نسخه نجات قدرت خرید خانه‌اولی‌ها
گفت‌وگو با محمدهاشم بت‌شکن درباره چشم‌انداز بازار مسکن
هاجر شادمانی: جهش مکرر قیمت مسکن در فاصله سال‌های 97 تا 99 در حالی متقاضیان مصرفی و همچنین سیاستگذار مسکن را برای احیای قدرت خرید خانه‌اولی‌ها در بازار ملک با استفاده از یک نظام تامین مالی مناسب به بن‌بست رسانده است که یک کارشناس بخش مسکن با تخصص مالی در این حوزه، نسخه نجات قدرت خرید خانه‌اولی‌ها در شرایط فعلی را تشریح کرد. محمدهاشم بت‌شکن از کارشناسان بازار مسکن که سابقه بانکداری و حضور در سیستم بانکی تامین مالی مسکن را در کارنامه خود دارد در گفت‌وگو با «تجارت فردا» اعلام کرد: نمی‌توان با راهکارهای قبلی و پرداخت تسهیلات با سقف‌های بالاتر و نرخ سودهای مصوب شورای پول و اعتبار که هم‌اکنون 18 درصد است، تسهیلات در استطاعت با سطح پوشش‌دهی مناسب از هزینه خرید مسکن به متقاضیان خانه‌اولی پرداخت کرد. چرا که حتی اگر رقم تسهیلات 200 میلیون‌تومانی فعلی به 500 میلیون تومان نیز افزایش یابد با نرخ سود 18درصدی، قسط ماهانه معادل هشت میلیون تومان می‌شود و با توجه به سطح فعلی درآمد خانوارها این میزان اقساط، از توان آنها خارج است. وی به سیاستگذار و متولی بخش مسکن توصیه کرد به منظور احیای قدرت خرید خانه‌اولی‌ها در بازار ملک باید اعتباری 100 هزار میلیاردتومانی از محل آزادسازی بخشی از سپرده قانونی بانک‌ها و همچنین منابع داخلی آنها برای پرداخت تسهیلات در استطاعت با نرخ سود تک‌رقمی اختصاص یابد. وی اعلام کرد: می‌توان با طرح‌های حمایتی دولت از قبیل به صفر رساندن هزینه زمین و رقم صدور پروانه ساختمانی، با پرداخت تسهیلات با نرخ سود تک‌رقمی به مبلغ 300 میلیون تومان به حدود 350 هزار زوج خانه‌اولی، زمینه خانه‌دار شدن این افراد را فراهم کرد و در شرایط فعلی این راهکار تنها مسیر نجات از بن‌بست مالی و اعتباری در حوزه مسکن محسوب می‌شود. مشروح گفت‌وگو با محمدهاشم بت‌شکن را در ادامه بخوانید.
♦♦♦
بازار معاملات مسکن در شرایط فعلی یکی از منحصربه‌فردترین بازه‌های زمانی را تجربه می‌کند؛ از یک‌سو قدرت خرید و حضور خریداران مصرفی در بازار به سطح حداقلی رسیده و حتی در برخی موارد به صفر رسیده و از سوی دیگر قیمت مسکن ظرف سه سال اخیر به شدت رشد کرده است. با توجه به اینکه در یک دهه گذشته روندهای متفاوتی در این بازار تجربه شد اما چه شد که بازار معاملات مسکن در شرایط فعلی به وضعیت کنونی رسید و در ایجاد شرایط فعلی چه متغیرهایی اثرگذار بود؟
لازم است تاریخچه اخیر بازار مسکن را به سه دوره تقسیم کنیم؛ چون پاسخ به پرسش شما در واقع تکرار یکی از همین دوره‌هاست.
اولین دوره مربوط به دوره زمانی سال‌های 92 تا 94 است. مختصات دولتی که در این دوره روی کار آمد مبتنی بر امیدواری نسبت به بهبود فضای اقتصادی بود. در این دوره، مذاکرات برجام در جریان برگزاری قرار گرفت، خوش‌بینی به آینده اقتصادی ایجاد شد و بخش مسکن بعد از اجرای طرح مسکن مهر در رکودی عمیق فرو رفت و حتی سایر بخش‌ها نیز از این رکود در امان نماند.
