اثر مستقیم ندارد

‌ مولف کتاب تحلیل بازار مسکن ایران تاکید دارد؛ «انتخابات به خودی ‌خود، تاثیر مستقیمی بر بازار مسکن نمی‌گذارد.» به گفته این اقتصاددان آنچه گاه از سوی برخی از افراد در خصوص تاثیر انتخابات بر بازار مسکن عنوان می‌شود در واقع تاثیرات غیرمستقیمی است که از کانال تغییر متغیرهای اقتصاد کلان بر بازار مسکن تحمیل می‌شود. البته بهروز ملکی تصریح می‌کند؛ برنامه هر دولتی برای بخش مسکن نیز می‌تواند متفاوت از دولت دیگر باشد و در نتیجه، تاثیر این برنامه‌ها بر بخش مسکن انکارپذیر نیست. با این حال به‌زعم این کارشناس اقتصادی محتمل‌ترین سناریو برای سال ۹۶، رشد ملایم قیمت مسکن در حول‌وحوش نرخ تورم عمومی کنونی است. بازار مسکن معمولاً پیش و پس از رقابت‌های انتخاباتی، چه سرنوشتی پیدا می‌کند؟

نگاهی به پیشینه بازار مسکن ایران، حاکی از آن است که این بازار، متاثر از ساختار اقتصادی کشور، از الگوی رونق و رکود خاصی پیروی می‌کند که عمدتاً ناشی از ویژگی‌های زمان‌بر، سرمایه‌بر، غیرقابل واردات و مکان‌محور بودن مسکن است. علاوه‌ بر این نباید سایر عوامل موثر بر ادوار رونق و رکود بازار مسکن را از نظر دور داشت. این عوامل عمدتاً برون‌بخشی، موجب اعوجاج در ادوار پیش‌بینی‌شده بازار مسکن شده، طول و عرض آن را با تغییراتی مواجه می‌کنند. عواملی چون قیمت نفت، نرخ ارز، نرخ سود بانکی، ساختار جمعیتی، رشد اقتصادی، درآمد خانوار، نقدینگی و تورم، تسهیلات ساخت و خرید مسکن، بازار نهاده‌های تولید مسکن، سیاست‌های دولتی، قوانین شهرسازی و... از این جمله‌اند که تاثیرات انکارناپذیری بر بازار مسکن بر جای می‌گذارند.

هدفم این نتیجه‌گیری بود که انتخابات به‌خودی‌خود، تاثیر مستقیمی بر بازار مسکن نمی‌گذارد و آنچه گاه از سوی برخی از افراد در خصوص تاثیر انتخابات بر بازار مسکن عنوان می‌شود در واقع تاثیرات غیرمستقیمی است که از کانال تغییر متغیرهای اقتصاد کلان بر بازار مسکن تحمیل می‌شود.

البته بدیهی است که برنامه هر دولتی برای بخش مسکن نیز می‌تواند متفاوت از دولت دیگر باشد و بالطبع، تاثیر این برنامه‌ها بر بخش مسکن انکارپذیر نیست.

همان‌طور که در پاسخ پرسش قبل اشاره کردم، تغییرات در متغیرهای اقتصاد کلان بر شاخص‌های بخش مسکن تاثیرگذار است. در خصوص تاثیر متغیرهایی که سوال شده است نیز می‌توان گفت نرخ ارز دو اثر متفاوت بر بازار مسکن دارد: از یک‌سو افزایش نرخ ارز، سطح عمومی قیمت‌ها را در اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن افزایش می‌دهد. این عامل، اثری همسو بر قیمت مسکن می‌گذارد و عمدتاً از ناحیه تورم فشار هزینه بر سمت تولید و عرضه مسکن اثرگذار است. از سوی دیگر بازار ارز، یکی از جایگزین‌های بازار مسکن است. بنابراین، افزایش نرخ ارز، جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد و باعث عدم تمایل سرمایه برای ورود به بازار مسکن می‌شود. این عامل اثری ناهمسو بر قیمت مسکن می‌گذارد و عمدتاً از ناحیه تقاضای بازار مسکن، بر این بازار اثرگذار است. گفتنی است که به‌جز متغیر ذکرشده در سوال، متغیرهای متنوع دیگری بر بازار مسکن تاثیرگذارند که از مهم‌ترین آنها می‌توان به نرخ سود بانکی، قیمت نفت و همچنین کمیت و کیفیت نقدینگی اشاره کرد.

