مشکل مسکن
افزایش سریع اجاره‌بها در جهان ثروتمند
بازار اجاره در سرتاسر جهان ثروتمند تحولات عمیقی را تجربه می‌کند. اجاره‌بها در سال‌های قبل از کووید 19 بالا بود، اما به‌سرعت رشد نمی‌کرد. طبق داده‌های رسمی هزینه اجاره مسکن هر سال دو درصد بالا می‌رفت. تورم اجاره‌بها در جریان همهگیری کاهش یافت و در برخی شهرها صاحبخانه‌ها مایوسانه به دنبال مستاجر می‌گشتند و اجاره‌بها سقوط کرد. امروز ما داستان متفاوتی را می‌بینیم. اجاره‌بها در جهان ثروتمند هر سال پنج درصد یا بیشتر رشد می‌کند که سریع‌ترین نرخ افزایش در دهه‌های اخیر است. این امر چالش بزرگی را برای یک‌چهارم خانوارهای اجاره‌نشین پدید می‌آورد. بازارهای اجاره در برخی مناطق به معنای واقعی افسارگسیخته شده‌اند. تورم سالانه اجاره‌بها در فرانسه 5 /2 درصد است که شاید در نگاه اول زیاد به نظر نرسد، اما با نرخ سالانه 3 /0 درصد در دوران قبل از همهگیری فاصله بسیار زیادی دارد. تورم اجاره‌بها در استرالیا در مقایسه با دهه 2010 هشت برابر شده است. اجاره‌بها در پرتغال هر سال هفت درصد بالا می‌رود. حتی در کشورهایی که بازار خرید مسکن راکد شده است اجاره‌ها به‌سرعت بالا می‌روند. در نیوزیلند بهای اسمی مسکن از نقطه اوج خود 15 درجه پایین آمده است که نشان از بدترین عملکرد در میان کشورهای ثروتمند دارد. با وجود این، اجاره‌بها در مقایسه با گذشته 14 درصد افزایش یافته است. این پدیده دشواری‌هایی را برای بانکداران مرکزی ایجاد می‌کند. آنها با هدف کاهش نرخ کلی تورم، نرخهای بهره را بالا برده‌اند. اجاره‌بها مستقیماً شش درصد از سبد تورمی کشورهای ثروتمند را تشکیل می‌دهد. در کشورهایی مانند سوئیس که جمعیت اجاره‌نشین زیادی دارد این سهم به 20 درصد می‌رسد. اثرات غیرمستقیم هم زیاد هستند، چراکه اجاره‌بها نماینده هزینه‌های مسکن برای مالکان ساکن است. رقم معادل اجاره‌بها برای مالکان یک‌چهارم شاخص بهای مصرف‌کننده را در آمریکا تشکیل می‌دهد. علاوه بر این، تورم اجاره‌بها به آهستگی با تغییرات در اقتصاد منطبق می‌شود. اکثر قراردادها چندماهه یا چندساله‌اند. بدان معنا که صاحبخانه‌ها افزایش اجاره را با یک فاصله زمانی اعمال می‌کنند. با وجود کاهش تورم کالاها و خدمات، تورم اجاره‌بها همچنان بالا باقی مانده است. شاید برای بانکداران مرکزی متاسف شوید، اما تکلیف مستاجران چه می‌شود؟ برای بسیاری از آنها به‌ویژه مستاجران کم‌درآمد افزایش اجاره‌بها به معنای بار سنگین هزینه‌ای ماهانه خواهد بود. گزارش سال گذشته فدرال‌رزرو متذکر می‌شود که چالش پرداخت اجاره‌بها در سال 2023 تشدید شد و میانه نرخ تورم ماهانه 10 درصد افزایش یافت. اجاره‌بهای سنگین احتمالاً یکی از عوامل افزایش بی‌خانمانی در بسیاری از کشورهاست. طبق داده‌های رسمی، شمار افراد بی‌خانمان در کانادا و آمریکا از سال 2018 به بعد به ترتیب 20 و 40 درصد بالا رفته است. این وضع عادلانه نیست. حدود 50 درصد از خانوارهای جهان ثروتمند خانه دارند و بسیاری دیگر نیز وام‌های مسکن با نرخ ثابت گرفته و خانه خریده‌اند. اکثر این افراد درد و رنج ناشی از اجاره‌بهای سنگین را احساس نمی‌کنند. طبق تحلیل