تقویت هدفمند تقاضای مسکن گروه‌های میانی

بخش مسکن پیشتر یکی از بازارهای جذاب به شمار می‌رفت و حتی خانواده‌ها نیز پس‌انداز خود را در قالب ملک و املاک نگهداری می‌کردند. اما حدود پنج سال است که رونق از این بخش رفته و حجم سرمایه قابل توجهی در این بازار قفل شده است. در ماه گذشته اما حجم معاملات در شهر تهران از 16 هزار واحد مسکونی فراتر رفت و در نوع خود رکوردی بر جای گذاشت که می‌تواند نشانه‌ای از بازگشت رونق تلقی شود. از علی چگنی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، پرسیده‌ایم چگونه می‌توان شرایط رونق را در بازار مسکن حفظ کرد.

♦♦♦

 آمار معاملات بازار مسکن شهر تهران تنها در مردادماه به بیش از 16 هزار واحد مسکونی رسیده و در واقع  رکود 39 ماه گذشته را شکسته است. بر این اساس آیا می‌توانیم بگوییم این بازار وارد فاز جدیدی از رونق شده است یا تنها یک جهش فصلی در معاملات رخ داده است؟

همان‌طور که می‌دانید بازار مسکن نزدیک به چهار سال است که در یک رکود نسبی به سر می‌برد و به تناسب آن ارزش‌افزوده بخش نیز کاهش یافته است. اواخر سال گذشته شاید بحث این بود که بازار مسکن آرام‌آرام در نیمه دوم سال بتواند یک رونق نسبی را تجربه کند. البته منظور از رونق شتاب در قیمت نیست؛ در واقع مفهوم اقتصادی رونق، همان ارزش افزوده مثبت در بخش مربوطه است و ارزش افزوده زمانی مثبت می‌شود که تولید رشد کند که بر این اساس زنجیره فعالیت‌های پایین‌دستی و بالادستی تولید نیز در مسیر رشد قرار گیرد و یک بازدهی مثبت درمجموع برای بخش حاصل می‌شود.

به طور طبیعی، آغاز رونق، از سمت‌وسوی تقاضای مسکن رقم خواهد خورد؛ زمانی که معاملات قدری جان می‌گیرد و تقاضا افزایش پیدا می‌کند. این علامت سبب می‌شود، تولیدکننده با امیدواری دوباره به تولید بپردازد. طبیعتاً بر اساس افزایش معاملات در شهر تهران به بیش از 16 هزار واحد بر اساس معاملات ثبت‌شده، می‌توان گفت تا حدودی در بازار مسکن تحرک ایجاد شده اما نباید انتظار داشت که این رشد هر ماه به صورت پی‌درپی تداوم داشته باشد. به بیان دیگر، این‌رونق شاید در همین سطح و با اندک تغییراتی باقی بماند اما شدت افزایش آن در آینده چندان چشمگیر نخواهد بود. هرچند سطح معاملات 16 هزار واحد، سطح بالایی ارزیابی می‌شود. طی چهار سال گذشته، پایین‌ترین میزان معاملات در شهر تهران بین پنج تا شش هزار بوده و بیشترین میزان نیز به بیش از 22 هزار واحد رسیده است. از طرفی قیمت‌ها نیز با نوسان کمی مواجه بوده‌اند و بر این اساس، اتفاق رخ داده قابل توجه است.

