رادار بازار مسکن 1400
قیمت آپارتمان از کجاها تهدید می‌شود؟
فرید قدیری: بازار مسکن در سال 1400 یکی از پیچیده‌ترین دوره‌ها را تجربه می‌کند. شاید وضعیتی که امسال فعالان بازار مسکن و متغیرهای اصلی این حوزه با آن روبه‌رو می‌شوند، در طول چند دهه اخیر سابقه نداشته است. ترکیبی از انواع و اقسام هدایت‌کننده‌های بیرونی (اقتصادی و سیاسی) و درونی (رخدادهای داخل بازار ملک)، در طول سال جاری یا به صورت توام یا به شکل متوالی، نبض قیمت مسکن را تحت فرمان خود می‌گیرند. سال‌های گذشته، شرایط اغلب به گونه‌ای بود که تنها بخش محدودی از این پارامترها فرمان بازار ملک را به دست می‌گرفتند. اما الان، این بازار از همه جهت تحت فشار است!
این هدایتگری البته ممکن است توسط برخی از متغیرهای اثرگذار به شکل مستقیم و توسط برخی دیگر از طریق تاثیرگذاری بر رفتار بازیگران معاملات ملک به شکل غیرمستقیم اتفاق بیفتد و سطح قیمت آپارتمان‌ها را تحت تاثیر قرار دهد.
حضور قوی و تمام‌عیار هدایت‌کننده‌های بازار مسکن در این مقطع به این خاطر است که هم شرایط اقتصادی و هم شرایط غیراقتصادی در سال 1400 متفاوت از سه سال گذشته است. علت انتخاب بازه زمانی «سه سال قبل» برای مقایسه، جهش‌های مکرر قیمت مسکن از سال 97 تا پایان 99 است. این عصر جهش که خود به لحاظ «طول زمان و میزان رشد قیمت»، بی‌سابقه بود، برای فعالان بازار مسکن این انتظار را ایجاد کرده که در سال جدید، قیمت زمین و مسکن ریزش یا دست‌کم، کاهش معنادار پیدا کند.
معادله قیمت مسکن در سال جاری، یک معادله چندمجهولی است که برای شناخت رابطه حاکم بین آنها برای حل نهایی معادله، لازم است ابتدا مختصات هر کدام از این مجهولات و تاثیری که بر معادله خواهد گذاشت، شناسایی شود. رادار بازار مسکن 1400، هفت هدایت‌کننده را نشان می‌دهد که شامل موارد زیر است:
هزینه ورود و خروج سازنده‌ها به بازار مسکن
سازنده‌ها یا همان بسازوبفروش‌ها، سهم اصلی را در عرضه واحد مسکونی فروشی به بازار در اختیار دارند. این سهم تا قبل از جهش سال 97 تا 99، در تهران حداقل 50 درصد بود به این معنا که نیمی از معاملات خرید مسکن در هر ماه به فروش واحدهای نوساز اختصاص داشت. اما الان این سهم به حدود 40 درصد و بعضاً زیر 40 درصد رسیده است.
بنابراین اگرچه فروش واحدهای نوساز به شدت کاهش پیدا کرده اما در همین حجم پایین معاملات مسکن، سازنده‌ها همچنان دست برتر را دارند. چون دست برتر را دارند به شکل اتوماتیک، قیمت فروش نوسازها، خط‌دهنده به سایر فروشنده‌ها برای تعیین قیمت فروش واحدهای مسکونی سن‌و‌سال‌دار خواهد بود.
فروش واحد مسکونی نوساز توسط سازنده تابعی از جریان ساخت‌وساز است. اگر سازنده بتواند بسازد، رغبت پیدا می‌کند ساختمان‌های قبلی ساخته‌شده اما کلیدنخورده خود را بفروشد.
رغبت به ساخت نیز تابعی از هزینه‌های ساخت و قیمت تمام‌شده مسکن است. طی دو سال گذشته، هزینه ساخت در تهران حداقل 5 /2 تا 3 برابر شد و قیمت زمین نیز بیش از این ارقام جهش کرد. تورم هزینه ساخت مسکن یک دسته سازنده را از بازار ساخت‌وساز بیرون کرده و دسته دیگر را به فکر بالاتر بردن قیمت فروش واحدهای نوساز انداخته است.
