لیزینگ خوب یا بد؟

بازار مسکن در شرایطی سال جدید را آغاز کرد که رکود در تمام بخش‌های آن سایه افکنده و تمدید این فضا برای چهارمین سال عملاً امیدواری‌ها برای آینده را به شدت تحت تاثیر قرار داده بود.

این فضا البته بیش از آنکه علت و مبنایی داخلی داشته باشد، از فضای اقتصاد کلان کشور متاثر شده و مانند بسیاری از دیگر بازارهای فعال حیات و بقایی متاثر از فضای کلی حاکم بر اقتصاد کشور دارد. رکود تورمی کم‌سابقه‌ای که در سال‌های گذشته آغاز شد و با وجود تلاش‌های دولت و اقدامات مثبت صورت‌گرفته هنوز نتایج و آثار آن در اقتصاد ایران باقی است.

در بازار مسکن نیز به تبع همین شرایط بسیاری از سرمایه‌گذاران ترجیح داده‌اند به جای طراحی و اجرای پروژه‌های جدید اموال خود را از زیان‌دهی بیش از پیش نجات دهند و مردم و متقاضیان نیز به دنبال افت قابل توجه قدرت خرید و رشد سرسام‌آور تورم در عرصه عمل شانس چندانی برای خرید خانه نداشته و در نتیجه با خروج خود رکود را تشدید کرده‌اند.

در ماه‌های گذشته و به دنبال بهبود نسبی اوضاع اقتصاد ملی دولت طرح‌ها و برنامه‌های خود را برای تغییر در بازار مسکن به مراحل پایانی خود رسانده و در تلاش است با اجرای آنها قدری شرایط را عوض کند.

مسکن اجتماعی برای دهک‌های پایینی، مسکن حمایتی با طرح‌هایی چون صندوق پس‌انداز یکم و وام‌های 60 و 80‌میلیونی برای اقشار با درآمد متوسط، نوسازی بافت‌های فرسوده برای بهبود وضعیت مدیریت شهری و تامین زمین‌های مورد نیاز برای ساخت و سازهای جدید و البته طرح لیزینگ مسکن با جمعیت هدف دهک‌های بالایی جامعه که توان مالی بیشتری دارند.

هرچند بعضی از صاحب‌نظران معتقدند لیزینگ و فعالیت‌های مربوط به آن در شرایط فعلی بازار مسکن چندان مفید نخواهد بود و حتی دولت را از اهداف و وظایف اصلی‌اش در این حوزه دور می‌کند، اما نگاه از نمایی بالاتر به شرایط امروز بازار مسکن نشان می‌دهد لیزینگ نه‌تنها تاثیر منفی نخواهد داشت که حتی می‌توان برای آن نقشی در پازل بزرگ صنعت ساختمان در نظر گرفت.

مسکن در ایران معضلات و مشکلات فراوانی دارد که عبور از هر یک از آنها نیاز به نقشه‌ای جداگانه داشته، نسخه‌های جزیی می‌طلبد.

از این رو اگر لیزینگ را نیز برطرف‌کننده بخشی از معضلات مسکن دانسته، برایش مسوولیتی سنگین‌تر از توان در نظر نگیریم می‌توان امید داشت لیزینگ در فضای مربوط به خود مثمر‌ثمر باشد.

سود بالا و مدت زمان محدود بازپرداخت برای لیزینگ جامعه هدف بسیار کوچکی به وجود آورده است. اگر دهک اول و دوم را جمعیت هدف مسکن اجتماعی، سوم و چهارم را مسکن حمایتی و پنجم و ششم را برای طرح‌هایی چون صندوق پس‌انداز یکم در نظر بگیریم، لیزینگ به دهک‌های هفت و بالاتر از آن اختصاص می‌یابد.

با توجه به اینکه خانوارهای طبقه‌بندی‌شده در این دهک‌ها از نظر حداقل‌های درآمدی در سطح قابل قبولی قرار دارند و قطعاً برای تامین حداقل نیاز خود به مسکن مشکلی ندارند می‌توان لیزینگ مسکن را طرحی برای جابه‌جایی و تعویض خانه دانست، نه طرحی که به خرید خانه اول کمک می‌کند.

البته این مساله نیز در بازار تاثیرات مثبت قابل توجهی از خود به جا می‌گذارد. بازار خانه‌های لوکس یا با متراژ بالاتر که از سوی دهک‌های پردرآمد جامعه رصد می‌شوند می‌تواند در بطن بازار تغییراتی جدی به وجود آورد.

لیزینگ تقاضای بازار را تحریک کرده و آن را افزایش می‌دهد، خانه‌های سطح میانی را برای خرید آماده می‌کند و هر چند در سطحی محدود اما ایجاد تحرک در بازار را تسهیل می‌کند. وقتی دولت برای تک‌تک بخش‌های مسکن برنامه‌های خاص تعریف می‌کند، قطعاً لیزینگ نیز در همین چارچوب عمل کرده در صورت اجرای صحیح و به موقع نیازهای مربوط به بخش خود را تامین می‌کند.

