پدیده خطرناک
کاهش تولید مسکن چه شرایطی را برای بازار رقم می‌زند؟
رکود به کاهش فعالیت‌های یک بخش اطلاق می‌شود که به کاهش حجم تولید و ارزش افزوده بخش و افزایش بیکاری عوامل تولید آن بخش منجر شود. بنابراین، مبنای علمی سنجش رکود یک بخش، کاهش حجم تولید در آن است نه کاهش حجم معاملات و مبادلات. هرچند، در مورد عمده کالاهای مصرفی، از آنجا که آنچه مبادله می‌شود، همان است که تولید شده است، بنابراین، شاخص سنجش رکود توسط فعال اقتصادی، تغییر در موجودی انبار است.
رکود به کاهش فعالیت‌های یک بخش اطلاق می‌شود که به کاهش حجم تولید و ارزش افزوده بخش و افزایش بیکاری عوامل تولید آن بخش منجر شود. بنابراین، مبنای علمی سنجش رکود یک بخش، کاهش حجم تولید در آن است نه کاهش حجم معاملات و مبادلات. هرچند، در مورد عمده کالاهای مصرفی، از آنجا که آنچه مبادله می‌شود، همان است که تولید شده است، بنابراین، شاخص سنجش رکود توسط فعال اقتصادی، تغییر در موجودی انبار است.
اگر موجودی انبار در حال افزایش باشد، یعنی آنچه تولید می‌شود در بازار به فروش نمی‌رسد و این علامتی به تولیدکننده است که یا باید با کاهش قیمت، با افزایش موجودی انبار مقابله کند یا سطح تولید خود را کاهش دهد یا هر دو کار را انجام دهد.
در نتیجه این تصمیم و کاهش سطح تولید، رکود اتفاق می‌افتد. اما در مورد مسکن، از آنجا که این کالا، بارها و بارها در بازار مورد معامله قرار می‌گیرد و مالکیت آن از فردی به فرد دیگر منتقل می‌شود و از سوی دیگر، حجم و نوع تولید آن کمتر به صورت موجودی انبار نمود پیدا می‌کند، کاهش معاملات در بازار نمی‌تواند به صراحت مشخص‌کننده شکل‌گیری رکود باشد مگر اینکه بتوان نشان داد که این کاهش، در معاملات دست اول اتفاق افتاده است.
در چنین شرایطی، چنانچه کاهش معاملات مسکن‌های نوساز یا دست اول اتفاق بیفتد، مشخصه آن، افزایش طول دوره انتظار برای فروش واحد مسکونی است (جایگزینی برای افزایش موجودی انبار). در نتیجه، تولیدکننده ممکن است برای کاهش طول دوره انتظار یا قیمت پیشنهادی را کاهش دهد یا به توقف تولید یا کاهش سرعت تولید و طولانی کردن زمان تولید با کاهش عوامل تولید اقدام کند.
عوامل کاهش تولید مسکن
اما این تمام ماجرا نیست. یکی از عوامل تولید مسکن، یعنی زمین، عاملی است که غیرقابل انتقال از جایی به جای دیگر است. وقتی معدن طلا به اتمام می‌رسد، کارخانه تولید طلای مجاور آن نیز تعطیل می‌شود. قاعدتاً به این موضوع، نمی‌توان رکود اطلاق کرد. در مورد مسکن نیز این موضوع حاکم است. در شهر تهران، طی 20 سال گذشته، اتفاقاتی رخ داده است. در حالی که در سال‌های گذشته، تعداد پلاک‌های یک و دو‌طبقه قدیمی که واجد شرایط تخریب و نوسازی بودند، زیاد بود، امروزه این نسبت بسیار کاهش یافته است.
در هر کوچه‌ای که قدم می‌گذارید، با ساختمان‌های پنج‌طبقه و بیشتر زیادی مواجه می‌شوید که از عمر ساخت آنها حداکثر 10 سال گذشته است. حتی منطقه 22 تهران نیز، دیگر کمتر عرصه‌های خالی برای بارگذاری و ساخت دارد.
بنابراین، یک بخش از کاهش تولید مسکن در شهر تهران، طبیعی است. چون کمتر زمینی برای ساخت باقی مانده است. در این خصوص، توجه به این موضوع ضروری است که بر اساس طرح جامع شهر تهران که در سال 1386 به تصویب رسید، تا افق طرح یعنی سال 1405 باید حدود 180 میلیون مترمربع واحد مسکونی جدید تولید می‌شد.
این در حالی است که بر اساس پروانه‌های صادره، تا سال 1395 این میزان تحقق یافته بود! هرچند، از نظر توزیع فضایی، مغایرت‌های زیادی با طرح جامع وجود داشت که به پدیده مازاد واحدهای مسکونی لوکس در شمال تهران و کمبود مسکن در جنوب شهر منتهی شد.
