انتظارات عقلانی

سایه فتحی: بازار سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی بر اساس اطلاعاتی که بانک مرکزی از تحولات بخش مسکن منتشر کرده با رشد مثبت در سال 96 مواجه شده است. این رشد در حالی اتفاق افتاده که سرمایه‌گذاری مسکن در رکود دوساله به سر می‌برد. چه عواملی باعث شد تا بخش ساخت‌وساز از رکود خارج شود و از آن مهم‌تر آیا می‌توان با توجه به این رشد امیدوار به خروج بازار مسکن از رکود و انجمادزدایی در این عرصه بود؟ به این بهانه با حمید یاری تحلیلگر اقتصاد مسکن به گفت‌وگو پرداختیم. او معتقد است؛ این رشد به صورت نامتقارن اتفاق افتاده است به طوری که بیشتر این رشد در بخش ساختمان‌های تکمیل‌شده سپس نیمه‌تمام اتفاق افتاده است. یاری بر این نکته نیز تاکید دارد: نباید نرخ‌های رشد بالای سرمایه‌گذاری باعث اشتباه در محاسبات شود. به طور مثال در خوش‌بینانه‌ترین حالت نیز کل سرمایه‌گذاری ساختمان‌های تکمیل‌شده در سال 96 به عدد سال‌های 92، 93 و 94 نخواهد رسید و علت رشد بالای آن نسبت به سال 95 کاهش شدید سرمایه‌گذاری در سال 95 بوده است که به معنی متوقف بودن بسیاری از فعالیت‌های ساختمانی در سال 95 بوده است. در ادامه شرح این گفت‌وگو را می‌خوانید.

♦♦♦

 سرمایه‌گذاری در بخش مسکن قبل از سال 96 با رکود مواجه بود. چه عواملی در رکود طولانی‌مدت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن طی سال‌های قبلی موثر بودند؟

در سال‌های اخیر به چند دلیل خاص رکود بخش مسکن طولانی‌تر از دوره‌های گذشته شد و سرمایه‌گذاران رغبتی به ورود و سرمایه‌گذاری در این بخش نداشتند؛ اولین دلیل را می‌توان به سمت عرضه و تولید بیش از حد در سال‌های 88 تا 92 مربوط دانست که به گواه آمارها میزان تولید در این دوره در بازار مسکن کشور بی‌سابقه بوده است که این میزان تا چند سال توانست نیاز تقاضاکنندگان را برطرف سازد.

دومین دلیل به سمت تقاضا و تغییر پارادایم در هرم جمعیتی و کاهش تشکیل خانواده در سال‌های اخیر مربوط می‌شود که با مواجه شدن با بخش عرضه شاهد بودیم که بعد از دهه‌ها برای اولین‌بار میزان موجودی مسکن -بدون در نظر گرفتن خانه‌های خالی- به تعداد خانوار به نسبت حدودی یک رسید (که با در نظر گرفتن خانه‌های خالی حتی تعداد واحدهای مسکونی از تعداد خانوارها پیشی گرفت).

برای دلیل سوم می‌توان به بالا بودن نرخ سود بانکی و به طور کلی مثبت بودن نرخ سود واقعی در این سال‌ها اشاره کرد که بخش زیادی از سرمایه‌های سرگردان را به بازار بانکی جذب کرد. همه این عوامل در کنار هم باعث شد رکود سرمایه‌گذاری این دوره طولانی‌تر از دوره‌های قبل شود.

