در منطقه رکود

بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار ایران از مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن در سال ۱۴۰۰، ۴۷ سال زمان می‌برد تا یک خانوار بتواند یک مسکن ۸۰متری خریداری کند. مدت زمانی که این سال‌ها با تداوم روند کاهش قدرت خرید مردم، طولانی‌تر نیز شده است.

همان‌طور که می‌دانید سبد مصرف خانوارهای کشور متشکل از کالاهای بسیاری بوده اما طبق آمارهای رسمی یک‌سوم وزن این سبد را کالای «مسکن» شکل داده است؛ به‌طوری که در این سبد هیچ کالایی به اندازه مسکن ضرورت نداشته است.

دولت سیزدهم زمانی که در سال 1400 روی کار آمد، ساخت چهار میلیون مسکن در انتهای دوره خود را یکی از اهداف اصلی خود قرار داد. بر این اساس قرار شد تا پایان هر سال، یک میلیون مسکن احداث شود اما اخبار به‌دست‌آمده حاکی از آن است که هنوز این حجم از عرضه مسکن به وقوع نپیوسته است. بازار مسکن در ایران از طرفی با افزایش قیمت‌های مقطعی و از طرف دیگر در سال گذشته با کاهش تقاضای موثر روبه‌رو شده و وعده ساخت چهار میلیون مسکن نیز هنوز تاثیر قابل توجهی بر قیمت این کالای ضروری نگذاشته است. به همین بهانه، نگاهی به وضعیت بازار مسکن در سال 1402 انداختیم و ابعاد این بازار را هم از سمت عرضه و هم از سمت تقاضا مورد ارزیابی قرار داده‌ایم.

روند صعودی تورم اجاره‌بها در نیمه اول 1402

تورم یکی از متغیرهایی است که می‌تواند تب و تاب قیمت مسکن را در کشور به خوبی نشان دهد. مرکز آمار ایران که مهم‌ترین متولی ارائه آمار تورم در کشور است، آمار تورم اجاره مسکن را به صورت ماهانه منتشر می‌کند. از آنجا که قیمت اجاره مسکن تابعی از قیمت مسکن در کشور است می‌توان این تورم را تورم مسکن نیز دانست.

بر اساس آمارهای تورم مصرف‌کننده در سال ۱۴۰۲، ماهانه به‌طور میانگین قیمت مسکن در کشور 9 /2 درصد افزایش داشته است.

بررسی روند تورم مسکن در سال ۱۴۰۲ نشان می‌دهد تورم ماهانه «مسکن» در کشور از فروردین تا مهرماه سال جاری روند صعودی داشته است. به بیان دیگر در مدت گفته‌شده بر شدت افزایش قیمت مسکن در کشور افزوده شده است. به‌طوری ‌که تورم ماهانه فروردین امسال 9 /1 درصد بوده که با افزایش تا سطح 3 /4 درصد در مهرماه می‌رسد. اما پس از آن روند افزایش قیمت مسکن در کشور کند شده و تا بهمن‌ماه سال جاری روند نزولی را طی کرده است. بر اساس آمارها تورم مسکن در بهمن‌ماه امسال به سطح 8 /2 درصد رسیده که نسبت به میانگین ماهانه تورم مسکن در سال ۱۴۰۲ پایین‌تر بوده است. با این حال این ارقام تنها منحصر به تورم اجاره‌بها و نه تورم خرید مسکن است. تنها آمار رسمی موجود از تورم خرید مسکن، داده‌هایی است که مرکز آمار و بانک مرکزی از میانگین قیمت و تورم مسکن در شهر تهران منتشر می‌کنند. چون به صورت سنتی شوک‌های قیمتی ابتدا در بازار تهران نمایان می‌شود و سپس به کل کشور تسری می‌یابد، تغییرات قیمت مسکن در این استان می‌تواند تعیین‌کننده قیمت مسکن در کشور و نوسانات آن باشد.

پنج تورم ماهانه منفی مسکن در 10 ماه نخست 1402

بررسی تورم مصرف‌کننده مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد به‌طور میانگین ماهانه 4 /1 درصد قیمت مسکن در تهران افزایش یافته است. آمارها گویای این موضوع است که تورم مسکن در پایتخت همواره مثبت نبوده است. به بیان دیگر در پنج ماه از ۱۰ ماه ابتدایی سال ۱۴۰۲، تورم مسکن در این شهر منفی بوده و قیمت مسکن کاهش یافته است اما در ماه‌های دیگر افزایش تورم به نحوی بوده که میانگین تورم ماهانه در تهران به 4 /1 درصد رسیده است.

البته این آمار مربوط به کل شهر تهران است و وضعیت در مناطق ۲۲گانه تهران متفاوت است. آمار رشد ماهانه قیمت مسکن در مناطق تهران نشان می‌دهد در هفت منطقه از مناطق ۲۲گانه رشد قیمت مسکن کمتر از میانگین تهران بوده است. بر اساس آمارها مناطق ۲۱، ۴، ۵، ۹، ۱۰، ۷ و ۲ شهر تهران رشد قیمتی کمتر از 4 /1 درصد داشته‌اند. کمترین میانگین رشد ماهانه مربوط به منطقه 2 با 5 /0 درصد بوده است. در جایگاه‌های بعدی منطقه ۷ تهران با 8 /0 درصد و منطقه ۱۰ تهران با 9 /0 درصد ایستاده‌اند.