به عنوان مثال در آن دوره رکود شدیدی در بازار خودرو نیز به وقوع پیوست و حتی کمپین «نه به خرید خودرو» ایجاد شد؛ چرا که نوعی امیدواری برای ورود خودروهای جدید و با سطح قیمت‌ها و کیفیت مناسب‌تر ایجاد شد.
در آن دوره به‌رغم اینکه روند پرداخت وام‌های خرید و ساخت مسکن تسهیل شد و سقف وام‌ها نیز به میزان محسوسی افزایش یافت، مردم عملاً استقبال چندانی از دریافت وام برای خرید مسکن نمی‌کردند، به این خاطر که تصور می‌کردند قیمت مسکن با توجه به خوش‌بینی‌های ایجادشده در فضای سیاسی کشور و همچنین مدیریت انتظارات تورمی کاهش می‌یابد و در عین حال نیز در آن بازه زمانی یعنی سال‌های 92 تا 94، نرخ‌های مربوط به سپرده‌های بانکی جذاب بود و بانک‌ها در ازای سپرده‌گذاری افراد سودهای 22 تا 24درصدی به سپرده‌ها پرداخت می‌کردند.
همچنین انتظاراتی از بابت کاهش تورم نیز در جامعه وجود داشت. از این‌رو مردم ترجیح می‌دادند به جای ورود به بازار مسکن، خرید ملک و سرمایه‌گذاری در این بازار، دارایی‌های خود را در بانک‌ها سپرده‌گذاری کنند. چون این تصور در میان آنها وجود داشت که فعلاً بازار معاملات مسکن راکد است و قیمت‌ها افزایش پیدا نمی‌کند، بنابراین تصمیم اقتصادی‌تر آن بود که دارایی‌ها در بازار پول و در قالب سپرده‌های بانکی سپرده‌گذاری شود.
در آن دوره، این نگاه وجود داشت که با پس‌انداز کردن دارایی‌ها در بانک‌ها و دریافت سودهای بیش از 20 درصد و با توجه به اینکه بازار مسکن در شرایط رکودی است و وضعیت اقتصادی نیز رو به بهبود است، تصمیم بهتر اقتصادی سپرده‌گذاری در بانک به جای ورود به بازار ملک است. متقاضیان در آن دوره ترجیح می‌دادند تا مدتی سپرده‌های خود را در بانک‌ها پس‌انداز کنند و سپس در زمان مناسب اقدام به خرید آپارتمان کنند. حتی در میان خریداران مصرفی نیز این موضوع دیده می‌شد. در واقع متقاضیان با این دیدگاه که وضعیت اقتصادی در آینده بهتر خواهد شد ترجیح می‌دادند در زمان مناسب‌تر و در آینده وارد بازار شده و با کمک وام مسکن اقدام به خرید کنند.
یعنی رکود ایجادشده در بازار مسکن آن دوره، گذشته از اثر جهش قیمت مسکن در سال 91، به انتظارات خوش‌بینانه افراد مربوط می‌شد؟
بله، در آن دوره یک رکود شدید در بخش مسکن شکل گرفت. به دلیل اینکه انتظارات خوش‌بینانه‌ای در میان متقاضیان وجود داشت که می‌توانند در آینده مسکن را با قیمت بهتری خریداری کنند و حتی انتظار کاهش قیمت در میان برخی از متقاضیان وجود داشت. اما ما در همان دوره بحث مسکن‌های لوکس را داشتیم که بازار این واحدها به شدت رکودی بود و بسیاری از سازنده‌های این واحدها با معضل نبود مشتری برای فروش مواجه بودند. در واقع بسیاری از این واحدها روی دست سازنده‌های آنها مانده بود و مشتری برای خرید آنها وجود نداشت.
