ویلا هنوز هم سرمایه‌گذاری امن است
وضعیت بازار ویلای شمال کشور در گفت‌وگو با شهرام سلامت‌طلب
شهرام سلامت‌طلب می‌گوید: در بخش طلا و ارز، خودرو و بورس به محض اینکه سرمایه‌گذار در این بازارها دچار شک و تردید در این شکل سرمایه‌گذاری خود می‌شود و رکود را مشاهده می‌کند دنبال سرمایه‌های بلندمدت و مطمئن مثل مسکن و به‌خصوص ویلا می‌آید و ویلا در شمال کشور چون به عنوان خانه دوم افراد محسوب می‌شود همیشه از مشتریان خاص خودش برخوردار است و یک سرمایه‌گذاری امن محسوب می‌شود.
شهرام سلامت‌طلب، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مازندران اعتقاد دارد که بازار ویلا در مناطق شمالی کشور پس از پشت سر گذاشتن یک تورم سنگین در حد 100 درصد همچنان گرفتار رکود است و با وجود این رکود، همچنان هم این بازار کشش افزایش قیمت را دارد. او با اشاره به همبستگی میان بازار مسکن در پایتخت و بازار ویلا در شمال کشور می‌گوید: «تا پیش از این معمولاً افزایش قیمت‌های بازار مسکن در مناطق شمالی کشور به فاصله چهار تا پنج ماه بعد از افزایش قیمت در بازار مسکن تهران اتفاق می‌افتاد که همین امر هم این بار محقق شده و در استان‌های شمالی کشور در بخش آپارتمان و ویلا ما افزایش قیمت را تا حتی رقمی معادل 100 درصد در برخی از مقاطع مشاهده کردیم و به همین میزان هم باعث شده که معاملات کاهش پیدا کند.» سلامت‌طلب درباره مناطق شمالی که ظرفیت سرمایه‌گذاری دارند عنوان می‌کند: «نظر من بیشتر به مناطق کنار دریاست و در بین این مناطق، استان مازندران جذاب‌ترین است و معمولاً اولویت اول را دارد. بعد از آن استان گیلان و سپس استان گلستان در اولویت‌های بعدی متقاضیان ویلا قرار می‌گیرد. در استان مازندران هم شهرهایی که بیشترین جذابیت را برای سرمایه‌گذاری دارند شهرهای بابلسر، محمودآباد، نور، چالوس و در نهایت رامسر هستند.»
♦♦♦
به نظر می‌رسد بازار مسکن وارد یک چرخه رکود شده است؛ به‌طوری که سطح معاملات در میانه پاییز به حد ماه نیمه‌تعطیل سال یعنی فروردین‌ماه رسیده است. به این ترتیب شواهد نشان می‌دهد که این بازار وارد یک دوره رکودی شده است. مشاهدات بازار ویلا در شمال کشور چه سیگنال‌هایی به ما می‌دهد؟ آیا در بازار ویلا هم رکود حاکم است؟
بله، در مورد کل چرخه بازار مسکن، چه ویلا، چه آپارتمان و چه زمین به دلیل افزایش قیمت بیش از 100درصدی یک رکود به وجود آمده. تا این بازارهای موازی شامل مسکن، ویلا و همین‌طور بازار زمین دچار کسادی شوند این رکود ادامه خواهد داشت و فعلاً این رکود در بخش ویلا هم دیده می‌شود.
معمولاً در ادوار گذشته همبستگی میان بازار مسکن در پایتخت و بازار ویلا در شمال کشور بالا بوده، به گونه‌ای که به محض مشاهده نشانه‌های رکود در بازار مسکن پایتخت، بازار ویلا نیز وارد چرخه رکود می‌شد، آیا در حال حاضر نیز می‌توان چنین تصوری نسبت به دو بازار داشت؟
همین‌طور است، این همبستگی بین بازار مسکن تهران و بازار مسکن استان‌های شمالی کشور به چشم می‌خورد. تا پیش از این معمولاً افزایش قیمت‌های بازار مسکن در مناطق شمالی کشور به فاصله چهار تا پنج ماه بعد از افزایش قیمت در بازار مسکن تهران اتفاق می‌افتاد که همین امر هم این بار محقق شده و در استان‌های شمالی کشور هم در بخش آپارتمان و هم ویلا ما افزایش قیمت را تا حتی رقمی معادل 100 درصد در برخی از مقاطع مشاهده کردیم و به همین میزان هم باعث شده که معاملات کاهش پیدا کند.