با قسمت اول سوال شما (ترجیح افراد به تعیین تکلیف خانه خود پیش از انتخابات‌ها) موافق نیستم چرا که ادوار بازار مسکن رابطه معناداری با ادوار انتخاباتی ندارد. به عنوان مثال، بازار مسکن در دوره پیشین انتخابات ریاست‌جمهوری (سال 92)، در آستانه ورود به رکود و در این دوره (سال 96) در آستانه ورود به رونق نسبی است و طبیعتاً نمی‌توان یک حکم کلی برای رابطه بازار مسکن و انتخابات ریاست جمهوری ارائه کرد. نیم‌نگاهی به نمودار یک نیز حاکی از آن است که رفتار بازار مسکن در سال‌های انتخابات ریاست‌جمهوری (72-76-80-84-88-92-96) همسان نیست.

همان‌طور که عرض کردم نمی‌توان رابطه معناداری میان انتخابات و بازار مسکن ارائه کرد.

بازار مسکن به علل گوناگون (بالاترین سهم در سبد هزینه خانوار، گران‌ترین خرید خانوار، کثرت فعالان بازار و...) مورد حساسیت خاص مردم است. در چنین شرایطی، بسیاری از افراد، بدون داشتن دانش کافی، در این خصوص اظهارنظر می‌کنند و گاه موجب گمراهی طیف‌هایی از جامعه می‌شوند.

‌ در سال‌های گذشته استراتژی خرید خانه قبل از انتخابات کارآمدتر بوده یا پس از آن؟
 

باز هم تاکید می‌کنم که نمی‌توان رابطه معنا‌داری میان انتخابات و بازار مسکن ارائه کرد.

بازار مسکن کشور طی سال‌های پیش از 92 شرایط خاصی را سپری می‌کرد؛ به طوری که با دوپینگ پولی-مالیِ بخش مسکن، شاهد افزایش شدید قیمت مسکن و رشد نامتعارف عرضه مسکن در آن سال‌ها بودیم. به عنوان مثال طی سال‌های 89 تا 92 برای ساخت 750 هزار واحد مسکونی در شهر تهران، پروانه ساختمانی صادر شد که معادل 30 درصد کل موجودی مسکن در این شهر بود! طی همین مدت، قیمت مسکن حدود 150 درصد رشد کرد! تامل در این اعداد، حاکی از غیرطبیعی بودن و غیرقابل دوام بودن شرایط بود. بر این مبنا، بازار مسکن از سال 92 وارد دوره رکودی خود شد. بنابراین رکود بازار مسکن پس از انتخابات پیشین، دارای علل بنیادین بوده و نمی‌توان همان الگو را به دوره کنونی انتخابات، تسری داد.

نمی‌توان یک حکم کلی برای همه فعالان این بازار صادر کرد. برای پاسخ به این سوال باید بازیگران بازار مسکن را به چند گروه عمده تفکیک کرد: یک گروه، متقاضیان مصرفی مسکن هستند که بدون تردید از ثبات چهارساله قیمت مسکن، نهایت رضایت را دارند. گروه دوم، تولیدکنندگان مسکن و صنایع وابسته هستند که از کاهش فعالیتشان ناراضی هستند که این کاهش، ناشی از بیش‌فعالی بخش مسکن در دولت پیشین است. گروه سوم نیز سوداگران و دلالان این بازار هستند که خاطره سودهای بادآورده بازار مسکن در سال‌های ۸۶ و ۹۱ را در سر می‌پرورانند و به ‌طور طبیعی، دل خوشی از بازار ندارند. اگر منصفانه و کارشناسی به مساله بنگریم خواهیم پذیرفت که عدم‌افزایش قیمت مسکن در چهار سال اخیر، مستحق نکوهش نیست.

