تضییع حقوق مالکیت یا قاعده‌مندی بازار اجاره؟

چندی پیش وزارت راه و شهرسازی پیش‌نویس لایحه «الحاق یک ماده و چند تبصره به قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376» را با قید دوفوریتی به هیات وزیران برای طرح در مجلس تقدیم کرد. حسب تاثیر مهم این لایحه بر بازار اجاره طرح نکاتی چند ضروری می‌نماید:

در این لایحه به مستاجران واحدهای مسکونی حق داده شده است تا به مدت یک‌سال قرارداد را به نرخ حداکثر 10 درصد تمدید کنند. بنابراین عملاً قانون تنها بر نوسانات بیش از 10 درصد بازار اجاره موثر است و به مستاجر حق تمدید قرارداد را می‌دهد. فهم این نکته در مورد حد و حدود ورود دولت برای تنظیم بازار اجاره بسیار ضروری است و سوءتفاهم در مورد آن انتقادات احتمالی را به سوی برچسب‌زنی می‌برد. ماده لایحه پیشنهادی تنها برای بیمه مستاجر از نوسانات شدید بازار اجاره آن هم برای یک‌سال موثر است و به نوعی نسبت به بسیاری از قواعد تنظیمی دولت‌های مختلف در مورد بازار اجاره حتی در کشورهای به شدت سرمایه‌داری نیز یک قاعده تنظیم حداقلی است. همچنین بستر ورود دولت برای تنظیم بازار اجاره وضع یک قانون حقوقی مدنی و قاعده‌ای همیشگی است که به بازار اجازه خودتنظیمی با این قاعده را می‌دهد و نه یک دستور آنی و موقتی و تحکمی. دولت برای تنظیم بازار اجاره و مصونیت طرف ضعیف قرارداد از شوک قیمت، قاعده‌ای برای قرارداد اجاره وضع کرده است و به مستاجر حقی برای تمدید قرارداد داده است. به نوعی قرارداد اجاره از همان ابتدا علاوه بر اجاره عین شامل حق تمدید تا نرخ 10 درصد نیز هست. پس از توضیح در مورد چیستی ماده‌واحده پیشنهادی می‌توان به انتقادات احتمالی پاسخ گفت. در مجموع و به صورت کلی دو نقد بر ماده واحده پیشنهادی مطرح شده است.

1- ماده‌واحده حق تمدید اجاره توسط مستاجر با اصل بازار رقابتی و آزاد در تعارض است و از جمله دخالت‌های دستوری در بازار است که در هیچ بازار و کشوری نیز ثمربخش نبوده است.

2- ماده‌واحده پیشنهادی نقض قانون مالکیت است.