 تشدید رکود سرمایه‌گذاری مسکن چه آثاری بر اقتصاد ایران بر جای گذاشته است؟

بخش مسکن یکی از طولانی‌ترین ارتباطات پسین و پیشین را در میان صنایع مختلف دارد و از این‌رو رکود در آن به صنایع دیگر نیز تسری پیدا می‌کند، بنابراین رکود طولانی‌مدت در بخش مسکن زیان بالایی به اقتصاد و درآمد خانوارها وارد می‌کند. همچنین این بخش یکی از اشتغال‌زاترین بخش‌های اقتصادی است و به طور معمول نیز کارگران غیرماهر زیادی در این بخش فعالند که معمولاً جزو ضعیف‌ترین اقشار مملکت هستند و به خاطر نداشتن پس‌انداز مناسب و مهارت دیگر، اگر مدتی بیکار بمانند زیان‌های بالایی به آنها، خانواده‌هایشان و متعاقباً اجتماع وارد می‌شود.

 بر اساس آمارهای بانک مرکزی از فعالیت‌های ساختمانی در اولین فصل سال گذشته حجم سرمایه‌گذاری در بازار مسکن پس از یک وقفه به نسبت طولانی با رشد مواجه شد و در دو فصل بعدی نیز ادامه داشته است. با توجه به این امر جزئیات این رشد بر چه اساسی است؟

برای روشن شدن بهتر موضوع لازم است قبل از ورود به بحث، تعریفی از جزئیات سرمایه‌گذاری مسکن ارائه کنیم که به طور مشخص بیان کند در دوره‌های مختلف رونق و رکود چه اتفاقی در داخل این متغیر می‌افتد. کل سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان به سه بخش کلی سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های جدید، سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌تمام و سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های تکمیل‌شده تقسیم می‌شود. هر کدام از این متغیرها در دوره‌های مختلف رکود و رونق مسکن عکس‌العمل متفاوتی را نشان می‌دهد.

به طور کلی هنگامی که پیش‌بینی از آینده اقتصاد (به طور عام) و بخش مسکن (به طور خاص) مثبت باشد، کل سرمایه‌گذاری ثابت بوده و هر سه بخش با رشد مثبتی مواجه می‌شود اما ابتدا این سهم بخش سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های تکمیل‌شده است که افزایش می‌یابد و اگر عوامل اقتصادی به دلایل مختلف به این نتیجه برسند که به زودی این بخش از رکود خارج خواهد شد سرمایه‌گذاری در این بخش کاهش می‌یابد.

در بحث رشد سرمایه‌گذاری در بازار مسکن 96 نسبت به 95 به چند نکته اساسی باید توجه کرد: نکته اول اینکه این رشد به صورت نامتقارن اتفاق افتاده است به طوری که بیشتر این رشد در بخش ساختمان‌های تکمیل‌شده سپس نیمه‌تمام اتفاق افتاده و در بخش ساختمان‌های جدید تا هنگامی که سرمایه‌گذاران از افزایش قیمت مطمئن نشدند (یعنی در میانه پاییز 96) حاضر به وارد کردن سرمایه جدید به این بخش نبودند. دلیل این اتفاق هم این بود که انتظار افزایش قیمت داشته و سریع‌تر می‌خواستند ملک‌های جاری خود را به فروش برسانند.

حال باید دید که آیا سازنده‌ها حاضر می‌شوند که سرمایه به‌دست‌آمده از فروش ساختمان‌های خود را مجدداً به بازار مسکن تزریق کنند و شروع به ساخت واحدهای جدید کنند یا به دلیل طولانی بودن رکود قبلی و مطمئناً مشکلاتی که در آن دوره به دلیل نبود مشتری تحمل کردند دیگر حاضر به ورود دوباره به ساخت واحدهای جدید و ورود مجدد به بازار نخواهند بود.

دومین نکته‌ای که باید توجه داشت این است که نباید نرخ‌های رشد بالای سرمایه‌گذاری باعث اشتباه در محاسبات شود. به طور مثال در خوش‌بینانه‌ترین حالت نیز کل سرمایه‌گذاری ساختمان‌های تکمیل‌شده در سال 96 به عدد سال‌های 92، 93 و 94 نخواهد رسید و علت رشد بالای آن نسبت به سال 95 کاهش شدید سرمایه‌گذاری در سال 95 بوده است که به معنی متوقف بودن بسیاری از فعالیت‌های ساختمانی در سال 95 بوده است. این نکته را هم باید توجه داشت که هزینه ساخت هم در سال 96 افزایش قابل ملاحظه‌ای داشته است.

