خطر انحراف سرمایه‌های ملکی

هاجر شادمانی: بازار معاملات مسکن در سال 1400 در شرایطی آغاز به کار کرد که اکثر قریب‌به‌اتفاق کارشناسان برجسته و فعال در این بازار، سال جاری را سال چندان امیدوارکننده‌ای برای این بازار نمی‌دانند. به‌رغم آنکه هم‌اکنون مذاکرات ایران با جامعه بین‌الملل برای رسیدن به توافق در جریان است و تحت تاثیر کاهش ریسک‌های غیراقتصادی از ماه‌های پایانی سال قبل، رکود در بازار معاملات مسکن عمیق‌تر شده و هیجانات سرمایه‌ای نیز تا حد زیادی نسبت به ابتدای نیمه دوم سال 99 کاهش یافته است؛ اما کارشناسان مسکن به‌رغم همه انتظاراتی که از بابت ایجاد گشایش‌های غیراقتصادی دارند چندان به وضعیت بازار مسکن دست‌کم برای سال جاری خوش‌بین نیستند. سال گذشته، بازار سومین سال پیاپی جهش قیمت را تجربه کرد و به‌رغم رکود سنگین معاملات مسکن در این سال به‌خصوص در برخی از ماه‌ها، کماکان روند رشد قیمت مسکن ادامه یافت. اما یک سوال اساسی در ارتباط با سمت‌وسوی بازار مسکن 1400 وجود دارد و آن این است که آیا در سال جاری می‌توان به توقف رشد قیمت مسکن امیدوار بود؟ یا اینکه تورم مسکن در سال جاری هرچند با شیبی ملایم‌تر از سال قبل ادامه خواهد یافت؟ واقعیت بازار مسکن آن است که همه شرایط برای تخلیه حباب قیمت مهیاست اما برخی دیدگاه‌های کارشناسی به تحقق این شرایط و تخلیه حباب حداقل در سال 1400 امیدوار نیستند. غلامرضا سلامی، تحلیلگر ارشد بازار مسکن یکی از کارشناسانی است که معتقد است ادامه تورم مسکن در سال 1400 انتظاری بعید نخواهد بود.

♦♦♦

  بازار مسکن سال 1400 از یک جهت بازاری خاص و متفاوت با بازار مسکن دست‌کم سه سال گذشته است؛ از یک‌سو حباب قیمت مسکن به قدری حجیم شده که انتظار تخلیه حباب وجود دارد، از سوی دیگر حجم معاملات خرید و فروش مسکن به کف رکودی رسیده است و عملاً متقاضی مصرفی در بازار حضور ندارد و از جانب دیگر نیز هیجانات سرمایه‌ای در بازار تقریباً فروکش کرده و شرایطی که در ابتدای نیمه دوم سال گذشته تحت تاثیر حضور پررنگ متقاضیان سرمایه‌ای در بازار مسکن به اثرگذاری بر سطح قیمت‌ها و تورم مسکن منجر شد، مشاهده نمی‌شود؛ با این توضیحات شرایط پیش‌روی بازار معاملات مسکن را چگونه می‌بینید؟

با توجه به مجموعه عواملی که هم‌اکنون بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده و با توجه به شرایط و برآوردهایی که در وضعیت فعلی می‌توان در خصوص متغیرهای بیرونی و درونی اثرگذار بر بازار مسکن مشاهده کرد در حوزه قیمت‌ها ادامه تورم ملکی قابل پیش‌بینی است. از سوی دیگر همین شرایط حاکی از ادامه رکود در بازار معاملات مسکن به لحاظ حجم معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی نیز هست. در واقع به‌طور خلاصه می‌توان بازار مسکن 1400 را این‌گونه پیش‌بینی کرد: ادامه رکود تورمی در بازار ملک!

  یعنی حتی به‌رغم کاهش تقاضای سرمایه‌ای در این بازار و کاهش انتظارات تورمی و ریسک‌های غیراقتصادی باز هم رکود تورمی قابل انتظار است؟