سازنده‌ها در همین مقطع ابتدای سال با افزایش 20درصدی هزینه‌ها روبه‌رو شده‌اند. بنابراین احتمال دارد همین تغییر هزینه‌ها را روی قیمت فروش واحدهای نوساز فعلی‌شان منعکس کنند تا به‌واسطه ارزش جایگزینی، بتوانند پروژه‌های ساختمانی 1400 را جلو ببرند.
آیا افزایش قیمت واحدهای نوساز در سال جاری حتمی و غیرقابل تردید است؟
پاسخ منفی یا اگر دقیق‌تر گفته شود، «مشروط» است. بخشی از رشد شدید هزینه ساخت و قیمت تمام‌شده مسکن در یکی دو سال اخیر ناشی از حباب قیمتی و متورم شدن از محل انتظارات تورمی بود که از بیرون بازار ملک این انتظارات شارژ شد. قیمت زمین در تهران حباب دارد. بنابراین اگر انتظارات جهت کاهشی به خود بگیرد، حباب زمین تخلیه می‌شود. همه سطح قیمت زمین، حباب نیست اما با کاهش انتظارات تورمی، حتماً سطح قابل توجهی از قیمت زمین کاهش پیدا می‌کند. در این صورت، دلیل اصلی رشد قیمت واحدهای نوساز در سال جاری از بین می‌رود. انتظارات در شرایطی کاهشی می‌شود که در فضای غیراقتصادی مرتبط با روند مذاکرات برجامی، نتیجه مثبتی حاصل شود.
انتظارات تورمی
این پارامتر یکی از دو عامل اصلی چرخش موتور تورم مسکن در دو سه سال اخیر بوده است. تحولات بیرونی بازار مسکن از جمله کاهش درآمدهای نفتی و شوک‌های ارزی در پی آن، این احساس را در میان بسیاری از سرمایه‌گذاران و مردم عادی به وجود آورد که «همه چیز در آینده گران و گران‌تر می‌شود». این حس (انتظار تورمی) از ابتدای سال 98 به صورت پررنگ شکل گرفت و باعث شد یک عده سراغ خریدهای سفته‌بازانه دلار بروند، یک عده برای اولین‌بار در تاریخ حیات‌شان بورس‌باز شوند و عده‌ای هم روی موج‌های رشد قیمت مسکن، اقدام به سوداگری کنند.قیمت مسکن در سال 97 به‌واسطه رشد معاملات خرید بعد از یک دوره رکود، شروع به افزایش کرد اما فرمان بازار ملک در سال 98 از دست عوامل درونی بازار خارج شد و دست «دلار» قرار گرفت. انتظارات تورمی، ابتدا به حرکات خریداران در بازار ارز سیگنال داد و طولی نکشید که هدایت قیمت مسکن را نیز در دست گرفت.زمانی که حس گران شدن کالاها و خدمات در کوتاه‌مدت به افراد دست می‌دهد و احساس بی‌ثباتی در اقتصاد به وجود می‌آید افراد ریسک‌گریز سراغ خرید ملک می‌آیند. این اتفاق در دو سال گذشته رخ داد.یک چشم‌انداز روشن از سیاست خارجی و تحولات برجامی در کنار یک دولت مورد اعتماد اهالی اقتصاد می‌تواند خیلی زود ریشه انتظارات تورمی را خشک کند و بازارها را وارد مسیر کاهشی طولانی‌مدت کند.