آمارهای ساخت‌وساز در استان مازندران نشان می‌دهد که شتاب ساخت‌وساز طی سال‌های 1385 تا 1395 حداقل چهار برابر رشد جمعیت شهرها و روستاهای این استان بوده است (طبق اعلام دنیای اقتصاد). با این وضعیت از قبل پیش‌بینی می‌شد که بازار ساخت‌وساز به‌خصوص در بخش ویلا در استان مازندران اشباع شده باشد و این بازار با رکود مواجه شود؟
بازار ساخت‌وساز در استان مازندران به چند بخش تقسیم می‌شود. ویلاهای کیفی و ویلاهای غیرکیفی دو دسته مهم در بازار ویلای استان مازندران هستند. 80 درصد از ویلاهایی که در سطح استان ساخته می‌شوند، ویلاهای غیرکیفی هستند. یعنی به وسیله افرادی که در این زمینه تخصص کافی و صلاحیت ندارند ساخته می‌شود و اصلاً از استحکام مورد نظر نظام مهندسی، بخشنامه‌ها، مقررات و آیین‌نامه‌هایی که برای این مجموعه نوشته شده برخوردار نیست و از نظر تاسیساتی نیز دچار مشکلات فراوان است و با کوچک‌ترین زلزله‌ای حتی ممکن است این ساختمان‌ها فرو بریزند. به همین دلیل ساخت‌وساز به صورت غیرکیفی در استان مازندران به میزان قابل توجهی دیده می‌شود اما ساخت‌وسازهای کیفی در بازار ویلا که فکر نمی‌کنم بیش از 20 درصد هم سهم داشته باشد از اقبال و شانس بالایی برخوردار است. از طرف دیگر تعداد خانه‌های خالی در استان مازندران نسبت به استان تهران خیلی کمتر است و اکنون هم به دلیل تقاضای بسیار بالایی که در سال‌های اخیر در این بازار به وجود آمده بود، تعداد خانه‌های خالی در استان مازندران آنچنان نیست و به اصطلاح میزان آن بسیار کمتر از آن است که اعلام می‌شود و هنوز هم در این بازار تقاضا برای مسکن و ویلا وجود دارد اما به دلیل افزایش قیمت به نظر می‌رسد هنوز آن حفره موجود بین تقاضا و قیمت پر نشده است.
آیا هزینه‌های قابل توجه نگهداری ویلا در شهرهای شمالی و پایین‌تر بودن شیب رشد قیمت مسکن این مناطق نسبت به شیب رشد قیمت مسکن در تهران در رکودی باقی ماندن بازار ویلای شمال کشور تاثیر دارد؟
به نظرم هزینه نگهداری ویلا آنقدر نیست که مانع خرید شود، البته این غیر از ویلاهای کیفی ساخته‌شده در استان مازندران است و در ویلاهای کیفی هم چون قیمت بسیار بالاست هزینه نگهداری آن نسبت به قیمت این ویلاها، چندان قابل توجه به نظر نمی‌رسد. مثلاً در خانه دریا یا در دریاکنار یا مناطق مشابه، ویلا از قیمت سه میلیارد تومان شروع می‌شود و حتی تا قیمت هفت، هشت میلیارد تومان هم می‌رسد. هزینه نگهداری چنین ویلاهایی با ارزش‌های مورد اشاره برای یک سال شاید 20 تا 30 میلیون تومان باشد که با توجه به سرمایه کلی این ویلا رقم مورد نیاز برای حفظ آن آنقدر قابل توجه نیست که این موضوع بتواند انگیزه خرید ویلا را تحت‌الشعاع قرار دهد. اما قیمت ویلا در مازندران به صورت کلی شاید به اندازه بازار تهران یعنی معادل 100 درصد افزایش پیدا کرده باشد.