بله، ادامه تورم از این حیث قابل پیش‌بینی است که حجم نقدینگی در اختیار مردم در جامعه بسیار زیاد است. در چنین شرایطی که حجم نقدینگی بالاست باز هم انتظار از بابت افزایش قیمت وجود دارد. هرچند هیجانات سرمایه‌ای تحت تاثیر کاهش ریسک‌های اقتصادی کاهش یافته است اما از آنجا که بازار موازی، رقیب و کم‌ریسک مشابه شرایطی که بازار معاملات مسکن برای متقاضیان ریسک‌گریز دارد، برای این بازار وجود ندارد، باز هم نقدینگی زیاد به ناچار به سمت بازار ملک هدایت می‌شود و همین موضوع بر سطح قیمت‌ها در بازار ملک اثر می‌گذارد. در واقع نقدینگی‌ها به سمت بازار مسکن هدایت می‌شود چون مطمئن‌ترین دارایی برای افراد ریسک‌گریز مسکن است و فعلاً بازار رقیب به لحاظ ویژگی‌های مشابه (مانند بازار پول با نرخ سود توجیه‌پذیر برای سرمایه‌گذاری) برای بازار ملک وجود ندارد. از سوی دیگر رکود در بازار معاملات مسکن 1400 ادامه خواهد یافت؛ چون عملاً متقاضیان مصرفی توان خرید نداشته و سطح قیمت‌ها بالاتر از توانایی مالی آنهاست. البته وجود تقاضای سرمایه‌ای در بازار را نمی‌توان صرفاً به عنوان یک تقاضای منفی ‌نگریست. بلکه باید این تقاضا به مسیر درست هدایت شده و به صورت متناسب در بازارها توزیع شود. تقاضای سرمایه‌ای خود می‌تواند باعث افزایش انگیزه در سازنده‌ها برای افزایش فعالیت و اجرای پروژه‌های ساختمانی جدید شود اما در شرایط فعلی از سوی دیگر می‌تواند یک تهدید هم برای بازار محسوب شود؛ هم در سمت بازار معاملات و هم در سمت بازار ساخت‌وساز مسکن!

  این تهدید به چه شکلی خواهد بود؟

وجود تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن اگرچه در شکل معقول و متعارف نه‌تنها مضر نیست بلکه برای بازار ضروری است، اما در صورتی که این تقاضا به شکل هیجانی وارد بازار شود، می‌تواند تقاضای مصرفی را نیز تحت تاثیر قرار دهد. ورود هیجانی تقاضای سرمایه‌ای و ترافیک ورود سرمایه‌گذاران به بازار ملک در یک بازه زمانی محدود می‌تواند به سرعت به افزایش سطح قیمت‌ها منجر شود و با افزایش قیمت، توان خرید متقاضیان مصرفی در بازار محدود می‌شود. همین موضوع باعث می‌شود متقاضیان مصرفی قدرت خرید خود را در بازار از دست داده و به اجبار به حاشیه رانده شوند. از سوی دیگر در بازار ساخت‌وساز وجود حدی معقول از تقاضای سرمایه‌ای می‌تواند به افزایش انگیزه در سازنده‌ها برای ساخت‌وساز منجر شود و تیراژ ساخت مسکن را افزایش داده و عمق رکود ساختمانی را کم کند. اما در صورتی که این تقاضا به صورت هیجانی وارد بازار شود، از آنجا که تقاضای سرمایه‌ای بیشتر متقاضی خرید واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت است سازنده‌ها ترغیب می‌شوند سرمایه‌های خود را بیشتر صرف ساخت واحدهای مسکونی در مناطق لوکس، گران‌قیمت و غیرمصرفی کنند و همین موضوع به‌رغم آنکه می‌تواند به افزایش تیراژ ساختمانی منجر شود اما جریان عرضه در مناطق مصرفی را تضعیف می‌کند. در واقع خطر انحراف سرمایه از مناطق مصرفی به مناطق لوکس و غیرمصرفی را به همراه دارد.

  در چنین شرایطی برای کنترل این تقاضا و جلوگیری از ورود هیجان سرمایه‌گذاری به بازار مسکن چه باید کرد؟

در وهله اول لازم است بازار پول به عنوان بازار رقیب بازار مسکن در جذب بدون ریسک و با بازدهی معقول به منظور جذب بخشی از سرمایه‌ها و نقدینگی‌های در اختیار افراد تقویت شود. با افزایش نرخ سود سپرده‌ها بسیاری از افراد ترجیح می‌دهند سرمایه‌های خود را بدون دردسرهایی که بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری دارد به این بازار منتقل کرده و اقدام به سپرده‌گذاری در شبکه بانکی و دریافت سود کنند. هم‌اکنون بسیاری از صاحبان سرمایه به‌خصوص افراد ریسک‌گریز به دلیل نبود بازاری مشابه بازار مسکن با نرخ سود مناسب به ناچار به این بازار وارد شده و اقدام به خرید مسکن کرده یا در جست‌وجوی خرید هستند. بنابراین با تقویت بازار پول می‌توان این شرایط را به‌طور نسبی بهبود بخشید. چراکه در شرایط فعلی بازار معاملات سهام هم که سال گذشته از جذابیت زیادی برخوردار بود، جذابیت خود را از دست داده است.