گزینه ناگزیر

بازار مسکن شهر تهران در 9‌ماهه نخست سال 1397 یکی از دوره‌های پررونق خود را پشت سر گذاشت. متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در آذر امسال به بیش از 5 /9 میلیون تومان رسید و نرخ رشد کم‌سابقه 92درصدی را نسبت به ماه مشابه سال قبل به ثبت رساند. چنین نرخ رشدهایی تنها در دوره‌های اوج رونق بازار مسکن (مثل سال 1386 یا اوایل سال 1392) اتفاق افتاده و شواهد تاریخی نشان می‌دهد که به دنبال آن به‌طور معمول ثبات نسبی قیمت‌ها و کاهش حجم معاملات رخ داده است. جهش قیمت روی دیگر سکه کاهش قدرت خرید و کاهش تقاضا در بازار است و دلیل اصلی همراه شدن ثبات قیمت‌ها و پدید آمدن دوره رکود نیز همین امر است.

کاهش قدرت خرید را می‌توان از دو منظر متقاضی مصرفی و غیرمصرفی بررسی کرد. متقاضی غیرمصرفی که دید سرمایه‌گذاری یا سفته‌بازی دارد طبیعتاً از بازار مسکن خارج می‌شود و به دنبال حفظ ارزش سرمایه و کسب عایدی در بازاری دیگر خواهد بود. اما متقاضی مصرفی معمولاً مجبور به تغییر رویکرد در همین بازار است و گزینه مشخص او «اجاره» خواهد بود.

خرید یا اجاره

انتخاب اجاره‌نشینی یکی از گزینه‌های پیش‌روی متقاضیان مصرفی در بازار مسکن است که به دلایل متعددی می‌تواند اتفاق بیفتد. هزینه-فرصت خرید واحد مسکونی به‌خصوص برای افرادی که از پول به عنوان سرمایه کسب‌وکار خود استفاده می‌کنند، مولفه مهمی در تصمیم برای خرید یا اجاره است. بالاتر بودن سود سپرده‌های بانکی، که به نوعی برای عموم مردم بدون ریسک محسوب می‌شود، در مقایسه با نرخ بازدهی خرید مسکن، مولفه دیگری است که نه‌تنها برای متقاضی سرمایه‌ای بلکه حتی برای متقاضی مصرفی نیز می‌تواند توجیه‌کننده اجاره‌نشینی در مقابل خرید باشد.

از طرف دیگر بازه زمانی کوتاه سکونت در یک منطقه نیز می‌تواند بر انتخاب اجاره‌نشینی موثر باشد. علاوه بر این، عوامل غیراقتصادی مثل سوانح طبیعی یا احتمال وقوع جنگ هم می‌تواند ریسک سرمایه را افزایش دهد و احتمال وقوع آن می‌تواند بر رفتار متقاضیان اثرگذار باشد. در این حالت خرید واحد مسکونی به معنای پذیرش ریسک از بین رفتن بخش مهمی از سرمایه (اعیان) بوده، در حالی که اجاره‌نشینی این ریسک را ندارد و حتی در صورت ایجاد خسارت به ساختمان نیز ودیعه پرداختی مستاجر تضمین‌شده است.

 با این حال در ایران انتخاب اجاره در مقابل خرید بیش از همه موارد فوق‌الذکر به یک مولفه ارتباط پیدا می‌کند و آن عدم توانایی تامین مالی و قدرت خرید پایین متقاضیان است. آمار استخراج‌شده از سرشماری‌های نفوس و مسکن نشان می‌دهد که حداقل در سه دهه اخیر، سهم اجاره‌نشینی در بین خانوارهای کشور رو به افزایش بوده و از 12 درصد در سال 1365 به 31 درصد در سال 1395 رسیده است. این در حالی است که رقم اعلامی برای کل کشور محاسبه می‌شود و می‌توان انتظار داشت که در شهرهای بزرگ و به‌خصوص در تهران، که قیمت‌ها بالا و قدرت خریدها به نسبت پایین‌تر است، درصد اجاره‌نشینی بسیار بالاتر باشد.

ارتباط تغییرات قیمت و اجاره

نرخ رشد اجاره‌بها به‌طور تاریخی کم‌نوسان‌تر از رشد قیمت مسکن بوده و عمدتاً روند صعودی را طی کرده است. ادوار تجاری اجاره‌بها تقریباً مطابق با ادوار قیمت بوده و کاهنده یا فزاینده بودن نرخ رشد قیمت با شدت کمتری در نرخ رشد اجاره‌بها نمود پیدا کرده است. بررسی آمار فصلی نرخ اجاره‌بها نشان می‌دهد در طول سه دهه اخیر تنها در تعداد انگشت‌شماری از فصل‌ها نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه اجاره افت اندک و ناچیزی داشته و آن هم معمولاً همزمان با افت قابل توجه قیمت اسمی مسکن بوده است. به بیان دیگر، ماهیت قراردادها در بازار اجاره (و البته نحوه محاسبه سری زمانی آن) باعث می‌شود که روند تغییرات آن ملایم رو به بالا و اغلب نزدیک به تورم عمومی باشد و نوسانات شدید قیمت مسکن موجب رشد یا افت بیشتر آن شود. نمودار1 روند تغییرات قیمت و اجاره را در کنار تورم عمومی مصرف‌کننده نشان می‌دهد.

شاخص مهم دیگری که در بحث اجاره به آن توجه می‌شود، نسبت قیمت به اجاره یا شاخص P /R است. این شاخص در دوران رونق بازار اوج می‌گیرد و در دوران رکود افت می‌کند. با توجه به کم‌نوسان بودن رشد اجاره‌بها، به‌طور معمول رشد قیمت به‌طور دوره‌ای از رشد اجاره‌بها کمتر و بیشتر می‌شود و همین امر به روند سینوسی نسبت این دو منجر می‌شود. اوج این نسبت در دو دهه اخیر در فصل دوم سال 1387 و پس از آن سال‌های 1375 و 1392 بوده است. در تابستان 1397 این نسبت هنوز با اوج نسبی آن در دوره‌های قبلی فاصله دارد.

جمع‌بندی

شدت افزایش قیمت در بازار مسکن و سرعت آن قابل مقایسه با دوره‌های پررونق قبلی است که ثبات قیمت‌ها و کاهش معاملات را در پی داشته است.

با این حال اینکه انتهای پاییز امسال بازار مسکن به انتهای رونق خود رسیده یا خیر، به سادگی قابل تشخیص نیست. یکی از شاخص‌هایی که در این رابطه می‌تواند کمک کند، شاخص قیمت به اجاره است که بر اساس آن به نظر می‌رسد هنوز قیمت‌ها با سرعت بالاتری نسبت به اجاره‌بها در حال افزایش خواهند بود. شاید بتوان انتظار داشت که حداقل تا پایان سال جاری این روند ادامه داشته باشد. اما پس از آن مساله کاهش قدرت خرید خود را بیشتر نشان داده و موجب افت شدید نرخ رشد قیمت‌ها شود. در این حالت اجاره‌نشینی گزینه اجتناب‌ناپذیر بخش عمده‌ای از متقاضیان مصرفی تازه‌وارد به بازار خواهد بود.