دست‌مایه هر دو انتقاد تکرار قواعد کلان اقتصادی است. هرچند توضیح چیستی قانون پیشاپیش بدین انتقادها پاسخ گفته است، ولی پاسخ تفصیلی بدان‌ها به ایضاح مطلب کمک می‌کند. هر دو نقد به‌خوبی نشان می‌دهد که ما به شنیدن و تکرار چیزی بسیار مانوس‌تر از دیدن و تمیز چیزی هستیم. برای همین به‌جای دیدن ماده‌واحده پیشاپیش نقدها را در جیب داریم! ماده‌واحده هر چه می‌بود و هر چه نوشته شده بود این نقد می‌شد که ماده‌واحده مصداق دخالت دستوری دولت است و جواب نمی‌دهد. برای پرهیز از دام تکرار شنیده‌ها ولی ندیدن‌ها و تمیز ندادن‌ها بیایید فرض کنیم که این قانون مصوب شود ولی از آنجا که دستوری است اجرا نشود؛ آنگاه وضع همین است که هست. مانند امروز قراردادهای اجاره را یک‌ساله می‌بندند و یک‌ساله هم تخلیه می‌کنند. بنابراین این قانون، حداقلش این است که ضرر چندانی ندارد. از آنجا که ضرری ندارد پس دخالت دستوری دولت در بازار نیست بلکه چه‌بسا ورود تنظیمی دولت به بازار اجاره برای تطویل دوره اجاره باشد. چرا دولت برای تنظیم اجاره مسکن ورود کند؟ کارایی اقتصادی زمانی در یک بازار حاکم می‌شود که چهار شرط ذیل برقرار باشد: اطلاعات کامل، رقابت کامل، بازار کامل و عدم شکست بازار. اگر شرط مذکور محقق نشود دولت مجاز است برای تنظیمات بازار در جهت کارایی و رقابت‌پذیر کردن آن ورود کند. بازار اجاره مسکن به صورت خودبه‌خود و کلی در زمینه اطلاعات نامتوازن و به نفع موجر است. چراکه موجر طبیعتاً اطلاعات بیشتری در مورد ملک و قیمت و عیوب آن دارد. به‌خصوص که اگر کالای مورد نظر خاص بوده و مانند مجتمع‌های مسکونی مشابهی نداشته باشد؛ در این صورت ارزیابی کیفیت و قیمت آن و به صرفه بودن یا نبودن آن برای مستاجر و بازار مشکل است و موجر دست بالا را خواهد داشت. علاوه بر شباهت‌ناپذیری کالای مسکن، عدم توان ورود زودهنگام به بازار و جبران عدم تعادل عرضه و تقاضا، سختی جایگزین‌پذیری و در یک کلام ناهمگنی کالای مسکن موجب می‌شود که بازار مسکن هیچ‌گاه رقابتی کامل نباشد و خودبه‌خود دارای رانت به نفع دارندگان باشد. مسکن پفک نیست که به راحتی قابل صادرات و واردات یا جایگزین‌پذیر یا دارای مشابه باشد تا مشمول تنظیم خودبه‌خودی باشد؛ چراکه به دلیل ناهمگنی و همچنین محدودیت خودبه‌خودی دارای رانت به نفع دارندگان است. مثال عینی آن نیز این است که بازار توان بیمه مستاجر را در نوسانات مختلف ندارد و خانه به دوشی صحنه‌ای رایج در شهر است. همچنین به دلیل محدودیت ذاتی مسکن و زمین چه‌بسا بازار آنها دچار تبانی فراگیر شود و رقابت کامل در این بازار را بی‌معنا کند. بنابراین بازار مسکن به دلیل ناهمگنی کالای مذکور خودبه‌خود و آزادانه دچار رانت و رقابت غیرمنصفانه است؛ بنابراین ورود دولت برای تنظیم و توازن کفین موجر و مستاجر لازم است. با همین استدلال قانون برای تنظیم روابط کارگر و کارفرما یا موجر و مستاجر واحدهای تجاری ورود کرده است تا بین ایشان توازن برقرار کند. علاوه بر ناهمگنی کالای مسکن ماهیت اذعانی قرارداد آزاد اجاره نیز دلیل وجوب ورود دولت برای تنظیم بازار است. قراردادی اذعانی است که یک طرف قرارداد اجبار خفی به پذیرش قرارداد با هزینه بیشتر دارد و ارادی آزادانه تام نیست. بدین مثال دقت کنید تا ماهیت اذعانی قرارداد اجاره درک شود. مستاجر در جایی ساکن می‌شود و هزینه‌های دیگر خود   از جمله هزینه جابه‌جایی و خورد و خوراک و مدرسه کودکان را با محل اجاره خود تنظیم می‌کند. مستاجر به محل اقامت خود وابستگی می‌یابد و هزینه‌های مالی و روحی