تهدید مسکن

رشد بهره‌وری نیروی کار، حیاتی است. اهمیت موضوع به این خاطر است که هم برای عملکرد کلی اقتصاد و هم استاندارد و کیفیت زندگی تعیین‌کننده است. با این حال، در بسیاری از اقتصادهای پیشرفته و همچنین نوظهور برای دهه‌هاست که نرخ بهره‌وری به کندی رشد می‌کند. در این راستا عمده برنامه‌های پیشرفت و توسعه اقتصادی جهانی حول رفع و رسیدگی به این نگرانی بنا نهاده شده‌اند. در سال‌های اخیر برخی مطالعات نظری و مفهومی به این موضوع پرداخته‌اند که عوامل بازار مسکن نظیر افزایش قیمت مسکن و سرمایه‌گذاری در این بخش، می‌تواند آثار منفی روی رشد بهره‌وری نیروی کار داشته باشد. موضوع بحث هم این است که افزایش قیمت مسکن و رشد سرمایه‌گذاری مسکن حداقل از سه مجرا روی بهره‌وری نیروی کار و به دنبال آن رشد اقتصادی اثر منفی می‌گذارد:  1- تحولات بازار مسکن که موجب دور کردن مسکن در توان خرید قشر متوسط و ضعیف از مراکز اقتصادی مهمی که از آنجا درآمد کسب می‌کنند می‌شود.  2- هزینه-فرصت برخاسته از سرمایه‌گذاری استقراضی در بازار مسکن. به عبارت دیگر از آنجا که بهره‌وری بخش مسکن و مستغلات پایین‌تر از میانگین بخش‌های اقتصادی است، آنگاه افزایش سرمایه‌گذاری در این بخش ممکن است به کاهش بهره‌وری منجر شود. 3- با توجه به اینکه معمولاً بخش عمده درآمد افراد صرف هزینه مسکن می‌شود (به‌خصوص برای مستاجران)، بنابراین منابع در دسترس برای سایر اقلام مصرفی خانوار با محدودیت مواجه شده و در نتیجه تقاضای کل در اقتصاد کاهش می‌یابد.

البته از طرفی رشته‌ای از مطالعات وجود دارد که نشان می‌دهند فعالیت‌های بازار مسکن (نظیر طراحی، ساخت، تامین مالی، مبادلات، نگهداری و نوسازی) به‌طور قابل‌توجه به بهره‌وری و فعالیت‌های اقتصادی کمک می‌کنند. به‌علاوه افزایش قیمت مسکن نقشی حیاتی در توسعه کسب‌وکارهای کوچک دارد (به ویژه از طریق آثار وثیقه‌ای و ثروتی مسکن). در مقابل کسب‌وکارهای کوچک هم منشأ نوآوری و رشد بهره‌وری هستند. آثار ثروتی و وثیقه‌ای مسکن همچنین یکی از عوامل نقش‌آفرین در مصرف خانوار هستند، عاملی که به افزایش سطح تولیدات بنگاه‌ها منجر می‌شود. به بیانی دیگر، گرچه بهره‌وری بخش املاک و مستغلات به‌طور معمول پایین است اما باید متوجه آثار مثبت بلندمدت این بخش در دارایی‌های بهره‌ور بود، به گونه‌ای که به افزایش بهره‌وری منجر می‌شود.

مطالعات کنونی، بینش نظری ارزشمندی از رابطه میان بخش مسکن و بهره‌وری ارائه می‌کنند. با این حال جای خالی یک مطالعه تجربی سطح خرد پیرامون رابطه میان قیمت مسکن و رشد بهره‌وری نیروی کار برای کشورهای مختلف حس می‌شود. در این‌باره دو اقتصاددان به نام‌های حسن قلی‌پور از دانشگاه فنی سوین‌بورن استرالیا و محمدرضا فرزانگان از دانشگاه فیلیپس ماربرگ آلمان در یک مطالعه تجربی سعی دارند شکاف ادبیات این حوزه را با به‌کارگیری تابلویی (پنل) از اثرات ثابت و برآوردگرهای «میانگین گروهی تلفیقی» (PMG) و «وقفه‌های توزیعی خود بازگشت» (ARDL) روی مجموعه اطلاعات مربوط به 24 اقتصاد عضو «سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه» برای بازه زمانی سال‌های 1972 تا 2019 مرتفع کنند.

