اصلاح سود تسهیلات ساخت روی میز دولت

معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی معتقد است حال که در یک توافق جمعی میان بانک‌های دولتی و خصوصی نرخ سپرده‌های بانکی متناسب با کاهش نرخ تورم عمومی به‌روز‌رسانی شده است لازم است با تصویب کاهش نرخ سود مشارکتی تسهیلات ساخت مسکن که هم‌اکنون با بهره 22‌درصدی به سازندگان پرداخت می‌شود؛ ایجاد فضای امن و باثبات برای هدایت سرمایه‌ها به عرضه مسکن مصرفی در اولویت برنامه‌های اقتصادی قرار بگیرد. حامد مظاهریان با اعلام اینکه به طور قطع کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی در بخش مسکن به خصوص تسهیلات ساخت از مطالبات جدی مسوولان مسکن در وزارت راه و شهرسازی از سیاستگذار پولی طی روزها و هفته‌های پیش رو خواهد بود، کاهش نرخ سود سپرده و تسهیلات بانکی را عامل مهمی در تحریک همزمان طرف عرضه و تقاضای مسکن مصرفی در فصل طلایی جابه‌جایی‌ها -تابستان - می‌داند. وی معتقد است روزهایی که در آن قرار داریم به واسطه سه ویژگی عمده شامل قرار گرفتن در فصل تابستان، کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی و به تبع آن کاهش نرخ بهره تسهیلات، شرایطی را تجربه می‌کند که می‌توان از آن تعبیر به قرار گرفتن در گام‌های پایانی پیش‌رونق کرد.



با توجه به اینکه در ابتدای فصل جابه‌جایی‌ها در بازار مسکن هستیم و با توجه به پارامترهایی که هم‌اکنون نشان‌دهنده قرار گرفتن در گام‌های پایانی پیش‌رونق و سپس شروع دوران رونق در بازار مسکن در مقطع فعلی است، سیاست وزارت راه و شهرسازی برای گسترش ابزارها و نهادهای پولی و مالی به منظور تقویت بازار مسکن و تسریع رونق چیست؟
در راستای سیاست‌های حمایتی وزارت راه و شهرسازی از بخش مسکن هم‌اکنون سیاست مهم و اصلی که در بازار مسکن دنبال می‌کنیم و در واقع به صورت جدی به آن ورود کرده‌ایم، گسترش بازار رهن و استفاده از بازار سرمایه برای تسریع در روند رونق است. در واقع اینکه مردم با پس‌انداز در بانک‌ها و با اتکای به این پس‌انداز‌ها پس از دوره زمانی مشخص - معمولاً یک‌ساله - بتوانند دو برابر مبلغ پس‌انداز اولیه خود را در قالب تسهیلات مسکن دریافت کنند فرآیندی سالم و مطمئن برای تامین مالی در بخش مسکن محسوب می‌شود که می‌تواند نتایج مهم و موثری در راستای تحریک تقاضای مصرفی در بازار مسکن و شروع رونق از این ناحیه در‌بر داشته باشد. از این جهت گسترش بازار رهن را می‌توان فرآیندی سالم برای تامین مالی بخش مسکن و تحریک تقاضای مصرفی عنوان کرد که چون این روش متکی به پول پرقدرت یا منابع بودجه‌ای نیست و صرفاً با تکیه بر پس‌انداز متقاضیان مورد استفاده قرار می‌گیرد، یکی از سالم‌ترین روش‌ها محسوب می‌شود. این اتفاق سال قبل با تاسیس صندوق پس‌انداز مسکن یکم صورت عملی به خود گرفت. مهم‌ترین مشکلی که در این راستا طی یک سال گذشته به نظر می‌رسید، بالا بودن نرخ این تسهیلات متناسب با توان درآمدی گروه‌های هدف - زوج‌های جوان خانه‌اولی‌- بود که باعث شد عملاً به‌رغم نیاز به تقویت قدرت خرید در سمت تقاضا، کل ظرفیت تعیین‌شده برای ثبت‌نام در این صندوق تکمیل نشود. به این ترتیب هدف بعدی کاهش این نرخ به نرخ‌های پایین‌تر تعیین شد تا از این طریق علاوه بر کاهش نرخ سود تسهیلات بتوان دوره بازپرداخت اقساط را طولانی‌تر و مبلغ قسط ماهانه را کمتر کرد.

