دیوارهای بلند پیش روی «مسکن اجتماعی»

در شماره 206 تجارت‌فردا به صورت مبسوط به بررسی طرح مسکن اجتماعی پرداخته شده است که در مورد این طرح مسکنی می‌توان انتقاداتی را بیان کرد. پس از طرح مسکن مهر که اجرای نادرست و کارسنجی‌نشده آن آثار نامطلوبی بر اقتصاد کشور گذاشت و به تبع آن پایه پولی و حجم نقدینگی روند فزاینده‌ای به خود گرفت، دولت یازدهم با بهره‌گیری از تجارب بین‌المللی طرح مسکن اجتماعی را به عنوان یکی از نقشه‌های راه خود در حوزه مسکن برگزید. مطابق با این طرح قرار بود، هر سال 100 هزار واحد مسکن اجتماعی در شهرها ساخته شود، این روند تا شش سال ادامه پیدا کند و در پایان طرح 750 هزار واحد مسکونی به اقشار کم‌درآمد تحویل شود. سال 1394 نیز به عنوان اولین سال اجرای طرح در نظر گرفته شد. حال دو سال بعد از اجرای این طرح سوالی که مطرح می‌شود آن است که این پروژه در عمل با چه مشکلاتی روبه‌رو شده و چه انتقاداتی بر آن وارد است؟

به عنوان اولین انتقاد می‌توان به مشکلاتی که دولت در عمل و در اجرای طرح با آن روبه‌رو بود، اشاره کرد. ابزارهایی مانند نهادسازی، تامین منابع مالی، تعیین مقیاس واقعی و قابل اجرا، میزان مداخله دولت، تضمین تداوم طرح با تغییر دولت‌ها، آرامش نسبی اجاره‌بها و انگیزه‌سازی برای ورود بخش خصوصی برای اجرای این طرح در نظر گرفته شده که ممکن است دولت در کاربردشان با مشکلات زیادی مواجه شود. نهادسازی خصوصی یک فرآیند بلندمدت است و از آنجا که در طرح‌های قبلی دولت در پرداخت مطالبات سرمایه‌گذاران به قول خود پایبندی چندانی نداشته است، با احتمال قوی انتظار می‌رفت سرمایه‌گذاران اندکی حاضر به سرمایه‌گذاری در این طرح باشند. بنابراین، دولت باید تلاش کند اعتماد مجدد سرمایه‌گذاران را برای سرمایه‌گذاری جلب کند. همچنین، با توجه به بحرانی که بانک‌ها با آن روبه‌رو هستند از یک طرف و نداشتن تضمین کافی خانوارهای کم‌درآمد از طرف دیگر، ریسک بالایی متوجه این طرح بود. نرخ بازده اجاره‌داری در مقایسه با فرصت‌های سودآوری در سایر فعالیت‌های اقتصادی، هرچند از خطرپذیری کمتری برخوردار است، اما فاقد جذابیت لازم برای سرمایه‌گذاری است. همچنین، با رکود جاری بازار مسکن، این جذابیت افزایش یافته و ایجاد نهادهای مسکن اجتماعی به ایجاد بانک‌های اطلاعاتی مکانی، ثبت معاملات و دیگر منابع برای شفاف‌سازی بازار اجاره در سطح کشور نیاز دارد. در مورد تعیین مقیاس واقعی‌ این نقد مطرح است که آیا مطالعات لازم در جهت آسیب‌شناسی اجتماعی و اقتصادی به صورت دقیق انجام شده است یا نه، تا مانند طرح مسکن مهر، در ازدیاد ساخت تعداد واحدها، دچار مشکل نشود. مورد بعدی به میزان و نحوه مداخله دولت در طرح بازمی‌گردد. به دلیل معوقات در پرداخت مطالبات سرمایه‌گذاران از سوی دولت در اجرای طرح مسکن مهر، انتظار می‌رود مشارکت بخش خصوصی در اجرای طرح مسکن اجتماعی با اما و اگرهای فراوانی روبه‌رو شود و دولت به دلیل فشارهای سیاسی و اجتماعی به صورت گسترده‌تر وارد بازار مسکن شود که این حجم بالای مداخله قطعاً به ناکارایی منتج شده و پایانی مشابه طرح مسکن مهر در انتظار آن خواهد بود. از طرف دیگر به علت منافع سیاسی، ممکن است تداوم طرح با تغییر دولت‌ها تضمین نشود و این مساله نیز مزید بر علت شده و انگیزه سرمایه‌گذاری را از سرمایه‌گذاران بخش خصوصی سلب کند. همچنین به دلیل شوک‌ها و نوساناتی که همواره اقتصاد ما را تهدید می‌کنند به نظر می‌رسد توقع آرامش نسبی در بازار اجاره‌بها چندان معقول نباشد. در پایان باید گفت، انگیزه‌سازی برای ورود بخش خصوصی به بازار مسکن با توجه به کارنامه بد دولت در تعهد به تامین مالی در طرح مسکن مهر و کمبود بودجه دولت نیز با مشکلات فراوانی روبه‌رو است. برای تامین مالی می‌توان به ابزارهای مالیات‌گیری از ثروتمندان، استفاده از سود وام‌های مسکن مهر، حذف دهک‌های بالای درآمدی از پوشش هدفمندی یارانه‌ها و... اتکا کرد.