 عمدتاً ورود سرمایه در بخش مسکن در کدام حوزه‌ها اتفاق افتاده است؟

معمولاً فعالیت ساختمانی در ایران به دو صورت شخصی و شرکتی انجام می‌شود. در بخش شخصی نیز تزریق سرمایه از دو طریق اتفاق می‌افتد یا مالک، زمین یا ملکی کلنگی را خریداری کرده و در صورت داشتن توان مالی، ساخت ملک را به اتمام می‌رساند (یا اینکه از طریق پیش‌فروش یا وام ساخت تامین اعتبار می‌کند) یا اینکه دارنده زمین یا ملک کلنگی به صورت مشارکتی با سازنده، ملک را ساخته و در پایان بر اساس توافقات اولیه سود را تقسیم می‌کنند. در بخش شرکتی هم که معمولاً کل هزینه ساخت و خرید زمین یا کلنگی را شرکت متقبل می‌شود.

از این‌رو معمولاً ورود سرمایه با خرید زمین یا کلنگی آغاز می‌شود و سپس به سایر بخش‌ها تسری می‌یابد و معمولاً هم سهم زمین از کل ساخت سهم بالایی است. تفاوت قیمت مناطق مختلف نیز به دلیل همین تفاوت قیمت در مرغوبیت زمین است و هزینه ساخت تفاوت معناداری در مناطق مختلف ندارد.

 چه عواملی در خروج از رکود سرمایه‌گذاری بخش مسکن نقش داشته‌اند؟

در مورد عوامل خروج سرمایه‌گذاری مسکن از رکود می‌توان مهم‌ترین عامل را انتظارات دانست. انتظارات در اقتصاد به قدری مهم است که حتی اگر تئوری‌های اقتصادی خبر از کاهش قیمت در بازاری داشته باشد ولی اکثریت غالب فعالان انتظار افزایش قیمت را داشته باشند، قیمت‌ها برخلاف نظر تئوریسین‌ها افزایش می‌یابد.

در بخش مسکن نیز طولانی شدن رکود باعث شد بخش زیادی از فعالان و خریداران با توجه به تجارب گذشته رونق و رکود انتظار افزایش قیمت را داشته باشند، به همین دلیل هم مشاهده شد که در قسمت سرمایه‌گذاری مسکن ابتدا سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های تکمیل‌شده افزایش یافت زیرا تولیدکنندگان انتظار داشتند که به زودی باید بازار از رکود خارج شود.

دومین عامل کاهش نرخ سود بانکی در شهریورماه 96 بود که باعث شد سرمایه‌گذاری در سایر بخش‌ها توجیه‌پذیرتر شود. شاید اگر بانک مرکزی طرح تبدیل حساب‌های روزشمار به حساب‌های یک‌ساله را در آن تاریخ اجرا نمی‌کرد، شروع افزایش قیمت و شدت آن بیش از مقداری بود که در عمل اتفاق افتاد.

 آیا فکر می‌کنید بازار مسکن برای موج جدید عرضه آماده می‌شود؟

برای پاسخ به این سوال باید میان بازار تهران و شهرستان‌ها تفاوت قائل شد. سال گذشته در برخی مناطق تهران قیمت‌ها تا 40 درصد افزایش یافت ولی در سایر استان‌ها این موج دیده نشد. اگر بخواهیم بازار را کشوری ببینیم به نظر می‌رسد امسال باید منتظر افزایش قیمت‌ها در سایر شهرهای کشور باشیم و حرکت ابتدا از کلانشهرها و شهرهای مهاجرپذیر شروع می‌شود سپس به ترتیب به سایر شهرستان‌ها تسری می‌یابد. هرچند بازار مسکن با توجه به خصلت تجارت‌پذیر نبودن به صورت منطقه‌ای قیمت‌گذاری می‌شود و هر منطقه بازار تابع شرایط مختص خود است ولی معمولاً به دلیل اینکه مسکن در کشور ما کالای سرمایه‌ای تلقی می‌شود می‌توان انتظار یک افزایش قیمت کلی را در اکثر شهرهای بزرگ داشت.

