وقتی لیزینگ نجات‌بخش رکود مسکن می‌شود

در بازار مسکن به ویژه در دو سه سال اخیر که کشور به سمت رکود رفته بود، مشکل تقاضا ایجاد شد. در این زمان درآمدهای مردم کاهش پیدا کرد و تا اندازه‌ای نااطمینانی نسبت به آینده زندگی بدتر شده و در واقع افزایش نااطمینانی ایجاد شد. همه این عوامل باعث می‌شود افراد روی ملک و مسکن سرمایه‌گذاری زیادی نکنند و اگر در این زمینه سرمایه‌گذاری نکنند بنابراین نمی‌توانند در این بازار وارد شوند. از این رو وقتی مردم پول‌شان را به سمت این بازار نبرند، تقاضا نیز در این بازار کم می‌شود. پس هنگامی که تقاضا کم شود در مقابل عرضه هم کمتر می‌شود و در نتیجه رکود عرضه در مسکن تشدید می‌شود و بازهم بر اقتصاد اثر رکودی می‌گذارد. از این جهت در وضعیت فعلی تقاضا برای مسکن نسبت به آنچه باید باشد و اقتصاد نیاز دارد، برای رونق و رشد کم است. حال اگر به هر شیوه‌ای بتوان به این تقاضا کمک و آن را تقویت کرد این امر می‌تواند به اقتصاد کشور کمک و رشد کل اقتصاد را بهتر کند.

‌چگونه این تقاضا کم می‌شود وقتی که تقاضا هر روز افزایش پیدا می‌کند؟

در صورتی که توضیح دادم تقاضا کاهش پیدا می‌کند. وقتی مردم پول نداشته باشند که نمی‌توانند خانه بخرند. در زمان رکود تقاضای واقعی آن موقعی است که مردم وارد بازار شوند و خرید و فروش انجام شود. اما در حال حاضر پولی ندارند که بخواهند بخرند. منظور از تقاضا نیاز است. به اینکه هر روز نیاز مسکن بیشتر می‌شود شکی نیست،‌ اما اینکه نیازمندان مسکن بخواهند خانه بخرند ملاک است که در حال حاضر قادر به خرید مسکن نیستند. این‌گونه نیست که بخواهند و نخرند. چرا که اگر پولی داشتند حتماً خانه‌ای می‌خریدند. البته این را هم باید در نظر گرفت که برخی به دلیل شرایطی که گفته شد برای وارد کردن سرمایه‌شان به بازار کمی ترسیده‌اند. در حال حاضر یک گروه پول ندارند و قدرت پول‌شان کاهش پیدا کرده و نمی‌توانند وضعیت مسکن‌شان را مناسب کنند، هچنین گروه دیگری هم هستند که اگر پول دارند نمی‌آیند مسکن بخرند و مسکن‌شان را بزرگ کنند و این امر به دلیل نااطمینانی است که از آینده دارند، بنابراین پول‌شان را آماده نگه می‌دارند تا یک فرصت مناسب‌تری پیدا کنند و پس از آن سرمایه‌شان را به بازار وارد کنند، متاسفانه این وضعیت، وضعیت خوبی برای اقتصاد نیست. اگر به هر شیوه‌ای بتوان بازار را تحریک کرد،‌ این امر می‌تواند کمک خوبی به بازار مسکن و به تبع آن به کل اقتصاد کشور باشد. به نظر من طرح لیزینگ مسکن می‌تواند تا اندازه‌ای قدرت خرید را برای قشر مشتاق این طرح افزایش دهد و تامین مالی خرید مسکن را ایجاد کند چرا که وقتی خرید مسکن بهبود پیدا کند عده‌ای که به علتی نمی‌توانند تامین مالی کنند و خارج بازار هستند و ممکن است شرایط‌شان با این طرح تطبیق داشته باشد، بنابراین با وضعیت موجود و وضعیت تسهیلاتی که لیزینگی‌ها می‌دهند سراغ این طرح می‌روند شاید بتواند کمک‌کننده باشد.

از این‌رو عده‌ای وارد بازار تقاضا می‌شوند و وقتی تقاضا بهبود پیدا کرد از آن طرف رونق در این بخش حاصل می‌شود و به سمت بقیه بازارها می‌رود. اما طی امسال که کاهش نرخ بهره بانکی توصیه شده است،‌ مثلاً وقتی بانک مرکزی نرخ سود بانکی را کم می‌کند، باعث می‌شود تسهیلاتی که افراد از بانک‌ها یا لیزینگ‌ها می‌گیرند، هزینه‌اش کمتر و به‌صرفه‌تر شود. به این صورت که افراد بیشتری متقاضی این تسهیلات می‌شوند و اگر این تسهیلات به سمت مسکن میل کند، می‌تواند تقاضای مسکن را تحریک کند، حالا اندازه‌اش بستگی به این دارد که این نرخ سود بانکی تا چه اندازه کاهش پیدا کند و چه مقدار این افراد با این نرخ سود بانکی کاهش‌یافته تحریک شوند و به سمت تقاضای مسکن بروند.

