تعادل جدید در مسکن
بازار مسکن به کدام‌سو می‌رود؟
فرید قدیری: آیا بازار مسکن وارد عصر جدید شده است؟ این پرسش را خیلی از داخلی‌ها و خارجی‌های بازار ملک در تهران و سایر شهرهای کشور وقتی در مواجهه با دو گروه قرار می‌گیرند با خود مطرح می‌کنند؛ گروه اول برخی کارشناسان «منکر حباب قیمت» و گروه دوم «ذی‌نفعان حباب قیمتی». تعقیب روند چهار متغیر در بازار معاملات مسکن طی یک ماه و نیم اخیر در تهران از تغییر محسوس شرایط حکایت می‌کند. تقاضای خرید به شدت کاهش یافته، قیمت در فایل‌های فروش افت کرده، تعداد فروشنده‌ها زیاد شده و قیمت معاملات قطعی نزول خفیف داشته است.
پیام مخابره‌شده از این چهار اتفاق آن است که «شرایط تازه‌ای در بازار مسکن بعد از سه سال» به‌وجود آمده است که باعث شده وضعیت قبل به همان شدت ادامه پیدا نکند.
کسانی که هنوز در صحنه معاملات ملک و همینطور ساخت‌و‌ساز حضور دارند، در برابر آنهایی که موج جهش قیمت باعث خروج‌شان به بیرون (حاشیه) بازار شده، اقلیت محسوب می‌شوند. هر دو اقلیت و اکثریت در بازار ملک، تا حدودی تغییرات را احساس کرده‌اند اما برخی از آنها تحت تاثیر القائات دو گروهی هستند که موضع متفاوت نسبت به شرایط جدید دارند.
تشریح شرایط جدید و ریشه‌های شکل‌گیری آن و همچنین روایت اصل تغییرات در این روزها می‌تواند تصویر شفاف از آخرین وضعیت بازار مسکن را پیش‌روی افراد قرار دهد.
یکی از بازیگردانان اصلی بازار ملک در سه سال گذشته، «نرخ دلار» بود که هر زمان با شوک افزایشی روبه‌رو می‌شد، بازتاب آن در بازار مسکن به شکل جهش ماهانه قیمت قابل رهگیری بود. منحنی تغییرات نرخ ارز و قیمت مسکن در تهران طی این مدت، به خوبی اثرپذیری ماهانه ارزش املاک از تغییرات ماهانه نرخ دلار را نشان می‌دهد. شاید در تاریخ نوسانات ارزی -سنوات قبل- رابطه قیمت دلار و قیمت مسکن تا این حد، محسوس نبود. تا پیش از این دوره به علت آنکه در عمده سال‌های مثلاً دهه 80، نرخ ارز تثبیت شده بود یا زمینه شوک ارزی تا این حد -افت شدید درآمدهای نفتی در این دوره- فراهم نبود، التهاب فراگیر در بازار دلار به قدری نبود که تاثیر ابرتورمی روی بازار ملک داشته باشد. اما جهش نرخ دلار در سال 97 باعث تحریک تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن شد و سوخت موتور تورم ملکی در همان سال و سال 98 را فراهم کرد.
سال 97 متوسط قیمت آپارتمان در تهران بیش از 70 درصد و در سال 98 نیز بیش از 60 درصد افزایش پیدا کرد. البته که «خریدهای سرمایه‌ای» در بازار ملک منبعث از «انتظارات تورمی» بود اما عمده همین پارامتر انتظارات ناشی از التهابات ارزی بوده است. طبیعی است وقتی مولفه ارزی به عنوان متغیر جهت‌دهنده انتظارات و حرکات فعالان بازار ملک، مسیر عوض کرده و در سراشیبی قرار گرفته، رفتار قیمت ملک نیز با مسیر جدید دلار هماهنگ (تنظیم) شود و روند کاهشی به خود بگیرد.