یکی از مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار بر قیمت هر کالایی در بلندمدت، تورم عمومی است. این عامل، به زبان ساده بیانگر کاهش قدرت خرید پول است. ازاین‌رو به طور طبیعی در شرایط تورم عمومی مثبت، ثبات بلندمدت قیمت اسمی دارایی‌ها، فاقد توجیه اقتصادی است. هم‌اکنون، قیمت اسمی مسکن با چهار سال پیش همین موقع، تقریباً برابر است. این در حالی است که قیمت سایر کالاها و خدمات طی این مدت، در مجموع بیش از 60 درصد افزایش یافته است؛ یعنی اگر قیمت مسکن می‌خواست خودش را همپای قدرت خرید پول کند، می‌بایست طی چهار سال اخیر، رشد بیش از 60‌درصدی داشته باشد.

حاکمیت رویکرد مکانیکی پروژه‌محور طی دهه‌های گذشته و کمرنگ بودن اصلاحات ساختاری و نهادی نتوانست مشکلات این بخش را مرتفع کند. بر این اساس تمرکز وزارت راه‌ و شهرسازی در دولت دوازدهم می‌بایست در امتداد اصلاحات آغاز‌شده طی دولت یازدهم و بر مبنای اصلاحات ساختاری و نهادی بخش مسکن باشد.

تحریک تقاضا.

‌ چرا؟

در اثر برنامه‌های دولت پیشین، سمت عرضه مسکن همانند فردی شد که به دریافت غذاهای انرژی‌زا (دوپینگ پولی-مالی) عادت کرده و روز به روز چاق‌تر می‌شد و طبیعتاً نیاز حادتری به رژیم‌درمانی پیدا می‌کرد. البته طبیعی است که برای چنین فردی، خوردن غذاهای خوشمزه، دلچسب‌تر از رژیم گرفتن است. اما نباید فراموش کرد که میزان دریافت کالری باید متناسب با مصرف کالری باشد. شاهد این مدعا، رسیدن تعداد خانه‌های خالی از حدود 600 هزار واحد در سال 85 به حدود دو میلیون و 600 هزار واحد در سال 95 است! فراموش نکنیم که خانه خالی، به مثابه حبسِ سرمایه و مصداق عینی کاهش بهره‌وری در اقتصاد است. برای اینکه عمق مطلب درک شود، اگر قیمت متوسط هر خانه خالی را به‌طور متوسط 100 هزار دلار در نظر بگیریم، حجم کنونی حبس سرمایه در خانه‌های خالی کشور حدود 260 میلیارد دلار خواهد شد!

بدیهی است که وظیفه ذاتی علم اقتصاد، تخصیص بهینه منابع است. بر این اساس در این علم توصیه نمی‌شود سرمایه‌گذاری و ارزش افزوده همه حوزه‌ها باید به‌طور پیوسته مثبت باشد. مثلاً اگر در کشور با مازاد عرضه کالایی مثل سیمان، ماکارونی، سرامیک و... مواجه باشیم طبیعتاً نباید برای تولید بیشتر آن کالاها، سرمایه‌گذاری بیشتر کنیم. در حوزه مسکن هم وضعیت به این شکل است. باید توجه کنیم که اگر سمت عرضه مسکن در سال‌های پس از سال ۹۲ نیز به روند سال‌های ۸۹ تا ۹۲ ادامه می‌داد آنگاه حجم خانه‌های خالی در سال ۹۵ به بیش از چهار میلیون واحد می‌رسید! متاسفانه دولت پیشین، در قواعد بازی بازار مسکن، اخلال ایجاد کرد که نتیجه آن، تحریک سوداگری مسکن و افزایش شدید قیمت مسکن، همچنین عدم تطابق عرضه و تقاضای مسکن و افزایش تعداد خانه‌های خالی است.

