش زمین‌های شهری و هزینه‌های مرتبط با آن، همراه با نرخ‌های بالای بهره، فشار زیادی بر سودآوری پروژه‌های شهری وارد کرده است. در نتیجه، توسعه‌دهندگان در انتخاب استراتژی‌های نوین و بلندمدت برای ایجاد پروژه‌های فراگیر دچار تردید شده و به دنبال راهکارهای کم‌ریسک‌تر و متعارف می‌روند. علاوه بر این، توسعه‌دهندگان کوچک‌تر و مشغول به کار با ماموریت‌های اجتماعی اغلب با موانع بیشتری در دسترسی به منابع مالی و سرمایه مواجه هستند که این موضوع به‌ویژه برای توسعه‌دهندگان متعلق به اقلیت‌های نژادی بیشتر مشهود است.
الگو‌ها و راهکارهای نوین برای تحقق توسعه فراگیر
با وجود چالش‌های مطرح‌شده، نمونه‌های موفق و راهکارهایی برای ایجاد توسعه فراگیر در پروژه‌های کاتالیتیک وجود دارد که از طریق همکاری میان بخش‌های خصوصی، عمومی و جامعه مدنی حاصل شده‌اند. در ادامه به بررسی مهم‌ترین این راهکارها می‌پردازیم:
۱- تقویت اکوسیستم اقتصادی
یکی از اهداف اصلی پروژه‌های کاتالیتیک، ایجاد فرصت‌های شغلی پایدار و بهبود شرایط اقتصادی جامعه است. توسعه‌دهندگان می‌توانند با انتخاب مستاجرانی که مشاغل باکیفیت ایجاد می‌کنند و همچنین همکاری با سازمان‌های توسعه نیروی کار، به ایجاد یک اکوسیستم اقتصادی متناسب با نیازهای جامعه کمک کنند. به‌عنوان مثال، برخی پروژه‌ها فضای مناسبی برای موسسه‌های آموزش فنی‌وحرفه‌ای و دانشگاه‌های محلی در نظر گرفته‌اند تا بتوانند به‌عنوان پل ارتباطی میان توسعه‌دهندگان و نیروی کار محلی عمل کنند. علاوه بر این، ارائه برنامه‌های ویژه برای کارآفرینی و ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری محلی برای جذب سهمیه‌ای از مالکیت به دست ساکنان منطقه، از دیگر راهکارهای موفق در این حوزه است.
2- بهبود محیط ساختاری و فیزیکی
طراحی فضاهای شهری به گونه‌ای که انعطاف‌پذیر، دسترس‌پذیر و مقاوم در برابر تغییرات باشند، از الزامات توسعه فراگیر محسوب می‌شود. ایجاد فضاهای عمومی، پارک‌ها، مسیرهای پیاده‌روی و امکانات فرهنگی که به‌عنوان محل تجمع و تعامل اجتماعی عمل کنند، می‌تواند نقش مهمی در تقویت حس تعلق و هویت محلی داشته باشد. در کنار این موارد، سیاست‌های مرتبط با مسکن نیز باید به گونه‌ای تنظیم شوند که امکان دسترسی افراد کم‌درآمد به واحدهای مسکونی در نواحی ثروتمندتر فراهم شود. استفاده از ابزارهای دولتی مانند ضوابط ساخت‌وساز و مشوق‌های مالی به توسعه‌دهندگان کمک می‌کند تا ترکیب مناسبی از واحدهای مسکونی را ارائه دهند و از تمرکز فقر جلوگیری کنند.
3- ارتقای محیط اجتماعی و فرهنگی
توسعه فراگیر تنها به جنبه‌های اقتصادی و ساختاری محدود نمی‌شود؛ بلکه باید به ابعاد اجتماعی و فرهنگی نیز توجه شود. فرآیندهای مشارکت جامعه مدنی و طراحی برنامه‌های فرهنگی و اجتماعی می‌تواند به ایجاد حس همبستگی و تقویت شبکه‌های اجتماعی در میان ساکنان منطقه منجر شود. استفاده از رویکردهایی که جامعه را به‌عنوان شریک اصلی در فرآیند طراحی و تصمیم‌گیری‌های مرتبط با پروژه‌های توسعه شهری در نظر می‌گیرند، از اصول اساسی موفقیت در این زمینه است. نمونه‌هایی از این رویکردها شامل تشکیل گروه‌های مشورتی، کارگاه‌های آموزشی و فرآیندهای گروهی تعاملی هستند که به اعضای جامعه این امکان را می‌دهند تا در تصمیم‌گیری‌های مرتبط با پروژه‌های توسعه شهری نقش فعال داشته باشند.
