پناهگاه سرمایه
گفت‌وگو با مهران بهنیا درباره ریشه‌های سرمایه‌ای شدن تقاضای مسکن
اولویت شماره یک افراد برای سرمایه‌گذاری، «بازار زمین و مسکن» است. آنچه باعث هجوم سرمایه‌ها به سمت این بازار شده و آن را «جذاب‌ترین مقصد» و «امن‌ترین پناهگاه سرمایه» کرده، دو عامل است. عامل اول «نیروی دافعه در بازارهای منتهی به تولید همچون بازار سرمایه» و عامل دوم «بی‌هزینه بودن انجماد سرمایه در بازار غیرمولد ملک» است. سال‌هاست تقاضای مسکن در اقتصاد ایران تغییر پیدا کرده و شاهد افزایش انگیزه سوداگری در این بازار هستیم. خانوارها و بنگاه‌های مختلف حتی بزرگ، برای سرمایه‌گذاری، سرپناهی مطمئن‌تر از مسکن نمی‌یابند. این پدیده، تبعات متنوعی دارد که علاوه بر ایجاد مشکل در کارایی بازار مسکن، تخصیص بهینه آن را متاثر می‌کند. برای بررسی دقیق‌تر تحولات بازار مسکن با مهران بهنیا، پژوهشگر اقتصاد، گفت‌وگو کردیم که نگاه ویژه‌ای به این مساله دارد.
♦♦♦
در اقتصاد ایران، با گذر زمان، مسکن از کالای مصرفی تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای شد؛ چه اتفاقاتی این مسیر را برای مسکن رقم زد؟ در این تحول چه ویژگی‌هایی برای مسکن شکل گرفت؟
هر چه بیشتر به آمارهای اقتصاد ایران و تحولات آن در دهه گذشته نگاه کنیم، بیشتر متوجه اهمیت نرخ بهره حقیقی (Real Interest Rate) و نرخ ارز حقیقی (Real Exchange Rate) می‌شویم. روندی که این متغیرها طی می‌کنند، می‌تواند خیلی از اتفاقات بخش‌های مختلف صنعت، خدمات و حتی بنگاه‌داری و بازار کار را توضیح دهد. علاوه بر مسائل اقتصادی، مسائل اجتماعی و اخلاق جامعه در سال‌های گذشته نیز با تغییرات این متغیرها قابل توضیح است. البته منظور این نیست که همه دلایل یک اتفاق مثلاً اجتماعی که پیچیدگی زیادی دارد، تنها معطوف به این تغییرات باشد، اما برای افرادی که با اقتصاد آشنا هستند، این دو متغیر نقش کلیدی‌ای را برای وقایع مهم ایفا می‌کند. نرخ بهره حقیقی، نرخ بهره موجود در اقتصاد منهای تورم یا به عبارت دقیق‌تر تورم انتظاری است. نرخ ارز حقیقی هم به همین ترتیب، تغییرات نرخ ارز بدون در نظر گرفتن تغییرات تورم است. این دو متغیر در نسبت با تورم تعریف شده و می‌توان در نظر گرفت که تورم نیز یکی از عوامل مهم موارد اقتصادی و اجتماعی ماست. باز کردن بیشتر تورم در این صحبت‌ها نمی‌گنجد، اما نپرداختن به جزئیات، از اهمیت آن نمی‌کاهد؛ اثر تورم بر شرایط کلی اقتصاد و جامعه غیرقابل اغماض است. یکی از مهم‌ترین مسائل تورم این است که واکنش سیاستگذار به نرخ ارز و نرخ سود را تعیین می‌کند. یعنی برای کنترل تورم، سیاستگذار برای رسیدن به هدف مشخص‌شده خود، این دو متغیر را به شدت دستکاری می‌کند. تبعات این دستکاری‌ها اتفاقات بزرگ‌تری را در پی خواهد داشت و تنها محدود به همان حوزه نخواهد بود. اگر تورم پذیرفته شود و به بهانه کنترل آن، انواع مداخلات را در کارایی بازار ایجاد نکنند، قطعاً بخشی از اثرات اقتصادی و اجتماعی که ما مشاهده می‌کنیم، کاهش می‌یابد. عدم واکنش به تورم هم کار سختی است، اما مسیر اشتباه برای آن طی