در این میان توجه به یک نکته ضروری است و آن فهم ارتباط صحیح بین موسسات لیزینگ مسکن و پیش‌فروش خانه است. در برخی تحلیل‌ها این دو بازار متفاوت، با یکدیگر هم‌راستا تعریف می‌شوند. در این نگاه تلاش وزارت راه و شهرسازی برای رشد آمار پیش‌خرید خانه را که با اقداماتی همچون افتتاح حساب امانی آغاز شده در چارچوبی جای می‌دهد که لیزینگ در آن قرار می‌گیرد. در شرایطی که در عرصه عمل این نگاه به هیچ عنوان همسانی ندارد.

پیش‌فروش مسکن با توجه به معضلات و بی‌اعتمادی‌هایی که در گذشته داشته قبل از هر چیز باید ساختار خود را اصلاح کند و پس از آن به تاثیرگذاری در بازار برسد. در این شرایط نیز با توجه به شرط دولت برای استفاده از وام 80میلیونی مسکن در واحدهای نوساز و قیمت بالای آنها در قیاس با دیگر واحدها بیش از آنکه لیزینگ را بتوان در راستای پیش‌فروش تعریف ‌کرد، می‌توان برای صندوق پس‌انداز یکم نقشی این‌چنینی در نظر گرفت.

البته می‌توان اهداف پیش‌فروش خانه را با لیزینگ مسکن همسان کرد. در قراردادهای پیش‌فروش با توجه به قیمت پایین خانه در قیاس با واحدهایی که پایان کار گرفته‌اند بخش قابل توجهی از مردم بار دیگر در بازار فعال می‌شوند و این تقاضا را تحریک می‌کند. در کنار آن تاکید بر خرید خانه‌های نوساز برای بهره‌مند شدن از تسهیلات دولتی، خانه‌سازان و انبوه‌سازان را بر این می‌دارد که بار دیگر سرمایه‌هایشان را به حرکت در آورند. بازار با تقاضای جدید روبه‌رو شده و عرضه مجبور به پوشش تقاضا می‌شود و این دو در جایی به لیزینگ کمک می‌کنند که انتخاب‌ها را افزایش داده، برای متقاضیان چارچوبی از طرح‌های جدید عرضه می‌کند.

باز هم باید روی این موضوع تاکید کرد که نگاه یک‌جانبه به بازار بزرگی مانند مسکن نه‌تنها راه‌گشا نیست که حتی ارائه تحلیل‌هایی دقیق از شرایط و آینده را با مشکل رو به رو می‌کند. وقتی از سود بالا و لوکس بودن بازار لیزینگ خانه به‌عنوان عاملی که افزایش قیمت به همراه دارد یاد می‌شود این نکته فراموش شده است.

لیزینگ یا هر اهرم دیگری که برای صنعت ساختمان تعریف می‌شود نیز جایگاهی به همین شکل دارد. همان‌طور که هر تسهیلات یا برنامه حمایتی در نظر گرفته‌شده تنها برای بخشی از بازار مفید خواهد بود، تاثیر یا اثرات منفی آن نیز در یک بخش ظهور پیدا می‌کند و نمی‌توان با بررسی یک قطعه برای تمام بازار نسخه پیچید.

با این رویکرد یکی دیگر از ابهامات موجود در مسیر لیزینگ نیز کنار می‌رود. این سوال که آیا در شرایط فعلی که عرصه مسکن به حمایت‌های ویژه دولتی احتیاج دارد، می‌توان لیزینگ یا طرح‌هایی این چنینی را کنار گذاشت، قطعاً با پاسخی منفی رو‌به‌رو خواهد شد.

اگر بناست پس از چند سال رکود مداوم که همه بازیگران از سازنده گرفته تا فعالان عرصه ساختمانی و خریدار را ناامید کرده به پایان خود برسد و روزهای خوش صنعت ساختمان در سال‌های گذشته تکرار شود، باید تمام بخش‌ها در کنار هم رونق یابند. در غیر این صورت نه‌تنها اتفاق مثبتی نمی‌افتد که حتی نظم بازار را نیز به هم می‌ریزد.

در شرایط فعلی به هیچ عنوان نمی‌توان از اولویت‌بندی در عرصه مسکن سخن گفت. وام 60 و 80میلیونی، نوسازی بافت‌های فرسوده و طرح‌هایی مانند مسکن اجتماعی و مسکن حمایتی در کنار لیزینگ قرار می‌گیرند در مقابل آن، اگر بناست برای آینده مسکن نسخه‌ای بپیچیم باید تمام دهک‌ها و نیازهایشان را در کنار هم ببینیم.

لیزینگ مسکن برای اقشاری کارگشا خواهد بود که توان مالی حداقلی دارند و تنها به لیزینگ به چشم یک حامی می‌نگرند و در انتخاب‌هایشان گزینه‌های بیشتری را ارائه می‌دهد. طرحی که در صورت موافقت بانک مرکزی متقاضیان خاص خود را به همراه خواهد داشت و در کنار وام‌ها و تسهیلات جایگاهش را محکم می‌کند. البته نحوه عملکرد آن و میزان سودی که بین بانک مرکزی و موسسات لیزینگ توافق خواهد شد نیز می‌تواند در سرنوشت آن نقشی بسزا ایفا کند، هر چند شاید اختلاف چنددرصدی سود برای دهک‌هایی که در فهرست لیزینگ‌ها جا می‌گیرند چندان عامل تاثیر‌گذاری نباشد.