در سوی دیگر بقیه مناطق شهر تهران قرار گرفته‌اند که رشد قیمتی بیشتر از میانگین کل شهر تهران داشته‌اند. در میان این مناطق بیشترین میزان رشد قیمت مربوط به منطقه ۱۹ تهران بوده است. بر اساس آمارها میانگین رشد ماهانه قیمت هر مترمربع مسکن در این منطقه 8 /5 درصد اعلام شده است. پس از آن مناطق ۲۰ و ۱۸ قرار گرفته‌اند که رشد قیمتی معادل 3 /2 درصد را تجربه کرده‌اند.

فراز و فرود قیمتی خانه در مناطق 22گانه تهران

گزارش‌های مسکن مرکز آمار حاکی از آن است که میانگین وزنی قیمت هر مترمربع مسکن در تهران در 10 ماه ابتدایی سال ۱۴۰۲ معادل ۸۰ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع بوده است. طبق این آمارها شش منطقه از مناطق ۲۲گانه تهران قیمتی بالاتر از میانگین قیمت در شهر تهران داشته‌اند.

بر این اساس بیشترین میانگین قیمت مسکن در منطقه یک تهران به ثبت رسیده است. میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در این منطقه ۱۵۷ میلیون تومان به ثبت رسیده است. در جایگاه بعدی منطقه 3 تهران قرار گرفته که قیمت هر مترمربع مسکن در این منطقه معادل ۱۳۷ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان بوده است. همچنین سومین منطقه که بیشترین قیمت مسکن را به خود اختصاص داده منطقه 2 است. طبق آمار قیمت هر مترمربع مسکن در این منطقه در حدود ۱۲۴ میلیون تومان به ثبت رسیده است.

در سمت دیگر ۱۶ منطقه شهر تهران قرار دارند که قیمت هر مترمربع مسکن در این مناطق از میانگین قیمت مسکن در شهر تهران پایین‌تر بوده است. بررسی آمار این مناطق حاکی از آن است که قیمت مسکن در سه منطقه ۱۸، ۱۹ و ۲۰ کمتر از سایرین بوده است. بر این اساس قیمت هر مترمربع مسکن در منطقه ۱۸ کمتر از تمامی مناطق تهران بوده است. طبق آمارها قیمت هر متر خانه در این منطقه معادل ۴۱ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان بوده است.

در جایگاه بعدی منطقه ۱۹ قرار گرفته که قیمت هر مترمربع در این منطقه معادل ۴۲ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان بوده است. منطقه ۲۰ تهران نیز پس از منطقه ۱۹، با متری ۴۳ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان در جایگاه سوم کمترین میزان قیمت مسکن در میان مناطق پایتخت قرار گرفته است. بررسی روند افزایش قیمت مسکن در شهر تهران حاکی از آن است که تورم مسکن در فروردین و اردیبهشت امسال به ترتیب 1 /10 درصد و 7 /8 درصد بوده است. به‌طوری ‌که میانگین قیمت هر مترمربع خانه در شهر تهران از حدود ۷۰ میلیون تومان به حدود ۸۱ میلیون تومان در پایان اردیبهشت‌ماه رسیده است. پس از آن در خردادماه روند افزایش قیمت در این شهر کند شده و در شش ماه بعد (به‌جز در آبان‌ماه) قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران با افت قیمت مواجه شده است. طبق آمارها قیمت هر مترمربع مسکن در پایان خردادماه حدود ۸۳ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بوده که با روند نزولی قیمت‌ها در پایان آذرماه به حدود ۸۰ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان رسیده است. طبق آخرین داده‌های مرکز آمار از قیمت مسکن در پایتخت، قیمت مسکن در تهران در دی‌ماه با افزایش حدود ۴۰۰ هزارتومانی به ازای هر مترمربع مواجه شده که همچنان نسبت به فروردین‌ماه در سطح پایین‌تر قرار دارد. علت این کاهش قیمت مسکن در شهر تهران می‌تواند ریشه در سه عامل اساسی داشته باشد: عرضه مسکن، تقاضای مسکن و تورم تولیدکننده.

سمت عرضه؛ روند نزولی رشد اقتصادی بخش ساختمان

یکی از نماگرهایی که می‌توان از آن به عنوان سمت عرضه مسکن استفاده کرد، ارزش افزوده ایجادشده در بخش ساختمان‌سازی است. رشد این شاخص همان رشد اقتصادی بخش ساختمان است. آمارهای رشد ارزش افزوده بخش ساختمان نشان می‌دهد که در سال 1401 این شاخص منفی بوده است. به عبارت دیگر، سرمایه‌گذاری صورت‌گرفته در بخش ساختمان که مسکن نیز یکی از انواع آن است در سال 1401 کمتر از سال 1400 صورت گرفته است.