اما در دوره زمانی سال‌های 95 تا 97 که دوره دوم است مختصات اقتصادی و بازار مسکن با تفاوت‌هایی همراه شد. در این دوره زمانی، شرایط تثبیت شد، اقتصاد حالت پیش‌بینی‌پذیری بیشتری به خود گرفت و پیش‌بینی‌پذیرتر شد، آثار اقتصادی برجام کم‌کم در حال نمایان شدن بود، تورم مهار و حتی تک‌رقمی شد و رشد اقتصادی هم مثبت شد.
در این دوره افزایش سقف‌های وام مسکن تا 200 میلیون تومان هم انجام شد و حتی نرخ‌های سود تک‌رقمی برای وام مسکن تعیین شد (در صندوق پس‌انداز مسکن). متوسط قیمت مسکن در تهران در آن سال‌ها حول‌وحوش مترمربعی چهار میلیون و 500 هزار تا پنج میلیون تومان بود و یک رشد سالانه حداکثر 10درصدی داشت.
در این دوره تقاضای مسکن عموماً تقاضای مصرفی بود و در واقع واحدهای مسکونی مورد معامله در متراژهای زیر 100 مترمربع قرار داشت و با عمر بنای تا پنج سال بود و حجم تقاضا برای دریافت تسهیلات مسکن هم به نسبت در تهران بالا رفت. در آن دوره به‌طور متوسط قیمت کل یک واحد مسکونی معمولی 75 مترمربعی حول‌وحوش 600 تا 700 میلیون تومان تمام می‌شد و وام‌های بانک مسکن در آن مقطع که حدود 200 میلیون تومان بود، حدود 40 درصد از هزینه خرید آپارتمان را پوشش می‌داد.
این دوره، دوره‌ای بود که در آن تعداد زیادی از متقاضیان مسکن صاحبخانه شدند به‌خصوص در بخش واحدهای مسکونی متوسط‌‌متراژ.
در این دوره رونق نسبی در بخش معاملات مسکن ایجاد شد. بیشترین حجم معاملات سالانه مسکن در تهران و کشور در همین بازه زمانی یعنی فاصله سال‌های 95 تا 97 به ثبت رسید. در سال 97 مجموعاً حدود 350 هزار فقره معامله خرید مسکن در کل کشور انجام شد و همچنین حدود 65 هزار معامله خرید مسکن در تهران به ثبت رسید که یکی از نقاط پیک معاملات ملک در تهران و کشور محسوب می‌شود.
اما این شرایط از نیمه دوم سال 97 تغییر کرد!
بله، در دوره آخر که از نیمه دوم 97 تا پایان سال 99 است، شرایط متفاوتی تجربه شد. در این دوره زمانی، پارامترها و متغیرهای بیرونی و به‌ویژه رویدادهای سیاسی و غیراقتصادی بر بازار مسکن اثر گذاشت. از جمله این پارامترها می‌توان به خروج آمریکا از برجام، بازگشت اقتصاد به دوره ابهام و عدم پیش‌بینی‌پذیری، جهش ناگهانی نرخ ارز و رسیدن آن به مرز 30 هزار تومان در سال 99 و تورم 30 تا 40درصدی و همچنین رشد منفی اقتصادی و التهاب در اقتصاد کشور اشاره کرد.
از سوی دیگر درآمد واقعی خانوارها نزول کرد و جهش قیمت مسکن در قالب رشدهای شدید 60 تا 90درصدی قیمت مسکن در تهران به وقوع پیوست. یکی از مشخصات مهم این دوره آن بود که در آن هم درآمد واقعی افراد پایین آمد و هم پوشش‌دهی وام‌های مسکن حداکثر به پنج مترمربع در سال 99 در تهران رسید و عملاً وام‌های مسکن در بسیاری از شهرهای کشور به ویژه کلانشهرها و شهرهای بزرگ خاصیت خود را از دست داد. ما در این دوره شاهد یک رکود تورمی عمیق در بخش مسکن بودیم.
