اثر نااطمینانی

در نوشتارهای قبلی، در این نشریه (تجارت فردا)، به تعریف رکود در بخش مسکن پرداختم و توضیح دادم که کاهش حجم معاملات ملکی، آن هم کلیه معاملات و نه‌فقط معاملات از نوع نوساز، صرفاً می‌تواند رکود فعالیت بنگاه‌های املاک را نشان دهد نه رکود در بخش مسکن را. شرح داده شد که از نظر اقتصادی، رکود به کاهش تولید و در نتیجه کاهش اشتغال بخش گفته می‌شود.

در خصوص کالاهای دیگر به‌ویژه کالاهای مصرفی، از آنجا که یک کالا وقتی تولید می‌شود، یک‌بار خریداری شده و مصرف می‌شود، سنجش تغییر در حجم معاملات می‌تواند مشخصه رکود باشد، اما در مورد کالاهای سرمایه‌ای و مصرفی بادوام مثل مسکن که ممکن است بارها و بارها تغییر مالکیت دهد، حجم معاملات نمی‌تواند نشانگر خوبی برای رکود باشد. در واقع، از نظر اقتصادی، تنها اولین معامله خانه نوساز ملاک محاسبات است نه معاملات بعدی و ساختمان‌های با عمر متفاوت که صرفاً به عنوان تغییر مالکیت محسوب می‌شود.

دقیقاً به همین خاطر، تا سال‌های گذشته، وزارت مسکن و شهرسازی اطلاعات قیمت مسکن را وقتی منتشر می‌کرد، تنها دو مورد قیمت آپارتمان نوساز و قیمت کلنگی را منتشر می‌کرد. قیمت آپارتمان نوساز به خاطر اینکه از نظر اقتصادی صرفاً ملاک معامله در بخش مسکن است و کلنگی نماینده‌ای برای معامله زمین در نظر گرفته می‌شد.

متاسفانه از وقتی سامانه نقل و انتقالات ایجاد شد، به خطا، قیمت‌ها و تعداد معاملات همه معاملات انجام‌شده، اعم از نوساز یا چند سال ساخت باهم در نظر گرفته می‌شود که باعث انحراف در تحلیل‌ها می‌شود. کمااینکه، الان که گفته می‌شود قیمت در شهریور نسبت به مرداد کاهش پیدا کرده، حرف دقیق و درستی نیست. چون در شهریور نسبت به مرداد سهم معاملات ساختمان‌های نوساز نسبت به ساختمان‌های با عمر 6 تا 20 سال کاهش یافته است. مسلم است که قیمت نوساز نسبت به ساختمان با عمر بیشتر، بالاتر است و این در میانگین گرفتن تاثیر می‌گذارد.

پروانه‌های ساختمانی

بررسی اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادره شهرداری تهران، برای ارزیابی وضعیت رکود بخش مسکن مناسب‌تر خواهد بود. بر اساس اطلاعات در سه ماه اول سال 98 در مجموع 17261 واحد مسکونی در پروانه‌های صادره پیش‌بینی شده است. این میزان در سه‌ماهه زمستان سال 1397 برابر 18953 واحد و در پاییز 97 برابر حدود 17 هزار واحد بود. به طور متوسط می‌توان گفت طی سال‌های 95 تا پایان بهار 97، سالانه حدود 60 تا 70 هزار واحد مسکونی و در هر فصل بین 15 تا 19 هزار واحد مسکونی شروع به تولید شده است. فارغ از افت و خیزهای محدود فصلی، که از شرایط فصلی شروع به کار، یا روند طولانی صدور پروانه و... می‌تواند متاثر شود، می‌توان گفت چندان تفاوتی در حجم ساخت‌وساز در طول سه سال گذشته رخ نداده است.

