روندی که در بلندمدت پایدار نیست

بازار دیگر حالی ندارد. تحریم‌ها با شدتی مضاعف بر سر شهروندان ایرانی آوار شده و زندگی را بر آنها دشوار کرده است. دولت مدعی و مداخله‌گر در اقتصاد جولان می‌دهد و دائماً همه چیز را به هم می‌ریزد. برندگان و بازندگانِ اقتصادی را تعیین می‌کند و راه‌ها را بر ابتکار و خلاقیت شهروندان می‌بندد. نهاد دولت با دخالت‌های گاه و بیگاه بازار را متاثر کرده اما جلسات بوروکرات‌ها را چراغانی می‌کند. برخلاف تمام قواعد بدیهی علم اقتصاد عمل می‌کند و گرد ناامیدی بر چهره‌ها می‌پراکند.

در این میان شاید تحلیلِ بازار ویلا کمی نامانوس به نظر برسد. اما اقتصاد با کنش انسانی، نیروهای بازار و سیستم قیمت‌ها طرف است و احساسات ضدبازاری در این مقال نمی‌گنجد. ویلا یک کالای ضروری نیست و تقاضا برای آن ناشی از وجود یک درآمد قابل تصرف مکفی و مازاد بر هزینه‌های متعارف خانوادگی است. خریدار یک ویلای معمولی در مازندران باید حداقل چند صد میلیون تومان خرج خرید خود کند. این علاوه بر هزینه‌های مربوط به مبله کردن ویلاست. بنابراین باید به عنوان یک کالای لوکس و اعیانی بازار ویلا را تحلیل کرد و در این مجال به جریان درآمدی غالب در اقتصاد دولتی ایران نیز توجه داشت.

بازار ویلا و جریان پولی

تمام بازارها و البته بازار ویلا که در قیاس با بازارهای طلا، ارز، سکه، مسکن، خودرو و... در حاشیه قرار دارد، می‌تواند مکانی مناسب برای کنش‌های اقتصادی شهروندان باشد. عده‌ای به قصد معامله برای مصرف و گروهی برای کسب سود اقتصادی وارد بازار می‌شوند. اما برای هر دو گروه یک چیز ضروری است؛ برخورداری از یک جریان پولی تا بتوانند خرید کنند! در اقتصاد دولتی ایران جریان پولی می‌تواند تابعی مستقیم از شرایط مالی دولت باشد. کارمندان دولت، پاداش‌بگیران دولت، حاتم‌بخشی‌های دولت و بعضاً پول‌های رانتی که ریشه در بافت اقتصاد ایران دارد می‌توانند این جریان پولی را تامین کنند. در حقیقت اوضاع کلان اقتصادی از حیث درآمدهای نفتی در سرریز شدن جریان پولی به بازار ویلا تاثیر قابل توجه دارد. رشدهای حبابی نمی‌تواند برآیند یک روند تدریجی و منطقی باشد. رونق یکباره ویلاسازی در ایران به شرایط کلان مالی دولت گره خورده و از سیاست‌های مالی، حقوقی و اجرایی آن تاثیر می‌پذیرد.

بازار ویلا و حقوق مالکیت

نظام ثبت حقوق مالکیت خصوصاً در مازندران که از زمین‌های مرغوب با چشم‌اندازهای ساحلی و جنگلی اغواکننده برخوردار بوده دچار ابهام و اشکال است. در حقیقت شما هنگام خرید ویلا با چالش مالکیت زمین طرفید. اینکه انواع زمین اعم از شهرکی، بافتی، وقفی، اصلاحات ارضی، بنیادی و... وجود دارد و شما به‌عنوان یک خریدار اطلاعات لازم برای خرید را در اختیار ندارید. دخالت دولت نیز، بازار زمین را به هم ریخته است. از یک طرف بخش قابل توجهی از سواحل جنوبی دریای خزر در انحصار نهادهای دولتی و عمومی متصل به اقتصاد مرکزی است. حتی پلاژهای عمومی را نیز در اختیار دارند و آنجا را قرق کرده و بنا به تشخیص خود اجاره می‌دهند! از این‌رو این انحصارات تحمیل‌شده به بازار منجر به این شده که عرضه‌کنندگان ویلا به سراغ زمین‌های باقی‌مانده از جمله زمین‌های زراعی و کوهپایه‌ای رفته و تغییر کاربری‌ها اتفاق بیفتد. از طرف دیگر برخوردهای مقطعی و هیجانی که به اشکال پلیسی، حفاظتی و قضایی بروز می‌کند ناگهان بازار را دچار شوک کرده و قیمت‌ها را به هم می‌ریزد. به طوری که غیرمجاز شمردن تغییر کاربری‌ها به یکباره باعث سقوط و صعود قیمت‌ها می‌شود. علاوه بر انحصارات ساحلی، برخوردهای هیجانی، تنها راهکار دولت برای مداخله در بازار ویلاست.

