فشار مضاعف
حمید یاری از آثار رکود تورمی بر بازار اجاره می‌گوید
«پیامد رکود تورمی در شرایط رشد قیمت مسکن پیامد خوشایندی برای مستاجران نیست. اینکه همزمان که هزینه‌های زندگی افزایش یابد هزینه‌های اجاره نیز افزایش یابد و درآمد و فروش کاهش یابد یعنی یک حالت ساندویچی برای مستاجران اتفاق می‌افتد که باعث می‌شود برای غلبه بر آن یا مدیریت هزینه کنند یا به دنبال راهی باشند که درآمدشان افزایش یابد و در نهایت ممکن است مستاجران را به تغییر منطقه زندگی به سمت مناطق پایین‌تر یا حاشیه شهرها سوق دهد.»
«پیامد رکود تورمی در شرایط رشد قیمت مسکن پیامد خوشایندی برای مستاجران نیست. اینکه همزمان که هزینه‌های زندگی افزایش یابد هزینه‌های اجاره نیز افزایش یابد و درآمد و فروش کاهش یابد یعنی یک حالت ساندویچی برای مستاجران اتفاق می‌افتد که باعث می‌شود برای غلبه بر آن یا مدیریت هزینه کنند یا به دنبال راهی باشند که درآمدشان افزایش یابد و در نهایت ممکن است مستاجران را به تغییر منطقه زندگی به سمت مناطق پایین‌تر یا حاشیه شهرها سوق دهد.» این جملات را حمید یاری در بررسی پیامد رکود تورمی بازار مسکن بر مستاجران می‌گوید. این تحلیلگر اقتصاد مسکن معتقد است که هرچند پیش‌بینی می‌شود بازار خرید و فروش مسکن به زودی وارد دوره رکود طولانی‌مدت شود ولی با توجه به قانون نانوشته 20درصدی قیمت اجاره در سال‌های آتی با رشد کم ولی صعودی افزایش خواهد یافت. اما اینکه مالکان تمایل به رهن کامل یا ترکیب اجاره و رهن داشته باشند به مساله نرخ بهره برمی‌گردد.
♦♦♦
تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن در آذرماه حکایت از ادامه روند افزایش قیمت شاخص کرایه خانه دارد. با توجه به اینکه هرسال در ماه‌های آخر پاییز با توجه به دور شدن از فصل نقل و انتقال خانه و رکود حاکم بر بازار قیمت‌ها دچار کاهش می‌شد اما امسال به‌رغم رکود حاکم بر این بازار روند افزایش قیمت‌ها ادامه دارد. با توجه به این امر ارزیابی شما از وضعیت بازار اجاره چیست؟
افزایش نرخ‌های اجاره امسال با توجه به شرایط رونقی که از مهر سال گذشته در بازار مسکن تهران اتفاق افتاده بود، قابل پیش‌بینی بود. معمولاً در سال‌های رونق مسکن این اتفاق می‌افتد. دلیل این اتفاق هم این است که در بازار تقاضای مسکن دو قشر اصلی وجود دارند: متقاضیان خرید و متقاضیان اجاره. با توجه به دوره‌های رکود و رونق مسکن هر سه، چهار سال یک‌بار افزایش قیمت مسکن اتفاق می‌افتد که معمولاً این رشد قیمتی بالای 70،60 درصد بوده اما رشد اجاره نمی‌تواند از این قانون تبعیت کند زیرا به شدت به قدرت خرید افراد بستگی دارد و معمولاً رشد اجاره سالانه است با این تفاوت که در سال‌های رشد قیمت مسکن، این رشد نیز شدیدتر از سال‌های دیگر است. اما اینکه چرا این اتفاق قابل پیش‌بینی بوده را باید در یک قانون نانوشته دنبال کرد. طبق یک قانون نانوشته در بازار مسکن کشور، اجاره یک واحد مسکونی به صورت رهن کامل 20 درصد از رشد قیمت روز ملک است و طبق یک قانون نانوشته دیگر نرخ تبدیل رهن به اجاره به صورت هر یک‌میلیون تومان رهن معادل 30 هزار تومان اجاره از بازار بوده که با توجه به عرف بازار این ارقام برای ارزش‌گذاری و تبدیل استفاده می‌شود. حال در شرایطی مثل شرایط امسال بازار در فصل نقل و انتقال‌ها اگر رونق مسکن اتفاق بیفتد با توجه به اینکه اجاره به شدت به توان اقتصادی افراد وابسته است معمولاً این نسبت‌ها تغییر می‌کند. به‌طور مثال اگر یک واحد مسکونی نمونه سال گذشته در تهران 500 میلیون تومان خرید و فروش می‌شد به مبلغ 100 میلیون تومان رهن کامل قابل اجاره بود. حال در شرایطی که قیمت ملک به یک میلیارد تومان افزایش یافته، انتظار اینکه مستاجر بتواند 100 میلیون به رهن اضافه کند غیرمنطقی بوده و از توان بسیاری از مستاجران خارج بود از این‌رو نسبت 20درصدی عرف بازار در این شرایط رعایت نشده و نسبت‌های کمتری در بازار در فصل تابستان به وجود آمد اما با توجه به کارکرد بازار مسکن انتظار این است که این نسبت کوتاه‌مدت ظرف یکی دو سال به نسبت بلندمدت میل کند. از این‌رو انتظار افزایش نرخ اجاره در این فصل و حتی فصل تابستان سال آتی قابل پیش‌بینی است حتی اگر از زمستان امسال بازار خرید و فروش ملک راکد شود.