 چه عواملی در تحولات بازار مسکن تاثیر‌گذارند؟

در مورد تحلیل بازار مسکن دو نکته اساسی باید مورد توجه قرار گیرد؛ نخست تحلیل درونی بازار است که به متغیرهای بخش مسکن برمی‌گردد؛ از جمله هزینه تمام‌شده، قیمت زمین، قیمت مسکن، نیاز خانوارها و نظیر آن. از سوی دیگر اثر سایر بازارها، وضعیت و متغیرهای اقتصاد کلان و مانند آن مسائل دیگری هستند که به نوعی دیگر بر این بازار اثرگذارند. موضوع دیگر، رویکرد جدیدی است که باید به بازار مسکن داشته باشیم. رویکردی که با رویکرد دهه‌های گذشته کاملاً متفاوت بوده و بخش قابل توجهی از این تفاوت‌ها، در شاخص‌های سرشماری سال 1395 نظیر تغییرات آمار رشد جمعیت و رشد خانوار قابل مشاهده است. با توجه به تغییرات در جمعیت و بعد خانوار طی پنج سال گذشته، باید بدانیم که دیگر آن تقاضاهای شدید وجود نخواهد داشت و این در حالی است که بالغ بر 5 /2 میلیون واحد خالی در کشور وجود دارد. به عبارت دیگر از یک طرف واحدهای پرشمار خالی وجود دارد و از طرف دیگر تقاضا نیز کاهش یافته است. در دهه‌های گذشته رشد جمعیت بیش از دو درصد و رشد خانوار نزدیک به چهار درصد رقم خورده بود اما طی پنج سال اخیر، رشد خانوار کمی بیشتر از دو درصد بوده است. پیش‌بینی این است که ظرف 5 تا 10 سال آینده، رشد خانوار به کمتر از دو درصد نیز کاهش یابد که درواقع از کمبود تقاضا برای مسکن حکایت دارد.

البته با توجه به شرایط موجود نیز، سالانه بین 500 تا 600 هزار خانوار جدید شکل می‌گیرد و از سوی دیگر بدمسکنی حدود 18 تا 19 میلیون نفر در بافت‌های نابسامان و نیز حاشیه شهرها، مساله بسیار مهمی است که لازم است با برنامه‌ریزی و تدبیر سیاستگذار، طی یک یا دو دهه آینده بهبود پیدا کند. بنابراین بازار مسکن همچنان پتانسیل فعالیت برای تولیدکنندگان را دارد. اگرچه رشد تعداد خانوار کاهش یافته اما به هر حال این رشد هنوز هم مثبت است. ضمن اینکه حدود پنج تا شش میلیون واحد مسکونی نیاز است تا بدمسکنی حاشیه‌نشینان و ساکنان بافت‌های فرسوده مدیریت شود.

بعد دیگر در حوزه بازار مسکن، بحث توزیع جغرافیایی تولید است. بر این اساس، تولیدکنندگان باید دقت داشته باشند که مسکن در مناطقی تولید شود که ضرورت وجود دارد. چراکه مناطق مختلف یک شهر به ویژه در کلانشهرها، مختصات متفاوتی به لحاظ مسکن دارند. به عنوان مثال هم‌اکنون در منطقه یک تهران تعداد قابل توجهی واحد مسکونی خالی وجود دارد. موضوع بعدی متوجه گروه‌های هدفی است که سیاستگذار در پی خانه‌دار شدن آنهاست. از این‌رو باید دانست که تولیدکننده برای کدام گروه هدف قصد تولید دارد؟ بررسی آمار تعداد معاملات مسکن شهر تهران در مردادماه، نشان می‌دهد عمده معاملات در متراژهای 55 تا 60 و 85 تا 90، یا واحدهایی با ارزش کمتر از 300 میلیون تومان رقم خورده است. این جزئیات نشان می‌دهد گروه‌های میان‌درآمد، عمده گروه‌های هدف هستند که به واحدهایی با مساحت‌های خاص و در مناطق خاص احتیاج دارند. در نتیجه تولید مسکن با مساحت‌های بزرگ فعلاً در توان اقتصادی غالب خانوارها نیست. همچنین باید توجه داشت، در منطقه خاصی که مازاد تولید وجود دارد، نباید تولید بیشتر صورت گیرد تا بتوان تعادل در بازار ایجاد کرد.

بنابراین لازم است این علائم و شاخص‌هایی که مورد اشاره قرار گرفت، در تحلیل بازار مسکن، در تصمیم‌گیری، سیاستگذاری و برنامه‌ریزی مورد توجه قرار گیرد. هرچند که این علامت‌ها هم‌اکنون در دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی مورد بررسی قرار دارد، اما تولیدکننده‌ها باید آگاه به این علائم باشند؛ تولیدکنندگان مسکن باید بدانند مصرف‌کننده کیست و این مصرف‌کننده به دنبال چه نوع مسکنی است. به هر روی باید پذیرفت که بخشی از این رکود هم ناشی از چنین مسائلی است.

