بخت و اقبال کم‌متراژها
آیا مسکن گزینه مناسبی برای سرمایه‌گذاری است؟
به‌صورت سنتی بیشترین سرمایه‌گذاری ایرانیان در ملک صورت می‌گیرد. ایرانیان به مسکن و ملک به غیر از نگاه مصرفی و ایجاد سرپناه، به چشم سپر تورمی نگاه می‌کنند که می‌تواند آنها را در برابر تورم‌های شدید اقتصادی تا حدی مصون نگه دارد. به عبارتی مسکن در ایران صرفاً یک کالای مصرفی برای سکونت نیست بلکه یکی از عمده‌ترین کارکردهایش نقش سپر تورمی و محافظت از مالک آن در برابر تکانه‌های شدید اقتصادی است؛ همین امر باعث می‌شود که در بازار مسکن به غیر از تقاضای مصرفی، شاهد پیدایش تقاضاهای سرمایه‌ای اعم از تقاضاهای سوداگرانه (کوتاه‌مدت) و خرید مسکن غیرشخصی با هدف نگه‌داشت بلندمدت باشیم؛ از این‌رو همواره تحلیل و بررسی عوامل مختلف تاثیرگذار بر بازار مسکن مورد توجه کنشگران این بازار است.
یکی از مهم‌ترین پرسش‌ها در حال حاضر این است که آیا هنوز جذابیتی برای ورود به بازار مسکن در ادامه سال ۹۹ وجود دارد؟
برای پاسخ به این پرسش باید ضمن مطالعه گذشته بازار مسکن، برای هریک از گروه‌های هدف، به بررسی محتمل‌ترین سناریو پرداخت. بعد از جهش قیمت مسکن در بازه یک‌ونیم‌ساله زمستان ۹۶ تا بهار ۹۸ که میانگین قیمت آپارتمان در برخی ماه‌ها نسبت به ماه مشابه سال قبل جهش حدود ۱۰۰ درصدی را نشان می‌داد، تب افزایش قیمت قدری فروکش کرد و با اینکه تا به امروز شاهد افزایش قیمت مسکن هستیم ولی از سرعت رشد قیمت مسکن کاسته شده است. عوامل مختلف بسیاری بر قیمت مسکن تاثیر می‌گذارند که در این مطلب مجال پرداختن به آنها میسر نیست. بنابراین بهتر است برخی (و نه همه) عوامل را که می‌توانند بیشترین تاثیر را بر بازار مسکن در ادامه سال ۹۹ داشته باشند مرور کنیم.
بازار مسکن از یک‌سو می‌تواند با عوامل افزایش‌دهنده قیمت روبه‌رو باشد:
کمبود تولید چند صدهزارواحدی مسکن به‌صورت سالانه و همچنین انباشت تقاضا از سال‌های گذشته.
افزایش شدید قیمت زمین که نقش بسزایی در قیمت تمام‌شده مسکن دارد.
افزایش هزینه‌های تولید مسکن شامل افزایش قیمت مصالح، دستمزدها، هزینه‌های تهیه نقشه و نظارت، صدور پروانه و اجرایی شدن و بسط قانون استفاده از مجریان ذی‌صلاح.
کسری بودجه شدید دولت در سال جاری که باعث شده است نیم‌نگاهی به افزایش درآمدهای مالیاتی داشته باشد که قطعاً شامل حال بخش ساختمان هم می‌شود و از دیگر سو این کسری بودجه می‌تواند باعث کاهش اعطای تسهیلات به بخش خصوصی برای تولید مسکن شود.
پیش‌بینی تورم بالا در سال جاری
سرعت بالای تولید نقدینگی در کشور
فشار رو به بالا بر قیمت ارز که یکی از پارامترهای تاثیرگذار بر قیمت مسکن است.
سال آخر دولت کنونی و احتمال افزایش رفتارهای پوپولیستی در حوزه مسکن و حوزه‌های بالادستی (اقتصاد کلان)
طرح‌های نه‌چندان کارآمد وزارت راه و شهرسازی در تولید مسکن
کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی و خروج بخشی از سپرده‌ها از سیستم بانکی کشور
حذف تدریجی محدودیت‌های ناشی از کرونا و بازگشایی بنگاه‌های املاک و ازسرگیری معاملات ملکی.
از دیگرسو بازار مسکن می‌تواند تحت تاثیر پارامترهای کاهنده زیر قرار گیرد:
افزایش شاخص قیمت هر مترمربع مسکن به اجاره آن و اینکه در چند سال گذشته سرعت رشد قیمت مسکن به‌مراتب بیشتر از سرعت رشد اجاره‌بها بوده است.
افزایش قابل توجه شاخص قیمت مسکن به درآمد خانوار که باعث افزایش زمان دسترسی به مسکن شده است.