این انتظار «تغییر مسیر قیمت مسکن متناسب با مسیر جدید دلار» در شرایطی مطرح است که تقاضای مصرفی در بازار ملک مدت‌هاست از صحنه معاملات خارج شده و فرمان خریدهای ملکی کاملاً در اختیار غیرمصرفی‌ها یا همان سرمایه‌گذاران است. این گروه، چشمشان به جهت دلار بوده و هست. اکنون نیز کاهش حجم تقاضای خرید آپارتمان به همین خاطر است.
قیمت میانگین آپارتمان مترمربعی حدود 29 تا 30 میلیون تومان است اما با توجه به سطح نرخ دلار که در هفته‌های اخیر، کانال 21 تا 22 هزار تومان را هم به خود دید و از آن مهم‌تر، با لحاظ پیش‌بینی‌ها و حساب و کتاب‌هایی که هم سیاستگذار ارزی و هم فعالان اقتصادی درباره نرخ ارز در ماه‌های آینده دارند، به نظر می‌رسد قیمت مسکن برای تنظیم رابطه با دلار، کاهش چشمگیر پیدا خواهد کرد.
بازیگردان دوم یا همان جهت‌ساز دوم بازار ملک، «مولفه انتخابات» است. عموم کسانی که سابقه ملک‌بازی در سال‌های گذشته داشته‌اند و الان نیز صاحب بیش از یک آپارتمان در تهران هستند (سرمایه‌گذاران ملکی)، معتقدند بعد از برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری، هر دولتی با هر نوع جهت سیاسی یا برنامه اقتصادی که روی کار بیاید، شرایط بازار مسکن به سمت «تعدیل قیمت» آن هم از جنس کاهش قیمت اسمی پیش می‌رود. شاید کارنامه تورم مسکن در سال‌های انتخابات ریاست‌جمهوری، شاهد قابل دفاعی برای این دسته از افراد باشد. تورم مسکن در سال‌های 76، 84 و همینطور سال 92، معنادار بوده است.
در سال 76 -سال انتخابات- متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران 5 /2 درصد کاهش پیدا کرد. یک سال قبل از آن، قیمت مسکن جهش کرده بود اما در سال بعد، بازار ملک وارد فاز پساجهش شد. در سال 84 -انتخابات ریاست‌جمهوری و تغییر رئیس‌جمهور- اگر چه متوسط قیمت مسکن در تهران حدود 10 درصد رشد کرد اما سال قبل از آن، میانگین قیمت‌ها نزدیک به سه درصد کاهش یافته بود. در سال 92 نیز تورم مسکن درست تا ماه انتخابات، تخته‌گاز پیش رفت اما از تیر‌ماه روند سقوط تورم ماهانه شروع شد تا اینکه قیمت ملک طی سه سال، ثبات نسبی و سپس کاهش اسمی را تجربه کرد.
بعد از انتخابات ریاست‌جمهوری در خرداد، دو اتفاق ممکن است رخ دهد؛ «خوش‌بینی عمومی (انتظارات گشایشی) به آینده که باعث از صحنه خارج شدن انتظارات تورمی می‌شود» و «حساس‌شدن دولت جدید به جهش سه بازار بورس، ارز و مسکن». برآیند هر دو رخداد به نفع «برقراری آرامش در بازار ملک» خواهد بود.
سومین شکل‌دهنده شرایط جدید، به تقاضای مصرفی مربوط است. خریداران مصرفی، دسته‌ای از طیف فعال و غیرفعال بازار معاملات مسکن هستند که الان در بازار حضور ندارند و غایب بزرگ محسوب می‌شوند.
خریداران مصرفی با حضور در صحنه معاملات ملک می‌توانند رکود را خاتمه دهند و زمینه‌ساز رونق خرید و سپس رونق ساخت‌و‌ساز شوند. این گروه تقریباً از نیمه سال 97 شروع کرد به خارج شدن (رانده شدن) از بازار معاملات ملک به‌طوری‌که برخی داده‌ها از حوزه واسطه‌گری ملک و استارت‌آپ‌های ملکی حکایت از آن دارد که دست‌کم 30 تا 50 درصد از خریدهای آپارتمان در سال‌های 97 و 98، جنبه غیرمصرفی و سرمایه‌ای داشته است. سقوط حجم ماهانه معاملات خرید آپارتمان به پایین‌تر از کف تاریخی -کمتر از پنج هزار واحدمسکونی- در عمده ماه‌های سال 99 نیز شاهد دیگری از تبخیر تقاضای مصرفی در این بازار است.
