هزینه سنگین

تقریباً تمام اقتصاددانان با درجات مختلفی از شدت و حدت، بر لزوم دخالت دولت در اقتصاد واقف هستند. برخی دخالت بسیار حداقلی تنها در تامین کالاها و خدمات عمومی و مساله شکست بازار را مدنظر قرار می‌دهند و در طیف دیگر، گروهی مداخله گسترده‌تر دولت را طالب هستند. گروهی بر این باور هستند که مداخله دولت به افزایش بوروکراسی و هزینه‌های مبادله1 می‌انجامد، بنابراین، شکست دولت را در برخی از مداخلات مورد توجه قرار می‌دهند. به نظر می‌رسد نوع مداخله از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است. در این نوشته، به بحثی نظری در خصوص مداخله درست با تاکید بر بخش مسکن پرداخته می‌شود.

اقتصاد علم انتخاب بهینه است و به دنبال یافتن دلایل انتخاب‌های مختلف افراد، در زمینه‌های مختلف و در شرایط مختلف است. به همین دلیل، فرض اولیه اقتصاد، رفتار عقلایی افراد قلمداد می‌شود. اما نکته حائز اهمیت این است که برای انتخاب بهینه، اولاً باید گزینه‌های مختلف وجود داشته باشد، ثانیاً امکان انتخاب از میان گزینه‌های مختلف برای فرد وجود داشته باشد.

برخلاف فرض اولیه اقتصاد نئوکلاسیک، انتخاب‌های افراد مستقل از هم نیست و کاملاً وابسته به انتخاب‌های دیگران است. این وابستگی، تعریف و ابعاد مختلفی دارد که بحث در مورد آن، خارج از بحث جاری است. اما به دلیل وابستگی انتخاب‌های افراد، بحث تضاد منافع میان افراد پیش می‌آید. برای حل این مساله، در طی تاریخ زندگی اجتماعی، بشر دست به ابداع زده و رویه‌های رفتاری مختلفی را پیش گرفته است. این رفتارها از جنگ و نزاع تا انتخاب‌های نوبتی تا بده‌بستان‌ها و در نهایت هماهنگی و همکاری متنوع هستند. 

با گذشت زمان، این رویه‌های رفتاری به قوانین و عرف جامعه تبدیل شده‌اند و با بزرگ شدن جوامع، بشر یاد گرفته است با اقدامی جمعی (مانند رفراندوم)، قواعدی برای زندگی بهتر ایجاد کند یا برای وضع، اجرا و نظارت بر اجرای صحیح قواعد، حکومت‌ها را تشکیل دهد. چه این حکومت‌ها به صورت دیکتاتوری باشد که فرد دیکتاتور وضع‌کننده، مجری و ناظر اجرای قواعد باشد و چه نظام‌های دموکراتیک از طریق انتخاب‌های عمومی.

بنابراین، آنچه مهم است این است که نهادها برای حل مساله تضادهای منافع و کاهش هزینه‌های مبادله ایجاد شده‌اند (همکاری و هماهنگی در مقابل جنگ و خونریزی!). اما با گذشت زمان، بسیاری از نهادها، کارایی خود را از دست می‌دهند و نیاز به اصلاح و جایگزینی قواعد جدید دارند. عدم جایگزینی صحیح، یکی از مهم‌ترین عواملی است که موجب افزایش هزینه‌های مبادله و شکست مداخلات است.

بازار مسکن یکی از نهادهایی است که برای تامین یکی از نیازهای اصلی زندگی بشر شکل گرفته است. این بازار، ممکن است در دوره‌های گذشته یا در برخی جوامع کوچک، بدون مداخله دولت، کارایی مناسب خود را داشته باشد. به عنوان مثال، تامین مسکن در سال‌های گذشته در مناطق روستایی، مشمول این موضوع بود. وجود زمین کافی و خانه‌های بزرگ سبب می‌شد که خانواده، نیاز واحد مسکونی فرزندان خود را، بدون وابستگی یا با کمترین تضاد منافع با دیگران، در زمین و خانه بزرگ خود، صرفاً با ساخت یک اتاق انجام دهد. برای ساخت مسکن نیز، از ساده‌ترین امکانات و مصالح در دسترس استفاده می‌شد.