‌‌با توجه به اینکه حدود دو سال است که مسکن در رکود به سر می‌برد و مرداد‌ماه سال گذشته مجلس لایحه خروج از رکود را تدوین کرد و اکنون که این طرح قوت بیشتری گرفته است، اگر دولت لیزینگ مسکن را اجرایی کند، به نظر شما آینده بازار مسکن چگونه خواهد شد؟ آیا این طرح می‌تواند راهی برای خروج مسکن از رکود باشد؟

بله، به نظر من این طرح کمک می‌کند حالا نتیجه این طرح بستگی به میزان کشش بازار دارد و اینکه تا چه اندازه این طرح گستره عمل دارد و چه اندازه تسهیلات تخصیص می‌یابد و چه اندازه شرایط برای خرید مسکن و پرداخت سود، تسهیل‌کننده خواهد بود. به‌طور مثال شاید در زمان رکود در کل اقتصاد و در مقابل کم بودن درآمدها لیزینگ مسکن راهی برای بهبود شرایط در تقاضای مسکن باشد.

‌به نظر شما جزییات این طرح چگونه خواهد بود؟ آیا دولت تعدادی واحد مسکونی آماده ارائه می‌کند یا اینکه همه توان تامین مسکن لیزینگی به دوش بخش خصوصی خواهد بود؟ به نظر شما بهتر است که این لیزینگ به کدام روش انجام شود؟

من نمی‌دانم تصمیم چیست. اما اگر به سمت بخش خصوصی برود، منطقاً مناسب‌تر است از اینکه دولت بخواهد باز به سمت خودش بگیرد و خودش سهمیه بدهد و مشکلاتی ایجاد و باز محدودیت‌هایی ایجاد کند، قاعده این است که این‌طور فعالیت‌ها به سمت بخش خصوصی برود تا با کارایی بیشتر فعالیت کنند، البته باید نظارت بانک مرکزی به صورت کامل در اینجا باشد تا تخطی و انحراف از سیاست‌ها و برنامه‌ها صورت نگیرد. باید در این میان دقت شود که مسکن به ابزاری برای سوءاستفاده از تسهیلاتی که برای مسکن می‌خواهد تخصیص داده شود، تبدیل نشود.

‌ همچنین درحالی که پیشنهاد شرکت‌های لیزینگ مسکن برای نرخ سود اقساط 21 درصد است، پرونده این طرح بارها به دلیل بالا بودن این نرخ بایگانی شده و حال بانک مرکزی رای بر اجرای این طرح داده است اما نرخ سود آن هنوز اعلام نشده است. به نظر شما تا چه اندازه از این طرح استقبال می‌شود؟

به نظر من در وضعیت فعلی اقتصاد، 21 درصد هم از یک جهاتی نسبت به بقیه تسهیلات تا حدودی مناسب است. به نظر من میزان استقبال مردم تنها به این بستگی ندارد، بلکه این استقبال به توانایی‌های مردم در بقیه بخش‌های اقتصاد هم بستگی دارد. برای همین هم معتقدم 21 درصد، برای کسانی که متقاضی واقعی هستند، نسبت به سال گذشته و سال‌های پیش و بقیه نرخ‌هایی که در بازار است، نرخ خوبی است.

‌قطعاً لیزینگ مسکن همچون لیزینگ خودرو از دیگر کشورها الگو گرفته است. می‌توانید نمونه‌های موفق اجرای این طرح در دیگر کشورها را بیان و دلیل موفقیت‌شان را تشریح کنید و اینکه آیا ایران هم می‌تواند از تجربه آن کشورها در اجرای درست‌شان به عنوان الگو بهره گیرد؟

لیزینگ مسکن در خیلی از کشورها از جمله آلمان استفاده شده است. این طرح در شرایطی با نام‌های مشابه و صندوق‌های مسکن در آلمان گسترده بوده است. حتی در آمریکا و ژاپن هم نسبتاً فعالیت موسسات مالی تامین‌‌کننده مسکن که تخصصی هستند، همچون لیزینگ مسکن بسیار گسترده است و شاید در برخی از کشورها لیزینگ مسکن جزیی از طرح‌های آنها باشد.

‌ برخی کارشناسان معتقدند یک برنامه نمی‌تواند همه نیاز مسکن یک کشور را مخصوصاً برای کشوری همچون ایران که حداقل هفت میلیون خانوار ایرانی خانه ندارند تامین کند. به نظر شما، همزمانی اجرای لیزینگ مسکن با افزایش تسهیلات و طرح‌های دیگر مثل مسکن اجتماعی و حمایتی از سوی دولت چقدر می‌تواند بازار را به سمت خروج از رکود سوق دهد.