 اگر این گزاره را بپذیریم که بازار مسکن تا حدودی از رکود خارج شده است، فکر می‌کنید تداوم این‌رونق چگونه امکان‌پذیر خواهد بود؟

دو شرط اساسی برای تداوم رونق بازار مسکن وجود دارد؛ نخست، شرط اقتصاد کلان و شاخص‌های آن است که نرخ تورم، از جمله شاخص‌های حائز اهمیت است. عامل دیگر، موضوع تغییراتی است که در نظام بانکی و نرخ سود صورت می‌گیرد. از سوی دیگر، تقاضای واقعی بازار که عمدتاً تقاضای مصرفی است در حال شکل‌گیری و افزایش است. همان‌طور که می‌دانید اکنون حدود 220 هزار نفر در صندوق‌های سرمایه‌گذاری بانک‌ها سپرده‌گذاری کردند و این یعنی سالی 110 هزار نفر می‌توانند وام دریافت کنند. چرا که فردی که سپرده‌گذاری می‌کند، طبیعتاً به دنبال دریافت وام نیز هست. بنابراین تقاضای بالقوه‌ای در حال تبدیل به تقاضای بالفعل است. اکنون همچنین اقداماتی هم در راستای توانمندسازی بافت‌های فرسوده در حال پیگیری است.

مجموع موارد یادشده درواقع می‌تواند سبب آن شود که تا حدودی این رونق نسبی در بخش مسکن به‌صورت پایدار جریان داشته باشد. به عبارت دیگر لازم است مولفه‌های سمت تقاضا به‌صورت هدفمند برای گروه‌های عمدتاً میانی تقویت شود تا آنها بتوانند وارد بازار شوند و به دنبال آن، نه‌تنها بازار فعال می‌شود که هدف دولت مبنی بر تامین مسکن گروه‌های میان‌درآمد نیز محقق می‌شود. همان‌طور که می‌دانید این تسهیلات برای ساخت‌وساز هم قابل پرداخت بوده و صرفاً برای خرید مسکن نیست. علاوه بر این، یک برنامه حمایتی نیز برای بافت‌های فرسوده وجود دارد که صرفاً برای تولید بوده و اکنون در دست اقدام است.

 همان‌طور که اشاره کردید این تعداد معاملات در حالی رقم خورده که جهش قیمت اتفاق نیفتاده و تقریباً می‌توانیم بگوییم افزایش در خرید و فروش همراه با ثبات قیمتی بوده است. غیرتورمی بودن افزایش معاملات، چه پیامی برای بخش مسکن و اقتصاد ایران دارد؟

ببینید در حال حاضر ساختار تقاضا، ساختار جمعیت و ساختار خانوار به شکلی است که بار سفته‌بازی و سوداگری در بازار مسکن تا حدودی کاهش یافته و عمدتاً خریداران و فروشندگان واقعی در بازار فعالیت دارند. به هر حال مسکن در گذشته، به عنوان نوعی از سرمایه مورد توجه قرار می‌گرفت،‌ اما به دلیل ثبات نسبی در قیمت و رکود چندین ساله، تا حدودی قابلیت سرمایه‌ای بودن آن ضعیف شده است. بنابراین باید تا حدودی به حوزه‌های مصرفی توجه شود.

 با توجه به این شرایط، چشم‌انداز تحولات بازار مسکن را در نیمه دوم سال جاری چگونه پیش‌بینی می‌کنید؟