اما در مورد شهر تهران با توجه به کم شدن روند مهاجرت‌پذیری، رشد قیمت بالای سال گذشته، روند مثبت در سرمایه‌گذاری ساختمان‌های شروع‌شده و نیمه‌تمام و در نظر گرفتن شرایط بازارهای سرمایه‌گذاری دیگر، به نظر نمی‌رسد افزایش قیمتی مثل سال گذشته در آن متصور باشیم مگر اینکه اتفاق خاص و غیرمنتظره‌ای در بازار بیفتد. به این متغیرها باید قدرت خرید افراد را نیز اضافه کرد که در سالیان اخیر افزایش چشمگیری نداشته است.

 در سال‌های گذشته بخشی از رکود بازار مسکن را به نظام بانکی نسبت داده‌اند که از دارایی‌های منجمدشده بانک‌ها در بخش مسکن ناشی شده و قدرت تسهیلات‌دهی بانک‌ها را به شدت کاهش داده است. آیا می‌توان با توجه به رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی امیدوار به خروج بازار مسکن از رکود و انجمادزدایی در این عرصه بود؟

در بحث سرمایه‌گذاری و دارایی‌های بانکی دو اتفاق مهم در این چند سال افتاده است. یکی اینکه در سال‌هایی بانک‌ها مشاهده می‌کردند که بازار مسکن، بازار جذابی است از این‌رو شرکت‌هایی ایجاد کردند که از جذابیت این بازار استفاده کنند و با توجه به حجم بالای پولی که به بازار تزریق می‌کردند می‌توانستند اثرگذار باشند، بنابراین در بازه‌ای مشاهده کردیم که سرمایه‌گذاری به‌شدت افزایش یافت و بانک‌ها در موقع ورود به رکود مسکن دارایی‌های ملکی را نتوانستند نقد کنند و دچار مشکل شدند که یکی از دلایل افزایش نرخ سود هم در سال‌های گذشته همین مشکل بانک‌ها بود. به همین دلیل بود که بانک مرکزی در سال‌های اخیر به‌شدت به قضیه بنگاهداری بانک‌ها حساس شده و به روش‌های فوق آنها را وادار به خروج از این قبیل فعالیت‌ها و حرکت در مسیر اصلی بانکداری که همانا ارائه خدمات پولی است کرد.

از این‌رو بانک‌ها به دو دلیل فشار بانک مرکزی و تجربه سال‌های گذشته ترجیح می‌دهند در قضیه سرمایه‌گذاری در مسکن به صورت قبل وارد نشوند و بعید به نظر می‌رسد که اگر املاک فعلی خود را نقد کنند تمایلی به ورود دوباره به این بازار داشته باشند. دومین اتفاق این بود که برخی از دارایی‌های ملکی بانک‌ها به دلیل مشکلات اقتصادی و عدم توان بازپرداخت تسهیلات وام‌گیرندگان بالاجبار به تملک بانک‌ها درآمده بود که بسیاری از آنها ارزش بالای اقتصادی برای بانک‌ها ندارند و به دلیل شرایط خاص بسیاری از وثیقه‌ها مشتریان خاصی باید داشته باشند. اما به طور کلی شرایط افزایش قیمت جاری، شرایط مناسبی است که بانک‌ها از شر هر دو گزینه خلاص شوند و بتوانند وضعیت مالی بانک خود را بهبود ببخشند و با ورود پول جدید به بانک، مشکلات گذشته را تا حدودی حل کنند. اگر این اتفاق بیفتد می‌توان امیدوار بود که سایر بخش‌ها نیز از مزایای این ذوب شدن دارایی‌های منجمد سیستم بانکی استفاده مناسبی ببرند.