درباره هزینه‌های نگهداری ویلا یکی از مسائل مطرح افزایش قیمت مصالح ساختمانی است. آیا مصالح ساختمانی به اندازه تهران (بیش از 50 درصد تا آبان‌ماه امسال) گران نشده است؟ چنین تورمی در هزینه نگهداری ویلا موثر نیست؟
بله، مصالح ساختمانی در استان مازندران به اندازه تهران گران شده است. مصالح ساختمانی به هر حال تولید شده در کل کشور است و وقتی که نهاده‌های تولید مسکن گران می‌شود این افزایش قیمت برای کل کشور است و به صورت یکسان در همه استان‌ها خود را نشان می‌دهد منتها تنها تفاوت آنها در هزینه حمل‌ونقل این مصالح به استان‌های مختلف کشور است. هزینه حمل است که تاثیرات متفاوتی نسبت به هرکدام از استان‌ها دارد. در این مورد باید بگویم که گرانی مصالح ساختمانی آنچنان نمی‌تواند در هزینه نگهداری ویلای مناطق شمالی کشور تاثیر بگذارد، چراکه وقتی شما ویلا را می‌سازید، این ویلا قرار است در 50 سال مستهلک شود، یعنی قرار نیست در همان پنج یا 10 سال اول مستهلک شود و شما برای آن بخواهید هزینه کنید، اگر هم مستهلک شود، هزینه‌های کمی دارد و به همین دلیل وقتی که کسی ویلا می‌خرد هیچ‌وقت به فکر تعمیرات و نگهداری آن نیست که باعث شود از خرید آن عقب‌نشینی کند یا خیلی زود برای فروش آن اقداماتی انجام دهد.
چرخه رکود و رونق بازار ویلا در شمال کشور تابع چه شرایطی است؟ یعنی کدام متغیرها قادرند این بازار را دستخوش تحولات تازه کنند؟
چرخه رکود و رونق در بازار ویلای استان مازندران مثل دیگر بخش‌ها تابع متغیرهایی است که امکان دارد سرمایه‌گذاری را با ریسک مواجه کند. مثلاً در بخش طلا و ارز، خودرو و بورس به محض اینکه سرمایه‌گذار در این بازارها دچار شک و تردید در این شکل سرمایه‌گذاری خود می‌شود و رکود را مشاهده می‌کند دنبال سرمایه‌های بلندمدت و مطمئن مثل مسکن و به‌خصوص ویلا می‌آید و ویلا در شمال کشور چون به عنوان خانه دوم افراد محسوب می‌شود همیشه از مشتریان خاص خودش برخوردار است و یک سرمایه‌گذاری امن محسوب می‌شود. من فکر می‌کنم سرمایه‌گذاری در بازار ویلای شمال کشور هم مستثنی از بازار مسکن نیست و قطعاً هنوز هم می‌تواند یک سرمایه‌گذاری امن و مطمئن باشد و هیچ فرقی نمی‌کند. منتها نوع کاربری آن با مسکن متفاوت به نظر می‌رسد. مثلاً یک مغازه نوع کاربری‌اش تجاری است یا محل کار و اداره نوع کاربری‌اش اداری محسوب می‌شود و اینها همیشه ارزش خود را خواهند داشت. ویلا هم همین‌طور است. شما اگر به زمان‌های قبل برگردید مثلاً اواخر دهه 50 که انقلاب اسلامی به وقوع پیوست قیمت یک ویلا در خزرشهر یا دریاکنار حدود 100 هزار تومان بود اما اکنون همان ویلا را می‌توانید با چهار، پنج میلیارد تومان بفروشید. بنابراین این سیر رشد قیمت هم در مسکن، هم در آپارتمان، هم زمین، مجموعه تجاری، مجموعه اداری و هم در ویلا اتفاق افتاده است و اینها هیچ فرقی با هم نمی‌کنند.