می‌شود. به این ترتیب دو متغیر یادشده، بسیاری از نقش‌آفرینی‌های اقتصاد را رقم می‌زنند، البته از اوایل دهه ۹۰، متغیر سومی نیز به این دو اضافه می‌شود، «تحریم». این متغیر هم اثرگذاری قابل توجهی دارد و درباره اثرگذاری تورم بر دو متغیر اول نیز بحث شد، اما اگر بخواهیم همه این موارد را در یک نقطه جمع کنیم، به «عقلانیت» سیاستگذار می‌رسیم. درجه عقلانیت حاکم بر سیاستگذاری اقتصادی، باعث شده تا تورم داشته باشیم و در ادامه دستکاری‌هایی در متغیرهای نرخ ارز و نرخ بهره رخ دهد که تبعات زیادی را رقم بزند. مجموع این موارد بر بخش‌های مختلف اثرات مشهود داشته که ما در این گفت‌وگو به بازار مسکن بیشتر خواهیم پرداخت و روی آن متمرکز خواهیم شد. از طرفی تحریم نیز حاصل همان بضاعت عقلانیت سیاستگذاری است، منتها در مقابل مورد قبل که به اقتصاد داخلی ارتباط داشت، در این بخش به وضعیت اقتصاد در جایگاه جهانی و ارتباط آن با دیگر کشورها مربوط است.
اقتصاد ایران، در نزدیک به ۵۰ سال گذشته، تورم دورقمی داشته و این باعث می‌شود که سیاستگذار واکنش‌های متفاوتی را به آن داشته باشد. نکته جالب و وجه تشابه این واکنش‌ها این است که هیچ‌وقت سراغ دلیل اصلی تورم نمی‌رود و همیشه تلاش‌های آن معطوف به معلول‌های تورم مثل قیمت‌ها و نرخ‌های مختلف است. یکی از قیمت‌ها، قیمت پول است که همان نرخ بهره می‌شود و یکی دیگر از نرخ‌ها، قیمت نسبی کالاهای مختلف نسبت به یکدیگر است که نسبت قیمت کالاهای خارجی به داخلی همان نرخ ارز می‌شود. واکنش‌ها به این نرخ‌ها، به صورت سرکوب بوده است، یعنی مثلاً با پایین نگه داشتن نرخ بهره، تسهیلات را برای بنگاه‌ها و خانوار ارزان‌قیمت کند تا هم به تولید و هم به رفاه خانوارها کمک کرده باشد. در مواجهه با نرخ ارز نیز همین سیاست اجرا شده است، سرکوب نرخ ارز -یعنی ثابت نگه داشتن یا رشد محدود آن- باعث شده تا قیمت نسبی کالای خارجی نسبت به کالای داخل ارزان و واردات به‌صرفه شود. زمانی که درآمدهای نفتی هم وجود داشت، این فرآیند به کمک تزریق دلارهای نفتی به بازار تسهیل می‌شد و اجرای آن زحمتی نداشت. در چنین شرایطی وضعیت بازار مسکن نیز از این سرکوب‌ها متاثر می‌شد. در نظام اقتصادی که نرخ بهره خیلی پایین‌تر از نرخ تورم بود، هم خانوارها و هم بنگاه‌ها این هوشمندی را داشتند که دریافت وام به نفع آنها خواهد بود و همین‌طور سپرده جاری تا سپرده‌های بلندمدت وضعیت مطلوب‌تری دارد. به این ترتیب آنها به دنبال سرمایه‌گذاری در زمینه‌ای بودند که بتواند بازدهی برابر یا بیش از تورم را تضمین کند؛ یکی از دردسترس‌ترین گزینه‌ها مسکن بوده است. در واقع از گذشته، مسکن مامنی برای حفظ ارزش پول خانوارها بوده است و تقاضای سرمایه‌ای برای مسکن به این صورت شکل می‌گیرد. این رفتار حتی در بانک‌ها نیز دنبال می‌شده است، وقتی سود بانک‌ها کمتر از حد طبیعی خود بوده، میزان گردش مالی و سودآوری آنها با مشکل مواجه می‌شده و آنها، مستقل از استقراض از بانک مرکزی، برای جبران آن به دنبال محلی برای سرمایه‌گذاری بودند؛ یکی از مهم‌ترین زمینه‌های سرمایه‌گذاری