به نظر می‌رسد بازار مسکن در نیمه دوم سال یک رونق نسبی با خود به همراه دارد. این‌رونق نسبی می‌تواند شامل معاملات در همین سطوح حتی کمی بالاتر نیز باشد. برای قیمت‌ها نیز تغییراتی در حد تورم پیش‌بینی می‌شود؛ هرچند که به طور طبیعی، تحولات سایر بازارها و مسائل بین‌المللی نیز بر رفتار این بازار اثرگذار خواهد بود. همچنین از سوی دیگر تولید کم‌کم رونق پیدا می‌کند. چراکه این رکود سبب کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی شده بود و به دنبال آن ارزش‌افزوده بخش و سرمایه‌گذاری در این بخش با کاهش مواجه شده بود. البته که تعداد واحدهای تکمیل‌شده اثر جبرانی خود را با تاخیر نشان می‌دهد. زیرا هنگامی که تعداد صدور پروانه افزایش پیدا کند، دو سال بعد آثار آن قابل مشاهده خواهد بود. طبیعتاً ممکن است رشد واحدهای تکمیل‌شده سال گذشته منفی بوده و کاهشی باشد. امسال نیز رشد این بخش، احتمالاً چندان قابل توجه نخواهد بود و در همان سطوح سال گذشته است. حال آنکه تعداد صدور پروانه‌های ساختمانی در ماه‌های خرداد و تیر در شهر تهران روبه افزایش نشان می‌دهد. درواقع رونق یادشده، خود را به سمت افزایش تعداد پروانه‌ها سوق می‌دهد و این به معنای تولید دوباره است. البته که باید از تولید انبوه در شهر تهران بر حذر بود. چراکه طی سال‌هایی که بیش از 200 هزار واحد در پایتخت مسکن تولید شد، نوسان شدید در بازار رخ داد و آسیب زیادی به بازار وارد کرد. شاید بتوان گفت صدور پنج تا شش هزار پروانه در ماه میزانی منطقی به نظر می‌آید تا بتواند پاسخگوی تقاضا باشد. در غیر این صورت واحدهای مازاد انباشت شده و در قالب ثروت ملی بلااستفاده باقی می‌ماند. افزون بر این، تولیدکننده مسکن نیز دچار گرفتاری شده و با انجماد منابع خود مواجه می‌شود.

 اگر اجازه دهید، به بازار اجاره نیز بپردازیم؛ در حال حاضر نرخ سود بانکی، ظاهراً کاهش یافته و بانک مرکزی  با عزم جدی قصد نظارت و کنترل بر عملکرد بانک‌ها را دارد. این اقدام بانک مرکزی، موجب تحولاتی در بازار مسکن شده و موجران از این پس عمدتاً به دنبال دریافت اجاره خواهند بود تا ودیعه. چراکه بازار اجاره ماهانه سه درصد سود برای صاحبخانه‌ها به دنبال دارد. با توجه به کاهش نرخ سود بانکی و نیز تورم تک‌رقمی موجود، آیا تعدیل نرخ اجاره در مقابل ودیعه ضرورت ندارد؟

ببینید به هر حال این دو بازار روی یکدیگر اثر می‌گذارند و نمی‌توان این تاثیر را نادیده گرفت. هرچند نرخ سود اساساً بر تمامی بازارها اثرگذار است. به هر روی ممکن است بخشی از موجران تقاضای وجه ودیعه بالاتری کنند یا در محاسباتشان تقاضای اجاره بیشتری داشته باشند. از طرفی هم‌اکنون سطح موجودی مسکن به گونه‌ای است که به بیش از تعداد خانوارها رسیده و از این‌رو به هر حال بخشی از خانه‌های خالی به سمت بازار اجاره روانه خواهند شد. بنابراین به لحاظ عرضه در بازار اجاره مشکل و محدودیتی وجود ندارد؛ یعنی عرضه تحت‌فشار قرار نمی‌گیرد که قیمت‌ها بخواهد افزایش پیدا کند؛ هرچند که در هر صورت تا حدودی اثر می‌گذارد. در مورد تعدیل نرخ اجاره، توجه داشته باشند که این نرخ پیشتر دو درصد بوده و اکنون به سه درصد رسیده است. این نرخ خودبه‌خود باید در بازار تعدیل شود تا جایی که مصرف‌کنندگان و اجاره‌دهندگان آن را بپذیرند.

حال چنانچه ما به‌صورت دستوری بخواهیم نرخ را کاهش دهیم، ممکن است موجران از آن سو مقدار ودیعه را بالاتر ببرند و اثر کاهش نرخ را خنثی کنند. یا شاید حتی در مواقعی با تبدیل ودیعه بیشتر به اجاره، مبلغ بیشتری از مستاجر به عنوان اجاره دریافت کنند که درواقع اثر معکوس خواهد داشت. پیشنهاد تعدیل، دو سال پیش هم مطرح شد، اما باید توجه داشت که این اقدام مانند شمشیر دولبه است و می‌تواند به بازار آسیب جدی وارد کند. باید منتظر باشیم تا مکانیسم طبیعی بازار به تعدیل نرخ‌ها بپردازد. همان‌گونه که پیشتر تعدیل به سوی منافع موجران رقم خورده، می‌توان انتظار داشت این بار با ماندگاری نرخ تورم و محیط باثبات اقتصاد کلان، و همچنین شمار قابل توجه واحدهای مسکونی خالی، به سوی منافع مستاجران تعدیل شود.

