حافظ طلای سبز

توزیع مناطق جغرافیای ایران به لحاظ آب و هوایی موجب افزایش تقاضای سکونت چه دائمی، چه موقت در نوار شمالی کشور شامل شمال استان خراسان شمالی، گلستان، مازندران و گیلان و حتی در گردنه حیران استان اردبیل شده است. براساس آماری که در سال 1395 مرکز آمار ایران در خصوص تعداد خانه‌های مسکونی در وضعیت‌های «خانه‌های در حال استفاده»، «خانه‌های دوم» و «خانه‌های شبه‌خالی» اعلام کرد، نزدیک به 17 درصد ساختمان‌های مسکونی مربوط به خانه‌های دوم و شبه‌خالی بودند. خانه‌های شبه‌خالی سهم هفت‌درصدی و حدود 240 هزار واحد را به خود اختصاص داده‌اند. خانه‌های شبه‌خالی همان خانه‌هایی هستند که به عنوان محل زندگی موقت و محدود طی سال مورد استفاده قرار می‌گیرند، به عبارتی، این خانه‌ها به‌عنوان خانه دوم افراد محسوب می‌‌شوند.

در جاده‌های شمال بارها و بارها ساختمان‌های ویلایی با سقف‌های رنگی و حیاط‌های بزرگ در لابه‌لای جنگل‌های سرسبز شمال را مشاهده کرده‌ایم و اغلب به دلیل از بین بردن جنگل‌ها متاثر شده‌ایم. همه ما مسببان و مجوزدهندگان این خانه‌ها را در دل خودمان سرزنش کرده‌ایم و حتی از سوی برخی سازمان‌ها شکایت‌هایی نیز صورت گرفته است اما همچنان روند ساخت‌وساز این ویلاها در حال افزایش است.

پیامک‌های متعدد، آگهی‌های تبلیغاتی فراوان در سایت‌ها و فایل‌های بنگاه‌ها در کلانشهرها، نشان‌دهنده سرعت ساخت‌وساز این ویلاها هستند. علی‌ایحال به نظر می‌رسید دولت به‌جای مقابله با ساخت‌وسازها و برخورد چکشی با سازندگان این ویلاها و مجرم کردن مالکان آنها، بهتر بود به این وضعیت سامان دهد.

در روزهای اخیر اعلام شد تقاضای ساختمان در سه استان شمالی و بازار ویلاسازی پس از تحقیقات صورت‌گرفته توسط شورای عالی شهرسازی و معماری کشور، به رسمیت شناخته شد. به عبارتی، طبق این اقدام دولت به بازار ویلا در استان‌های شمالی سامان خواهد داد. در گام اول زمین‌های مجاز جهت ساخت‌وساز ویلا به صورت دقیق شناسایی و در گام دوم، به دلیل استفاده بهینه از فضا، تراکم افزایش یافته و به‌جای ساخت خانه‌های تک‌واحدی گسترده، خانه‌های نزدیک به هم یا طبقاتی ساخته شوند.

طبق آمارهای منتشرشده، نرخ رشد خانه در یکی از استان‌های شمالی بیش از 50 درصد بوده این در حالی است که جمعیت آن استان در همان دوره مورد بررسی، حدود 12 درصد رشد کرده است و عمده این ساخت‌وسازها در روستاها و مجاورت راه‌های ارتباطی و خوش‌آب و هوا و بکر جنگلی بوده است. به هر حال اقدام اخیر دولت به نظر می‌رسد تا حدودی بتواند به ساخت‌وساز افسارگسیخته ویلاها در شمال سر و سامان دهد.

طبق اعلام علنی در رسانه‌ها، ساخت‌وسازها در اطراف شهرها و روستاهای مناطق شمالی کشور که عمدتاً به تفریحگاه‌های افراد تبدیل شده‌اند، دارای مجوزهای قانونی نبوده و از کانال‌های رسمی احداث نشده‌اند. در صورت پیگیری موضوع، نهادهای ذی‌ربط با فرافکنی، مساله را از خود رفع کرده و در نهایت مجرم اصلی علنی نشده و به کار خود ادامه می‌دهد. پرواضح است که با تخریب بی‌رویه جنگل‌ها و ساخت ویلا که عمدتاً توسط افراد با سطح درآمدهای نسبتاً بالا صورت می‌گیرد، رفاه عمومی به سمت رفاه خصوصی سوق می‌یابد.

بخشی از مالکان خانه‌های شبه‌خالی و ویلایی، اهالی روستاها و شهرهای کوچک هستند که برای کار و زندگی به شهرهای بزرگ علی‌الخصوص تهران مهاجرت کرده‌اند و در حال حاضر اقدام به اخذ پروانه ساخت و احداث مسکن در شهر و زادگاه خود کرده‌‌اند. این وضعیت با پرداخت تسهیلات ویژه برای خرید و ساخت مسکن از سوی دولت در روستاها از طریق پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت تحریک شده است.