رکود بورس
رفتار شاخص در بازار سهام اثر معناداری بر قیمت مسکن دارد. سال گذشته تا مردادماه که هیجان بورس‌بازی از ناحیه بورس‌اولی‌ها باعث صعود دیوانه‌وار شاخص شد، تقاضای سرمایه‌ای نیز در بازار مسکن همزمان رشد پیدا کرد.این‌بار انتظارات تورمی از ناحیه بورس‌سازی، به وجود آمد و به خاطر انتظار افراد مبنی‌بر رابطه معنادار نرخ‌های بازدهی بازار بورس و مسکن و ارز و سکه با هم، انتظار رشد قیمت مسکن در میان سرمایه‌گذاران شکل گرفت. همین انتظارات به خریدهای سرمایه‌ای آپارتمان در تهران و در نتیجه، جهش بیشتر قیمت مسکن در سال 99 منجر شد.سال گذشته متوسط قیمت مسکن در تهران بیش از 80 درصد نسبت به سال 98 افزایش پیدا کرد. این در حالی است که متوسط قیمت مسکن در سال 98 حدود 63 درصد جهش کرد.از ابتدای سال جاری تاکنون، بورس وضعیت رکودی داشته و صف‌های فروش به مراتب بیشتر از صف‌های خرید بوده است. اگر این وضعیت ادامه پیدا کند، دلیلی برای تحریک قیمت مسکن از ناحیه جهش‌های بورسی وجود ندارد.
نرخ سود بانکی
نرخ سود بانکی یکی دیگر از هدایت‌کننده‌های بیرونی بازار مسکن است که اتفاقاً در دو سه سال اخیر خیلی مورد توجه نبوده است. در سال‌های اخیر، عمده بازی‌سازان بازار مسکن، ارز و سهام بودند.اما از حالا به بعد، نرخ سود بانکی می‌تواند نقش پررنگی در تغییر حجم تقاضای سرمایه‌ای مسکن و همین‌طور سطح قیمت آپارتمان بازی کند. تا پیش از امسال، بازدهی قیمت ارز و سهام به قدری بالا بود که توجهی به سپرده‌گذاری در بازار پول با سود 20درصدی نمی‌شد. ضمن آنکه چشم‌انداز تورمی نیز ریسک سفته‌بازی در بازارهای ارز و سکه و سرمایه‌گذاری در بازار پرریسک سهام را پوشش می‌داد.اما الان وضعیت تفاوت اساسی پیدا کرده است. ریسک سفته‌بازی و حضور در بازار ارز و سکه، بسیار بالا ارزیابی می‌شود. یک گشایش در مذاکرات می‌تواند نرخ ارز را به گفته کارشناسان تا حدود 22 هزار تومان حداقل کاهش دهد. بنابراین چون افراد احتمال ریزش نرخ ارز را می‌دهند در این مقطع به دنبال سرمایه‌گذاری امن می‌روند و چون از نظر افراد قیمت مسکن نیز حباب دارد، در نتیجه سپرده‌گذاری بانکی را به عنوان امن‌ترین بازار برای سرمایه‌گذاری انتخاب خواهند کرد. اما ممکن است هنوز نرخ سود 20درصدی برای خیلی از ریسک‌گریزها جذاب نباشد آن هم در شرایطی که تورم عمومی ما خیلی بالاتر از حد انتظار قرار دارد. این وضعیت می‌تواند باعث سرازیر شدن افراد ریسک‌گریز به بازار مسکن شود.بنابراین اگر قرار است مذاکرات ادامه پیدا کند و افراد در وضعیت صبر و انتظار باشند، به صلاح بازار مسکن نیست که مقصد سرمایه‌گذاری‌های ملکی شود. برای این عدم مواجهه شاید لازم باشد نرخ سود بانکی افزایش یابد.
انتخابات ریاست‌جمهوری
بازار مسکن 1400 از هم‌اکنون وارد رکودی سنگین‌تر از سال گذشته شده است. سال گذشته فروشنده نبود اما تقاضای خرید در حجم بسیار پایین وجود داشت. اما امسال چون جهت انتظارات معکوس شده است و تقریباً همه اضلاع این بازار بر سر کاهش محسوس قیمت مسکن در صورت حل مسائل تورم‌ساز، نظر مثبت دارند، هر دو طرف بازار به انجام معامله تمایل دارند. مالکانی که پیش‌تر قصد فروش داشتند با دیدن روند کاهشی قیمت، به احیای وضعیت تورمی امیدوارند. در این میان، در پیش بودن انتخابات ریاست‌جمهوری در ماه خرداد بر شدت این رکود سنگین افزوده است. خریداران احتمالی، منتظر برگزاری انتخابات هستند تا بلکه از خردادماه، دولت جدید بتواند در حوزه اقتصاد، تحولی ایجاد کند و در پی آن، شرایط برای کاهش قیمت مسکن فراهم شود.