از آنجا که دیدگاه‌های کارشناسی از تکرار تجربه ادوار رکود و رونق بازار مسکن در دوره‌های بعدی حکایت دارد، فکر می‌کنید شرایط در بازار مسکن 1400 به چه صورتی رقم خواهد خورد؟
در مورد پیش‌بینی روند بازار مسکن در سال 1400 می‌توان گفت با فرض اینکه خوش‌بینی نسبت به مذاکرات برجام و نتیجه‌بخشی آن وجود داشته باشد و انتظارات تورمی مدیریت شود و ما به سمت پیش‌بینی‌پذیری اقتصاد حرکت کنیم و دولتی ریسک‌زدا روی کار بیاید، پیش‌بینی بنده این است که همان روندی که در دوره زمانی 92 تا 94 در بازار مسکن تجربه شد در دوره پیش‌رو نیز تکرار شود.
مختصات این دوره بروز رکود در بخش مسکن خواهد بود. بازار مسکن در این دوره با شرایطی مواجه خواهد شد که نه خیلی جذابیت سرمایه‌گذاری در این بخش وجود دارد و نه توان خرید در بخش مسکن وجود خواهد داشت. یعنی قیمت مسکن به قدری بالا رفته است که دیگر تقاضای مصرفی نیز وجود نخواهد داشت.
بنابراین پیش‌بینی بنده این است که تعداد معاملات در تهران ثابت خواهد شد. رشد قیمت در بازار معاملات مسکن شهر تهران متوقف خواهد شد و شاید در برخی از مناطق قیمت واقعی مسکن با لحاظ تورم هم کاهش پیدا کند.
با توجه به اینکه هم‌اکنون متوسط قیمت یک واحد مسکونی معمولی با مساحت حدود 75 مترمربع بالای دو میلیارد و 200 میلیون تومان است درآمد خانوار برای خرید مسکن جوابگو نخواهد بود، وام مسکن بسیار پایین است و عملاً پوشش مناسب و کارآمدی از هزینه خرید آپارتمان برای خانوارها ایجاد نمی‌کند و بنابراین حتی اگر سقف وام مسکن به دو برابر و تا مرز 500 میلیون تومان هم برسد رقم اقساط ماهانه آن به حدود هشت میلیون تومان می‌رسد که در استطاعت متقاضیان مصرفی برای بازپرداخت وام نیست. بنابراین تقاضای مصرفی در این دوره به دلیل عدم پاسخگویی سطح درآمد و همچنین سقف وام، عملاً قادر به ورود به بازار مسکن نیست. اما در این مورد راه‌حل‌هایی وجود دارد که سیاستگذار بخش مسکن برای کاهش عمق رکود در بازار معاملات مسکن و تقویت قدرت خرید متقاضیان مصرفی می‌تواند از آنها استفاده کند.
یعنی عملاً حتی در صورت تصویب و پرداخت سقف‌های بالاتر وام مسکن امکان احیای قدرت خرید خانه‌اولی‌ها و متقاضیان مصرفی در بازار نیست؟
در این زمینه و با استفاده از این روش، برای تقاضای مصرفی عملاً به بن‌بست رسیده‌ایم؛ اگر این سوال مطرح شود که چرا گفته می‌شود هم‌اکنون برای پاسخ به تقاضای مصرفی به بن‌بست رسیده‌ایم پاسخ آن است که هم‌اکنون با لحاظ متوسط 30 میلیون‌تومانی قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت، قیمت کل یک واحد مسکونی 75 مترمربعی در مناطق معمولی شهر تهران به دو میلیارد و 200 میلیون می‌رسد. حتی اگر سقف فعلی وام مسکن از 200 میلیون تومان به 500 میلیون تومان هم برسد میزان پوشش‌دهی وام از هزینه خرید چنین آپارتمانی نهایت به 22 درصد می‌رسد و با محاسبه نرخ سود 18درصدی سود بانکی رقم قسط ماهانه این تسهیلات معادل حدود هشت میلیون تومان می‌شود که با توجه به سطح فعلی درآمد خانوارها رقم قسط ماهانه، در استطاعت نیست.