خروج بخش زیادی از خریداران مصرفی از بازار به دلیل افزایش قیمت مسکن و ناتوانی در خرید مسکن
خروج خریداران سرمایه‌ای از بازار مسکن به علت فقدان چشم‌انداز جهش قیمتی در آینده نزدیک
وضعیت بازارهای رقیب مانند طلا، ارز، خودرو و به‌خصوص بازار سرمایه (بورس).
بورس تهران سال گذشته با بازدهی خیره‌کننده ۱۸۷درصدی و سرعت رشد بیشتر در بهار ۹۹ موجب شده است که بخش زیادی از نقدینگی به سمت بازار سرمایه سرازیر شود.
بخشی از تقاضای مصرفی مسکن که با افزایش قیمت مسکن دیگر توان خرید مسکن ندارد به هدف کسب سود و حفظ ارزش دارایی به‌صورت موقت وارد بازار سرمایه شده است؛ این حجم نقدیندگی بالا که به بورس وارد شده و اقبال بی‌نظیر عمومی به بورس در صورت اصلاح یا ریزش بازار بورس، با همان شدت خروج خواهد کرد که می‌تواند سایر بازارها از جمله بازار ارز، طلا و مسکن را تحریک کند. با بررسی و تحلیل عوامل افزاینده و کاهنده فوق و برآیند آنها می‌توان راهکارهای متفاوتی را برای کنشگران مسکن ترسیم کرد:
در بخش مصرفی، برای کسانی که به دنبال خرید مسکن به‌قصد سکونت هستند ورود به بازار مسکن می‌تواند گزینه مناسبی باشد؛ زیرا هر میزان افزایش قیمت مسکن می‌تواند فاصله آنها را با خانه‌دار شدن افزایش دهد.
این دسته از خریداران با توجه به اینکه در آینده نزدیک قصد فروش و تبدیل به احسنِ واحد خریداری‌شده را ندارند رکود احتمالی معاملاتی آینده چندان برایشان حائز اهمیت نیست.
این گروه می‌توانند با رصد مداوم بازار مسکن، برخی فروشندگانِ به‌اصطلاح پول لازم را بیابند و با قدرت چانه‌زنی بیشتر نسبت به خرید ملک اقدام کنند.
نکته دیگری که حائز اهمیت است این است که بیشترین تقاضا و بیشترین معاملات بر روی کدام واحدها از نظر متراژ و سطح قیمتی صورت می‌گیرد که با تحلیل آن می‌توان خریدهای هدفمندتری انجام داد.
طبق آخرین آمار بانک مرکزی از شرایط بازار مسکن تهران، که مربوط به اردیبهشت ۹۹ است، بیشترین معاملات در متراژهای ۵۰ تا ۶۰ مترمربعی و پس از آن واحدهایی با متراژ ۶۰ تا ۷۰مترمربعی صورت گرفته که مهم‌ترین ویژگی چنین املاکی قیمت تمام‌شده مناسب‌تر و همچنین ضریب نقدشوندگی بالاتر آنهاست.
از دیگرسو می‌توان درصدی از قیمت این واحدها را با وام مسکن پوشش داد درصورتی‌که در واحدهای بزرگ متراژ نسبت وام مسکن به قیمت کل بسیار ناچیز است.
در همین راستا به نظر می‌رسد واحدهای بزرگ‌متراژ در مناطق گران‌تر شهر بیشترین میزان کاهش متقاضیان را داشته باشند. اما خرید مسکن به نیت سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت می‌تواند با ریسک مواجه باشد. به‌احتمال زیاد در ادامه سال ۹۹ با رشد قیمت مسکن مواجه خواهیم بود اما این رشد قیمت احتمالاً کمتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود؛ یعنی با اینکه افزایش اسمی قیمت مسکن خواهیم داشت ولی قیمت واقعی مسکن که پس از کسر تورم به دست می‌آید منفی خواهد بود.
گفتنی است برای سال جاری تورم بالایی پیش‌بینی می‌شود؛ از این‌رو خریداران سرمایه‌ای قاعدتاً در کنار بازار مسکن سایر بازارها را نیز رصد خواهند کرد و متاسفانه بخشی از نقدینگی جاری به‌جای تولید به برخی از بازارهای غیرمولد هدایت خواهد شد.
در حوزه اجاره‌بها با توجه به افزایش شاخص قیمت مسکن به قیمت اجاره سال سختی برای مستاجران پیش‌بینی می‌شود.
در حوزه تولید و ساخت مسکن هم به نظر می‌رسد در ادامه سال ۹۹ تولیدکنندگان تحت فشار بیشتری باشند و ضریب افزایش قیمت تمام‌شده مسکن بیش از افزایش قیمت مسکن باشد که سبب کاهش سود تولیدکننده و کاهش حضور بخشی از آنها در بازار می‌شود.
همچنین باید توجه داشت که کاهش ساخت‌وساز در سال جاری می‌تواند زمینه‌ساز جهش قیمتی در سال‌های آتی باشد.
