احساس قدرت برای خرید

در هفته‌های اخیر، افزایش ضربان نبض بازار مسکن احساس می‌شود. تهیه سرپناه مطمئن و متناسب با درآمد، از اولویت خانواده‌ها به حساب می‌آید. مدت‌ها از زمانی می‌گذرد که تامین رفاه آینده، به حال مردم ارتباطی نداشت و تلاش مردم کفایت گذران زندگی را می‌کرد و نگرانی بابت آینده نبود. اکنون به دلیل افزایش سطح توقعات مردم، گستردگی حداقل‌های زندگی، تورم دورقمی و عدم ثبات کاری به دلایل مختلف اعم از نوسانات اقتصادی و قراردادهای کوتاه‌مدت، مردم در شرایط حال، دغدغه آینده را دارند از این‌رو با گرفتن تسهیلات و افزایش تلاش خود سعی می‌کنند، متوسط رفاه خود را در طول زندگی بهینه کنند. به هر حال، به جرات می‌توان گفت ریشه ظاهری تمام دغدغه‌های مردم، در تورم مزمن نهفته است و در صورت تک‌رقمی شدن واقعی تورم، التهاب از سطح کشور زدوده خواهد شد.

التهاب بخش مسکن نیز متاثر از شاخص کلی تورم در اقتصاد است. در سال‌های اخیر که دولت مترصد کاهش نرخ تورم بود، موفق به کنترل رشد قیمت در بازار مسکن نیز شد و توانست نوک پیکان رشد قیمت این دو شاخص را با هم تلاقی دهد.

رشد معاملات

تغییرات قیمت‌ها، نشان‌دهنده موج نوسانات و تناوب دوره‌ای در حوزه مسکن است. طبق بررسی‌های تاریخی، دوره زمانی رونق و رکود حدود سه سال به طول می‌انجامد. اما آخرین رکود بازار مسکن، پنجمین سال خود را تجربه می‌کند که حاکی از دخالت دولت در چرخه تجاری آن بوده است. 

طبق گزارش‌های مراکز ذی‌ربط، افزایش معاملات نسبی در سال جاری رخ داده که گمانه‌ها را به سمت خروج بازار از رکود سوق داده که این نشانه‌ها برگرفته از بازار مبادله «تسه» است. طبق آمار اعلامی، طی یک ماه گذشته، حدود 17 هزار فقره معامله مسکن صورت‌گرفته که این رقم موجب رشد بیش از 20 درصد نسبت به ماه گذشته و رشد بیش از پنج‌درصدی نسبت به ماه مشابه سال گذشته شده است. البته طبق مستندات، در سه سال گذشته این آمار سابقه نداشته است.

نشانه‌های رونق؟

رونق مسکن با این حرارت که در گزارش اعلام‌شده، احساس نمی‌شود؛ به این دلیل که مهم‌ترین عامل در معاملات بازار مسکن شرایط فصلی است، زیرا جابه‌جایی مالکان و مستاجران عمدتاً در فصل‌های تابستان و زمستان رخ می‌دهد. بنابراین در تحلیل وضعیت بازار، باید شرایط فصلی و موقتی لحاظ شود. از سوی دیگر، تداوم دولت و تمدید رویکرد کاهش نرخ تورم، فضای جهش قیمت مسکن را در اذهان کمرنگ‌تر کرده و فروشنده‌ها و خریداران تقریباً به این نتیجه رسیده‌اند که به‌تدریج در چند سال آتی می‌توانند اقدام به خرید کنند. بنابراین کاهش فاصله قدرت خرید با قیمت بازار نیز در افزایش معاملات بی‌تاثیر نبوده است.

البته افزایش اجاره‌بها که به‌شدت در ماه‌های اخیر به چشم می‌خورد، از دو عامل مهم یکی کاهش عرضه یا مازاد تقاضای خانه‌های اجاره‌ای و دومی کاهش نرخ سودهای بانکی متاثر می‌شود. عامل اول از دو مقوله افزایش متقاضیان خانه‌های اجاره‌ای و افزایش خانه‌های فروشی منتج می‌شود. به عبارتی، افزایش نسبی متقاضیان خانه اجاره‌ای که هرساله به آمار آنها افزوده می‌شود با توجه به سهم متوسط خانه‌های متوسط و چندساله بی‌تاثیر نیست. بنابر دلایل مورد اشاره، افزایش فروش یا معاملات مسکن در افزایش اجاره‌بها بیشتر از سایر عوامل تاثیر‌گذار است.

افزایش توان خرید

طبق گزارش‌ها، قریب به 200 هزار نفر برای دریافت تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم در سطح کشور ثبت‌نام کرده‌اند که بیش از پنج درصد از این تعداد موفق به دریافت تسهیلات شده‌اند. البته همین تعداد که تسهیلات دریافت کرده‌اند متقاضیان خرید مسکن‌های چندساله و با متراژهای پایین بوده‌اند. با توجه به مبلغ حداکثر تا 160 میلیون تومانی این تسهیلات، توان خرید قابل توجهی برای متقاضیان ایجاد نمی‌شود. از این‌رو رونق و افزایش معاملات متضمن استمرار ثبات قیمت در بازار مسکن است تا با افزایش تدریجی درآمدها، توان خرید نیز افزایش یابد.

در نهایت باید اذغان کرد، دولت با اعلام نرخ‌های تورم ماهانه نزولی و اصرار بر کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی تا پایان سال جاری، در‌صدد افزایش کمتر از 10 درصد حقوق در سال 1397 است.

از این‌رو به نظر می‌رسد همچنان قدرت مالی مردم به قیمت واقعی خرید مسکن در سال جاری و اوایل سال آینده نخواهد رسید، بدین معنی که هنوز دولت بر رونق بازار بدون حباب مسکن تاکید می‌ورزد. به هر حال به نظر می‌رسد بازار مسکن تا انتهای سال جاری منطبق بر نوسانات فصلی پیش می‌رود و نشانه‌های واقعی از رونق نخواهد داشت.

از طرفی، رخدادهای سیاسی که پی در پی در سطح بین‌المللی شکل می‌گیرد، ایران را در معرض ریسک‌های درونی و بیرونی قرار می‌دهد و دولت در راستای کاهش این ریسک‌ها واکنش‌های منعطف نشان می‌دهد.

انسجام قیمت

 در مجموع به نظر می‌رسد با توجه به همسویی تیم شورای شهر تهران و شهردار کلانشهر ایران و دولت، سیاست‌های مدیریت قیمت بازار مسکن از انسجام بیشتری برخوردار شود و بحران جهش قیمت صورت نگیرد.

اما نکته‌ای که از منظر اقتصاد سیاسی قابل طرح به نظر می‌رسد، آن است که دولت‌ها عموماً در انتهای دوره دوم تصدی‌گری خود از تورم استقبال می‌کنند، از این‌رو پیش‌بینی می‌شود که شروع حباب‌های قیمتی در بازار مسکن از سال 1398 شروع شود. 

به هر روی، پیشنهاد می‌شود دولت، انبوه‌سازان را به سمت ساخت خانه‌های با متراژ متوسط و پایین‌تر سوق دهد تا متقاضیان با توجه به شرایط تسهیلات بهینه مسکنی که در شرایط فعلی پرداخت می‌شود، بتوانند اقدام به خرید کنند. بنابراین صرف افزایش اعتبار و توسعه وسعت شهری معیاری برای رونق بازار نخواهد بود، بلکه مهم‌ترین وظیفه دولت ایجاد نقطه تعادل عرضه و تقاضا از طریق مهیا کردن شرایط مطلوب است.