جابه‌جایی او را وادار به پرداخت هزینه بیشتری برای ماندگاری می‌کند. این هزینه اضافی باعث ماهیت اذعانی قرارداد اجاره است. برای دفع این هزینه اذعانی است که دولت‌ها به نفع مستاجر به تمدید قرارداد اجاره ورود پیدا کرده‌اند تا با دفع این هزینه سربار از مستاجر قرارداد اجاره را از عقد اذعان به عقد ارادی آزاد برسانند. آزادی در همه چیز بودنی نیست و در برخی چیزها ساختنی است. ناهمگنی مسکن و ماهیت اذعانی قرارداد اجاره آن را خودبه‌خود به نفع موجر می‌کند و مالکان هر روز مالک‌تر و مستاجران هر روز مستاجرتر می‌شوند. یعنی آزادی قرارداد در جایی که خود به خود توازن قدرت طرفین قرارداد به نفع یکی از طرفین است مصداق بی‌عدالتی و ناآزادی و عدم برخورداری از فرصت‌های برابر است. بحث تضییع حقوق مالکیت موجر نیز در مورد این ماده لایحه مصداق ندارد. مالکیت مربوط به رابطه مالک با عین است نه قواعد معامله عین! ماده‌واحده تنها کاری که کرده است معامله اجاره را قاعده‌مند کرده است و علاوه بر عین یک حق برای مستاجر را نیز وارد معامله کرده است. وضع قاعده برای هرگونه معامله به‌خودی‌خود موجب نفی مالکیت نیست. ارث نیز قاعده‌مند است آیا نفی قاعده تسلیط است؟ پیامبر اکرم نیز برای معامله خرمای بر نخل قاعده وضع کرد. این ماده لایحه نیز تنظیم قاعده‌ای برای معامله اجاره است که با پذیرش حقی برای مستاجر ساکن سعی می‌کند تا تعادلی بین حقوق دو طرف برقرار کند تا هم مستاجر را در مورد نوسانات قیمت بازار بیمه کند و هم هزینه اذعان او را کم کند. در سنت نیز در موارد مختلف و به اشکال گوناگون به حقوق مستاجران اشاره شده است. حق کسب و پیشه در املاک تجاری، حق ریشه در زمین زراعی، حق عسر و حرج سابق در مورد املاک استیجاری از مصادیق این حقوق هستند. همه اینها به خوبی نشان می‌دهد که در مورد هرگونه اجاره‌ای حقی نیز برعهده مستاجر است و نمی‌توان تنها بر حقوق موجر تاکید کرد و جایی برای حق مستاجر در قانون باز نکرد. ماده لایحه پیشنهادی تلاشی جدید و تنظیمی جدید برای اقامه این حق است. بیراه نیست که در کشورهای دیگر نیز به اشکال مختلف این حق رایج است. در آمریکا معمولاً تا دو سال به مستاجر حق تمدید داده‌اند و قواعد کنترل اجاره ساختمان‌ها اصل است و برخی ساختمان‌ها در ایالات خاص از قواعد کنترل اجاره مستثنی‌اند. آلمان یا هلند الی‌الابد به مستاجر حق تمدید قرارداد به نرخ رشد اندک داده‌اند. نباید گفت که مثلاً در مورد آلمان تورم مصداق چندانی ندارد؛ چراکه از الی‌الابدی حق تمدید معلوم است که بحث مورد نظر حق مدنی مستاجر است نه صرف تنظیم بازار. انگلیس در مورد فروش ملک به مستاجر ملک حق اولویت داده است. در مصر قراردادها معمولاً 9ساله‌اند و قرارداد بلندمدت اصل است و حق فسخ در دوره‌های مختلف دلیل یا توافق می‌خواهد. در ترکیه قراردادهای اجاره سه‌ساله است. تجربه این کشورها نه مصداق عدم رعایت حق مالکیت که لزوم تطویل بازار اجاره برای تنظیم بازار اجاره، بیمه مستاجر از نوسانات بازار و اقامه حق مستاجر است. به‌ صورت خلاصه مبنای ورود دولت به قرارداد اجاره برای تطویل آن به سبب خاص بودگی کالای مسکن و ناهمگنی آن است که موجب رانت خود به خودی مسکن به نفع دارندگان، شکست بازار در بیمه مستاجر بی‌خانمان، ماهیت اذعانی و نه ارادی آزاد قرارداد اجاره، هزینه سربار مستاجر و حق مستاجر است. حق از دست رفته مستاجر در قرارداد به ظاهر آزاد با تنظیم حق تمدید اجاره به نرخ رشد معین احیا می‌شود و قرارداد اجاره حقیقتاً و نه صوری آزاد و میزان می‌شود.