البته یک نکته را هم باید در نظر داشت که بسیاری از خریداران مسکن در سال جاری در هنگام خرید برای افزایش توان خرید ملک خود را به صورت رهن کامل در بازار عرضه می‌کردند و بنابراین نسبت فایل‌های رهن کامل به فایل‌های درخواست اجاره از نسبت بلندمدت بازار بالاتر بود که به مرور آن هم به نرخ متعادل خودش نزدیک خواهد شد.
در سال جاری افزایش نجومی قیمت اجاره‌خانه‌ها باعث کوچ مستاجران تهرانی به مناطق حاشیه‌ای شهر شد. با توجه به این امر و شرایط حاکم بر اقتصاد ایران و بازار مسکن چه عواملی باعث جهش قیمت‌ها در بازار اجاره از ابتدای سال جاری تاکنون شده است؟
اتفاق بد امسال برای مستاجران رکود تورمی بود. که علت اصلی رکود تورمی نیز تحریم‌های اقتصادی و رشد افسارگسیخته نرخ ارز بود. حال در شرایطی که اوضاع اقتصادی کسب‌وکارها مناسب نیست، درآمد بسیاری از افراد کاهش شدید داشته و به دلیل رشد قیمت مسکن هزینه اجاره هم در سبد مصرفی افراد افزایش یافته است. در این شرایط چاره‌ای برای مستاجران تهرانی باقی نمی‌ماند که یا هزینه‌های دیگر زندگی مانند هزینه تفریح و مسافرت، و هزینه‌هایی که قابل تعویق هست را کاهش دهند، یا شغل‌های دوم و سوم داشته باشند یا اینکه به مناطق پایین‌تر یا شهرهای حاشیه‌ای تهران کوچ کنند.
بازار اجاره امسال با توجه به وضعیت متغیرهای کلان اقتصادی به ویژه تورم و تحولاتی که در بازار مسکن رخ داده با سال‌های گذشته چه تفاوتی دارد؟
در رونق‌های گذشته مسکن معمولاً رشد قیمت مسکن توام با رشد اقتصادی بود و اگر قیمت مسکن رشد می‌کرد درآمد افراد هم معمولاً رشد می‌کرد و تورم بیشتر تورم هزینه‌ای بود. اما در شرایط امسال تورم یک تورم درآمدی است که با رکود توام است که باعث می‌شود از دو طرف فشار اقتصادی به مردم وارد شود. از این‌رو از یک‌سو هزینه‌های افراد افزایش شدید یافته است و از سوی دیگر درآمد آنها هم کاهش شدید داشته است که اصلاً وضعیت مناسبی نیست.
