نشانی رونق

طی سال‌های اخیر شرایط منحصربه‌فردی بر اقتصاد کشور حاکم بوده است. شرایطی توام با فراز و نشیب‌های سیاسی و اقتصادی که از آن جمله می‌توان به تورم بالا در سال‌های 1391 و 1392، انباشت بدهی‌های دولت، سیطره رکود و تعمیق آن، تحریم‌ها و تلاش پس از آن در توافق برجام و در نتیجه ایجاد انتظارات متناقض در فواصل زمانی کوتاه‌مدت (بی‌ثباتی فضای اقتصادی)، کاهش قیمت نفت، تحولات اقتصاد جهانی و... اشاره کرد، که هر یک به نوبه خود در شکل‌گیری تحولات بازار مسکن موثر بوده‌اند.

تجارب گذشته بازار مسکن نشان می‌دهد تحولات در این حوزه عمدتاً از دو دسته عوامل درون‌بخشی و برون‌بخشی منبعث می‌شود. هر یک از این عوامل به اقتضای شرایط حاکم بر اقتصاد، در مقطع زمانی مختص خود، در بروز تحولات قیمتی ایفای نقش می‌کنند. به عبارتی میزان اثرپذیری بازار از هر یک از عوامل هدایتگر آن، در همه دوره‌ها یکسان نیست، بلکه متناسب با شرایط اقتصادی، درجه اهمیت آنها تا حدودی متفاوت است. پیش‌بینی آتی بازار مسکن بیش از هر چیز نیازمند بررسی فضای اقتصاد کلان و شاخص‌ها و سیاست‌های معرف آن است که خود مستلزم بررسی چندبعدی و تحلیل عوامل مختلف است.

برای تحلیل و پیش‌بینی بازار مسکن در سال 1396، متغیرهایی همچون نرخ ارز، نرخ بهره، رشد اقتصادی، بودجه دولت و فضای سیاسی (داخلی و خارجی) را می‌توان به عنوان مهم‌ترین عوامل برون‌بخشی مورد ارزیابی قرار داد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد که افزایش ملایم نرخ ارز در سال آتی محتمل است. روند فزاینده نرخ ارز، از چند مجرا بر بخش مسکن اثرگذار خواهد بود. اول، منجر به افزایش هزینه‌های ساخت و بالا رفتن قیمت تمام‌شده مسکن به ویژه در واحدهای لوکس خواهد شد، دوم، سودآوری در بازار ارز را نسبت به مسکن افزایش داده و اقبال سرمایه‌گذاران به آن بیشتر می‌شود و سوم، منجر به بروز انتظارات تورمی در بازار می‌شود. تمامی این موارد روند ورود سرمایه به بازار مسکن را با کندی مواجه می‌کند.

در مورد نرخ بهره به نظر می‌رسد، اجماع بانکی بر کاهش نرخ سود حاصل نشود یا حداقل آنچه در بازار اتفاق می‌افتد، عملاً نرخ‌های بالاتر از اعداد مورد توافق را محقق خواهد کرد، از این رو کماکان بازار پول در سال آتی دارای جذابیت خواهد بود.

در مورد بودجه، جمع منابع و مصارف دولت در لایحه بودجه (پیشنهادی) سال 1396، با رشد حدود 7 /8‌درصدی نسبت به مصوب سال 1395، به 8 /3199 هزار میلیارد ریال افزایش یافته و همچنین هزینه‌های عمرانی دولت به میزان 1 /9 درصد رشد داشته است. با توجه به اینکه حدود 95 درصد مخارج عمرانی دولت در بخش ساختمان هزینه می‌شود، رشد ارزش افزوده تا حدودی در این بخش متصور است.

یکی از مهم‌ترین عوامل اثرگذار بر بازارهای دارایی از جمله بازار مسکن، تحولات سیاسی داخلی (انتخابات) و خارجی (سیاست‌های ترامپ) است که فضای کسب‌و‌کار و تصمیمات فعالان اقتصادی را متاثر کرده است. به عبارتی این شرایط منجر به بروز فضای نااطمینانی شده که به نوبه خود بر تعویق ورود سرمایه به بازار موثر بوده است.

همچنین انتظار می‌رود عواملی همانند افزایش درآمدهای نفتی در سال جاری (افزایش صادرات و افزایش نسبی قیمت نفت)، تلاش دولت برای بازیابی اشتغال ازدست‌رفته، بازیابی بخشی از توان مالی خانوارها در فضای پس از برجام، سیاست‌های پولی و... در ارتقا و بهبود تقاضا موثر واقع شوند. چنین اتفاقی می‌تواند تا حدودی زمینه ورود سرمایه به بازار مسکن را فراهم کند.

چنانچه مشاهده می‌شود هر یک از عوامل موثر بر بازار مسکن، حاوی اثرات متفاوت و بعضاً غیر‌هم‌جهت هستند. در مجموع و با توجه به در هم‌تنیدگی اقتصاد مسکن با مجموعه اقتصاد کلان و با توجه به چشم‌انداز رشد مثبت اقتصادی کشور و نیز سایر شاخص‌های بازار مسکن، انتظار بر آن است که به تدریج شاهد تعدیل شرایط رکودی ورود به رونق در بازار مسکن باشیم. همچنین انتظار می‌رود صدور پروانه‌های ساختمانی از اوایل سال آتی در یک روند ملایم و بطئی شروع به افزایش کند. از این‌رو به نظر می‌رسد بازار مسکن به انتهای دوران رکودی خود نزدیک شده و بیش از این پتانسیل کاهش قیمت در آن مهیا نیست.

دولت یازدهم به منظور دستیابی به توسعه بلندمدت و پایدار در بخش مسکن، توجه خود را به اصلاحات ساختاری بخش مسکن معطوف کرده است. از جمله این موارد می‌توان به برنامه مسکن اجتماعی، توسعه‌ای شدن بانک مسکن، راه‌اندازی بازار رهن ثانویه، توسعه بازار رهن اولیه (افزایش سقف و تنوع تسهیلات)، راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان، راه‌اندازی شرکت‌های تامین سرمایه، توسعه نظام پیش‌فروش، راه‌اندازی صندوق‌های ضمانت در حوزه مسکن، صندوق تسهیلات و پس‌انداز منطقه‌ای مسکن، صندوق پس‌انداز مسکن یکم، لیزینگ مسکن، گسترش سامانه‌های اطلاعاتی و... اشاره کرد، که همگی حاکی از رویکرد نهادی و ساختارگرایانه در حوزه مسکن است. این موارد منحصر به یک برنامه خاص نبوده و بهبود فضای کسب‌و‌کار، افزایش فعالیت و ارتقای نقش بخش خصوصی را هدف قرار داده است. سیاستگذاران حوزه مسکن معتقدند که امکان مقابله با شوک‌های ناشی از سوداگری در بازار جز با تجهیز و اصلاح زیرساخت‌ها فراهم نخواهد شد.