آیا خشکسالی و تشدید مهاجرت از استان‌هایی که بحران آب دارند تقاضا را در بازار ویلا افزایش نداده است؟
خشکسالی و تهدیدهای این‌چنینی در دیگر مناطق کشور و همچنین مباحثی مثل مسائل مرتبط با ترافیک در کلانشهرهایی از جمله تهران یا بروز زلزله در تهران و شهرهای دیگر، مسائل مربوط به آلودگی و گردوغبار در شهرهای دیگر و خصوصاً اهواز و شهرهای مشابه دیگر از جمله اراک باعث شده که خریداران بسیار زیادی به سمت شهرهای ساحلی مراجعه کنند. یا مثلاً از خطه غرب مازندران به شرق مازندران (در نواحی ساحلی) مراجعات بسیاری شده و خریدارهای بسیار زیادی به این بازار ورود کرده‌اند که این پدیده همچنان استمرار دارد. بنا بر مشاهدات عینی و مطالعات میدانی حضور مهمانان گرامی و هموطنان عزیزمان از اقصی نقاط کشور به استان مازندران در سال 1397 به مراتب بیشتر از سال 1396 بوده و خصوصاً در نیمه دوم سال جاری این حضور بیشتر مشاهده شده است. این شاید به علت مشکلات زیادی باشد که هموطنان ما به دلیل مسائل آب و هوایی و مسائلی از قبیل ترافیک و زلزله در غرب ایران و مناطق دیگر ترجیح داده‌اند به استان‌های شمالی کشور مراجعه کنند یا مهاجرت‌هایی رخ داده که افراد مهاجر حس می‌کنند با آرامش بیشتر و در یک هوای پاک در شمال کشور می‌توانند زندگی بهتری داشته باشند و همین مساله این انگیزه را بیشتر کرده که آنها به این مناطق بیایند.
در چند ماه گذشته بازار مسکن تهران تحت تاثیر افزایش قیمت دلار به شدت با نوسان مواجه شد. در این مدت بازار ویلا چه تغییراتی کرد؟ فکر می‌کنید بازار ویلا همچنان کشش افزایش قیمت‌ها را خواهد داشت؟
بله، همان‌طور که اشاره کردید باید عرض کنم بازار ویلا نیز متاثر از اتفاقات مورد اشاره تغییراتی داشته است. به نظر می‌رسد هر چند که اشاره کردم در بازار ویلای مناطق شمالی کشور، قیمت‌ها حتی تا 100 درصد هم افزایش یافته‌اند اما این بازار هنوز هم کشش افزایش قیمت‌ها را دارد. چون در بازار ویلای شمال کشور، قشر خاصی که این ویلاها را می‌خرند معمولاً قشر مصرف‌کننده دهک‌های پایین نیستند که با مشکلات و مسائل مالی مواجه باشند بلکه دهک‌های بالای جامعه هستند که ویلا را به عنوان خانه دوم تهیه می‌کنند و در این بازار سرمایه‌گذاری انجام می‌دهند.
در حال حاضر کدام مناطق شمالی کشور ظرفیت سرمایه‌گذاری دارند و سرمایه‌گذاری در کدام مناطق اشتباه است؟
درباره این سوال باید بگویم نظر من بیشتر به مناطق کنار دریاست. درباره مناطق کنار دریا باید اشاره کنم که این مناطق، به سه استان گلستان، مازندران و گیلان تقسیم می‌شود و از بین این استان‌ها، استان مازندران جذاب‌ترین است و معمولاً اولویت اول را دارد. بعد از آن استان گیلان و سپس استان گلستان در اولویت‌های بعدی متقاضیان ویلا قرار می‌گیرد. در استان مازندران هم شهرهایی که بیشترین جذابیت را برای سرمایه‌گذاری دارند شهرهای بابلسر، محمودآباد، نور، چالوس و در نهایت رامسر هستند. اینها را هم به ترتیب عرض کردم. علاوه بر این، نکته دیگر این است که ساخت ویلا در مناطق روستایی اصلاً توجیه اقتصادی ندارد، چون در روستاها اکثراً کسانی که می‌خواهند ویلا بسازند، ویلای بی‌کیفیت می‌سازند و این موضوع موجب می‌شود سرمایه‌هایی که برای ساخت به این سمت می‌روند بیشتر برچسب و مارک ویلاهای بی‌کیفیت به آنها الصاق شود. ویلاهای باکیفیت بیشتر در کنار دریا و در زمین‌های بسیار بزرگ به صورت مجموعه‌های 100 واحدی یا 200 واحدی و حتی بیشتر و تا 300 واحدی در این اشل و مقیاس ساخته می‌شود که کاملاً مقررات ملی ساختمان و آیین‌نامه‌های 2800 در آن رعایت می‌شود و زیر نظر شرکت‌های بزرگ و شرکت‌هایی که واجد شرایط هستند کار ساخت آنها انجام خواهد شد. اما ویلاهایی که به صورت تک‌ساز یا چهار پنج مجموعه‌ای ساخته می‌شود، ویلاهایی هستند که اکثراً توسط افراد فاقد صلاحیت ساخته می‌شود، حالا ممکن است شخصی‌ساز هم باشد که ما آن موضوع را مستثنی می‌کنیم اما کسانی که بیشتر در آن مناطق روستایی خریداری کرده‌اند مخصوصاً در قسمت چمستان و قسمت‌های جنگلی نور ویلا خریده‌اند اکثراً نارضایتی خود را اعلام کرده‌اند، به این صورت که ساخت‌وساز این ویلاها مثلاً آن استحکام لازم در مقابل اتفاقات و حوادث طبیعی مثل زلزله را نداشته و همچنین مقرراتی که در مورد تاسیسات برق، مکانیکی و تصفیه فاضلاب باید رعایت می‌شد در آنها رعایت و لحاظ نشده است.