به نظر می‌رسد در شرایط فعلی شاهد بازگشت رکود به بازار مسکن با توجه به جهش بی‌سابقه قیمت مسکن و از بین رفتن توان خرید مسکن طیف قابل توجهی از جامعه و هدایت آنها به سمت بازار اجاره باشیم. با توجه به این امر تبعات رکود بازار مسکن بر بازار اجاره چیست؟
بازار اجاره به دو متغیر وابستگی دارد؛ یکی قیمت مسکن و دوم به نرخ بهره بازار. همان‌طور که در سوالات قبلی بیان شد، با توجه به قانون نانوشته‌ای که گفته شد رشد قیمت مسکن باعث افزایش قیمت کلی اجاره واحد مسکونی می‌شود و رشد نرخ بهره باعث تمایل بیشتر بازار به اجاره به جای رهن کامل. در مورد قیمت مسکن بیان شد که هرگاه قیمت مسکن رشد می‌کند با توجه به رشد بالا در یک‌سال، اجاره به مرور ظرف دو سه سال تعدیل می‌شود. بنابراین هر چند پیش‌بینی می‌شود بازار خرید و فروش مسکن به زودی وارد دوره رکود طولانی مدت شود ولی با توجه به همان قانون نانوشته 20درصدی به نظر من اجاره در سال‌های آتی با رشد کم ولی صعودی افزایش خواهد یافت. اما اینکه مالکان تمایل به رهن کامل یا ترکیب اجاره و رهن داشته باشند به نرخ بهره برمی‌گردد. هرگاه نرخ بهره کاهش یابد مالکان تمایل دارند که رهن کمتر و اجاره بیشتر داشته باشند و در صورت افزایش نرخ بهره بازار یا جذابیت سایر بازارهای سرمایه‌گذاری فشار کمتری بر اجاره ماهیانه دارند و رهن کامل می‌تواند در بازار بیشتر باشد.
با توجه به اینکه آمارهای غیررسمی نشان از تشدید رکود اقتصاد ایران و درگیر شدن دوباره با رکود تورمی دارد در چنین شرایطی رکود تورمی با بازار اجاره چه می‌کند و شاهد بروز چه اتفاقاتی در این بازار خواهیم بود؟ به عبارت دیگر پیامد رکود تورمی برای مستاجران چیست؟
پیامد رکود تورمی در شرایط رشد قیمت مسکن پیامد خوشایندی برای مستاجران نیست. اینکه همزمان که هزینه‌های زندگی افزایش یابد هزینه‌های اجاره نیز افزایش یابد و درآمد و فروش کاهش یابد یعنی یک حالت ساندویچی برای مستاجران اتفاق می‌افتد که باعث می‌شود برای غلبه بر آن یا مدیریت هزینه کنند یا دنبال راهی باشند که درآمدشان افزایش یابد. در این شرایط در صورت مدیریت هزینه، مستاجران یا باید از پس‌اندازهای گذشته استفاده کنند یا بعضی هزینه‌ها را به عقب بیندازند به‌طور مثال هزینه‌هایی مانند تفریح، مسافرت، هزینه‌های دندان‌پزشکی، تغییر خودرو سواری و... معمولاً به تعویق می‌افتد و در صورتی که این مدیریت بی‌فایده باشد معمولاً تغییر منطقه زندگی به سمت مناطق پایین‌تر اتفاق می‌افتد.
چندی پیش با افزایش التهابات در بازار اجاره، وزارت مسکن و شهرسازی پیشنهاد تعیین سقف اجاره و افزایش حداکثر 10درصدی قیمت اجاره‌بها را داده بود که درحال حاضر چنین اقدامی مسکوت مانده است. با توجه به تشدید روند قیمت‌ها در بازار اجاره اگر سیاستگذار به تعزیراتی کردن بازار روی بیاورد این مساله چه تبعاتی خواهد داشت؟
همان موقع هم بیان شد که تعزیراتی کردن فضا در این بازار تاثیر معنا‌داری نخواهد داشت. به‌طور کلی هر جایی که دولت دخالت کرده و قیمت را کمتر از قیمت تعادلی تعیین کند باعث به وجود آمدن مشکلاتی نظیر بازار سیاه و قراردادهای غیررسمی می‌شود. اینکه دولت چنین قانونی را وضع کند، باعث می‌شود بنگاه‌ها و مالکان به سمت قرارداد غیررسمی حرکت کنند که این نوع قرارداد هنگام پیش آمدن مشکل بین طرفین به سختی قابل حل و فصل شدن است و باعث بروز مشکلاتی برای دوطرف، ایجاد سوءاستفاده، پاسخگو نبودن بنگاه‌ها