سیطره رکود بر مسکن

آمار بازار مسکن نشان می‌دهد رکود همچنان بر این بازار سیطره داشته و هیچ نشانه‌ای از تحرک و جنب و جوش در آن مشاهده نمی‌شود. طبق آمار خام سامانه اطلاعات بازار املاک ایران، در شهر تهران متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهریورماه سال 1394 با اندکی افزایش نسبت به مردادماه همین سال، به 39 میلیون و 700 هزار ریال رسید که در مقایسه با رقم همین ماه در سال قبل (شهریورماه 1393) 11/3 درصد افزایش داشته است. گرچه ممکن است برخی از این رشد به عنوان بازدهی مثبت بازار مسکن یاد کنند اما با نگاهی به نمودار 1 می‌توان به راحتی به این موضوع پی برد که در ماه‌های اخیر بازار مسکن حالت نوسانی داشته و در برخی ماه‌ها رشد مثبت و در برخی دیگر از ماه‌ها رشد منفی ثبت می‌کند. به عنوان مثال در شش‌ماه اخیر در ماه‌های اردیبهشت، خرداد و شهریور شاهد افزایش قیمت (در مقایسه با ماه قبل) و در دیگر ماه‌ها شاهد کاهش قیمت بوده‌ایم. فارغ از این مساله، اینکه بازدهی اسمی مسکن به عنوان ملاکی برای ارزیابی سوددهی بازار مسکن تلقی شود، استنباط صحیحی نبوده و می‌بایست تغییرات سطح عمومی قیمت‌ها نیز مد نظر قرار داده شود. در واقع، زمانی گفته می‌شود یک دارایی دارای بازده مثبت (منفی) بوده است که بازده اسمی آن پس از کسر تورم مقداری مثبت (منفی) باشد. نمودار 2 روند تورم نقطه به نقطه، بازده اسمی و همچنین بازده حقیقی مسکن را نشان می‌دهد.

همان‌طور که در نمودار 2 مشاهده می‌شود بازده اسمی بازار مسکن تا مردادماه 1392 روند افزایشی داشته است و پس از آن شاهد شیب نزولی بوده و سپس از اوایل سال 1393، حول و حوش رقم صفر درصد حالت نوسانی به خود گرفته است. در مجموع، در شش ماه اخیر (شهریور 1394 در مقایسه با اسفند 1393) بازده اسمی مسکن حدود منفی 49/1 بوده است.

طبق نمودار، بازده حقیقی مسکن که از تفاضل بازده اسمی مسکن و تورم به دست آمده است، به جز چند ماه در سال 1392، در بقیه ماه‌ها منفی بوده است. بازده حقیقی محاسبه شده بیانگر بازده یک‌ساله بازار مسکن است. به عنوان مثال، اینکه بازده حقیقی مسکن در مردادماه 1394، منفی 12/13 بوده است به این معنی است که اگر فردی در مردادماه سال 1393 اقدام به خرید مسکن می‌کرد بازده حقیقی دارایی وی در انتهای مرداد 1394، برابر با این مقدار می‌شد. در این نمودار تورم نقطه به نقطه نیز آورده شده است؛ روند تورم نقطه به نقطه از خردادماه سال 1392 نزولی بوده است و در مردادماه سال 1394 به حداقل خود (معادل 59/12 درصد) رسیده و این موضوع سبب شده است که در طول زمان شکاف میان بازده اسمی و حقیقی که معادل تورم است، کاهش یابد و این دو نمودار به هم نزدیک شوند. در شش ماه اخیر همه واحدهای مسکونی بازده یکسانی نداشته‌اند و بازده مسکن در مناطق مختلف تهران بازده متفاوتی را ثبت کرده‌اند.