از ابتدای تیر‌‌ماه با توافق بانک‌های دولتی و خصوصی نرخ سود سپرده‌های بانکی به‌صورت غیر‌دستوری کاهش یافت؛ کاهش نرخ سپرده‌های بانکی به این میزان -از 18 به 15 درصد- چه تاثیری در خروج از رکود و تسریع حرکت بازار مسکن به سمت رونق خواهد داشت؟
کاهش اتفاق افتاده در نرخ سود سپرده‌های بانکی که اولین اثر مثبت خود را در کاهش نرخ تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم مسکن به نفع متقاضیان مصرفی نشان داد از دو جنبه می‌تواند به بازار مسکن کمک کند. اولین جنبه به تحریک تقاضای خانوار و استقبال از سپرده‌گذاری برای دریافت تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل صندوق پس‌انداز یکم مسکن بر‌می‌گردد که با کاهش نرخ سود این تسهیلات از ابتدای تیرماه عملاً، مبلغ اقساط ماهانه آن حدود 9 تا 10 درصد کاهش یافت. از سوی دیگر و در وهله دوم، کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی و کم کردن فاصله آن با تورم، می‌تواند منجر به تحریک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن شود. زمانی که سود سپرده‌های بانکی متناسب با نرخ تورم کاهش می‌یابد سرمایه‌گذاران برای حفظ ارزش پول خود که تاکنون در بانک‌ها و با نرخ سودهای بالا نگهداری می‌شد به سمت بازارهای موازی حرکت می‌کنند که هم‌اکنون بازار مسکن از شرایط خوبی برای ورود سرمایه‌گذاران برخوردار است.
به این ترتیب کاهش نرخ سود بانک‌ها چه در بخش سپرده‌گذاری و چه در بخش اعطای تسهیلات در مقطع فعلی دو اثر مثبت به همراه دارد که یکی از آنها تحریک تقاضای مصرفی و دیگری تحریک عرضه واحدهای مسکونی متناسب با شرایط متقاضیان مصرفی و قدرت خرید آنهاست.
خوشبختانه بانک عامل بخش مسکن از اول تیرماه در راستای کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی از سوی بانک‌های دولتی و خصوصی گام مکمل را در راستای تسهیل شرایط دریافت تسهیلات از صندوق پس‌انداز یکم مسکن که متقاضیان آن -زوج‌های جوان خانه‌اولی‌- صد درصد متقاضی مصرفی محسوب می‌شوند، برداشت. به این ترتیب سود تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم مسکن که سال گذشته 14 درصد تعیین شده بود و در نیمه دوم پارسال به 13 درصد رسید یک بار دیگر مشمول کاهش شده و از 13 به 11 درصد رسید. طی هفته ابتدایی تیرماه، تحت تاثیر این اقدام بانک مسکن، رویه خوبی ایجاد شده که در قالب آن تقاضای سالم و واقعی -تقاضای مصرفی مسکن از سوی زوج‌های جوان خانه‌اولی‌- تحریک شده و ما شاهد افزایش میزان ثبت‌نام و سپرده‌گذاری این دسته از متقاضیان برای دریافت وام از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم هستیم. آمار بانک مسکن از روزهای اول تیرماه نشان می‌دهد، کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن موجب شده رشد قابل توجهی در میزان سپرده‌گذاری خانوارهای هدف ایجاد شود به نحوی که تعداد ثبت‌نام‌کنندگان تسهیلات صندوق مسکن یکم که در روز دوم تیرماه به 320 نفر رسیده بود روز بعد از آن -‌سوم تیرماه - به 446 نفر افزایش یافت.
این موضوع نشان می‌دهد تا چه میزان تغییرات نرخ سود تسهیلات که ناشی از کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی است می‌تواند در تحریک تقاضای موثر، واقعی و مصرفی در بازار مسکن نقش مثبت ایفا کند.
البته شاید مقایسه دو روزه آمار ثبت‌نام‌کنندگان صندوق پس‌انداز یکم مسکن چندان کارشناسی به نظر نرسد اما با استفاده از این مقایسه می‌توان افزایش حساسیت مردم و اقبال آنها برای دریافت وام بانکی را نتیجه‌گیری کرد.