 آثار سرمایه‌گذاری‌های جدید چه زمانی نمایان خواهند شد و چه اثری بر بازار مسکن می‌گذارند؟ آیا با توجه به شرایط فعلی اقتصاد ایران و تلاطمات ارزی و سیاست‌های اقتصادی دولت می‌توان امیدوار بود رشد سرمایه‌گذاری در سال جاری نیز ادامه داشته باشد؟

با توجه به بازه زمانی ساخت مسکن که از هنگام استارت برای ساخت تا عرضه نوساز در بازار حدود 5 /1 تا دو سال زمان نیاز است در خوش‌بینانه‌ترین حالت ثمره سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های جدیدی که در پاییز و زمستان 96 استارت خورده‌اند، در تابستان و پاییز 98 به بازار عرضه می‌شود. بنابراین با توجه به کاهش سرمایه‌گذاری جدید در چند سال گذشته بازار می‌تواند در ادامه با مشکل نوسازها مواجه شود. نوساز هم یک ویژگی خاص دارد و آن این است که ساختمان نوساز در هر منطقه‌ای به نوعی تعیین‌کننده قیمت است و ساختمان‌های دیگر با توجه به سن بنا و موقعیت قرارگیری به نسبت نوساز قیمت‌گذاری می‌شوند که این می‌تواند در بازار آینده تاثیرگذار باشد.

همان‌طور که بیان شد این خطر برای این بازار وجود دارد که با توجه به طولانی شدن رکود بازار مسکن امکان دارد فروشندگان فعلی تمایلی برای ورود دوباره به این بازار نداشته باشند و ترجیح دهند سرمایه خود را به دارایی‌های نقدشونده‌تری مانند ارز و سکه و سپرده بانکی تبدیل کنند. این نوع نگاه در میان فعالان این صنعت در حال حاضر دیده می‌شود و بسته به اینکه چه اتفاقاتی در بازارهای دیگر بیفتد می‌تواند بر سرمایه‌گذاری و متعاقباً قیمت بازار تاثیرگذار باشد. حال اگر کانال ارز و سکه بسته‌تر شود و نرخ سود بانکی بخواهد کاهش بیشتر داشته باشد می‌توان امیدوار بود نرخ رشد سرمایه‌گذاری در سال جاری نیز ادامه داشته باشد.

 با توجه به این امر وضعیت بازار مسکن را چگونه ارزیابی می‌کنید و در این شرایط چه پیش‌بینی از آینده بازار مسکن در کوتاه‌مدت و بلندمدت دارید؟

با توجه به نوسانات زیادی که در ماه‌های اخیر در اقتصاد کشور مشاهده می‌شود پیش‌بینی از بازار در آینده مشکل است ولی به نظر می‌رسد با توجه به رشد بالا در ماه‌های اخیر در شهر تهران، قیمت‌ها با شیب ملایم‌تری افزایش یابد و در کل رشد قیمت امسال از سال گذشته پایین‌تر باشد اما در شهرستان‌های دیگر افزایش قیمت محتمل است. اما با توجه به تغییر پارادایم تقاضاکننده‌ها، تغییر هرم جمعیتی، رد شدن از پیک تشکیل خانواده، رسیدن به نقطه یک به یکی موجودی مسکن و تعداد خانواده، ثبات در مهاجرت از روستا به شهر و از شهرستان‌ها به تهران به نظر می‌رسد دوران انتظار بازده‌های سرسام‌آور در بخش مسکن تمام‌ شده و باید انتظار داشت این بخش در بلندمدت به یک ثبات نسبی در تغییرات قیمتی برسد.