رفتار طبیعی در شرایط نااطمینانی

در شرایط فعلی اقتصاد ایران تقاضا برای خرید ملک از سوی ایرانی‌ها در کشورهای همسایه با رشد موج‌گونه‌ای مواجه شده، اگرچه این پدیده تازه‌ای نیست و ایرانی‌ها تجارب قبلی در این زمینه دارند، اما چه عواملی باعث شده تا سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کشورهای همسایه به ویژه در ترکیه و گرجستان با رشد چندبرابری مواجه شود؟ به این بهانه با طهماسب مظاهری رئیس‌کل اسبق بانک مرکزی به گفت‌وگو پرداختیم. این کارشناس اقتصادی معتقد است باید سیاستگذار به این پدیده به عنوان رفتار طبیعی اقتصادی مردم در شرایط نااطمینانی اقتصادی نگاه کند و به‌جای اینکه با سیاست‌های سرکوب‌کننده انگیزه سرمایه‌گذاری در داخل کشور را از مردم بگیرد (اکنون هم شاهدیم سیاست‌های دولت خود به عاملی تبدیل شده که انگیزه را از سرمایه‌گذاران داخلی گرفته) باید شرایطی در کشور فراهم شود تا سرمایه‌گذار با امتیازاتی که داده می‌شود تشویق به سرمایه‌گذاری در داخل کشور شود نه اینکه در این شرایط سخت اقتصادی دولت نه‌تنها انگیزه‌ای برای آنها  ایجاد نمی‌کند بلکه با سخت‌تر کردن قوانین و ایجاد محدودیت‌های بیشتر دست و پای آنها را هم به غل و زنجیر بسته است. اگر شرایط مناسب سرمایه‌گذاری در بازار مسکن فراهم باشد واقعاً چه نیازی است که مردم ما بروند ریسک‌های بالای سرمایه‌گذاری در کشورهای همسایه را متقبل شوند؟

♦♦♦

تقاضا برای خرید مسکن در کشورهای همسایه از سوی ایرانی‌ها بنا بر آمارهای منتشره و گفته‌های مسوولان امر نسبت به سال‌های گذشته با رشد قابل توجهی مواجه شده. با توجه به این امر چه عواملی باعث شده تا ایرانی‌ها برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن خارج از کشور علاقه بسیاری داشته باشند؟

باید از چند زاویه این موضوع را که چرا ایرانی‌ها علاقه بسیاری برای سرمایه‌گذاری در قالب خرید ملک در خارج از کشور دارند، بررسی کرد. یک زاویه آن فرهنگی است. از دیرباز مردم کشور ما به ساختمان و زمین به عنوان کالای سرمایه‌ای نگاه می‌کنند چراکه در فرهنگ ما این‌گونه جا افتاده فردی که ملکی را می‌خرد در واقع سرمایه‌گذاری انجام داده است. کمتر به این مساله در جامعه ما توجه می‌شود که مسکن یک کالای مصرفی بادوام است و به مرور زمان که دچار استهلاک می‌شود از ارزش آن کاسته می‌شود. به هر ترتیب با توجه به شناخت فرهنگی، مردم ما برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در داخل یا خارج کشور به نسبت دیگر بازارها علاقه بسیاری دارند.

زاویه دیگر این موضوع عامل اقتصادی است. در شرایطی که اقتصادی دچار بحران ارزی و بی‌ثباتی می‌شود مردم به تکاپو می‌افتند تا به هر طریقی ارزش پولشان را حفظ کنند. یکی از راه‌های آن برای حفظ ارزش دارایی تبدیل آن به ارز است. در چنین مواقعی ممکن است هریک از افراد به تناسب سرمایه‌ای که دارند آن را به ارز تبدیل کنند. حالا ممکن است با پولشان دلار خریداری کنند یا در خارج از کشور با خرید ملک، سرمایه‌گذاری کنند. به همین دلیل یکی از دلایل افزایش تقاضای مردم جامعه ما برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کشورهای همسایه به همین مساله برمی‌گردد. البته از زاویه سیاسی و اجتماعی هم می‌توان به این مساله نگاه کرد که باعث می‌شود افراد برای خرید مسکن در خارج از کشور به جهت کسب اقامت بیشتر ترغیب شوند.