هم‌اکنون تحلیل‌هایی در بازار مسکن مطرح است مبنی بر اینکه آرامش نسبی بازار مسکن با کاهش نرخ سود، از بین می‌رود و فرمان بازار ملک از کنترل خودکار خارج می‌شود؛ این تحلیل تا چه اندازه مورد پذیرش شما و منطق اقتصاد مسکن است؟
با توجه به وضعیت کلی اقتصاد در مقطع زمانی حاضر به نظر می‌رسد هنوز نرخ‌های سپرده در بانک‌ها برای گروه‌هایی از سرمایه‌گذاران و سپرده‌گذاران از جذابیت برخوردار است و کاهش اعمال‌شده در نرخ سود سپرده‌ها به رغم اینکه انگیزه مناسبی برای سازندگان مسکن محسوب می‌شود اما هنوز جذابیت کافی برای خروج سرمایه‌های سفته‌بازان و ورود سوداگران به بازار مسکن ندارد. به این ترتیب می‌توان چنین نتیجه‌گیری کرد که در عین اثر مثبت کاهش نرخ سود سپرده‌ها در جهت تحریک عرضه و تقاضا، خوشبختانه این کاهش در حدی نیست که باعث سفته‌بازی در بازار مسکن شود، بنابراین فکر می‌کنیم مجموعه این عوامل یعنی شروع فصل طلایی جابه‌جایی‌ها در بازار مسکن -‌تابستان، افزایش حجم مبایعه‌نامه‌ها و معاملات خرید و فروش ملک از ابتدای سال تاکنون و کاهش نرخ سود بانکی در کنار کاهش نرخ تورم، حرکت بازار مسکن را در مسیر رونق تسریع خواهد کرد؛ ولی این تکانه شدید نخواهد بود و همچنان بازار مسکن به نفع خریداران آرام و با‌ثبات باقی خواهد ماند.

برخی معتقدند همزمان با شروع رونق در بازار مسکن قیمت ملک به خصوص آپارتمان‌های مسکونی با نوسانات احتمالی همراه خواهد شد؛ سیگنال‌های اقتصادی که هم‌اکنون از این بازار قابل مشاهده است افزایش قیمت مسکن طی ماه‌های آتی را تایید می‌کند؟
با توجه به اینکه در دو سال اخیر ارزش واقعی ملک کاهش یافته یعنی قیمت مسکن متناسب با میزان تورم رشد نداشته است، بنابراین اگر مسکن با افزایش چند‌درصدی قیمت هم مواجه شود این افزایش نمی‌تواند علائم نگران‌کننده‌ای داشته باشد؛ به این ترتیب پیش‌بینی می‌شود همزمان با حرکت بازار مسکن در فاز رونق افزایش قیمت‌ها با درصدهای پایین را شاهد باشیم که این افزایش قیمت با درصدهای پایین به حدی نخواهد بود که ثبات و آرامش موجود در این بازار را تهدید کند. ضمن اینکه هم‌اکنون پس از حدود سه سال دوره رکود در بازار مسکن، افزایش قیمت مسکن در حدی که ارزش سرمایه‌گذاری در این بازار را تهدید و با کاهش قابل توجه مواجه نکند، لازم خواهد بود. بر این اساس می‌توان گفت تابستان امسال همزمان با حرکت بازار مسکن در فاز رونق افزایش احتمالی قیمت ملک در حد تورم -به میزان 10 درصد‌- افزایشی منطقی خواهد بود و به هیچ‌وجه نگران‌کننده یا بر هم زننده ثبات و آرامش قیمتی بازار مسکن نیست. در واقع حفظ ارزش سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن خود یکی از علائم خروج از رکود و حرکت در فاز رونق مسکن است.

یکی از مکمل‌هایی که به نظر می‌رسد باید در این زمینه در دستور کار قرار بگیرد کاهش نرخ سود تسهیلات ساخت مسکن است که هم‌اکنون با نرخ سود مشارکتی -22 درصد -‌ به سازنده‌ها پرداخت می‌شود؛ این اقدام تا چه اندازه می‌تواند روند ساخت و ساز مسکن را تسهیل کند؟
کاهش نرخ بهره تسهیلات ساخت مسکن که هم‌اکنون با نرخ سود مشارکتی به سازندگان پرداخت می‌شود، قطعاً از مطالبات گسترده ما از سیستم بانکی و بانک مرکزی در هفته‌های پیش رو خواهد بود. چرا که کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی با توافق بانک‌ها صورت گرفته و نیازی به مصوبه شورای پول و اعتبار ندارد؛ این در حالی است که هر‌گونه نوسان اعم از کاهش یا افزایش نرخ بهره تسهیلات بانکی در اختیار شورای پول و اعتبار است و از طریق این شورا رسمیت پیدا می‌کند، بنابراین در حال حاضر که نرخ سود سپرده‌ها و تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم کم شده است همه نگاه‌ها باید به سمت بانک مرکزی معطوف شود تا با تصویب کاهش نرخ تسهیلات مسکن در شورای پول و اعتبار نرخ تسهیلات ساخت را هم متناسب با نرخ تورم و نرخ بهره سپرده‌ها کاهش دهد. این کاهش نرخ سود تسهیلات موجب می‌شود همان‌گونه که طرف تقاضا به سرعت به کاهش نرخ سود سپرده و تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم واکنش مثبت نشان داد، کاهش نرخ بهره تسهیلات مشارکتی هم به شدت از فضایی که هم‌اکنون برای سرمایه‌گذاران مبنی بر انتخاب بهترین محل مناسب انتقال سرمایه از بازار پول به بازارهای مجاور ایجاد شده است، به نفع بازار مسکن و تحریک سمت عرضه به نفع رونق ساخت و ساز تحت تاثیر قرار بگیرد. به این ترتیب به طور قطع کاهش نرخ سود تسهیلات به خصوص تسهیلات ساخت مسکن که هم‌اکنون با نرخ سود مشارکتی پرداخت می‌شود و در فضای فعلی دیگر این نرخ توجیه منطقی ندارد، از مطالبات اصلی ما از سیاستگذار پولی کشور خواهد بود.