نشریه اکونومیست از داده‌های آمریکا، بین سال‌های 2021 و 2023 مالکان خانه پول بیشتری برای تفریح و سرگرمی یا صرف غذا در رستوران خرج کردند. میزان این افزایش بر مبنای اسمی 25 درصد بود. در مقابل، افزایش هزینه‌کرد مستاجران برای امور تفریحی فقط 16 درصد بود. این احساس بی‌عدالتی ممکن است مستاجران را به اقدام علیه نظم سیاسی تشویق کند. مطالعه تجربی اخیر طارق ابوچادی از دانشگاه آکسفورد و همکارانش بیان می‌کند که در آلمان نرخ بالای اجاره‌بها جایگاه اجتماعی افراد کم‌درآمد را به‌شدت به خطر می‌اندازد و میزان تمایل به احزاب راست افراط‌گرا را بالا می‌برد. سیاست پولی نیز به افزایش اجاره‌بها دامن زده است. طبق تصمیم فدرال‌رزرو، میانگین نرخ بهره وام‌های مسکن 30ساله از 7 /2 درصد در سال 2020 به هفت درصد در زمان حال افزایش یافت. مقاله دو اقتصاددان فدرال‌رزرو در سال 2019 هشدار داد که این نرخهای بالا مالکان بالقوه را از بازار بیرون می‌رانند. کسانی که دیگر قادر به خرید مسکن نیستند باید اجاره‌نشین شوند و برای پیدا کردن خانههای اجاره‌ای با یکدیگر رقابت کنند، آن هم در حالی که عرضه مسکن در کوتاه‌مدت تغییری نمی‌کند. علاوه بر این، صاحبخانه‌هایی که وام مسکن با نرخ متغیر گرفته‌اند به‌سرعت افزایش نرخ بهره را به مستاجران انتقال می‌دهند. مطالعه اخیر جیون لی از دانشگاه کالیفرنیا نشان می‌دهد که هر یک درصد افزایش نرخ بهره اجاره‌بها را 5 /5 درصد بالا می‌برد. مهاجرت به جهان ثروتمند نیز دشواری‌ها را تشدید می‌کند. تازه‌واردان پول کافی یا سابقه اعتباری خوبی ندارند و نمی‌توانند خانه بخرند. در بریتانیا 75 درصد از کسانی که در پنج سال اخیر به کشور وارد شده‌اند مستاجرند. این نسبت در میان متولدشدگان در خاک بریتانیا به 16 درصد می‌رسد. همچنین، مهاجران علاقه‌مندند در شهرها سکونت کنند، در حالی که عرضه مسکن در آنجا محدودیت بیشتری دارد. بانک گلدمن ساکس برآورد می‌کند که نرخ خالص کنونی 500 هزار مهاجر در سال در استرالیا اجاره‌بها را تا پنج درصد بالا می‌کشاند. بخش اجاره علاوه بر مشکل بالا بودن نرخ‌ها با مشکل عرضه نیز روبه‌رو است. همهگیری باعث شد سازندگان از ساخت آپارتمان (که معمولاً اجاره داده می‌شود) به ساخت خانههای ویلایی در حومه شهر (که معمولاً به فروش می‌روند) روی آورند. صدور مجوز آپارتمان در سانفرانسیسکو در سال 2020 به نصف میزان قبل از همهگیری کاهش یافت. حتی امروزه هم در مراکز شهرها شاهد مجتمع‌های لوکسی هستیم که نیمه‌کاره رها شده‌اند. ممکن است به زودی تورم اجاره‌بها در جهان ثروتمند به پایان نقطه اوج خود برسد. صنعت ساختمان خود را با وضعیت جدید سازگار می‌کند و نرخهای بهره دیگر بالا نیستند. مهاجرت نیز در بسیاری از کشورها کاهش یافته است. با این حال پرسش کلی دیگر آن است که آیا نرخهای بهره به اندازه کافی پایین می‌آیند که مردم را به بازار خرید مسکن (با هدف اسکان) بکشانند و به‌تبع آن فشار شدید بر بخش اجاره را به‌طور واقعی تلطیف کنند؟ در حال حاضر، اجاره‌نشینان جهان ثروتمند تا مدتی زیر فشار خواهند بود و این فشار پیامدهای سیاسی غیرقابل پیش‌بینی ایجاد می‌کند.