اقتصاد در کشور ما، یک تفاوتی با اقتصاد سایر کشورها از جمله کشورهای پیشرفته دارد که مسکن در این کشور بیشتر ملکی است. در کشورهایی که وضعیت اقتصادی، ثبات بلندمدت دارد، خیلی مردم مایل نیستند بروند و پول‌شان را در مسکن بگذارند و مسکن بخرند. گروه‌ها و سرمایه‌گذارانی هستند که با نرخ‌های پایین می‌توانند تامین مالی کنند و برخی هم هستند که سرمایه‌هایشان را به سمت مسکن می‌برند و مسکن می‌سازند و اجاره می‌دهند و برای بازار مفید خواهند بود که اتفاقاً در این شرایط جواب داده است. اما در شرایط ایران که تلاطم شدید است، درآمدهای مردم کفاف نمی‌دهد و برای پرداخت اجاره مسکن، حتی با نرخ‌های سود که خیلی پایین است و سود واقعی نرخ حقیقی که حتی برای تسهیلات بانکی و لیزینگی تا چهار و پنج درصد هم است اگر مردم بخواهند اجاره بدهند، نمی‌توانند زندگی‌شان را اداره کنند، بنابراین مردم به سمت خرید و تملک مسکن می‌روند. حال اگر وضعیت اقتصاد در کشور با ثبات بیشتری همراه شود و تناسب درآمد و هزینه نیز متناسب شود، دیگر نمی‌توان گفت مردم خانه ندارند چرا که هرکسی بخواهد خانه می‌خرد و هر کسی هم که نخواهد پولش را در بخشی دیگر سرمایه‌گذاری می‌کند. در حال حاضر هم تقریباً همه مردم خانه دارند، این‌گونه نیست که کسی بی‌خانمان باشد. چرا که کسی که حتی مالک خانه‌ای نیست و استیجاری زندگی می‌کند، به معنی خانه نداشتن او نیست.

در این شرایط اگر بتوانیم حتی مسکن اجاره‌ای را تشویق و ترغیب کنیم و مردم به این سمت بروند به نظر می‌رسد برای اقتصاد کشور مثبت باشد. در این شرایط شاید سرمایه‌هایی که تجمع پیدا کرده است به سمت تولید روند و دو بخش سرمایه‌گذاری و تولید فعال شوند و سرمایه‌گذاری‌های سودآور دیگری ایجاد شود تا مردم هم از این سودآوری نفع ببرند، اینکه چه نسبتی و چه‌درصدی از مردم اجاره‌نشین هستند یا خیر، خیلی مهم نیست. مهم این است که مردم از پول‌شان بهینه استفاده کنند. حالا شاید همین‌هایی که اجاره می‌نشینند، بهینه استفاده می‌کنند. ممکن است فردی در بالای شهر در خانه‌ای بزرگ ساکن باشد اما آن واحد مسکونی اجاره‌ای باشد و فرد ترجیح دهد سرمایه‌اش را در بخشی دیگر ببرد. اگر همه مردم، این را درک کنند و یاد بگیرند، کل مردم نفع‌شان افزایش می‌یابد. حالا با همه این احوال، اگر هدف آن مالک کردن مردم باشد، نمی‌تواند موفق باشد چرا که هیچ وقت نمی‌توان صد درصد مردم را مالک خانه کرد، چون به هر حال یک عده‌ای تمایل ندارند که مالک شوند و می‌خواهند پول‌شان را در بخش بهتری مصرف کنند. عده‌ای هم توان این را ندارند که مالک شوند و ناچار هستند مستاجر باشند. در نهایت اگر افراد پول یا سرمایه خاصی نداشته باشند، الزامی نیست که ابتدای تشکیل زندگی به یکباره پول دست‌شان باشد و صاحبخانه باشند و باید اندکی زمان بگذرد تا کم‌کم توان مالی‌شان بهبود یابد. به نظر بنده تعداد هفت میلیون خانوار فاقد مسکن در مقابل همه جمعیت خانوار کشور چندان زیاد نیست.

به نظر می‌رسد این طرح‌ها تا حدودی می‌تواند کمک‌کننده باشد. اما باید طرح‌ها معقول و متناسب با تقاضای مردم باشد، این‌طوری نباشد که مثل مسکن مهر که بخشی از آن، در مکان‌های نامناسبی ساخته شده است بلکه باید در مکانی باشد که مردم تقاضای بیشتری دارند.