عل‌ایحال به نظر می‌رسد تصمیم دولت در خصوص رسمیت بخشیدن به بازار ویلا اثراتی در این بازار داشته باشد که به برخی از آنها اشاره می‌شود. ناگفته نماند که تصمیمات دولت در دو مقطع بر بازار تاثیر می‌گذارد؛ مرحله اول زمانی است که تصمیم علنی می‌شود و مرحله دوم به دوره زمانی اجرایی شدن آن برمی‌گردد.

در حال حاضر به دلیل مازاد عرضه ویلا در استان‌های شمالی علی‌الخصوص استان مازندران، شرایط ویژه از قبیل تقسیط مبلغ، تسهیلات ویژه، تخفیف در فروش و سایر موارد ارائه می‌شود. با این اوصاف همچنان ساخت‌وساز با سرعت در حال انجام است که این موضوع به سود بسیار بالا به دلیل قیمت پایین زمین و مجوزهای ارزان برمی‌گردد.

در شرایط فعلی که دولت به صورت علنی دو اقدام اساسی بازار رسمی و افزایش تراکم ساخت را برای ساماندهی به بازار ویلا اعلام کرده است، محدودیت در سطح اراضی مورد بهره‌برداری به وجود آمده و افزایش در قیمت زمین صورت خواهد گرفت. در نتیجه سازندگان و فروشندگان در شرایط فروش تجدید‌نظر کرده و قیمت‌ها افزایش خواهد یافت.

زیرا ویلاهای فعلی و ساخته‌شده تک‌واحدی بوده و شرایط مطلوب خریداران را دارد اما ویلاهای جدید که از این پس ساخته خواهند شد، در زمین‌های احتمالاً خاص که از مجاورت جنگل‌های بکر و ارتفاعات خوش‌آب و هوای کمتری برخوردار بوده، مشمول تراکم می‌‌شوند. به عبارتی، ویلاهای جدید حائز مطلوبیت کمتری بوده و در نتیجه تقاضای ویلاهای فعلی به‌شدت افزایش می‌یابد. بنا بر مطالب فوق، افزایش قیمت در شرایط کنونی قابل پیش‌بینی است.

در صورت اجرایی شدن مصوبه، برای مدتی ساخت‌وساز ویلا به دلیل شناسایی زمین‌های مناسب که توسط نهادهای دولتی صورت می‌گیرد به تعویق خواهد افتاد. در ضمن با توجه به پررنگ شدن نظارت دولت در این امر، اخذ مجوزهای لازم نیز پرهزینه‌تر و زمان‌برتر خواهد شد که همه این عوامل نیز محرک قیمت ویلا در دوره زمانی پس از اجرا خواهند بود.

اشاره به این نکته خالی از لطف نیست که ماهیت ویلا؛ مکانی دنج، بدون سروصدا و خصوصی است که ساکنان بتوانند راحت‌تر و به دور از فضای شهری چند روزی را در آنجا سپری کنند اما با قانون جدید و ابهام در ضوابط ساخت‌وساز، تقاضای آتی ویلاها به نظر کاهش خواهد یافت.

جنبه دیگر موضوع یا صرفه‌های اقتصادی قانون جدید، جلوگیری از جنگل‌خواری و کوه‌خواری در استان‌های شمالی کشور است. با توجه به اینکه در تعیین زمین‌های قابل ساخت، مولفه‌هایی چون اجتناب از جنگل‌زدایی، جلوگیری از خسارت‌های ناشی از فاضلاب و زباله‌ها، حفظ سیمای جنگل، حفظ سلامت حیات‌وحش و... مدنظر قرار می‌گیرند، بنابراین پیش‌بینی می‌شود از تخریب بی‌رویه فضای بکر جنگلی و خسارت به محیط‌زیست جلوگیری شود. از طرفی طبق اعلام دولت، کارگروه ویژه تحت نظارت وزارت کشور در راستای مهار جنگل‌خواری تشکیل خواهد شد. 

همچنین از دیگر اقدامات مورد توجه، عدم ارائه مجوز استفاده از خدماتی چون آب و برق برای ویلاهای غیرمجاز است که به نظر می‌رسد شرایط مطلوبی برای حفظ از منابع ملی و عمومی و طلای سبز را به همراه آورد.

از طرفی، نظر به اینکه عمده اهالی استان‌های شمالی به شغل کشاورزی مشغول هستند و ناگفته پیداست که همواره کشاورزان سهم ناچیزی از ارزش افزوده این بخش کسب می‌کنند، به همین دلیل اکثر مالکان زمین‌های کشاورزی با مبالغ میلیونی اقدام به فروش زمین‌های کشاورزی برای ساخت ویلا و تفریحگاه‌های شهرنشینان می‌کنند. این امر نه‌تنها موجب تخریب اراضی کشاورزی می‌‌شود بلکه با کاهش اشتغال و کارآفرینی و تولیدات محصولات داخلی، اقتصاد استان و کشور را با مشکل جدی مواجه می‌کند.

به هر حال پیشنهاد می‌شود دولت با جدیت، وضعیت ویلاسازی و جنگل‌خواری در سطح کشور و علی‌الخصوص استان‌های شمالی را پیگیری کند و مجلس، قوانین شفاف را در این خصوص تصویب کند تا این حرکت ارزشمند به باد فراموشی سپرده نشود.