سنجش اثر کاهش نرخ سود بر مسکن

فرشاد فاطمی / معاون پژوهشی پژوهشکده پولی و بانکی

نظام بانکی کشور برای سومین بار در 15 ماه گذشته به صورت تفاهمی تصمیم به کاهش نرخ سود سپرده‌ها تا سطح 15 درصد گرفت. به طور طبیعی انتظار می‌رود کاهش این نرخ اگر از سوی شبکه بانکی رعایت شود بازتاب‌های مختلفی در سایر بخش‌های اقتصادی به‌وجود آورد. در میان سایر بخش‌های اقتصادی، حوزه مسکن بیش از دیگر بخش‌ها مستعد تاثیر‌پذیری از این تصمیم عنوان می‌شود. این استعداد به گونه‌ای است که برخی چهره‌های اقتصادی و حتی سیاستگذاران اقتصادی کشور امید دارند کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی بتواند به رونق معاملاتی بخش مسکن کمک کند. سنجش امید بسته شده به این تصمیم را می‌توان از دو زاویه بررسی کرد: نخست ریشه‌ها و عللی که منجر به کاهش نرخ سود سپرده‌ها شد و دوم سنجش اثر نرخ سود بانکی بر بخش مسکن.
ریشه‌های کاهش نرخ سود: به نظر می‌رسد یکی از دلایل تلاش سیاستگذاران برای کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی کاهش نرخ تورم است. با وجود آنکه نرخ تورم یکی از پایین‌ترین سطوح خود در سال‌های اخیر را تجربه می‌کند، اما نرخ سود بانکی هماهنگ با این متغیر کاهش پیدا نکرده است. حتی این کاهش نرخ مطابق انتظار سیاستگذار نیز بوده است. در حال حاضر فاصله نرخ سود اسمی 15‌درصدی با نرخ تورم حداقل پنج واحد درصد است. این میزان فاصله هم‌اکنون نیز یک رکورد از نظر سیاستگذار در بین دیگر کشورها به حساب می‌آید. این در حالی است که پیش از این بازدهی نرخ‌های عنوان‌شده منهای نرخ تورم حداقل هشت درصد بوده است. این بازدهی بالا موجب شد سیاستگذار تلاش کند از مسیرهای مختلف اقدام به متعادل‌سازی نرخ سود بانکی کند. باور سیاستگذار این است که متعادل‌سازی نرخ سود بانکی می‌تواند در جذابیت‌بخشی دیگر‌ بازارها موثر باشد. اما فارغ از آنکه دلایل چسبندگی نرخ سود بانکی چیست و آیا روش سیاستگذار در کاهش نرخ سود قابل دفاع است یا خیر؟، یک فرض را باید به بوته آزمون گذاشت؛ با کاهش نرخ سود بانکی رونق معاملاتی در بخش مسکن ایجاد می‌شود؟
سود بانکی و تحقیقات صورت‌گرفته: یکی از روش‌های پاسخ به این سوال نگاهی به پیشینه‌های تحقیقاتی است. اما از آن جهت که وضعیت کنونی برای اقتصاد ایران نادر به حساب می‌آید کمتر محققی به مطالعه کاهش نرخ سود بانکی بر بازار مسکن پرداخته است. معدود تحقیقاتی که در ایران انجام شده است اثر افزایش نرخ سود بانکی را بر قیمت مسکن بررسی کرده‌اند. به استناد این تحقیقات، اثر افزایش در نرخ‌های سود حقیقی سپرده‌های بانکی بر قیمـت مسـکن به دو اثر کوتاه‌مدت و بلندمدت قابل تقسیم‌بندی است. تحقیقات انجام‌شده نشان می‌دهد در بازه کوتاه‌مدت (که حدود یک سـال بـه طول می‌انجامد) افزایش نرخ‌های سود در شبکه بانکی موجب کـاهش نـرخ رشـد قیمـت مسـکن می‌شود، اما سرعت این روند قابل مقایسه با روند بلندمدت نیست. در واقع اگر نرخ سود بانکی برای یک دوره بلندمدت بازدهی جذابی داشته باشد سرعت کاهش قیمت مسکن تشدید می‌شود. به بیانی دیگر در بلند‌مدت سهم و قدرت توضیح‌دهندگی تغییرات قیمت مسکن بیش از بازه کوتاه‌مدت است.