و مشکلاتی برای قوه قضائیه و سایر نهادهای حاکمیتی می‌شود. مضاف بر اینکه اصولاً با توجه به همگن نبودن کالای مسکن، ایجاد یک بازه قیمت در آن مشابه سایر کالاها نیست و تعزیرات نمی‌تواند مشابه سایر کالاهایی که قیمت آنها را تعیین می‌کند قیمت مسکن را نیز تعیین کند. سوم، در سایر کالاها هنگامی که به دلایل خاصی بازار عرضه و تقاضا به هم می‌ریزد دولت با تعرفه و واردات و صادرات قیمت بازار را متعادل می‌کند که این مورد نیز در بازار مسکن صادق نیست. به‌طور کلی در شرایطی که عوامل برون‌زای خارج از مدیریت، بر بازاری تاثیر بگذارد باید تلاش اصلی دولت معطوف به رفع این مشکل و اطمینان‌بخشی به آحاد ملت برای حفظ ارزش پول و دارایی‌های آنها باشد. در صورتی که اقتصادی وارد این بحران‌ها شود به سختی می‌توان از ورود آثار آن به بقیه بخش‌ها از جمله مسکن جلوگیری کرد. اما به‌طور کلی سیاستگذار و مسوولان باید یک رویه کلی و بلندمدت را طراحی و اجرا کنند تا تقاضای سفته‌بازی وارد این بازار نشود. در این زمینه ابزارهایی مانند مالیات بر نقل و انتقالات مکرر باید در دوره ثبات اقتصادی مسکن طراحی و اجرا شود تا در هنگام بحران‌ها از ورود بحران به بخش مسکن جلوگیری کند، نه اینکه بعد از وقوع بحران دولت به دنبال این باشد که چه اقدامی انجام دهد که بازار به تعادل برسد چون هر اقدامی تا تصویب شده و اعلام شود مدت زمانی طول خواهد کشید و قاعدتاً در شرایط حساس نمی‌تواند کمک حال دولت باشد. اگر این بحران وارد مسکن نشود بحران اجاره خود به خود اتفاق نمی‌افتد.
در چنین شرایطی رویکرد سیاستگذار در تنظیم بازار اجاره باید چگونه باشد که بدون مداخلات قیمتی بتواند تعادل در بازار اجاره را ایجاد کند؟
بارها و بارها در مورد این مورد صحبت شده است دولت باید با ابزارهایش بازار را تنظیم کند. دریافت مالیات یکی از منابع اصلی درآمدی دولت در هر اقتصاد توسعه‌یافته‌ای است و بازی با نرخ‌های مالیات می‌تواند در زمان‌های مختلف دولت را به هدف غایی و مورد نظر خود برساند. در صورتی که دولت، حرکت بخش خصوصی به سویی را غلط ببیند، با افزایش مالیات هزینه‌های حرکت را افزایش می‌دهد و در صورتی که ببیند بخش خاصی به دلایل خاصی مورد توجه قرار نگرفته است با کاهش مالیات در موارد خاص پرداختن یارانه ایجاد انگیزه می‌کند که حرکت بدین سو مورد حمایت دولت است. در مقاله‌ای در گذشته در همین مجله تجارت فردا به اشکال دخالت تعزیراتی دولت در بخش مسکن پرداخته و با دلیل و مدرک بیان شد که نگاه تعزیراتی دولت به بخش مسکن غلط است و به دلیل ماهیت خاص بازار مسکن، ره به جایی نخواهد برد.1
اما در زمینه‌های اجاره‌داری دولت می‌تواند با سیاست تشویقی شرکت‌های اجاره‌داری را رونق بخشد. در بسیاری از مناطق می‌تواند زمین مجانی یا ارزان‌قیمت در اختیار سازنده قرار دهد و با ابزار قراردادهای بلندمدت تشویق کند که در آن مکان، مجتمع‌هایی برای اجاره بسازند و با قوانین و مقررات دولتی آن را اجاره دهد. به‌طور کلی هر بخش خصوصی در تصمیم برای انجام کاری یا انجام ندادن عملی این محاسبات را انجام می‌دهد که این کار صرفه اقتصادی دارد یا خیر. اگر میزان معافیت مالیاتی که دولت در نظر دارد کمتر از هزینه‌هایی باشد که به بخش خصوصی تحمیل می‌شود این طرح برای انگیزه به بخش خصوصی موفق نخواهد شد. طرح‌های بسیاری در این زمینه از سوی دوستان صاحب نظر ارائه شده که متاسفانه الان در کتابخانه‌ها خاک می‌خورند.