 یعنی تشدید نااطمینانی اقتصادی باعث شده در شرایط فعلی موج تقاضا برای سرمایه‌گذاری از طریق خرید مسکن در خارج از کشور افزایش پیدا کند؟

در مجموع خریدن ملک در خارج از کشور به جهت سرمایه‌گذاری در شرایطی که اقتصادمان دچار نااطمینانی یا ناامنی و بی‌ثباتی است به عنوان یک اقدام منطقی برای مردم در جهت حفظ ارزش دارایی‌هایشان است. این یک رفتار طبیعی است که مردم یک کشور به علت ریسک بالای سرمایه‌گذاری در داخل کشور و در خطر بودن ارزش پولشان، دارایی‌شان را  در خارج از کشور سرمایه‌گذاری کنند. در حقیقت فردی که ملکی را در خارج از کشور خریداری می‌کند دارایی خود را تبدیل به ارز کرده تا از سرمایه خود در شرایط بحران اقتصادی در داخل کشور محافظت کند. به همین جهت اگر می‌بینیم استقبال ایرانی‌ها برای خرید خانه در ترکیه، گرجستان یا دیگر کشورها افزایش یافته است در واقع آن را مانند قلکی می‌دانند که در شرایط بحران اقتصادی داخل کشور از این طریق پولشان را پس‌انداز و ارزش آن را حفظ کنند.

 چرا اقبال ایرانی‌ها برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کشورهای همسایه با توجه به وضعیت اقتصادی که دارند بیشتر است؟ آیا بازار مسکن کشورهای همسایه می‌تواند برای ایرانیان سودآور باشد؟

امتیازاتی که هریک از کشورها برای سرمایه‌گذاری از طریق خرید ملک به افراد می‌دهند می‌تواند در جذب مشتری بیشتر اثرگذار باشد. دولت‌های همسایه با توجه به شرایط اقتصادی که دارند از این موقعیت به نسبت بیشتر استفاده می‌کنند و حتی در این زمینه به رقابت افتاده‌اند و برای ترغیب سرمایه‌گذاران خارجی برای خرید مسکن امتیازاتی هم چاشنی کار کرده‌اند تا از این طریق سرمایه بیشتری جذب کنند. البته تبلیغات شبکه‌های ماهواره‌ای برای جذب سرمایه از طریق خرید ملک دامنه گسترده‌تری از بازارهای همسایه دارد و حتی این تبلیغات در اسپانیا و سوئیس هم به نسبت بیشتر شده اما با توجه به روابط سیاسی ایران با کشورهای همسایه و قیمت‌های ارزان‌تر و امتیازات بیشتری که در این زمینه داده می‌شود، ایرانی‌ها به سرمایه‌گذاری در بازارهای مسکن کشورهای همسایه بیشتر تمایل دارند.

با توجه به اینکه در شرایط تحریم نقل و انتقال پول برای سرمایه‌گذاران ایرانی سخت است این دولت‌ها چنین امتیازی را می‌دهند که اگر فرد ایرانی ملکی را در کشورشان بخرد در نقل و انتقال پول سهولت ایجاد کنند که بتواند ریال خود را همان‌جا  به ارز تبدیل کند یا امتیازات عمومی چون ویزا و اقامت دائمی با خرید ملک در نظر گرفته‌اند.