به‌طور خلاصه یافته‌های مقاله حا کی از آن است که در کشورهایی که قیمت مسکن بالاست، به‌طور معمول رشد بهره‌وری نیروی کار پایین‌تر است. این یافته بیانگر آن است که سیاست‌گذاران باید مدنظر داشته باشند که در کنار سایر عوامل، فعالیت‌های بازار مسکن نیز یکی از عوامل تعیین‌کننده بهره‌وری در اقتصاد است.

تمرکز مقاله روی نرخ رشد بهره‌وری نیروی کار است، به این خاطر که این معیار یکی از اصلی‌ترین مولفه‌های عملکرد اقتصادی و تعیین‌کننده استانداردهای زندگی جامعه است. پل کروگمن، اقتصاددان برجسته آمریکایی و برنده نوبل اقتصاد 2008، در این‌باره می‌گوید: «توانایی یک کشور در بهبود استانداردهای زندگی خود طی زمان تقریباً به توانایی او در افزایش تولید سرانه هر کارگر در بلندمدت بستگی دارد.» البته برای دهه‌هاست که نرخ رشد بهره‌وری در اقتصادهای پیشرفته و نوظهور در سطح پایین قرار دارد. به همین خاطر رسیدگی به این موضوع محور برنامه‌های توسعه جهانی بوده است.

ادبیات این حوزه پیرامون اثرگذاری فعالیت‌های بازار مسکن بر بهره‌وری نیروی کار سه کانال را معرفی می‌کند. هر یک از کانال‌ها به‌طور مختصر در اینجا توضیح داده می‌شود.

1- تخصیص سرمایه

مکلِنان و همکارانش (2021) با مرور مطالعاتی که پیرامون هر دو اقتصادهای پیشرفته و نوظهور وجود دارد، در مقاله خود بحث می‌کنند که افزایش قیمت مسکن از دو مسیر وثیقه / ضمانت (خانوار ثروت ایجادشده از طریق مسکن را برای تامین مالی استقراضی سرمایه‌گذاری در بخش‌های غیرمسکن استفاده می‌کنند)، و مسیر سرمایه‌گذاری یا جانشینی (جایی که جریان‌های سرمایه‌گذاری متنوعی از سایر بخش‌ها به سوی مسکن وجود دارد) می‌گذرد. کانال نخست ممکن است باعث بهبود بهره‌وری کل اقتصاد شود. این بهبود از طریق تامین وثیقه برای کارآفرینان بالقوه به منظور راه‌اندازی کسب‌وکارهای جدید می‌تواند اتفاق افتد، کسب‌وکارهایی که اغلب در دارایی‌های غیر بخش مسکن و تولید محصولات نوآورانه سرمایه‌گذاری می‌کنند. در مقابل، مسیر سرمایه‌گذاری ممکن است آثار منفی روی بهره‌وری داشته باشد، چرا که سرمایه‌ها را به سمت بخش مسکن که به‌طور معمول بهره‌وری در آن پایین است سوق می‌دهد.

2- جابه‌جایی نیروی کار

تغییرات قیمت مسکن بر جابه‌جایی نیروی کار اثر دارد. فرضیاتی وجود دارد مبنی بر اینکه افزایش قیمت مسکن و اجاره (به‌طور کلی هزینه‌های مسکن) ممکن است نیروی کار یا کل کسب‌وکارها را از مناطق اقتصادی نوآور و با بهره‌وری بالا خارج کند. به عبارتی دیگر هزینه بالای مسکن می‌تواند باعث شود نیروی کار کم‌توان از قطب‌های اقتصادی که تمرکز شغلی بالایی دارند دور شده و پیوند نیروی کار با کارفرمایان را با اخلال مواجه کند و در نتیجه بهره‌وری نیروی کار را کاهش دهد.