4- ایجاد ساختارهای حاکمیتی و نظارتی پایدار
برای اطمینان از تحقق اهداف فراگیر در طول زمان، ایجاد ساختارهای حاکمیتی و نظارتی پایدار امری حیاتی است. تشکیل نهادهای واسطه‌ای و گروه‌های مشارکتی که از ساکنان، توسعه‌دهندگان و مقامات شهری تشکیل شده‌اند، می‌تواند زمینه‌ساز نظارت مستمر بر عملکرد پروژه‌ها و هماهنگی میان ذی‌نفعان باشد. این نهادها علاوه بر نظارت بر اجرای تعهدات، می‌توانند به‌عنوان پل ارتباطی میان جامعه و توسعه‌دهندگان عمل کنند و از بروز تعارضات و سردرگمی‌ها جلوگیری کنند.
نمونه‌های موفق در آمریکا
موسسه بروکینگز چندین پروژه کاتالیتیک برجسته را به‌عنوان نمونه‌های موفق معرفی می‌کند که در آنها رویکردهای فراگیر به کار گرفته شده است. این پروژه‌ها شامل موارد زیر هستند:
Aggie Square در ساکرامنتو
این پروژه به مساحت ۳۳ هکتار با سرمایه‌گذاری بیش از یک میلیارد دلار، نمونه‌ای از یک توسعه کاتالیتیک است که ترکیبی از فضای تحقیقاتی، اداری، مسکونی و آموزشی را ارائه می‌دهد. در این پروژه، قراردادهای منافع اجتماعی (CBA) میان توسعه‌دهندگان، دانشگاه و شهر برقرار شده تا اطمینان حاصل شود که منافع جامعه به‌طور مستقیم در پروژه لحاظ می‌شود.
Centennial Yards در آتلانتا
پروژه‌ای به ارزش پنج میلیارد دلار که با هدف ایجاد یک منطقه چندمنظوره در قلب شهر آتلانتا طراحی شده است. در این پروژه، توسعه‌دهنده با مقامات شهری توافق کرده تا از طریق قراردادهایی، اهدافی همچون مشارکت اقلیت‌ها در فرآیند ساخت و ایجاد فرصت‌های شغلی برای افراد کم‌درآمد را دنبال کند.
Michigan Central در دیترویت
این پروژه که بر روی یک بنای تاریخی در دیترویت متمرکز است، با هدف بازسازی و احیای یک منطقه صنعتی و ایجاد زیرساخت‌های نوین برای حمل‌ونقل شهری، نمونه‌ای از رویکردهای نوین در توسعه شهری به‌شمار می‌رود. در این پروژه، تعامل نزدیک میان توسعه‌دهندگان، شرکت‌های بزرگ صنعتی و مقامات شهری به منظور تحقق اهداف فراگیر به خوبی مشاهده می‌شود.
Navy Yard در فیلادلفیا
یک پروژه توسعه‌ای به ارزش شش میلیارد دلار که با هدف ایجاد یک منطقه چندمنظوره در اطراف یک بنای تاریخی، نه‌تنها فضای اداری و تجاری بلکه فضاهای عمومی و فرهنگی متنوعی را ارائه می‌دهد. در این پروژه، تعهدات مالی و قراردادی در جهت حمایت از کسب‌وکارهای متعلق به اقلیت‌ها و ایجاد فرصت‌های شغلی پایدار، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار بوده است.
سایت Rhodia در لوئیزویل
این پروژه، که بر روی یک زمین قدیمی در حاشیه مرکز شهر قرار دارد، نمونه‌ای از تلاش‌های یک توسعه‌دهنده متعلق به اقلیت برای بازگرداندن شانس توسعه در مناطق محروم است. از طریق تامین منابع مالی از طریق مشارکت‌های دولتی و خیریه، این پروژه به‌عنوان الگویی برای توسعه‌های مشابه در مناطق با سابقه نابرابری‌های اجتماعی و اقتصادی معرفی شده است.
توسعه فراگیر کاتالیتیک در شهرها نه‌تنها ابزاری برای ایجاد رشد اقتصادی پایدار است، بلکه می‌تواند زمینه‌ساز تغییرات عمیق اجتماعی و فرهنگی نیز باشد. با وجود چالش‌های موجود از جمله محدودیت‌های دانش، انگیزه و توانمندی، نمونه‌های موفق و راهکارهای نوآورانه نشان می‌دهند که با همکاری نزدیک میان بخش‌های مختلف، امکان تحقق اهداف فراگیر وجود دارد. از سوی دیگر، تغییر نگرش‌های سنتی در میان توسعه‌دهندگان، مقامات دولتی و سازمان‌های جامعه مدنی و پذیرش رویکردهای جدید، نقشی اساسی در ایجاد آینده‌ای متوازن و عادلانه برای شهرها ایفا خواهد کرد.