علاوه بر کاهش نرخ سود مشارکتی تسهیلات ساخت مسکن آیا برنامه یا سیاستی برای هدایت سرمایه‌ها به سمت ساخت واحدهای مصرفی وجود دارد؟
بله؛ از وظایف دولت است که تسهیلات و یارانه سود وام‌های بانکی را به صورت هدفمند به متقاضیان خرید و ساخت مسکن اختصاص دهد؛ به همین علت در حال حاضر بزرگ‌ترین سیاست ما در سمت تقاضا، معطوف به متقاضیان خانه‌اولی است که زوج‌های جوانی را شامل می‌شود که تقاضای آنها برای خرید مسکن 100 درصد مصرفی است. این موضوع در تحریک سمت عرضه هم صدق می‌کند؛ تلاش می‌کنیم تسهیلات ساخت و خرید مسکن را به متقاضیانی اختصاص دهیم که برای اولین بار قصد خرید یا ساخت واحدهای مسکونی مصرفی دارند و از این طریق تامین مالی بخش مسکن را به سمت و سویی مشخص و هدفمند هدایت کنیم. در واقع با توجه به اینکه طی سال‌های گذشته تاکنون عمده سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی به واحدهای لوکس و بزرگ‌متراژ اختصاص یافت در حالی که عمده نیاز ما واحدهای میان‌متراژ و کوچک‌متراژ مصرفی بود، سیاست‌های اخیر دولت برای حمایت از بخش مسکن به سمتی می‌رود تا در بخش‌هایی از شهر مانند سابق دچار خانه‌های لوکس خالی از سکنه یا همان خانه‌های ارواح نشویم که هیج کسی در آنها ساکن نیست. بنابراین لازم است در این زمینه از تمام سیاست‌های پولی و مقرراتی که در دسترس ما قرار دارد استفاده کنیم تا بتوانیم سرمایه‌گذاران را تشویق به سرمایه‌گذاری برای عرضه هر چه بیشتر مسکن مصرفی کنیم. هر چند به نظر می‌رسد در حال حاضر مکانیسم بازار هم به گونه‌ای است که سمت عرضه متناسب با تقاضا به این سمت حرکت می‌کند بنابراین در کنار حرکت طبیعی بازار به سمت عرضه مسکن مصرفی باید از سرمایه‌گذارانی که سرمایه و توان خود را وارد این بخش از بازار مسکن می‌کنند، حمایت کنیم.