به‌رغم اینکه گفته می‌شود در جهت ساماندهی به بازار اجاره باید در اقتصاد مسکن شرایط برای اجاره‌داری حرفه‌ای فراهم شود، یعنی هم باید مالیات روش اجاره‌داری فعلی اصلاح شود و هم زمان اجاره باید افزایش یابد، با توجه به این امر چگونه می‌توان زمینه اجاره‌داری حرفه‌ای و افزایش مدت‌زمان اجاره را بدون مداخله دولت در بازار فراهم کرد؟
بخشی از مشکل شکل نگرفتن اجاره‌داری حرفه‌ای به دلیل ماهیت بخش مسکن کشور ماست. اول باید پرسید چرا بخش خصوصی علاقه‌ای به اجاره‌داری حرفه‌ای ندارد. در پاسخ باید چند نکته را مدنظر داشت. بازدهی مسکن به دو بخش کلی تقسیم می‌شود؛ بازدهی ناشی از اجاره و بازدهی ناشی از تغییر قیمت در فروش به خرید. در کشور ما سهم عمده بازدهی مسکن به دلیل تغییر قیمت در طی زمان است. این در حالی است که عمده بازدهی مسکن در کشورهای دارای اجاره‌داری حرفه‌ای، از طریق اجاره‌بها تامین می‌شود؛ ضمن اینکه در این کشورها علاوه بر بازدهی معمول ناشی از دریافت اجاره، امتیازاتی مانند یارانه مستقیم، تسهیلات کم‌بهره، معافیت‌های مالیاتی و... برای حمایت از مسکن اجاره‌ای اقشار هدف لحاظ می‌شود که این امتیازات، جذابیت اجاره‌داری برای این اقشار را نیز افزایش می‌دهد. از سوی دیگر، پایین بودن استهلاک و در نتیجه بالا بودن عمر مفید ساختمان، موجب افزایش دوره بهره‌برداری از سرمایه‌گذاری برای اجاره‌داری می‌شود. در حالی که در ایران عمر مفید ساختمان به دلایل مختلف از جمله روش قدیمی ساخت به 40 سال نمی‌رسد در بیشتر کشورهای دنیا عمر مفید بالای 100 سال است. بنابراین با توجه به جمیع موارد و ملاحظات مترتب بر فرآیند اجاره‌داری، طبیعی است که در ایران بخش خصوصی، انگیزه لازم برای سرمایه‌گذاری به قصد اجاره‌داری حرفه‌ای نداشته باشد. اما بحث مالیات‌ها بحث مفصلی است که در جاهای دیگر در مورد آن صحبت کرده‌ایم. اما به‌طور کلی دولت و سیاستگذار باید یاد بگیرد که سیاست‌های تشویقی و تنبیهی باید از طریق ابزارهای خاص خودش و به روش غیرمستقیم صورت گیرد. همچنین ثبات در سیاست‌ها و عمل به وعده‌ها باید سرلوحه کار باشد. در بخش خصوصی بسیار دیده شده است که یک مقام دولتی حرفی زده و هیچ‌گاه به آن عمل نکرده. این خلف وعده باعث می‌شود نتوان سیاست درست را اجرا کرد زیرا بخش خصوصی اعتمادی به صحت اجرا ندارد.
همچنین برخی سیاست‌ها مستلزم همکاری سایر بخش‌ها نظیر اداره مالیات، وزارت امور اقتصادی و دارایی، مجلس، قوه قضائیه و... است. و اینکه به‌طور مثال گفته شود از خانه‌های خالی مالیات گرفته می‌شود یا قراردادهای اجاره باید حداقل دوساله بسته شود یا اینکه کسی حق ندارد بیش از 10 درصد افزایش سالانه مطالبه کند بدون همراهی سایر ارگان‌ها قابل اجرا نخواهد بود.
در پایان باید بیان کرد شرایط اقتصادی شرایط مناسبی نیست و فشارهای شدیدی توامان به همه اقشار اعم از بازاری و کارمند وارد می‌شود از این‌رو در این وضعیت، وظیفه انسانی هر فردی است که کمک همنوع باشد بنابراین مالکانی که توانمندتر از بسیاری از مستاجران هستند می‌توانند با مراعات بیشتر کمک زیادی به مستاجران کنند.
کمااینکه این در بلندمدت به نفع خود مالکان نیز هست. بسیار دیده شده که مالکان در این شرایط حرص به خرج می‌دهند و مدت طولانی ملکشان خالی می‌ماند که این ضرر از ضرر اجاره پایین گرفتن بیشتر است.