در مجموع معتقدم سیاست‌های دولت یازدهم در حوزه مسکن، شاید عوام‌پسند نباشد اما در انطباق نسبی با موازین علم اقتصاد است.

فرمایش شما در حالت کلی صحیح است؛ اما در شرایطی که اقتصاد با ظرفیت خالی در سمت عرضه مواجه است، کشش عرضه زیاد می‌شود یا به بیان دیگر، منحنی عرضه، کم‌شیب می‌شود. در چنین شرایطی، تحریک تقاضا، تاثیر اندکی بر قیمت‌ها دارد.

صد درصد. کاملاً موافقم. اما در شرایط کنونی، با وجودِ دو و نیم میلیون واحد مسکونی خالی، تقویت عرضه، از کانال تقویت تقاضا، قابلِ وقوع است. در واقع تولیدکنندگان مسکن باید واحدهای ساخته‌شده‌شان را بفروشند تا در گام بعد بتوانند نقدینگی لازم برای پروژه‌های جدیدشان را البته در تطابق با الگوی تقاضا تامین کنند.

‌ بنابراین دولت دوازدهم نیازمند تحریک عرضه و ساخت‌وساز مسکن در هیچ حوزه‌ای نیست؟ اگر دولت بخواهد ارزش افزوده بخش مسکن را افزایش دهد باید چه سیاستی داشته باشد؟

ببینید! ما با یک پارادوکس مواجهیم. از یک طرف، نیاز شدید گذشته به افزایش موجودی مسکن را نداریم و از طرف دیگر می‌خواهیم رشد ارزش افزوده بخش مسکن را مثبت کنیم. این اتفاق تا حدود زیادی از طریق نوسازی بافت‌های فرسوده، قابل تحقق است.

با توجه به عواملی چون نرخ سود بانکی، نرخ رشد اقتصادی، تورم عمومی و قیمت نفت، سناریوهای متنوعی قابل وقوع است. با این حال، انتظار می‌رود بازار مسکن تهران وارد دوره رونق ملایم شده و در پی آن، سایر شهرها نیز روند مشابهی را طی کنند. البته عرض رونق (نرخ افزایش قیمت)، کمتر از دوره‌های گذشته خواهد بود.

سه سناریوی ۱-‌ کاهش، ۲-‌ ثبات و ۳-‌ شوک قیمت مسکن از احتمال وقوعِ اندکی برخوردارند. محتمل‌ترین سناریو برای سال ۹۶، رشد ملایم قیمت مسکن در حول‌وحوش نرخ تورم عمومی کنونی است.

حجم بالای خانه‌های خالی، نرخ بالای سود بانکی، نرخ پایین تورم عمومی و... امکان رشد بالای قیمت مسکن را منتفی می‌کند.

حتی در دوره‌هایی که بخش قابل توجهی از توان اجرایی و مالی دولت و وزارت راه و شهرسازی مصروف طرحی در مسکن شده است، به دلیل فقدان نگاه بلندمدت و بی‌توجهی به ارتباط متقابل بخش مسکن با اقتصاد کلان، مشکلات این بخش مرتفع نشده است. بر این اساس معتقدم نیاز اصلی بخش مسکن، اصلاحات نهادی -و نه تزریق منابع پولی و مالی دولت- است. خوشبختانه پارادایم دولت یازدهم بر مبنای اصلاحات نهادی و ساختاری در این بخش بوده است. پیگیری و توسعه طرح‌هایی چون صندوق‌های زمین و ساختمان، صندوق‌های املاک و مستغلات، بازار رهن ثانویه، صندوق پس‌انداز یکم، شرکت‌های تامین سرمایه، توسعه‌ای شدن بانک مسکن و موارد متنوعی از این دست، موید این موضوع است.