3- شکل‌گیری و استفاده از سرمایه انسانی

افزایش هزینه‌های مسکن می‌تواند منابع مالی در دسترس خانوار را برای هزینه در زمینه آموزش و تحصیل که برای بهره‌وری عاملی تعیین‌کننده هستند، با محدودیت مواجه کند. به بیانی، هزینه‌های بالای مسکن (چه در زمینه وام‌های رهنی و چه اجاره‌بها) باعث به چالش کشیده شدن ظرفیت اقتصادی خانوار و بهره‌وری نیروی کار می‌شود، به‌خصوص در میان قشر ضعیف. البته افزایش قیمت املاک از برخی جنبه‌ها به نفع بهره‌وری است. یکی از دلایل این است که افزایش سطح بدهی وام‌های رهنی می‌تواند باعث طولانی‌تر شدن دوره کاری افراد شود. این عامل در عصر پیری جمعیت که با کاهش نرخ اشتغال و افول بهره‌وری همراه است می‌تواند کمک‌کننده باشد. با این حال برخی مطالعات شواهدی ارائه می‌کنند مبنی بر اینکه رشد قیمت مسکن (و افزایش دارایی و ثروت مسکن خانوار) ممکن است باعث کاهش مشارکت نیروی کار و ساعات کاری مالکان خانه شود (به‌خصوص در میان افراد مسن‌تر)، امری که به معنی کاهش عرضه نیروی کار و کند شدن نرخ رشد بهره‌وری خواهد بود.

طبق مباحثی که در بالا مطرح شد و اینکه اغلب گفتمان‌های این حوزه پیرامون اثرگذاری منفی مولفه‌های بازار مسکن روی بهره‌وری است، در ادامه این موضوع مورد بحث قرار می‌گیرد که افزایش قیمت مسکن و مستغلات به کاهش نرخ رشد بهره‌وری منجر شده است.

نمونه مورد بررسی مقاله شامل 24 کشور عضو «سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه» (OECD) است. بازه زمانی هم مربوط به سال‌های 1972 تا 2009 است. سعی شده نمونه مورد بررسی شامل اقتصادهایی باشد که اطلاعات مربوط به مولفه‌های بازار مسکن (نظیر قیمت مسکن) و رشد بهره‌وری نیروی کار آنها در دسترس است. نمونه شامل این اقتصادهاست: استرالیا، اتریش، بلژیک، کانادا، دانمارک، فنلاند، فرانسه، آلمان، بریتانیا، یونان، ایرلند، اسرائیل، ایتالیا، ژاپن، لوکزامبورگ، هلند، نیوزیلند، نروژ، پرتغال، کره جنوبی، اسپانیا، سوئد، سوئیس و آمریکا. علاوه بر عامل دسترسی به اطلاعات، این کشورهای عضو «سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه» نقشی برجسته در تولیدات جهانی دارند، تا جایی که بر اساس آمارهای بانک جهانی حدود 55 درصد از تولید ناخالص داخلی جهان در سال 2021 به‌وسیله این کشورها انجام گرفت. از لحاظ موقعیت جغرافیایی، نمونه مورد بررسی، کشورهایی از مناطق مختلف جهان را دربر دارد (آسیا، اروپا، آمریکای شمالی و خاورمیانه). ویژگی دیگر نمونه این است که سطح رقابت‌پذیری بازار نیروی کار کشورهای آن گوناگون است. به عنوان مثال، «مجمع جهانی اقتصاد» در سال 2019 کشورهای سوئیس، دانمارک، آمریکا و نیوزیلند را در میان پنج کشوری که رقابتی‌ترین بازار نیروی کار را دارند قرار داد. از طرفی از میان 141 کشور این رتبه‌بندی، کره جنوبی، ایتالیا و یونان به ترتیب در رده‌های 51، 90 و 111 قرار دارند.