بانک‌ها، همین بازار مسکن بود. مثلاً آنها سعی می‌کردند که تعداد شعبه‌ها را افزایش دهند و مکان آنها را در بهترین نقاط شهر برقرار کنند، تا املاک و مستغلاتشان ارزشمندتر باشد. به این ترتیب بانک‌ها نیز مثل سایر بنگاه‌ها به این سمت رفتند که دارایی‌های بیشتری از جنس املاک و مستغلات داشته باشند. بنابراین هم بنگاه‌ها هم خانوارها، برای حفظ ارزش پول و جبران جریان‌های مالی و سودآوری خود، به سمت سرمایه‌گذاری در مسکن رفتند. از طرف دیگر، ثابت نگه‌داشتن نرخ ارز، باعث نزولی شدن روند نرخ ارز حقیقی و ارزان‌تر شدن واردات شده است. در این حالت بنگاه‌هایی که کالاهای مشابه وارداتی را تامین می‌کردند، مقصد مناسبی برای سرمایه‌گذاری نبودند؛ این کالاها، در واقع کالاهای قابل تجارت هستند و در این شرایط، سرمایه‌گذار به دنبال سرمایه‌گذاری در بخش‌های غیرقابل تجارت خواهد بود، یعنی بخش‌هایی مثل املاک و مستغلات که قابل تجارت نیستند. بنابراین هر دو متغیر مطرح‌شده ما، وضعیت را به سمتی بردند که تقاضای سرمایه‌ای مسکن پررنگ‌تر شود. این مساله حتی بازدهی مسکن را از تورم بالاتر می‌برد و باعث ایجاد یک چرخه در این مسیر و تشدید آن می‌شد. به این ترتیب وضعیتی از اقتصاد که مسکن در آن، از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شد، شکل گرفت.
با بررسی متغیرهای سری زمانی اقتصاد، متوجه می‌شویم در بازه‌هایی که درگیر جهش قیمت ارز هستیم، قیمت مسکن نیز رشد بسیار زیادی را تجربه می‌کند. کانال‌های اثرگذاری نرخ ارز بر قیمت مسکن به چه صورت هستند؟
اثرگذاری نرخ ارز بر مسکن و به‌طور کلی اقتصاد را تا حد خوبی توضیح دادیم. اثر متغیرهای نرخ ارز و نرخ بهره همواره بر بازار مسکن مشهود بوده است، تا دهه ۹۰ که اثر تحریم‌ها به آن اضافه شد. تحریم‌ها به صورت مستقیم، بر عرضه ارز اثر می‌گذارد و به جهش نرخ آن منجر می‌شود. این پدیده بر بستر کاهش نرخ ارز حقیقی بوده که انگیزه جهش و تمایل بازگشت نرخ ارز حقیقی به میانگین بلندمدت خود را به وجود آورده است. تکانه مورد نیاز این جهش‌ها از طریق تحریم، در دهه ۹۰، دو مرتبه، یک‌بار در سال ۹1-۹0 و بار دیگر در سال‌های ۹9-۹7 رخ داده است. نرخ بهره حقیقی به تورم انتظاری ارتباط داشت و جهش نرخ ارز و التهابات آن، بر روی انتظارات جامعه اثر می‌گذارد و تورم انتظاری بالاتر را برای آنها رقم می‌زند. شاید یکی از عواملی که باعث می‌شود سیاستگذاران ما فکر کنند، افزایش نرخ ارز عامل تورم است به همین مکانیسم برمی‌گردد. بنابراین در فضای ملتهب، خانوارها تورم انتظاری خود را اصلاح می‌کنند و این مساله، نرخ بهره حقیقی را منفی‌تر می‌کند. این منفی‌تر شدن باعث می‌شود تا خانوارها تمایل داشته باشند که به سمت مسکن بروند و در این بازار سرمایه‌گذاری کنند، حتی آنها تمایل دارند که منابعشان را که در اختیار بانک‌ها قرار دارد نیز خارج کنند و به این بازارها بیاورند. کالاهایی مثل خودرو نیز علاوه بر اثرپذیری مستقیم از طریق واردات قطعات، با جهش ارز سازوکار مشابهی را طی می‌کند و آن بازار هم می‌تواند مقصد سرمایه‌گذاری خانوارها باشد.