اجرای موفق پروژه‌های فراگیر می‌تواند با ایجاد اشتغال پایدار، تقویت شبکه‌های اجتماعی، افزایش دسترسی به خدمات و بهبود وضعیت مالکیت و ثروت محلی، تاثیرات مثبت فراوانی بر جامعه داشته باشد. برای دستیابی به این اهداف، لازم است که سیاست‌گذاران، توسعه‌دهندگان و سازمان‌های مدنی با یکدیگر همکاری کنند و از تجربیات موفق سایر شهرها و کشورها درس بگیرند.
در این راستا، تدوین چهارچوب‌های مشترک، ایجاد شاخص‌های دقیق عملکرد فراگیر، بهره‌مندی از منابع مالی پایدار و تقویت توانمندی تیم‌های اجرایی از جمله اقداماتی است که می‌تواند به تحقق این اهداف کمک کند.
نتیجه‌گیری: بحران مسکن یا بحران مدیریت؟
در ایران، خانه نه‌تنها یک سرپناه، بلکه یک سرمایه است. اما این سرمایه برای بسیاری از مردم، به جای امنیت، به یک ریسک تبدیل شده است. مردمی که سال‌ها پس‌انداز کرده‌اند تا خانه‌ای بخرند، در پروژه‌هایی گرفتار می‌شوند که یا نیمه‌کاره می‌مانند، یا با کیفیتی تحویل داده می‌شوند که بیشتر شبیه به یک سازه موقت است تا یک سرپناه پایدار. این فقط یک بحران در صنعت ساختمان نیست، بلکه بحران عمیق‌تری در مدیریت، نظارت و آینده‌نگری کشور است.
در کشوری که سازندگان غیرحرفه‌ای بدون هیچ دانش و صلاحیتی، پروژه‌های میلیاردی اجرا می‌کنند، کیفیت زندگی مردم اولین قربانی این آشفتگی می‌شود. این بحران نه‌تنها زیرساخت‌های شهری را فرسوده‌تر می‌کند، بلکه اعتماد عمومی به نظام اقتصادی را از بین می‌برد. وقتی دولت‌ها و نهادهای نظارتی در کنترل این فضا ناکام می‌مانند، مسکن از یک حق اساسی به یک بازی مالی برای سوداگران و سازندگان غیرمتخصص تبدیل می‌شود.
در بسیاری از کشورهای پیشرفته، ساخت‌وساز یک شاخص توسعه است، اما در ایران، بیشتر نشانه‌ای از بی‌ثباتی اقتصادی و اجتماعی شده است. وقتی ساختمان‌ها قبل از مردم پیر می‌شوند، این فقط به دلیل ضعف در مصالح نیست؛ بلکه به دلیل فرسودگی سیاست‌گذاری و اولویت‌های اقتصادی نادرست است.
امروز بحران مسکن فقط به معنای نبود خانه نیست، بلکه نمادی از شکاف طبقاتی، کاهش امنیت اقتصادی و افزایش مهاجرت داخلی و خارجی است. خانواده‌هایی که نمی‌توانند خانه‌ای داشته باشند، یا مجبور به مهاجرت می‌شوند، یا در فقر فرو می‌روند.
در حالی که بسیاری از شرکت‌های ساختمانی حرفه‌ای بدون پروژه مانده‌اند، افراد غیرمتخصص و بدون تجربه اجرایی، مجوز اجرای پروژه‌های میلیاردی دریافت می‌کنند. این تناقض، یکی از اصلی‌ترین نشانه‌های ضعف نظارت و بی‌عدالتی در بازار ساخت‌وساز ایران است. مسئله این است که سیاست‌های اقتصادی، فساد و نبود نظارت، آنهایی را که حرفه‌ای هستند، حذف کرده و میدان را برای افراد بی‌صلاحیت باز گذاشته است. اگر این چرخه معیوب متوقف نشود، آینده ساخت‌وساز در ایران نه‌تنها مسکن را تامین نخواهد کرد، بلکه به بحران‌های اجتماعی، اقتصادی و حتی جمعیتی دامن خواهد زد.
در نهایت، ساختن یک شهر فقط با سیمان و بتن انجام نمی‌شود؛ بلکه با برنامه‌ریزی، دانش و یک نگاه بلندمدت به توسعه شکل می‌گیرد. ایران امروز نه کمبود زمین دارد و نه کمبود نیروی کار؛ چیزی که کم دارد، اراده‌ای برای ساختن آینده‌ای بهتر است.