حتی چند روز پیش یک تبلیغ خرید ملک در یکی از کشورهای همسایه مشاهده کردم که حتی تضمین می‌کنند ملکی را که به قصد سرمایه‌گذاری خریداری می‌کنید و قصد سکونت در آن ندارید اجاره می‌دهند. در این صورت افراد بیشتر ترغیب می‌شوند تا به صورت اقساطی هم ملک در آن کشور خریداری کنند چون از طریق اجاره دادن ملکشان می‌توانند اقساطشان را پرداخت کنند. در نتیجه دادن چنین امتیازاتی با پوشش حمایت دولت‌های میزبان انگیزه بیشتر ایجاد می‌کند تا سرمایه‌گذاران ایرانی جذب بازارهای همسایه شوند.

در حال حاضر نیز به نظر می‌رسد با توجه به شرایط اقتصادی کشورمان حجم سرمایه‌ای که از کشور خارج شده برای خرید ملک در کشورهای همسایه در شهرهایی چون ازمیر و تفلیس بسیار بالاست. البته آماری در این زمینه ندارم اما شنیده‌ام رقم‌های درشتی از ابتدای سال تبدیل به ارز شد و به کشورهای همسایه رفته و به ملک تبدیل شده است.

روابط سیاسی دولت‌ها چقدر در این فعالیت اقتصادی اتباع کشورها به ویژه در زمینه خرید ملک نقش دارد؟ آیا بدون چراغ سبز دولت‌ها این سرمایه‌گذاری‌ها اتفاق می‌افتد؟ آیا تحریم‌ها ممکن است بر فعالیت اقتصادی ایرانی‌ها مثلاً در ترکیه، گرجستان و ارمنستان اثر منفی بگذارد؟

به‌طور حتم روابط سیاسی دولت‌ها در این زمینه اثرگذار است. اگر دو کشور روابط سیاسی تنش‌زا با یکدیگر داشته باشند نمی‌توان انتظار داشت فعالیت‌های اقتصادی مردم دچار مشکل نشود. این موضوع یک بحث منطقی دارد و یک بحث تجربی. در بحث منطقی همیشه می‌توان انتظار داشت رفتار سیاسی دولت در قبال سرمایه‌گذارانی که از خارج کشور آمده‌اند تغییر کند. مثلاً در مورد سرمایه‌گذاران ایرانی دولت آن کشور به بهانه اینکه ایران مورد تحریم آمریکاست تغییر رفتار دهد و به قول و قرارهایش پایبند نباشد.

در این زمینه تجربه بزرگ و تلخی برای سرمایه‌گذاران ایرانی در امارات متحده عربی داریم. در آن سال‌ها بسیاری از سرمایه‌گذاران ایرانی در دوبی ملک خریدند یا فعالیت اقتصادی داشتند. تحریم ایران و تنش در روابط سیاسی ایران و امارات باعث شد تا دولت امارات به این بهانه حساب‌های سرمایه‌گذاران ایرانی را بلوکه کند و اموال آنها مصادره شد. بسیاری از ایرانی‌ها این تجربه تلخ را دارند و زیان سنگینی را متقبل شدند.

 اکنون هم نمی‌توان اطمینان کامل داشت که تجربه دوبی در کشورهای ترکیه، ارمنستان و گرجستان یا دیگر کشورها که ایرانی‌ها در آن سرمایه‌گذاری می‌کنند تکرار نشود. کمااینکه در حال حاضر شنیده شده در گرجستان ایرانی‌هایی که در آنجا ملک خریداری کرده‌اند با مشکل مواجه شده‌اند.

با توجه به وضعیت اقتصادی کشورهای همسایه و ریسک‌هایی که در اقتصاد آنها وجود دارد و از طرفی سایه روابط سیاسی دولت‌ها بر سرمایه‌گذاری اتباع در داخل هریک از این کشورها در این زمینه چه مخاطراتی برسر راه سرمایه‌گذاران ایرانی برای خرید ملک مثلاً در ترکیه و گرجستان وجود دارد؟