یکی از مواردی که مسوولان در زمانی که رشد قیمت مسکن آغاز می‌شود به عنوان دلیل افزایش قیمت اعلام می‌کنند، حباب مسکن است. در وضعیت بازار مسکن، توانایی اثرگذاری سفته‌بازی را چه مقدار می‌دانید؟
اصطلاح حباب مسکن، هم از منظرهایی درست است و هم از منظرهایی هم تعبیر نادرستی است. زمانی که در بازاری افزایش یا جهش قیمت داریم، در شروع این اتفاق، جامعه تورم انتظاری خود را اصلاح می‌کند. این اصلاح، نرخ‌های بالاتری را در ذهن مردم ایجاد می‌کند و باعث هجوم آنها به بازارها می‌شود. مجموع این اتفاق‌ها باعث می‌شود که قیمت، بیش از مقداری که بازار را به تعادل برساند، افزایش یابد. این همان نقطه‌ای است که می‌توان گفت، حباب شکل گرفته است و بعد از مدتی کوتاه، با کاهش سطح قیمت، جبران می‌شود. اما نکته‌ای که باید در نظر گرفت این است که این مساله، به صورت مقطعی و کوتاه‌مدت و در شرایط خاصی که مطرح شد، شکل می‌گیرد و نمی‌توان آن را برای مدت زمان طولانی‌ای به عنوان دلیل افزایش قیمت در بازارها عنوان کرد. بنابراین همیشه نمی‌توان گفت که حباب وجود دارد چون در کوتاه‌مدت قیمت‌ها اصلاح می‌شود و در صورتی که حبابی شکل گرفته باشد، جبران می‌شود.
نکته مهم اصلاح قیمت بازار مسکن این است که ممکن است قیمت‌های آن کاهش پیدا نکنند ولی برای مدتی قیمت‌ها ثابت بماند و با توجه به اینکه نقدشوندگی بازار مسکن نسبت به باقی بازارها پایین‌تر است، این مساله به کاهش معاملات منجر شود. بنابراین ممکن است در بازار مسکن کاهش و اصلاح قیمتی مشاهده نشود و به صورت محدودیت معاملات خود را نشان دهد. این اصلاح تا زمانی ادامه دارد که باقی بازارها خود را به سطحی که قیمت مسکن رشد کرده است برسانند.
دوره‌های رکود و رونق این بازار به چه صورتی است؟ چه ارتباطی با قیمت آن دارد؟
اساساً باید مبحث رونق و رکود را از بحث قیمت جدا کنیم و این تحلیل نادرستی در بازارهای دارایی ایران است که تحولات قیمت را با رکود و رونق خلط می‌کنند. رونق و رکود عمدتاً به میزان تولید ارزش افزوده در بخش‌ها اطلاق می‌شود و قیمت مکانیسم متفاوتی دارد. ممکن است که در دوره‌ای افزایش قیمت داشته باشیم ولی این به معنای رونق بازار مسکن نیست یا برعکس در زمانی که ثبات قیمت وجود دارد، لزوماً به معنای رکود بازار نیست. ما باید عواملی را که باعث افزایش تعداد ساخت مسکن می‌شوند، در نظر بگیریم و تحولات دوره‌های رونق و رکود را با آن، توضیح دهیم.