متغیر وابسته: در این مطالعه متغیر وابسته، رشد بهره‌وری نیروی کار است. در این باره از معیار نرخ رشد سالانه بهره‌وری نیروی کار که به‌وسیله «سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه» محاسبه می‌شود استفاده می‌شود. این سازمان دو معیار برای بهره‌وری در سطح کلان اقتصاد دارد: الف- تولید ناخالص داخلی به قیمت بازار به ازای هر ساعت کار انجام‌گرفته؛ و ب- تولید ناخالص داخلی به ازای هر فرد شاغل. سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه، خود در تجزیه و تحلیل‌هایش از معیار نخست (تولید ناخالص داخلی به ازای هر ساعت کار انجام‌گرفته به‌وسیله نیروی کار) استفاده می‌کند.

متغیر توضیح‌دهنده یا مستقل: مهم‌ترین متغیر مورد علاقه مقاله، قیمت واقعی مسکن است. در این‌باره از شاخص قیمت‌های واقعی مسکن «سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه» به عنوان معیاری از قیمت مسکن استفاده می‌شود.

متغیرهای کنترلی: اندازه‌گیری و آزمون رابطه میان قیمت‌های واقعی مسکن و رشد بهره‌وری نیروی کار، مستلزم این است که سایر عوامل مهم اثرگذار روی رشد بهره‌وری نیروی کار کنترل شوند. بر این اساس در برآوردهای تجربی مقاله سعی شده از متغیرهای روند جهانی شدن، تحصیلات، سرمایه‌گذاری، دموکراسی، حقوق مالکیت و میزان سالخوردگی جمعیت به عنوان متغیرهای کنترلی استفاده شود. در این باره انتظار می‌رود در اقتصادهایی که تعاملات و سطح یکپارچگی با جهان بالاتر است (به خاطر عواملی نظیر تجارت و سرمایه‌گذاری بین‌المللی، نرخ بالای افراد تحصیل‌کرده، کیفیت نهادها، دموکراسی بیشتر، حقوق مالکیت قوی‌تر و جمعیت بالاتر افراد در سن کار)، رشد بهره‌وری هم بالا باشد. در برآوردهای مقاله از مدل پنلی اثرات ثابت استفاده می‌شود. اثرات ثابت، هر ویژگی از کشورها را که ممکن است روی رشد بهره‌وری نیروی کار اثر بگذارد (مانند جغرافیا، فرهنگ، مذهب و...) کنترل کرده و آثار آن را از اثرگذاری قیمت مسکن جدا می‌کند.