اگــر قصــد تفســیر ایــن یافتــه را داشــته باشــیم، شــاید بتــوان آن را بــه انتظــارات پس‌اندازکنندگان ارتباط داد. وقتی یک افزایش در نرخ سود حقیقی سپرده‌ها بـه عنـوان یک دارایی جایگزین مسکن به وجود می‌آید، در حقیقت برای پس‌اندازکنندگان، بـازدهی سپرده‌های بانکی به عنوان یـک دارایـی رقیـب مسـکن افـزایش می‌یابد. با افزایش جذابیت سپرده‌گذاری تمایل به این رفتار از سوی مصرف‌کنندگان و سرمایه‌گذاران افزایش می‌یابد اما سطح جابه‌جایی از بازارهایی که قدرت نقد‌شوندگی پایین‌تری دارند به بازاری که لازمه آن دارایی نقد است زمانبر است. بنابراین تبدیل دارایی به پول نقد در کوتاه‌مدت نمی‌تواند به سرعت رشد سپرده‌ها را رقم زند. در کنار زمانبر بودن جابه‌جایی تعدیل انتظارات نیز یکی از عوامل کند بودن این روند در کوتاه‌مدت است. اما در صورت ماندگاری جذابیت در بازار پول، تقاضا برای سپرده‌گذاری در بانک‌ها بالا می‌رود. با افزایش تقاضا در این بخش طبیعتاً تقاضا در دیگر بازارها کاهش می‌یابد و انتظار می‌رود بازار مسکن نیز از این قاعده مستثنی نباشد. در نتیجه کاهش تقاضا در بازار مسکن، رشد قیمت نیز بـه تبع آن کاهش پیدا می‌کند.
شاید به واسطه همین تحقیقات نیز باشد که برخی سیاستگذاران معتقدند در حال حاضر که بازدهی نرخ سود سپرده‌های بانکی به طور بی‌سابقه‌ای مثبت است اگر روند کاهشی طی شود نتیجه نیز معکوس یافته‌های تحقیقاتی مورد اشاره است.
به بیان دیگر، با کاهش نرخ‌های سـود سپرده‌های بـانکی جذابیت مسکن افزایش می‌یابد و تقاضا برای آن احتمالاً بالا می‌رود.
کاهش نرخ سود و مقطع کنونی: اگر یافته‌های تحقیق‌های گذشته قابل تعمیم به شرایط کنونی باشد شاید فرض سیاستگذاران را بتوان صادق دانست.
اما در مقطع کنونی این فرض کماکان با ملاحظاتی روبه‌رو است. اولین ملاحظه به فاصله نرخ سود سپرده با نرخ تورم با وجود کاهش داوطلبانه بازمی‌گردد. هم‌اکنون فاصله نرخ تورم و حداقل نرخ سود سپرده اعلام‌شده حداقل پنج درصد است. بنابراین بازار پول کماکان جذابیت دارد.
از سوی دیگر وضعیت بازار مسکن به گونه‌ای است که نمی‌توان نرخ سود را به تنهایی متغیر مسلط بر آن تحلیل کرد. نرخ سود بانکی یکی از عوامل اثر‌گذار بر بخش مسکن است اما علت تامه وضعیت کنونی در این بخش نیست. پس تحریک بازار مسکن از این مسیر حد مشخصی دارد و انتظار فوق‌العاده داشتن از آن به نظر حرکت در فضای تخیل است.