فکر می‌کنید کدام یک از گزینه‌های زمین، ویلا و پیش‌فروش بازدهی بیشتری در این بازار گرفتار رکود دارد؟
معمولاً در دوره‌های رکود و آرامش بازار به لحاظ خرید و فروش طبیعتاً ویلا و ساختمان ساخته‌شده و حتی پیش‌فروش‌شده جذابیت بیشتری دارد اما به هر حال پیش‌فروش‌ها به لحاظ ریسک سرمایه‌گذاری خطرات خاص خودشان را دارند. وقتی در دوره رکود تورمی قرار داریم جنس‌ها در دوره افزایش قیمت به سر می‌برند و کسی که پیش‌خرید می‌کند ریسکی را متحمل می‌شود و کسی که پیش‌فروش می‌کند هم ریسکی را پذیرفته است. ریسک کسی که پیش‌خرید می‌کند این است که امکان دارد در زمان مقرر به او ویلا یا ساختمان مدنظر داده نشود و ریسک کسی که پیش‌فروش می‌کند این است که قیمت مصالح ساختمانی روزبه‌روز در حال گران شدن است و با توجه به قیمت ثابتی که مسکن را فروخته و هزینه‌های جدیدی که به او تحمیل شده احتمالاً ضررهایی را متحمل شود. اما در دوره رونق بازار، جواب این سوال این است که زمین معمولاً بازدهی بسیار بیشتری دارد. چون در زمان رونق و رشد اقتصادی بالا طرح‌های مختلفی روی زمین‌ها پیاده می‌شود، انگیزه‌های زیادی برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن وجود دارد و باعث می‌شود میل بیشتری نسبت به زمین را شاهد باشیم ولی در زمان رکود یا سمت و سوی رشد اقتصادی پایین، زمین از مطلوبیت ویژه و خاصی برخوردار نیست. با تمام این اوصاف سرمایه‌گذاری در زمین، ویلا و پیش‌فروش و تمام این بخش‌ها به لحاظ امن بودن سرمایه‌گذاری و بازدهی بلندمدت نسبت به سایر بازارها از جذابیت بیشتری برخوردار است. خروج از شرایط رکودی فعلی هم به تابعی از حل شدن مسائل سیاسی و اقتصادی این مملکت ارتباط دارد و ما امیدواریم با روندی که در کشور مشاهده می‌کنیم با تعامل بیشتر جمهوری اسلامی ایران با کشورهای همسایه و دیگر کشورها ارتباطات ما رو به بهبود پیش برود و توریست‌های بیشتری به ایران بیایند و جذابیت‌های بیشتری برای مسائل تفریحی و توریستی در شمال کشور به وجود بیاید و این باعث شود که کشش بیشتری در قسمت ویلاسازی و مجموعه‌های تفریحی و توریستی شکل بگیرد و رونق خاصی را شاهد باشیم. فکر می‌کنم ما حداکثر در چهار تا پنج سال آینده بتوانیم شاهد ایجاد بسترهای خوبی در بازارهای شمال کشور باشیم.