نتایج

برآوردهای مقاله حاکی از آن است که قیمت واقعی مسکن اثرگذاری منفی معناداری روی رشد بهره‌وری نیروی کار دارد، یافته‌ای که مدل‌های مختلف آن را نتیجه داده‌اند. مدل‌های مختلف، عوامل مختلفی را که ممکن است روی بهره‌وری نیروی کار اثرگذار باشند کنترل می‌کنند. در مدل کلی، که تمام متغیرهای کنترلی دخیل شده‌اند، مقدار ضریب قیمت واقعی مسکن منفی 018 /0 به دست آمده است، ضریبی که منفی و از لحاظ آماری معنادار است. تفسیر ضریب این‌گونه است که یک انحراف معیار افزایش در شاخص قیمت واقعی مسکن یک کشور، به کاهش 6 /0 نقطه‌درصدی در رشد بهره‌وری نیروی کار در کشورهای مورد بررسی منجر می‌شود. این مقدار معادل 26 درصد یک انحراف معیار نرخ رشد بهره‌وری نیروی کار است. این یافته تجربی در راستای گفتمان‌های نظری مربوطه است، جایی که گفته می‌شود افزایش قیمت مسکن بهره‌وری نیروی کار را در عمده اقتصادهای پیشرفته به چالش می‌کشد.  در زمینه متغیرهای کنترلی، همه آنها جهت اثرگذاری مورد انتظار را دارند و ضریب آنها از لحاظ آماری نیز معنادار شده است. بر این اساس یافته‌ها نشان می‌دهد سطح بالاتر جهانی شدن، تحصیلات، سرمایه‌گذاری، دموکراسی، حقوق مالکیت و جمعیت در سن کار با بهره‌وری نیروی کار رابطه مثبت معنادار دارند. همان‌طور که اشاره شد، تجزیه و تحلیل‌های نمونه کلی از رابطه منفی و معنادار قیمت مسکن و بهره‌وری نیروی کار خبر می‌دهد. با این حال به منظور بررسی بیشتر می‌توان نمونه کشورها را بر اساس پیچیدگی اقتصادی به دو دسته تقسیم کرد. دسته اول 9 کشوری هستند که بالاترین پیچیدگی و پیشرفتگی اقتصادی را دارند، شامل ژاپن، آلمان، سوئیس، سوئد، اتریش، فنلاند، انگلیس، آمریکا و کره جنوبی. دسته دوم که باقی کشورها هستند، پیچیدگی اقتصادی کمتری دارند: فرانسه، ایرلند، ایتالیا، بلژیک، دانمارک، هلند، اسپانیا، کانادا، نروژ، پرتغال، نیوزیلند، یونان و استرالیا. مبنای این دسته‌بندی، میانگین نمره «شاخص پیچیدگی اقتصادی» (ECI) است که از سوی دانشگاه هاروارد برای سال‌های 1995 تا 2021 محاسبه شده است. فرض این است که اثرگذاری قیمت مسکن روی رشد بهره‌وری نیروی کار در اقتصادهای پیچیده کمتر از اقتصادهای کمترپیچیده است. عمده این فرض به خاطر این است که بازتخصیص سرمایه از سایر بخش‌ها به بخش مسکن در دوره‌های رونق بازار مسکن کمتر در اقتصادهای پیچیده و پیشرفته اتفاق می‌افتد. برآوردهای تجربی این بخش بیانگر آن است که قیمت مسکن اثرگذاری منفی و معنادار روی رشد بهره‌وری نیروی کار اقتصادهایی که سطح پایین‌تری از پیچیدگی اقتصادی دارند (نظیر استرالیا یا یونان) دارد. در مقابل، گرچه علامت ضریب قیمت مسکن برای اقتصادهای پیچیده همچنان منفی است، اما از لحاظ آماری معنادار نیست. یافته‌های این بخش حاکی از آن است که اثرگذاری قیمت مسکن روی رشد بهره‌وری به درجه پیچیدگی اقتصادی کشورها بستگی دارد.

کلام پایانی

از دهه 1990 به بعد، رشد بهره‌وری نیروی کار در اقتصادهای پیشرفته به‌طور قابل‌ توجهی کاهش یافته است. با فراگیری طاعون کرونا، این وضعیت حتی وخیم‌تر نیز شد. علل مختلفی در رابطه با این کاهش بهره‌وری نقل شده است، نظیر کاهش جمعیت نیروی کار، کندی سرعت رو آوردن به روش‌های پیشرفته و متنوع تولید، اصطکاک در بازتوزیع درون و میان بخش‌های اقتصادی، کندی رو آوردن به فناوری اطلاعات و ارتباطات و... . از زمان بحران مالی 2008 اما انگشت اتهام به سوی کم بودن عمق نظام مالی گرفته شده است.

با این حال در سال‌های اخیر برخی از دانشمندان شواهدی را ارائه کرده‌اند (در هر دو زمینه تجربی و نظری) مبنی بر اینکه مولفه‌های بازار مسکن نظیر قیمت مسکن، روی بهره‌وری نیروی کار اثر منفی دارد. بر این اساس در این مقاله سعی شد از لحاظ تجربی اثرگذاری افزایش قیمت مسکن روی رشد بهره‌وری کشورهای عضو «سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه» مورد ارزیابی قرار گیرد.