ضرورت بازنگری
در چنین شرایطی که حجم زمین قابل ساخت به شدت کاهش می‌یابد، طبق نظریه‌های اقتصادی، با عامل کمیابی تولید زمین، قیمت این عامل به شدت افزایش می‌یابد. این موضوع، هزینه تولید مسکن را به شدت افزایش می‌دهد.
در نبود توان و قدرت خرید بالا برای تملک واحدهای مسکونی گران‌قیمت تولیدی، حاشیه سود تولیدکننده به شدت کاهش یافته و رغبت برای ساخت‌وساز کاهش شدیدتری پیدا می‌کند.
این پدیده بسیار خطرناک خواهد بود. چراکه به‌محض اندکی بهبود در شرایط توان خرید خانوارها، به دلیل کاهش شدید عرضه واحدهای مسکونی جدید، تغییرات قیمتی زیادی را موجب خواهد شد. به نظر می‌رسد ضروری است بازنگری در طرح جامع شهر تهران مورد توجه قرار گیرد.
یک قاعده کلی در سال‌های گذشته اتفاق افتاد و آن هم این بود که دیگر شهرها الگوی روند تحولات در تهران را با یک تاخیر زمانی دنبال می‌کردند، هرچند، ممکن است هنوز این شرایط اشباع‌شدگی برای بسیاری از آنها صورت نگرفته باشد. هرچند در اکثر کلانشهرها، در محدوده‌های ساخته‌شده شهر، این پدیده تا حدود زیادی رخ داده است.
بنابراین، رخداد رکود ساخت‌وساز، ضمن اینکه از شهری به شهر دیگر می‌تواند متفاوت باشد و باید از روی آمار هر شهری مورد ارزیابی قرار گیرد، صرفاً ناشی از نبود تقاضای موثر نیست بلکه بخشی از آن نیز ناشی از کاهش عامل تولید زمین و کمیابی و گران شدن هزینه تولید است. بی‌توجهی به این موضوع و تنها عامل نبود تقاضای موثر را مدنظر قرار دادن و در نتیجه اعمال سیاست‌های تحریک تقاضا، می‌تواند عواقب بسیار خطرناکی در پی داشته باشد.
تهدید گسترش اسکان غیررسمی
یکی از عواقب خطرناک این موضوع، گسترش بازار غیررسمی و گسترش اسکان غیررسمی خواهد بود. در شرایط کمیابی زمین برای ساخت و در نتیجه گرانی آن و افزایش قیمت تمام‌شده مسکن و کاهش حاشیه سود برای تولیدکننده، تبدیل نیاز به تقاضای بالفعل و عدم پاسخگویی توسط بازار رسمی، منجر به گسترش اسکان غیررسمی و ساخت‌وسازهای غیررسمی خواهد شد. حجم تقاضا در آینده در بخش مسکن به‌ویژه مسکن از نوع کم‌درآمدها بسیار زیاد خواهد بود اما به احتمال زیاد، بخش رسمی به دلیل هزینه‌های بالای تولید و عدم همخوانی قیمت تمام‌شده با توان خانوارها، امکان پاسخگویی به این تقاضا را نخواهد داشت و به شدت به اسکان غیررسمی و گسترش آن دامن خواهد زد.
توجه به این نکته ضروری است که طبق برآوردهای طرح جامع مسکن، تا افق 1405 سالانه حدود 800 هزار واحد مسکونی جدید مورد نیاز است تا بتوان به شاخص یک واحد مسکونی به ازای هر خانوار رسید. این در حالی است که به‌ویژه در چند سال اخیر، حجم تولید مسکن بعضاً حتی به یک‌چهارم این میزان نیز نرسیده است.
بحران در بحران
در نتیجه همواره با مشکل کمبود عرضه نسبت به تقاضا مواجه خواهیم بود. هرچند، با توجه به ویژگی‌های مسکن، این موضوع در مورد انواع مسکن یا در مناطق مختلف می‌تواند متفاوت باشد و لزوماً هیچ ارتباطی بین مازاد دو میلیون و ششصد هزار واحدی مسکن با جبران نیاز انباشته مسکن که از نوع دیگری است، وجود ندارد. عدم پاسخگویی مناسب به نیاز انباشته‌شده یا تفاوت بین نوع مسکن مورد تقاضا با نوع مسکن عرضه‌شده در بازار، در آینده بازار را بیشتر به سمت بازار غیررسمی سوق خواهد داد.
در این ارتباط، برنامه‌های فراگیری مثل مسکن مهر یا همین ساخت 400 هزار واحد، نیز نه‌تنها به حل مساله کمک نخواهند کرد، بلکه همانند مسکن مهر، خود به معضل دیگری تبدیل خواهد شد.