برآیند پول و زمین

جمع‌بندی مباحث مربوط به جریان پولی و مالکیت زمین ما را به دخالت مستقیم و غیرمستقیم نهاد دولت در بازار ویلا می‌رساند. شلختگی حقوقی و اجتماعی موجود در بازار ویلا و البته چرخه‌های غیرطبیعی رونق و رکود آن، حاصل دخالت دولت در تمام شئون بازار است. تمام ملزومات ساخت یک ویلا اعم از جریان پولی و مالکیت آن از سیاست‌های دولت تاثیر می‌پذیرد و منجر به حباب‌های مصنوع قیمتی می‌شود. از جهت دیگر کاهش مستمر ارزش افزوده بخش کشاورزی در مازندران و رونق بخش خدمات و مستغلات در استان منتج به این شده است تا بومیان زمین‌دار دست به تفکیک زمین‌های خود - خصوصاً خرده‌زمین‌های بافتی- زده، و آن را به متقاضیان ساخت ویلاهای لوکس عرضه کنند. برخی از بومیان نیز سوئیت‌های کوچکی ساخته و آن را به خیل مسافران نوروزی و تابستانی اجاره می‌دهند.

گروه‌های اجتماعی جدید

تلقی عمومی از گروه‌های خریدار ویلا در جامعه این است که خریداران تنها متعلق به دهک‌های درآمدی بالا و با یک سبک زندگی خاص هستند اما این روزها این تلقی کامل به نظر نمی‌رسد. گروه‌های خاص متصل به اقتصاد مرکزی توانسته‌اند این انحصار را بشکنند و در عرضه و تقاضای ویلا وارد شوند. به طوری که بسیاری از افراد متعلق به سبک زندگی به ظاهر متضاد دیگر، امروز در بازار ویلا حضوری درخور توجه دارند. از این جهت و با عنایت به بافت دولتی اقتصاد ایران بازار ویلا می‌تواند پول‌ها را جذب خود کند و به ‌عنوان کنز مال مطلوب به نظر برسد. پولشویی نیز در بازار ویلا محتمل است. بنابراین و برخلاف تصور رایج، گروه‌های مختلف اجتماعی اعم از صاحبان کسب‌وکار خصوصی و البته گروه‌های متصل به اقتصاد مرکزی می‌توانند از تقاضاکنندگان بازار ویلا بوده یا در مرحله بعد فروشنده باشند!

رکود دوباره

تحقیق میدانی نگارنده نشان می‌دهد که بازار ویلا در شرایط رکودی-تورمی موجود از چند طرف ضربه خورده است. تورم افسارگسیخته که هدیه دولت به مردم است، قیمت بازاری ویلاها را در چمستان، نوشهر و رامسر دو برابر و بازار را وارد رکود دوباره کرده است. البته برخی از ویلاها به علت وجود جانشین‌های مناسب طی چند ماه اخیر دچار افزایش قیمت آنچنانی نشده‌اند و پرس‌وجوها نشان می‌دهد که زمین‌های کمتر‌مرغوب نیز طرفدار پیدا کرده است. شرایط رکودی نیز طرف عرضه را مهار می‌کند. هر چند در بازار ویلا مازاد عرضه وجود دارد و صاحبان ویلا به فروش با شرایط اقساطی یا معاوضه‌ای تمایل نشان داده‌اند. ناظران محلی معتقدند رسیدن به رونق بیش از هر چیز به میزان گردش مالی اقتصاد مرکزی وابسته است. تعبیر حمایت دولت را که معنای قرینه‌ای آن دخالت دولت است می‌توان از ناظران محلی شنید. آنها معتقدند سیاست‌های مالی و قضایی دولت بازار ویلا را دستخوش تغییر می‌کند و شرایط فعلی، نوید رونق در آینده‌ای نزدیک را نمی‌دهد.

شیفت به اجاره

رکود اقتصادی و سقوط قدرت خرید شهروندان منجر به این شده است تا طرفین معامله در بازار ویلا از خرید و فروش به اجاره مایل شوند. در حال حاضر سلیقه غالب در مصرف‌کنندگان، اجاره ویلاست. مبلغ اجاره به ازای هر شب از 200 هزار تومان شروع می‌شود و تا دو میلیون تومان در ویلاهای دوبلکس غربی دامنه پیدا می‌کند. از طرف دیگر صاحبان ویلا نیز تا وقتی نتوانند ملک خود را نقداً و به قیمتی مناسب به فروش برسانند به اجاره راضی می‌شوند. البته اجاره‌دهی ویلا منجر به استهلاک تدریجی آن شده و ارزش حال ملک را کاهش می‌دهد. بنابراین این روند در بلندمدت نمی‌تواند پایدار بماند. با وجود این تحلیل یک بازار با پیچیدگی‌های نهادیِ خاص اقتصاد ایران فراتر از منحنی‌های عرضه و تقاضاست و دائماً از مداخلات دولت تاثیر می‌پذیرد. بازار ویلا نیز از این قاعده مستثنی نیست. جریانات خصوصی و متصل به اقتصاد مرکزی بر این بازار تاثیر مستمر دارند.