‌برخی کارشناسان بر این باورند که افزایش دوبرابری قیمت مسکن در سال 91 و افزایش و کاهش تعداد معاملات پس از آن بیشتر بر موج جو روانی بازار سوار بوده است و کمتر بازار مسکن تحت تاثر عوامل واقعی قرار گرفته است. به نظر شما اجرای این طرح تا چه اندازه می‌تواند جو افزایشی یا کاهشی قیمت مسکن در بازار راه اندازد؟

به نظر من شعار است. به نظر من مالک بودن منطقی نیست. درست است که همه مردم باید در یک خانه مناسب زندگی کنند، حالا مایل‌اند مستاجر باشند یا مالک دیگر نباید دخالت کرد.

‌ در سال‌های اخیر اجرای برنامه‌ها، مدت‌دار شده است. فکر می‌کنید، لیزینگ مسکن می‌تواند یک طرح بلندمدت همچون لیزینگ ماشین که حدود 15 سال است اجرایی شده، باشد؟ فکر می‌کنید لیزینگ مسکن کشش این را دارد که طرح بلند‌مدتی برای صاحبخانه شدن مردم باشد و سوار بر جوهای بازار نشود؟

متاسفانه در کشور ما خیلی وقت‌ها تصمیم‌گیری‌ها علمی نیست و بر پایه علم انجام نمی‌شود. قاعده علمی این است که اگر می‌خواهیم طرحی بدهیم با روش علمی اثبات شده باشد، اما بسیاری از این طرح‌ها ایده‌های موقت است. یک دفعه یک نفر به ذهنش می‌رسد، مسوولیت هم دارد، می‌گوید این کار را بکنید و دستور هم می‌دهد، منابع ملی، امکانات ملت و دولت هدر می‌رود و از بین می‌رود. کسی هم پاسخگو نیست و نظام نظارتی ما هم ناظر نیست، نظام نظارتی که وظیفه آن نظارت است و باید بگوید که چرا این طرح را دادید و چه حقی داشتید بدون پشتوانه علمی این را اجرا کنید. این بلاها سر اقتصاد کشور می‌آید اما در رابطه با لیزینگ مسکن قرار بر این نیست آنچه که علم در دنیا ثابت کرده است و لیزینگ مسکن در دنیا تجربه کرده در ایران هم همان‌گونه شود، بلکه باید به اندازه خودش از آن توقع داشت، این‌گونه نیست که ما با لیزینگ مسکن مردم را خانه‌دار کنیم. تعدادی از افراد که شرایط‌شان با شرایطی که لیزینگ تسهیلات می‌دهد، سازگار است تسهیلاتی پرداخت می‌کنند و هیچ انتظاری هم نباید داشته باشیم که مشکلات را حل کند. این طرح می‌تواند به اندازه خودش تا حدی به نیازمندان مسکن و کسانی که شرایط خرید مسکن از سوی این طرح را دارند کمک کند تا از این تسهیلات استفاده شود.

‌ به نظر شما اگر این طرح تا پایان امسال اجرایی شود، در افزایش قیمت مسکن تاثیر‌گذار است؟

قطعاً اگر تسهیلات خوبی در بازار پرداخت شود، تقاضا نیز بیشتر می‌شود و به تناسب افزایش تقاضا قیمت مسکن هم تحت تاثیر قرار می‌گیرد و با کمی افزایش قیمت رو‌به‌رو می‌شود اما این افزایش قیمت به تناسب تسهیلاتی است که اعطا می‌شود.

‌ در صورت اجرای لیزینگ مسکن، این طرح چه آثار تورمی بر اقتصاد دارد؟

قطعاً اگر اثرگذاری بر اقتصاد داشته باشد، به اندازه همان میزانی است که این طرح وارد بازار شده است؛ نه کمتر و نه بیشتر. این تاثیر به اندازه‌ توان مالی است که تقاضا را گسترش می‌دهد و تقاضای موثری ایجاد می‌کند، این تقاضای موثر می‌تواند موجب افزایش قیمت در بازار مسکن شود، اگر عرضه به اندازه موجود باشد کمی قیمت مسکن را بالا می‌برد و این افزایش قیمت مسکن می‌تواند تا اندازه‌ای بر افزایش تورم اثر داشته باشد اما اینکه تا چه اندازه باعث افزایش تورم می‌شود، اولاً به این بستگی دارد که چقدر وارد بازار مسکن بشود، ثانیاً با توجه به فشارهایی که روی مردم هست یک‌درصدی استقبال می‌کنند. به هر حال بیشتر فشار روی تقاضا می‌آورد و بیشتر روی بازار مسکن اثر می‌گذارد و قیمت را بیشتر می‌کند. از طرف دیگر دولت سیاست‌های دیگری هم دارد که تلاش می‌کند با آن سیاست‌ها تورم را کنترل کند و حتی آن را کاهش دهد.