هر چند میان خرید و فروش و قیمت می‌تواند یک همبستگی با دوره‌های رونق و رکود وجود داشته باشد مثلاً زمانی که قیمت افزایش پیدا می‌کند، انگیزه ساخت مسکن نیز افزایش می‌یابد و برای کسب سود بیشتر ممکن است به رونق تولید منجر شود اما لزوماً این موارد به معنای علیت نیست. دوره‌های رونق و رکود عوامل دیگری را نیز دارند، به عنوان مثال سیاست‌هایی که دولت‌ها برای کاهش قیمت نهاده‌های تولید اجرا می‌کنند، می‌تواند به افزایش رونق در بازار مسکن منجر شود ولی افزایش قیمت در دوره‌های بعد اتفاق بیفتد. مصداق این مساله سال‌های ۸6-۸5 است که دولت طرح مسکن مهر را اجرا کرد و تعداد مسکن‌های در حال ساخت را افزایش داد اما افزایش قیمت با یک دوره تاخیر رخ داد و همزمان شد با جبران کمبودهای بانک مسکن با استقراض از بانک مرکزی که در نهایت نقدینگی را افزایش داد و در سال‌های بعد به شکل تورم بروز پیدا کرد. بنابراین بهتر است عوامل رونق و رکود را از تحولات قیمتی جدا کنیم و با این نگاه، همبستگی میان آنها را دقیق‌تر مورد بررسی قرار داد و لزوماً علیت را برداشت نکرد.
با توجه به افزایش قیمت مسکن، تامین مالی آن یکی از مهم‌ترین معضلات تامین رفاه اجتماعی به حساب می‌آید. به نظر شما راه برون‌رفت از این بحران چیست؟
تامین مالی مسکن یکی از مهم‌ترین موضوعات این حوزه است که در همه دنیا روی آن تاکید شده است. روش‌های مختلفی برای این موضوع تدارک دیده شده، به هر حال مسکن یک دارایی بااهمیت است که با توجه به شرایط بازار آن، ممکن است برای خیلی از خانوارها تهیه آن کار ساده‌ای نباشد. خرید یکجا و مجموع هزینه نسبتاً زیاد، باعث می‌شود که خانوارها برای تامین هزینه آن، دوره طولانی‌ای را به پس‌انداز اختصاص دهند که مشکلات خود را دارد، مثلاً برخورد به دوره‌های تورمی و تحریمی. بازارهای مالی در این شرایط، با استفاده از منابع مازاد باقی بخش‌ها، به خانوارهایی که متقاضی خرید مسکن هستند و می‌توانند در بلندمدت بازپرداخت آن را انجام دهند، تسهیلات اعطا می‌کند. مقدار زیاد این تسهیلات باعث می‌شود که این تسهیلات به صورت بلندمدت باشد. این نوع تسهیلات با این ویژگی‌ها و ساختار در بسیاری از کشورهای جهان جا افتاده است اما همین مساله در کشور ما، به دلیل تورم‌های طولانی و مستمر برای سیاستگذار مشکل‌ساز است. این تورم‌ها بعد از مدتی باعث افزایش قیمت‌ها می‌شود و ارزش تسهیلات بلندمدت را کاهش می‌دهد، از طرفی وضعیت تورمی، درآمد خانوارها را نیز تحت تاثیر قرار می‌دهد و دست سیاستگذار را برای تعدیل باقی‌مانده تسهیلات متناسب با شرایط تورمی جدید می‌بندد. همچنین نکته مهم این تسهیلات، میزان بازپرداخت آن است؛ حتی در صورت وجود منابعی برای تخصیص این تسهیلات، اقساط آن به قدری سنگین است که دریافتی بسیاری از مشاغل کفاف آن را نمی‌دهد. این معضلات در سمت تقاضا وجود دارد، در بخش عرضه نیز مشکلاتی برای سازندگان وجود دارد. بنابراین یکی از پایه‌ای‌ترین مشکلاتی که ما در این زمینه هم داریم، بحث تورم است؛ تا زمانی که تورم اقتصاد ایران حل نشود، نمی‌توانیم به راه‌حل پایدار و فراگیری در تامین مالی مسکن برسیم.