در سال 1402 نیز اگرچه این نرخ از محدوده منفی خارج شده و شاهد رشد مثبت در ارزش افزوده بخش ساختمان بودیم، روند این شاخص همچنان نزولی باقی مانده است. به عبارت دیگر در سال ۱۴۰2 از شتاب تولید ساختمان و مسکن در کشور کاسته شده است. به بیان دقیق‌تر رشد ارزش افزوده بخش ساختمان در بهار امسال معادل 7 /4 درصد بوده که با کاهش در تابستان به 9 /2 درصد و در پاییز به 4 /0 درصد رسیده است. این کاهش به این معناست که عرضه مسکن در کشور در حال کند شدن است.

سمت تقاضا؛ رشد منفی تعداد معاملات مسکن در تهران طی چهار ماه

تقاضا در بخش مسکن را می‌توان با تعداد معاملات نشان داد. زمانی که تعداد معاملات افزایش می‌یابد می‌تواند به معنای افزایش تقاضای مسکن باشد. طبق آمار «رشد تعداد معاملات مسکن در شهر تهران»، می‌توان مشاهده کرد که رشد ماهانه تعداد معاملات در شهر تهران در چهار ماه از ۱۰ ماه ابتدایی امسال منفی بوده است. به عبارتی در چهار ماه تعداد معاملات مسکن در تهران کاهش یافته است.

در ماه‌های دیگر نیز رشد تعداد معاملات مسکن به حدی نبوده است که تعداد معاملات ماهانه را به آخرین سطح خود در سال ۱۴۰۱ برساند.

بررسی عددی این آمار نشان می‌دهد در اسفندماه سال گذشته هفت هزار و 747 معامله مسکن در تهران اتفاق افتاده که در هیچ یک از ماه‌های سال ۱۴۰۲ تعداد معاملات به این عدد نزدیک نشده است. طبق آخرین آمار در دی‌ماه ۱۴۰۲ تعداد معاملات مسکن در تهران معادل چهار هزار و 465 عدد بوده که حدود ۴۲ درصد کمتر از تعداد معاملات در اسفند ۱۴۰۱ است. از این‌رو می‌توان گفت در سال ۱۴۰۲ بازار مسکن با کاهش تقاضای موثر مواجه شده است.

تلاقی عرضه و تقاضا؛ رکود آمده است؟

برای یافتن علت کاهش قیمت مسکن در تهران باید دو عامل عرضه و تقاضا را در کنار یکدیگر بررسی کرد. همان‌طور که گفته شد در سال ۱۴۰۲ عرضه مسکن در کشور افزایش یافته اما شتاب آن گرفته شده است. همچنین در این سال تقاضای موثر برای مسکن در کشور نیز کاهش یافته است. این دو عامل در کنار یکدیگر بازار مسکن را در رکودی عمیق فرو برده است. رکودی که باعث شده قیمت مسکن در شهر تهران با کاهش همراه باشد. بنابراین می‌توان گفت که کاهش عرضه و از سوی دیگر کاهش تقاضای موثر از مسیر ایجاد رکود باعث کاهش قیمت مسکن شده است. با این حال، نباید از کاهش هزینه‌های تولید نیز غافل شد. عامل دیگری که در تعیین قیمت مسکن اثر مستقیم دارد، هزینه تهیه مصالح ساختمانی است که در سال 1402 با کاهش مواجه شده است.

سمت هزینه تولید؛ افت قیمت مصالح ساختمانی

سومین عاملی که می‌توان گفت باعث شده قیمت مسکن در تهران روند کاهشی به خود بگیرد؛ تورم تولیدکننده است. تورم تولیدکننده یا تورم پیشران به افزایش قیمت در ابتدای زنجیره تولید یک کالا اشاره دارد. به‌طوری ‌که می‌توان گفت کاهش یا افزایش در قیمت تولید در نهایت خود را در قیمت مصرف نشان خواهد داد. البته در بازارهای مختلف مدت زمان انتقال تورم تولیدکننده به قیمت مصرف‌کننده نهایی متفاوت است.

در بازار مسکن نیز تورم تولیدکننده یکی از عواملی بوده که توانسته در کنترل قیمت مسکن در پایتخت موثر باشد. آمارها نشان می‌دهد تورم نهاده‌های ساختمانی در بهار ۱۴۰۲ معادل 6 /13 درصد بوده که می‌توان دید در فروردین و اردیبهشت تورم مصرف‌کننده مسکن در تهران بالاترین نرخ خود را داشته است. در ادامه با کاهش تورم نهاده‌های ساختمانی، نرخ تورم تولیدکننده مسکن در تابستان به 9 /1 درصد و در پاییز به 3 /0 درصد رسیده است. در نتیجه کاهش تورم نهاده‌های ساختمانی و در کنار آن عوامل سمت عرضه و تقاضای مسکن، در تابستان و پاییز سال جاری قیمت مسکن در تهران تحت کنترل قرار گرفته و کاهش جدی را تجربه کرده است.