تحولی که از آن بتوان به کاهش شدید تولید یا رکود نام برد. حتی اطلاعات پیشین که مربوط به اسفند 1397 بود، نشان می‌داد که صدور پروانه ساختمانی در شهر تهران نسبت به یک سال گذشته، 25 درصد افزایش داشته است. اگر در نظر داشته باشیم که تولید ساختمان حداقل 5 /1 تا 2 سال طول می‌کشد و با فرض اینکه نسبت پروانه‌هایی که به تولید رسیده‌اند، در دو دوره و نیز نسبت ساختمان‌هایی که بدون پروانه شروع می‌شوند، یکسان بوده باشد، این بدین معنی است که حجم ساختمان‌های شروع‌شده به ساخت نسبت به یک سال گذشته بیشتر است. هرچند ممکن است که سازندگان سرعت تولید را کاهش داده باشند. بنابراین، اگر این فروض برقرار باشد (که قابلیت آزمون دارد)، آنچه در پروسه تولید در سال جاری است، بیشتر از پروسه تولید سال گذشته بوده است.

این بدین معنی است که اشتغال در بخش هم نسبت به سال گذشته باید بیشتر باشد. صحت چنین موضوعی، وجود رکود در بخش مسکن را با تردید مواجه می‌سازد. لااقل اگر حجم تولید امسال نسبت به سال قبل بیشتر باشد، امسال نسبت به سال قبل رکود کمتر شده است نه اینکه عمیق‌تر شده باشد.

معیار تشخیص رکود

اما باید توجه کرد که تجربه تاریخی و ذهنی کسانی که در امر ساخت‌وساز هستند، ممکن است حجم تولید این سال‌ها را با چند سال قبل مقایسه کند. سال‌هایی که تعداد واحدهای مسکونی پروانه‌های صادره شهر تهران به 200 تا 220 هزار واحد در سال هم می‌رسید. این در حالی است که تعداد واحد مسکونی در پروانه‌های سال 97 به سختی به 70 هزار واحد رسید. مسلماً، در مقایسه با آن سال‌های بسیار پررونق که 220 هزار واحد در سال تولید می‌شد و تمام کوچه پس‌کوچه‌های تهران به کارگاه ساختمانی تبدیل شده بود، این حجم ساخت‌وساز 70 هزارواحدی، حتی اگر نسبت به سال قبل 25 درصد افزایش یافته باشد، نشان از رکود عمیق خواهد داشت. اما حقیقت ماجرا چیست؟ آیا سال‌های طلایی ساخت 220 هزار واحد مسکونی در شهر تهران، تکرار خواهد شد؟ آیا حتی اگر حجم تولید در تهران به صد هزار واحد یا حتی 150 هزار واحد برسد، باز هم باید گفته شود که هنوز در بخش مسکن رکود وجود دارد؟ معیار تشخیص رکود بخش مسکن در شهر تهران، چه میزان از تولید در سال است؟

آنچه کمتر به آن توجه می‌شود، این است که شهر تهران از زمان تصویب طرح جامع در سال 1386 و به‌ویژه تصویب طرح تفصیلی از سال 1390، فرآیندی از تولید مسکن را طی کرد که تا سال 1395، تمام ظرفیت‌های تولیدی شهر تهران تقریباً به اتمام رسید. طی دوره تا 1395، تقریباً اکثر محلات شهر تهران، تا حد زیادی تخریب و نوساز شده‌اند. متاسفانه اطلاعاتی در این خصوص نیست که متوسط عمر ساختمان‌ها در محلات و مناطق شهر تهران، در این 20 سال گذشته چقدر تغییر یافته یا متوسط تعداد طبقات ساختمان‌های مسکونی چقدر افزایش یافته است. اما می‌دانیم که در سال‌های گذشته در برخی سال‌ها تا 220 هزار واحد در سال هم ساخت‌وساز انجام شده و بر اساس برآوردهای انجام‌شده، اهداف طرح جامع شهر تهران که باید تا افق 1405 میزان 190 میلیون مترمربع مسکن جدید در شهر اضافه می‌شد، تا چند سال پیش محقق شده است! بنابراین، در بسیاری از مناطق، اصلاً زمینی وجود ندارد که ساخت‌وسازی هم انجام شود. اندک زمین‌ها یا ساختمان‌های کلنگی باقی‌مانده هم، به همین دلیل کمتر شدن و کمیابی، قیمت‌های بسیار بالایی دارند که برای سازنده صرفه اقتصادی ندارد. اگر ملاحظه بفرمایید، الان قیمت ساختمان‌های کلنگی که زمین آنها ملاک است، بسیار بالاتر از قیمت آپارتمان نوساز است.