بررسی کلی وضعیت بخش مسکن در چند سال گذشته نشان می‌دهد که این بخش از نیمه سال 92 در رکود به سر برده است. مطابق الگوی جهانی، بخش مسکن سیکل دوره‌ای رونق و رکود را تجربه می‌کند اما در ایران به دلیل حضور نرخ تورم بالا شدت این سیکل‌ها متفاوت است. به همین دلیل در زمان رونق تکانه‌های قیمتی شدید و دوره افت معمولاً طولانی‌تر از دوره‌های مشابه در دیگر نمونه‌های بیرونی بوده است. در حال حاضر نیز رکود رخ‌داده در بخش مسکن معلول دلایل مختلفی است که در کنار نرخ سود بالا می‌توانند وضعیت کنونی را توضیح دهند.
از این زاویه گرچه می‌توان امید داشت کاهش نرخ سود بانکی به رونق بخش مسکن کمک کند اما به نظر نمی‌رسد میزان و قدرت این کمک به اندازه‌ای بزرگ باشد که مقصود سیاستگذار حاصل شود. منظور از مقصود سیاستگذار اثر‌گذاری بالای این بخش بر رشد اقتصادی است. سیاستگذار تصور دارد که با تحرک معاملات بخش مسکن اشتغال و رشد اقتصادی در سال جاری وضعیتی به مراتب مطلوب‌تر از سال‌های گذشته دارد و حتی می‌تواند عدد نرخ رشد را به صورت قابل ملاحظه‌ای در مقایسه با قبل تغییر دهد. اما درجه تطبیق این تصور با واقعیت‌های اقتصادی امسال جای تردید دارد. بازار مسکن به احتمال زیاد در نیمه دوم سال از رونق غیر‌تورمی برخوردار خواهد بود اما این رونق به صورت نرم رویت خواهد شد. دلیل آن را هم می‌توان زمانبر بودن رفع آثار تحریم‌ها و نزدیک بودن برخی سیکل‌های سیاسی عنوان کرد. در کنار آن سرمایه‌گذاری قابل ملاحظه نظام بانکی و سایر شرکت‌های سرمایه‌گذاری در بخش مسکن لوکس و سرمایه‌گذاری در طرح مسکن مهر، حجم زیادی از منابع را در این بخش درگیر کرده است. با توجه به سرمایه‌گذاری بیش از اندازه سال‌های گذشته در بخش مسکن در کنار قاعده تقاضا در این بازار و ساختار جمعیتی کشور افزایش شدید تقاضا را با اگر و اماهای زیادی روبه‌رو کرده است.
نرخ سود تسهیلات و یک ملاحظه! در کنار بررسی نرخ سود سپرده و کاهش آن خبر دیگری که قابل تامل بود کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق یکم بود. ظاهراً برخی از کارشناسان و سیاستگذاران با هدف تکمیل رونق بخش مسکن کاهش نرخ سود تسهیلات را نیز توصیه می‌کنند. از این‌رو این سیاست نیز برای تسهیلات‌دهی در بازار مسکن دنبال می‌شود. اما نکته‌ای که حتماً سیاستگذاران باید مد نظر قرار دهند پیچیدگی‌های تنظیم نرخ سود تسهیلات بلندمدت با روند نرخ تورمی در ایران است. در اقتصاد ایران روند تورمی کاملاً نوسانی بوده است. بنابراین مبنای نرخ تسهیلات به‌جای تکیه بر روند کنونی باید بر اساس رصد وضعیت در آینده صورت گیرد. در وضعیت کنونی تنظیم نرخ‌های سود تسهیلات با شرایط بلندمدت بسیار پیچیده است. درجه این پیچیدگی با سهمیه‌بندی اعتبارات شدت بیشتری خواهد داشت. بنابراین در تنظیم نرخ سود تسهیلات باید به روندهای تورمی با دقت و ظرافت بیشتری توجه کرد. اگر برنامه‌ریزی و محاسبه این نرخ به شکل صحیح و اصولی انجام نشود می‌تواند در آینده منشأ اختلافات جدی باشد. از این‌رو در مواجهه با خط زمانی کاهش نرخ سود تسهیلات و میزان کاهش آن باید به صورت محافظه‌کارانه‌تری برخورد کرد.