با نبود تقاضای مصرفی آن هم در شرایطی که فضای بازار ملک برای تقاضای غیرمصرفی نیز ناامن شده است، بعید است روند رشد شدید قیمت بتواند ادامه پیدا کند. تقاضای غیرمصرفی، الان که پیشران‌های قیمت ملک از بیرون این بازار در سراشیبی قرار گرفته‌اند، انگیزه‌ای برای خرید آپارتمان ندارد چون این‌طور برای خود تجزیه و تحلیل می‌کند که «فضا برای گران خریدن و گران‌تر فروختن آپارتمان، مثل قبل فراهم نیست». این تحلیل در بین تقاضای غیرمصرفی، آستانه تخلیه حباب قیمت را به‌وجود می‌آورد.
بازیگردان چهارم، «برجام» است. درست از ابتدای فروردین‌ماه امسال که اولین خبرهای امیدوارکننده از مذاکرات برجامی در وین، به تهران مخابره شد، بازار مسکن به این رویداد سیاسی واکنش درخور نشان داد. ابتدا پیامک‌های فروش فوری آپارتمان در مناطق اشباع از رشد قیمت، افزایش پیدا کرد و بعداز آن، کسانی که در بازار ملک حضور داشتند از تغییر رفتار سمت فروش، متعجب شدند.
مذاکرات وین در هفته‌های اخیر ادامه‌دار شده و هنوز خبر بد و ناامیدکننده از این نشست‌های سریالی مخابره نشده یا به بیرون درز نکرده است، بازارها به فرجام مذاکرات برجام، فعلاً خوش‌بین هستند.
بازار مسکن سابقه چنین واکنشی را در سال‌های 94 تا 96 دارد. امضای برجام باعث شد تورم ماهانه مسکن به صفر برسد و ثبات نسبی قیمت در حوزه املاک برقرار شود.
سیگنالی که بازار مسکن از مذاکرات برجام دریافت کرده است، «در پیش بودن گشایش در فروش نفت» است. همزمان طی روزهای اخیر خبرهای خارجی در این حوزه، از افزایش نسبی فروش نفت ایران به اشکال مختلف حکایت دارد. همچنین در حوزه تجارت کالا نیز شواهدی دال بر شکسته شدن قفل واردات کالاهای لوکس دیده می‌شود که این موضوع نتیجه دسترسی به درآمدهای ارزی بیشتر از گذشته است.
این تحولات در بیرون بازار مسکن، برای اهالی بازار مسکن به معنای تغییر اوضاع (بهبود شرایط) است.
آخرین بازیگردان که تاثیر آن متفاوت از چهار مولفه اولی است، «قیمت تمام‌شده» ساخت مسکن است.
در این روزها که چهره فایل‌های فروش آپارتمان از تغییر جهت قیمت‌ها حکایت دارد، سازنده‌ها با استناد به قیمت تمام‌شده ساخت مسکن، کاهش قیمت را رویای متقاضیان خرید توصیف می‌کنند.
قیمت تمام‌شده ساخت مسکن در پایان سال گذشته تقریباً بین 70 تا 100 درصد نسبت به ابتدای همان افزایش یافت. قیمت تمام‌شده ساخت یک مترمربع آپارتمان در تهران در اواخر سال گذشته به حدود 22 میلیون تومان در جنوب شهر و نزدیک به 30 میلیون تومان در مناطق شمالی شهر رسید. بساز‌و‌بفروش‌ها می‌گویند چون قیمت تمام‌شده ساخت مسکن تا این حد افزایش پیدا کرده دلیلی برای کاهش قیمت فروش مسکن وجود ندارد. این فرضیه می‌تواند صحیح نباشد چون دقیق نیست.