در حالی که در سال‌های گذشته، تقریباً قیمت هر مترمربع زمین با قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز یکی بود. به همین دلیل، از سویی نباید انتظار داشت که رونق چند سال گذشته مجدداً تکرار شود. چون زمینی باقی نمانده که رونقی در آن حد و اندازه اتفاق بیفتد. وقتی معدنی تمام می‌شود، یعنی تمام شده! دیگر نمی‌توان به حجم برداشت سال‌های اول معدن برگشت! منطقه 22 زمانی به قدری زمین برای ساخت‌وساز داشت که سالیان سال می‌توانست اشتغال بالایی برای بخش ایجاد کند اما حال دیگر تقریباً زمینی برای ساخت‌وساز نمانده است. بنابراین، انتظار آن‌گونه برگشت به رونق بی‌معنی است.

با این تفاسیر، نوع نگاه به مقوله رکود در بخش مسکن با دقت بیشتر باید مورد توجه قرار گیرد. دلایل کاهش حجم تولید مسکن، صرفاً نبود تقاضا یا قدرت خرید نیست. نکته حائز اهمیت این است که طی یک سال گذشته، در حالی رشد قیمت واحد مسکونی در تهران 107 درصد بود که این رشد در شهرهای دیگر به طور متوسط 45 درصد بوده است. هرچند از نظر مقایسه با بازارهای دیگر، شاید همین 107 درصد رشد هم جذابیت کمتری نسبت به بازارهای ارز و طلا داشته باشد، اما بازارهای دیگر ریسک‌پذیری بسیار بالاتری دارند که در ترجیحات سرمایه‌گذاری افراد مورد توجه قرار می‌گیرد و به‌رغم تحرک سرمایه بین بازارها، بخش قابل توجهی از سرمایه در هر بازار، متعلق به همان بازار است.

بنابراین، این میزان اختلاف رشد قیمتی بازارهای مسکن، زمینه برای بروز تقاضای سرمایه‌ای را به شدت می‌تواند بالا ببرد. به‌ویژه اینکه بدانیم اختلاف قیمت زمین کلنگی نسبت به آپارتمان نوساز نیز بالاتر رفته است که این خود به دلیل بالا بردن سهم قیمت زمین در هزینه تمام‌شده آپارتمان، تمایل به تولید را کاهش می‌دهد. بنابراین، نشانه‌ای است از اینکه در آینده اگر قیمت زمین کلنگی کاهش نیابد، قیمت آپارتمان نوساز بالاتر برود که تعادل مجدداً به بازار برگردد.

قیمت زمین کلنگی هم، در صورتی که تغییراتی در طرح جامع و تفصیلی داده نشود، به دلیل کمبود شدید آن، رویه کاهشی قابل توجهی به خود نخواهد دید. بنابراین، حتی در صورت در نظر گرفتن کاهش قدرت خرید برای تقاضای مصرفی، انگیزه برای تقاضای سرمایه‌ای قاعدتاً باید افزایش چشم‌گیری می‌یافت.

اما چرا این اتفاق نیفتاده است؟ باید در شرایط عدم قطعیت و نااطمینانی از شرایط آینده کشور پیگیر شد. حجم فرار سرمایه برای خرید واحد مسکونی در کشورهای پیرامون به‌ویژه ترکیه، اوکراین و...، حکایت از این امر دارد. قطعاً اگر شرایط عدم قطعیت و نااطمینانی و ریسک بالای سرمایه‌گذاری در ایران نبود، این حجم از فرار سرمایه، با اختلاف رشد قیمت در تهران نسبت به شهرستان‌ها، تبدیل به تقاضای سرمایه‌ای در تهران می‌شد. سالانه 60 هزار واحد مسکونی هم، به قدری محدود است که پاسخگوی اندک تقاضای مصرفی و حجم قابل توجه تقاضای سرمایه‌ای نباشد.