در هر کشوری سرمایه‌گذاری با ریسک‌های مختلفی همراه است. سرمایه‌گذاران خارجی علاوه بر بررسی وضعیت اقتصادی و بازدهی بازاری که می‌خواهند در آن سرمایه‌گذاری کنند باید ریسک آن کشور را هم در نظر بگیرند تا مشخص شود ریسک و بازده در آن سرمایه‌گذاری چه تناسبی دارد. وقتی در اقتصاد کشوری هزینه ریسک بیشتر از بازده قابل انتظار سرمایه‌گذار باشد هیچ سرمایه‌گذاری وارد آن اقتصاد نمی‌شود. به‌طور مثال؛ ترکیه و گرجستان به دلیل وضعیت سیاسی و اقتصادی که دارند سرمایه‌گذاری در این کشورها به مراتب ریسک‌های قابل توجهی دارد. ریسک نرخ ارز یکی از مهم‌ترین آنهاست.

وقتی فرد خارجی مثلاً در ترکیه یا گرجستان ملک خریداری می‌کند باید پول خود را به ارز آن کشور تبدیل کند چراکه آن ملک را با قیمت ارز محلی آنجا خریداری می‌کند. این کشورها هم مانند سایر کشورهای در حال توسعه در معرض تغییرات ناگهانی نرخ ارز قرار دارند. مانند اتفاقاتی که چندی پیش در ترکیه افتاد و ارزش لیر با افت بالایی مواجه شد. بنابراین فردی که در این کشورها خانه می‌خرد باید به این مسائل هم توجه جدی داشته باشد. از این‌رو قابل توصیه است به سرمایه‌گذاران ایرانی که اگر می‌خواهند ملکی را در خارج کشور خریداری کنند باید حتماً ریسک‌های اقتصادی و سیاسی آن کشور را به‌طور کامل بررسی کنند. بی‌توجهی به این مسائل باعث می‌شود که سرمایه‌شان را به امید گرفتن ویزا و اقامت از دست بدهند.

در دوره قبلی تحریم چنین اتفاقی برای ارز حاصل از صادرات نفتمان در هند رخ داد. به علت تحریم در هند ارز نفت فروخته‌شده را به روپیه تبدیل کردند و به یکباره قیمت روپیه نصف شد، آن‌وقت دولت هند اعلام کرد پولمان را پس می‌دهد. در حالی که ارزشش به نصف رسیده بود. بنابراین مردمی که در بازار مسکن اقتصادهای در حال توسعه سرمایه‌گذاری می‌کنند باید بسیار مراقب باشند چنین اتفاقی برای سرمایه آنها رخ ندهد.

اینکه مردم ما عطش بسیاری برای خرید ملک در کشورهای همسایه دارند و آمارها حکایت از رشد تصاعدی آن به ویژه در سال جاری دارد چه هشداری به سیاستگذار می‌دهد؟

باید سیاستگذار به این پدیده به عنوان رفتار طبیعی اقتصادی توسط مردم در شرایط نااطمینانی اقتصادی نگاه کند و به‌جای اینکه با سیاست‌های سرکوب‌کننده انگیزه سرمایه‌گذاری در داخل کشور را از مردم بگیرد (اکنون هم شاهدیم سیاست‌های دولت خود به عاملی تبدیل شده که انگیزه را از سرمایه‌گذاران داخلی گرفته) باید شرایطی در کشور فراهم شود تا سرمایه‌گذار با امتیازاتی که داده می‌شود تشویق به سرمایه‌گذاری در داخل کشور شود نه اینکه در این شرایط سخت اقتصادی دولت نه‌تنها برای آنها انگیزه‌ای ایجاد نمی‌کند بلکه با سخت‌تر کردن قوانین و ایجاد محدودیت‌های بیشتر دست و پای آنها را هم به غل و زنجیر بسته است. اگر شرایط مناسب سرمایه‌گذاری در بازار مسکن فراهم باشد واقعاً چه نیازی است که مردم ما بروند ریسک‌های بالای سرمایه‌گذاری در کشورهای همسایه را متقبل شوند؟