فروکش کردن انتظارات تورمی فقط بر قیمت مسکن اثرکاهنده نخواهد گذاشت بلکه قیمت سایر دارایی‌ها همچون زمین و همچنین سایر کالاها همچون مصالح ساختمانی را تحت تاثیر قرار می‌دهد.
ضمن آنکه، همین الان قیمت فروش آپارتمان در مناطق شمالی شهر خیلی بیشتر از 30 درصد، با قیمت تمام‌شده ساخت مسکن اختلاف دارد. کاهش انتظارات باعث تعدیل سود (عایدی) سرمایه‌گذاری در بازارهای مختلف می‌شود و در نتیجه این فاصله کاهش پیدا خواهد کرد. فاصله حداقل 30درصدی بین قیمت فروش آپارتمان و قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها در مناطق شمالی به‌خاطر آن است که در سه سال گذشته متوسط قیمت واحدهای مسکونی در مناطق یک تا پنج، هشت برابر شده در حالی که میانگین قیمت واحد مسکونی در مناطق 9 تا 20، تقریباً 5 /6 برابر شد. رابطه قیمت مسکن شمال شهر و جنوب شهر با این ناهماهنگی رشد قیمت به‌هم خورده است که این خود یک دلیل دیگر از وجود حباب قیمت است. چهار متغیر بازار معاملات مسکن به شرایط جدید واکنش نشان داده‌اند.
مشاوران املاک می‌گویند تقاضای سرمایه‌ای برای خرید آپارتمان تا 50 درصد در برخی مناطق خوب شهر کاهش پیدا کرده است. همچنین فروشنده‌ها به صورت چشمگیر افزایش یافته به‌طوری‌که، فایل‌های فروش واحد مسکونی چندسال ساخت -عمدتاً میانسال- بعضاً در برخی بنگاه‌های سطح شهر پایتخت تا 100 درصد زیاد شده است. هنوز سازنده‌ها برای فروش واحدهای مسکونی تازه‌ساز و کلید‌نخورده مقاومت می‌کنند. اگر نشست‌های وین ادامه پیدا کند، سازنده‌ها در نفروختن مصمم‌تر خواهند شد. میانگین قیمت پیشنهادی فروش واحدهای مسکونی در این هفته‌های میانی فصل بهار بین دو تا چهار درصد نسبت به مدت مشابه در سال 99 کاهش پیدا کرده است. افت قیمت پیشنهادی فروش علامتی از تحلیل جدید سمت عرضه نسبت به اوضاع است. افت قیمت پیشنهادی در فایل‌ها به معنی فراهم شدن شرایط برای کاهش قیمت در معاملات فروش آپارتمان است. قیمت پیشنهادی در فایل‌ها نه تنها در تهران که دیگر شهرهای بزرگ نیز افت کرده است. به این ترتیب شرایط کنونی بازار مسکن حکایت از حرکت به سمت تعادل جدید دارد.
در تعادل قدیمی، رکود سنگین معاملات با ابرتورم ملکی همگام (هماهنگ) شده بود. معاملات در حجم بسیار پایین باعث جهش قیمت می‌شد. اما قرائن و اطلاعات موجود نشان می‌دهد، سطح قیمت به احتمال زیاد در ماه‌های آینده از حالت نوسان درشت به وضعیت ریزنوسان تغییر پیدا می‌کند. ریزنوسان احتمالاً شیب منفی خواهد داشت. این، تعادل جدید در بازار مسکن است که باعث می‌شود قیمت واقعی آپارتمان کاهش پیدا کند. البته انتظار می‌رود قیمت اسمی در مناطقی از شهر تهران کاهش یابد. اما حتی افت قیمت واقعی نیز به معنی تحول قیمتی در این بازار است که نشان‌دهنده تفاوت بازار با زمان جهش است.
پیش‌بینی می‌شود تعادل جدید در صورت ادامه‌دار بودن شرایط متغیرهای بیرونی بازار ملک، حداقل یک تا دو سال ادامه پیدا کند. مگر آنکه، دولت سراغ تقویت وام خرید برود که در این صورت احتمال بازگشت خریداران مصرفی وجود خواهد داشت.