عوامل رکود

در واقع، رکود در بخش مسکن را باید به عواملی به شرح زیر تفکیک کرد:

1- کاهش تولید به دلیل کمیابی زمین برای سرمایه‌گذاری در بسیاری از مناطق. به‌ویژه اینکه، به دلیل حاشیه سود بسیار متفاوت ساخت‌وساز در مناطق شمال تهران نسبت به مناطق جنوب تهران، در سال‌های گذشته، بیش از 40 درصد پروانه‌های ساختمانی تنها در چهار منطقه شمالی تهران یعنی مناطق 1 و 2 و 3 و 22 اتفاق افتاده است که هم باعث مازاد واحدهای لوکس در این مناطق شد و هم عملاً دیگر کمتر زمینی در محلات مختلف این مناطق برای سرمایه‌گذاری در مقیاس‌های قبلی می‌توان یافت. در واقع، شاید به صراحت بتوان گفت تفاوت 200 تا 220 هزار تولید واحد مسکونی در سال‌های قبل از 1395 و کاهش آن به 60 تا 70 هزار واحد در سال‌های اخیر، ناشی از این موضوع است. که البته، در نبود عزمی برای بازنگری در طرح جامع و تفصیلی که خود زاینده این مشکل شد، به این زودی شاهد حل این بخش از رکود نخواهیم بود.

2- کاهش تولید در مناطق جنوبی به دلیل کاهش قدرت خرید.

3- کاهش تولید به دلیل نسبت بالاتر قیمت زمین کلنگی به قیمت آپارتمان که سهم هزینه زمین در قیمت تمام‌شده را بسیار بالا برده و حاشیه سود را کاهش می‌دهد.

4- کاهش تقاضای سرمایه‌گذاری به دلیل شرایط نااطمینانی و عدم قطعیت سیاسی و اقتصادی ایران و فرار سرمایه به سمت خرید واحدهای مسکونی در کشورهای همسایه.

از چهارگانه عامل رکودی، عامل اول که به نظر می‌رسد نقش و سهم بالاتری نیز دارد، به راحتی قابل بازگشت نیست. بنابراین، تا زمانی که تمهیدی برای این موضوع اندیشیده نشود، انتظار بازگشت به شرایط رونق تولید آن سال‌ها، انتظاری بیهوده خواهد بود و مقایسه حجم تولید با حجم تولید آن دوران، همواره شرایط را رکودی نشان خواهد داد.

اما، سه عامل دیگر، با اندک تغییری در شرایط ثبات سیاسی کشور و کاهش عدم قطعیت‌ها و کاهش فرار سرمایه، می‌تواند منجر به تغییرات قیمتی قابل توجهی شود. این تغییرات قیمتی، در نبود امکان ساخت‌وساز به دلیل نبود زمین، تحریکات زیادی را برای بورس‌بازی بیشتر فراهم خواهد ساخت و سهم تقاضای سرمایه‌ای را به شدت افزایش خواهد داد. هرچند، بهبود قدرت خرید بخش تقاضای مصرفی، به شرط ایجاد انگیزه‌های کافی برای سرمایه‌گذاری در بخش‌های جنوبی شهر، می‌تواند موتور محرکی برای رونق نسبی بخش مسکن محسوب شود.

به این ترتیب، آنچه لازم به توجه است این است که دیگر مقیاس فعالیت بخش مسکن تا زمان بازنگری طرح جامع و تفصیلی را در حد و اندازه 50 تا 100 هزار واحد مسکونی باید در نظر گرفت و در این دامنه نسبت به بحث رکود یا رونق تولید صحبت کرد. در چنین شرایطی، شاید شرایط فعلی را که اندکی از نظر پروانه‌های صادره نسبت به سال 96 رشد داشته است، بتوان حتی رونق محسوب کرد تا رکود.