اثر ثانویه تغییر شرایط سیاسی
اگر تجربه دولت اول روحانی را در بازار مسکن به یاد بیاوریم، می‌توانیم زمان شکل‌گیری دوره پساجهش را برآورد کنیم.
جهش قیمت مسکن در سال 91 و بهار 92، درست از تیرماه سال 92 خاتمه پیدا کرد و تورم مسکن در سراشیبی قرار گرفت. یک سال بعد از سال 92، تحقیقاتی که درباره علت توقف جهش مسکن در بعد از انتخابات ریاست‌جمهوری خرداد 92 صورت گرفت مشخص کرد «خوش‌بین شدن مردم به اقتصاد و سیاست با تشکیل دولت جدید» سبب شد انتظارات تورمی فروکش کند. الان نیز اگرچه تجزیه و تحلیل‌های اقتصادی مردم و سرمایه‌گذاران حول محور ریسک غیراقتصادی است اما خوش‌بین شدن به دولت جدید می‌تواند فهم عمومی را درباره ریسک غیراقتصادی به سمت «بهبود شرایط» سوق دهد و در نتیجه، حتی بدون اینکه توافق برجامی به این زودی‌ها حادث شود، از نگاه مردم، این موضوع، حل‌شده تلقی شود.
احتمال شوک مثبت به تقاضای مصرفی در نیمه دوم سال
احتمال اینکه در نیمه دوم امسال گشایشی در قدرت خرید مسکن خانه‌اولی‌ها صورت بگیرد زیاد است. قدرت خرید وام مسکن در تهران به زیر پنج مترمربع رسیده است. این مساله باعث شده تقاضای مصرفی در بازار تقریباً وجود نداشته باشد. اما این وضعیت بعید است به همین شکل باقی بماند. معمولاً دولت که عوض می‌شود، گروهی در تیم اقتصادی دولت به فکر شارژ بازار مسکن می‌افتند و اینکه، سیاستی زودبازده در این بازار به اجرا دربیاورند. شرایط موجود بازار مسکن به گونه‌ای است که زودبازده‌تر از سیاست تحریک تقاضای خرید مسکن از طریق افزایش سقف وام خرید، وجود ندارد. همین اتفاق در نیمه دوم سال 92 نیز رخ داد. اگر سقف وام خرید مسکن افزایش چشمگیر پیدا کند در این صورت، بازار مسکن با مشکل کمبود عرضه روبه‌رو می‌شود و آن وقت است که مسیر برای کاهش قیمت مسکن کمی سخت شود. طی سه سال گذشته میزان ساخت‌وساز حداقل 30 درصد کمتر از تقاضای زمان طبیعی بازار بوده است. رشد معاملات خرید مسکن ناشی از افزایش سقف وام به منزله حرکت بازار به سمت شرایط طبیعی است که در این صورت، کسری و کمبود چندساله عرضه جدید مسکن رخ‌نمایی خواهد کرد. مگر آنکه، کاهش انتظارات تورمی نیز همزمان اتفاق بیفتد و آن‌وقت است که عرضه فایل فروش نیز افزایش پیدا می‌کند. در ماه‌های اخیر بودند کسانی که قصد فروش آپارتمان خود را داشتند اما به امید گران‌تر شدن ملک در ماه بعد و ماه‌های بعدی، از فروش سر باز زدند.در حال حاضر افزایش چشمگیر سقف وام خرید مسکن قابلیت دارد حجم معاملات خرید مسکن در تهران را دست‌کم 50 درصد افزایش دهد.مجموع شرایط حاکم به این معناست که برآیند نیروهای غیرهم‌جهت موثر بر قیمت مسکن، به سمت کاهشی قرار دارد.