اما امروزه، مساله مسکن واجد پیچیدگی‌های خاصی است که نیاز به مداخله وسیع‌تر دولت و نهادسازی دارد. کمبود زمین کافی در شهرها و وجود رانت در زمین که عموماً از دوری و نزدیکی به کانون‌های عمده فعالیت یا اثرات همسایگی نشأت می‌گیرد، هزینه‌های تامین زیرساخت‌ها به عنوان کالاهای عمومی، ضرورت استفاده از مصالح استاندارد، زمان‌بر بودن تولید مسکن، جدا بودن عرضه و تقاضا از نظر زمانی و مکانی و... عواملی هستند که باعث پیچیدگی مساله مسکن و ایجاد تضاد منافع، اثرات بیرونی و در نهایت شکست بازار می‌شود.

هزینه سنگین تامین مسکن مناسب، تنوع در انواع شیوه‌های رفع نیاز مسکن، بالا بودن هزینه‌های مبادله، ناتوانی زمانی افراد در تامین مسکن مناسب (به این معنا که عموماً افراد در بدو تشکیل زندگی مشترک، نیاز به واحد مسکونی دارند، اما هزینه تامین واحد مسکونی، با توجه به شرایط اشتغال و سطح درآمد افراد، میسر نیست- یا به عبارتی بحث نظریه مصرف دوره زمانی آندو مودیگلیانی)، ضرورت توجه به ریسک سوانح طبیعی که عموماً در مدل‌های حداکثرسازی مطلوبیت مصرف‌کننده، به دلیل بالا بودن هزینه‌های آن، مورد توجه قرار نمی‌گیرد و... عواملی هستند که به تضاد منافع در شرایط مختلف نظیر تضاد منافع بین‌نسلی، تضاد منافع بلندمدت و کوتاه‌مدت، تضاد منافع همسایگی و تضاد منافع وابسته به مسیر منجر می‌شوند.

تمام موارد یادشده، ضرورت مداخله دولت در بازار مسکن را هویدا می‌کند. اما نوع مداخله بسیار حائزاهمیت است. در یک سر طیف مداخله، می‌توان دولتی را در نظر گرفت که تعریف قواعد جدید بازی، بسترسازی برای بهبود کارایی عملکرد بازار، کاهش هزینه‌های مبادلاتی و... را در دستور کار خود قرار داده است و در طیف دیگر، دولتی را می‌توان در نظر گرفت که با مداخله بسیار وسیع و با حذف کامل نظام بازار، خود عهده‌دار تولید و تامین مسکن شده است.

سیاست‌های درست مداخله

اگر فلسفه مداخله دولت را که پیشتر بیان شد در نظر بگیریم، مسلماً هدف از مداخله، کاهش هزینه‌های مبادله، افزایش کارایی بازار و در یک کلام امکان افزایش تابع مطلوبیت اجتماعی است. با این وصف مسلماً هر چه مداخله به سمت طیف اول یعنی مداخله از نوع نهادسازی و بسترسازی حرکت کند، اثربخشی بیشتری خواهد داشت. در مداخله حداکثری که دولت با حذف بازار، خود جایگزین آن می‌شود، تجربیات قبلی نیز نشان داده است که نه‌تنها هزینه‌های مبادله کاهش نیافته است بلکه به دلیل ایجاد محدودیت در آزادی انتخاب نوع سکونت افراد، بوروکراسی و عدم توانایی مدیریت مناسب هزینه‌های مبادله افزایش یافته است.

جمع‌بندی

بنابراین به نظر می‌رسد دولت باید نه‌تنها از ساخت مسکن خودداری کند بلکه در نهادسازی و تعیین قواعد جدید برای بخش مسکن، ضرورت وجود تنوع، امکان آزادی انتخاب، کاهش هزینه‌های مبادله و کاهش تضاد منافع را مدنظر قرار دهد. این موضوع، از تنوع در دسترسی به بازارهای مالی برای تامین مالی بخش مسکن، تنوع در نوع و مقیاس ساخت در عین رعایت ضوابط مختلف و در عین حال منعطف شهرسازی، توانمندسازی خانوارها در دسترسی به بازار مسکن از طریق بسط آزادی انتخاب در تمام زمینه‌ها به ‌ویژه کسب درآمد و شیوه تامین مسکن و... را شامل می‌شود. مسلماً در کنار تمام این قاعده‌سازی برای بازار مسکن، باید بستر شرایط اقتصاد کلان همراهی لازم را داشته باشد. ضرورت سیاستگذاری مناسب برای مواجهه با پدیده خشکسالی و احتمال وقوع مهاجرت‌های گسترده به کلانشهرها بسیار حائزاهمیت است.