پس این راهکار یعنی افزایش سقف وام خرید مسکن برای پاسخ به تقاضای مصرفی، راهکاری غیرکاربردی و به‌دردنخور در شرایط فعلی است. به همین دلیل راهکاری که به نظر می‌رسد آن است که ما باید حداقل 100 هزار میلیارد تومان منابع بانکی را برای این کار تجهیز کنیم؛ پیشنهاد من این است که همان‌گونه که برای مهار کرونا 75 هزار میلیارد تومان اختصاص پیدا کرد و قسمتی از آن از محل آزادسازی سپرده‌های بانک‌ها در نظر گرفته شد اما اجرایی نشد این 100 هزار میلیارد تومان منابع را از این محل و از این مدل ایجاد کرده و تخصیص دهند.
با این سازوکار که یک‌سوم از این منابع را از محل آزادسازی سپرده قانونی بانک‌ها (35 هزار میلیارد تومان) تامین کنند، 65 هزار میلیارد تومان هم بانک‌ها موظف باشند که تجهیز کنند این اقدام امکان‌پذیر است. در این صورت می‌توان با نرخ سود تک‌رقمی تسهیلات را به متقاضیان پرداخت کرد.
برآورد من این است که اگر یک واحد 80 مترمربعی را با طرح‌های حمایتی که دولت اجرا می‌کند یعنی حذف قیمت زمین و پروانه ساخت، برنامه‌ریزی کنند می‌توان با قیمت تمام‌شده مترمربعی پنج میلیون تومان آن را احداث کرد. بنابراین هزینه ساخت هر واحد مسکونی در متوسط کشوری حدود 400 میلیون تومان تمام می‌شود. حال اگر آورده متقاضی برای هر واحد مسکونی رقمی معادل 100 میلیون تومان باشد می‌توان یک وام 300 میلیون‌تومانی را از این محل برای 350 هزار نفر خانه‌اولی (زوجین خانه‌اولی) اختصاص داد.
در واقع رفع این مشکل تنها با حمایت دولت امکان‌پذیر است. از این‌رو بهتر است طرح‌هایی که بیشتر حالت نمایش و تبلیغات دارد و ارقام انبوه ساخت مسکن را به دولت تکلیف می‌کند کنار گذاشته و برای زوجین خانه‌اولی به تعداد 350 هزار نفر در سال با طرح‌های حمایتی که دولت دارد از جمله طرح‌هایی با قابلیت حذف قیمت زمین و تجهیز 100 هزار میلیاردتومانی منابع با نرخ سود تک‌رقمی، این کار انجام شود.
برای طرح مهار کرونا قرار بود 75 هزار میلیارد تومان تسهیلات کنار گذاشته شود؛ 25 هزار میلیارد تومان از محل آزادسازی سپرده قانونی بانک‌ها بود و قرار بود 50 هزار میلیارد تومان دیگر نیز بانک‌ها تجهیز کنند. این مدل را همه بانک‌ها نیز پذیرفته بودند. سپرده قانونی متوسط بانک‌ها هم‌اکنون حدود 7 /11 درصد است که می‌تواند تا 10 درصد کاهش پیدا کند. بنابراین در صورت آزادسازی حدود 30 تا 35 هزار میلیارد تومان از این محل که منابع آن برای بانک‌ها منابعی صفردرصدی است، اگر خود بانک‌ها هم با نرخ 15 درصد منابع را تجهیز کنند 65 هزار میلیارد تومان هم از این طریق تجهیز خواهد شد. بنابراین متوسط این نرخ تک‌رقمی و زیر 10 درصد خواهد بود و قسط وام 300 میلیون‌تومانی که از این محل پرداخت می‌شود در استطاعت خواهد شد. با 300 میلیون تومان وام قسط ماهانه حدود سه میلیون تومان خواهد بود و با 100 میلیون تومان آورده نقدی اولیه، فرد می‌تواند صاحب یک ملک با قیمت تمام‌شده 400 میلیون تومان شود با فرض اینکه قیمت زمین و سایر هزینه‌های ساخت مانند هزینه جواز به صفر برسد آن هم برای ساخت سالانه 350 هزار مسکونی برای زوج‌های جوان. در واقع اگر دولت بتواند فقط این اقدام را انجام دهد این راهکار می‌تواند امکان‌پذیر و شدنی باشد.