 آقای نجفی به تازگی به عنوان شهردار تهران فعالیت خود را آغاز کرده و بر این اساس بسیاری کارشناسان اعتقاد دارند که از این پس همسویی شهرداری و دولت می‌تواند شرایط بهتری را برای تهران فراهم کند. شما فکر می‌کنید این تغییر و تحولات مدیریتی در سطح شهر تهران در قیمت و بازار مسکن چه اثری دارد؟

در کوتاه‌مدت تنها اثر روانی این تحولات قابل ملاحظه خواهد بود؛ چراکه اثر عملیاتی دفعتاً به ثمر نمی‌نشیند. به هر روی اجرای طرح‌های بالادستی، طرح‌های توسعه شهری نظیر طرح جامع شهر و طرح تفصیلی شهر، عدم فروش تراکم در مناطق مختلف و اقداماتی از این دست، سبب ایجاد نوعی تعدیل و تعادل در بازار مسکن می‌شود. طبیعتاً یکی از دلایل افزایش قیمت زمین، بحث واگذاری‌ها و تراکم مازاد است. به بیان دیگر فرضاً شما زمینی دارید که اجازه چهار طبقه ساخت دارد اما وقتی عملاً هفت طبقه در این زمین بنا می‌شود، قیمت زمین به 5 /1 تا 2 برابر افزایش می‌یابد و این جهش خود را روی قیمت تمام‌شده مسکن نشان می‌دهد و منجر به رشد قیمت‌ها می‌شود. بنابراین اجرای چنین سیاست‌هایی می‌تواند به، به تعادل رساندن بازار مسکن کمک کند. از سوی دیگر این امیدواری وجود دارد که مجموعه شهرداری جدید تمرکز خود را روی احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده گذاشته و نیاز مسکن گروه‌های میانی درآمدی را تامین کند. در این صورت محله، منطقه، ناحیه و محیط مسکونی بهبود پیدا می‌کند و دسترسی‌ها و امکانات بهتری برای شهروندان حاصل می‌شود. به‌طور کلی در هر شهری اگر سیاست‌های شهرداری همگون با سیاست‌های دولتی بوده و در چارچوب قوانین و طرح‌های بالادستی اجرا شود، می‌تواند نتایج مثبتی به همراه داشته باشد.

 پس می‌توانیم امیدوار باشیم اختلافات بین شهرداری و وزارت مسکن و شهرسازی هم کمتر شده و در نتیجه مدیریت یکپارچه شهری به وقوع بپیوندد؟

آرزوی ما این است که مدیریت یکپارچه شهری محقق شود. یکی از این الزامات آن است که نظامات تامین مالی شهرداری‌ها به سوی سیستم‌های پایدار و عاری از آسیب به شهر، شهروندان و حقوق شهروندی حرکت کند. هرچند که در کوتاه‌مدت انتظار این امر منطقی به نظر نمی‌رسد اما به هر حال باید یک فرآیند میان‌مدت تعریف شود که مقدمات حرکت به این سمت و سو فراهم شده و از شهرفروشی پرهیز شود. همچنین اداره شهر بر اساس یک ساختار صحیح علمی و اقتصادی صورت گیرد به گونه‌ای که فضای مناسبی برای زندگی شهروندان ایجاد شود. در این صورت وقوع تعارض و آسیب کمتری به بازار مسکن قابل تصور خواهد بود. به هر روی تغییر این سیاست‌ها، و رویکرد و توجه به طرح‌های بالادستی می‌تواند بسیاری از این مسائل را حل کرده و به سمت یک مدیریت سیستمی و یکپارچه شهری بر اساس درآمدهای پایدار مناسب ریل‌گذاری کند.