باید در قوانین بازنگری شود و سهولت برای سرمایه‌گذاری ایجاد شود به ویژه قوانین اجاره ملک باید تغییر کند تا افراد انگیزه بیشتری در این زمینه پیدا کنند. از طرفی باید سیاست‌های پولی طوری تنظیم شوند تا قیمت مسکن متناسب با تورم سالانه افزایش پیدا کند تا انگیزه برای سرمایه‌گذاری مسکن بیشتر شود. سیاستگذاری در این زمینه طوری بوده که در مورد مقایسه بین تورم و قیمت ملک یا دچار افراط شده‌ایم یا تفریط. اگر به منحنی تورم از اول انقلاب تاکنون نگاه کنیم روند صعودی داشته و تنها شیب آن کم و زیاد شده است اما قیمت ملک در برخی دوره‌ها مثلاً برای مدت چهار سال ثابت مانده و حتی با افت 5 تا 10درصدی هم مواجه بود یا بازار برای سال‌های طولانی راکد بوده و سرمایه‌گذاران مجبور شده‌اند ملک خود را با ضرر و زیان بفروشند. البته در برخی دوره‌ها هم در کوتاه‌مدت قیمت مسکن بر اثر بحران ارزی و شیب صعودی با جهش‌های قیمتی مواجه شده و حتی قیمت مسکن تا دو برابر افزایش یافته مانند اتفاقی که در حال حاضر رخ داده است.

 آیا راهکاری وجود دارد که سیاستگذار بتواند این سرمایه‌ها را به سمت داخل کشور سوق دهد؟

من به آقای روحانی و اعضای هیات دولت و مجلس در این شرایط توصیه می‌کنم شما کاری کنید مجموعه ریسک سرمایه‌گذاری در داخل کشور هم به لحاظ ریسک اقتصادی و هم به لحاظ ریسک سیاسی حداقل از جنبه رفتار دولت و حاکمیت با سرمایه‌گذاران کاهش پیدا کند. درست است که ما در شرایط تحریم قرار داریم و ریسک آن بالاست اما دولت می‌تواند رفتار خود را اصلاح کند و به‌جای نکوهش سرمایه‌گذاران آنها را ترغیب به سرمایه‌گذاری در داخل کشور کند.

 باید حتماً دولت اصلاح فضای کسب‌وکار را مورد توجه قرار دهد. سال‌ها فقط درباره آن شعار داده شده و اثر ملموسی از آن مشاهده نمی‌کنیم. باید مردم احساس کنند که دولت در مقابلشان قرار ندارد بلکه از آنها حمایت می‌کند و فضا و بستر مناسب را آماده می‌کند. در چنین وضعیتی اعتماد مردم به دولت و سیاست‌های آن افزایش پیدا می‌کند و در نتیجه سرمایه‌گذاری روی بخش‌های مولد دوباره شروع می‌شود. فرقی ندارد در همه رشته‌ها از بخش خدمات و بازرگانی گرفته تا مسکن، صنعت و کشاورزی مردم می‌توانند با توجه به نقدینگی بالایی که دارند سرمایه‌گذاری‌های بسیاری انجام دهند و مملکت را آباد ‌کنند.

همان‌طور که تجربه تلخ سرمایه‌گذاری مردم ایران در دوبی را داریم در مقابل آن تجربه شیرین رشد سرمایه‌گذاری داخلی و خارجی در مقاطع مختلف پس از انقلاب در دولت مرحوم هاشمی‌رفسنجانی و در دولت آقای خاتمی را داریم. در آن مقاطع مردم وقتی دیدند رفتار دولت در سرمایه‌گذاری معقول و منطقی است و شرایط اقتصادی ثبات دارد و قابل پیش‌بینی است و می‌توانند بازده مناسبی که انتظار دارند از سرمایه‌گذاری‌شان بگیرند شاهد رشد قابل توجه حجم سرمایه‌گذاری‌ها در داخل کشور بودیم. اکنون هم می‌توان این تجربه شیرین را تکرار کرد، لازمه آن تجدیدنظر بسیار جدی دولت و حکومت در رفتارش با سرمایه‌گذاران و مردم است.