به این ترتیب برای تنظیم رفتار سرمایه‌گذاران ساختمانی متناسب با الگوی فعلی تقاضا چه تدابیر یا مشوق‌هایی می‌توان تعریف کرد تا علاوه بر حرکت بازار تقاضا به سمت رونق بازار مسکن از ناحیه تقاضای مصرفی، بازار ساخت و ساز هم در همین سمت شروع به حرکت کند؟
واقعیت این است که طی دو سال اخیر بازار عرضه مسکن در ظاهر، شاهد انبوه آپارتمان‌های نوساز قابل فروش بود اما از آنجا که عمده این ساختمان‌ها با متراژ به مراتب بزرگ‌تر از مساحت مطلوب تقاضای مصرفی احداث شدند، این شکاف بین مساحت عرضه و قدرت خرید تقاضا، مانع از انجام معاملات مصرفی و در نتیجه باعث انباشت نوسازها در بازار شد. تبعات این بن‌بست در فروش ساختمان‌های جدید طی سال‌های 1393 و 1394، از یک‌سو به رکود معاملات مسکن و از سوی دیگر به افت شدید سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی تحت‌تاثیر حبس دارایی مالی سرمایه‌گذاران در ساختمان‌های فاقد مشتری منجر شد.
برای تنظیم رفتار سرمایه‌گذاران ساختمانی متناسب با الگوی تقاضا در افق طرح جامع که سال 1405 تعریف شده است، میانگین مساحت آپارتمان‌های مسکونی جدید باید به 90 مترمربع برسد، بنابراین میانگین مساحت کنونی ساخت و سازها که بالای 140 مترمربع است، هیچ تطابقی با «مساحت هدف» که از روی نیازسنجی تعیین شده است، ندارد. با این حال بازنگری در سقف تسهیلات ساخت مسکن به نفع شهرهای میانی و کوچک، که به خصوص طی یک سال گذشته در اولویت‌های کاری وزارت راه و شهرسازی قرار گرفت حوزه فعالیت سرمایه‌گذاران ساختمانی را به فاز تازه‌ای از بازار ساخت و ساز هدایت کرده است. این در حالی است که از همان ابتدا و چند روز پس از اعلام افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن، کارشناسان و فعالان حوزه ساخت و ساز هم با اتفاق ‌نظر اعلام کردند افزایش سقف وام ساخت و ساز به عنوان نسخه مکمل خروج از رکود پس از افزایش تسهیلات خرید مسکن که در اسفندماه تصویب شد می‌تواند اثر ویژه‌ای در بازار مسکن به همراه داشته باشد.
این در حالی است که سیستم بانکی و بانک عامل پرداخت‌کننده وام‌های جدید ساخت مسکن، می‌تواند متناسب با الگوی خرید مسکن و گرایش غالب متقاضیان به متراژهای پرطرفدار، یکسری مشوق از کانال تسهیلات جدید برای ساخت آپارتمان‌های کوچک متراژ اعمال کند. در واقع یک مدل تشویق سازنده‌ها به احداث آپارتمان‌های زیر 100 مترمربع به‌خصوص در تهران، تعیین نرخ سود شناور برای تسهیلات و همچنین تعریف طول بازپرداخت متفاوت می‌تواند باشد به این صورت که سازنده‌های کوچک‌متراژ مشمول سود کمتر و طول بازپرداخت بیشتر شوند.
با این روش علاوه بر اینکه سمت تقاضا به خاطر کاهش سود تسهیلات بانکی بازار مسکن را در سمت و سویی درست قرار داده و از ناحیه تقاضای 100 درصد مصرفی تحریک کرده است می‌توان امیدوار بود با کاهش نرخ سود تسهیلات ساخت، سازندگان و انبوه‌سازان مسکن هم با این مشوق‌ها به سمت الگوی غالب بازار تقاضا که همان تقاضای خرید برای واحدها و آپارتمان‌های میان‌متراژ و کوچک متراژ است، حرکت کنند.

در پایان اگر نکته مهم دیگری در این زمینه باقی مانده است بفرمایید.
واقعیت این است که طی سال‌ها و دوره‌های گذشته اقتصاد ما با بیماری‌های متعددی رو‌به‌رو بوده است که یکی از اصلی‌ترین این بیماری‌ها موضوع تورم است. دولت یازدهم طی سه سال اخیر تا حد قابل توجهی موفق به مهار رشد تورم شد و در گام بعدی نرخ‌های بالای سود بانکی که عملاً مانع از ورود سرمایه‌ها به بازارهای اقتصادی مولد شده بود با هماهنگی بانک‌ها کاهش یافت. شاید در حال حاضر مهم‌ترین مساله‌ اقتصاد ما ایجاد فضایی با‌ثبات و امن برای سرمایه‌گذاران در دراز‌مدت باشد و به خصوص در بازار مسکن باید سیگنال‌های مثبتی به سرمایه‌گذاران برسد مبنی بر اینکه هم‌اکنون زمان آن فرا‌رسیده است تا در یک بازار باثبات بتوانند به کسب و کار خود رونق بدهند؛ چرا که رکود اقتصادی علاوه بر درگیر کردن اقتصاد جامعه و خانوار، مشکلی چند‌بعدی است که می‌تواند جنبه‌های منفی زیادی به لحاظ اجتماعی، فرهنگی و... داشته باشد. هم‌اکنون زمانی است که باید روی مقوله‌های ثبات و امنیت اقتصادی و سرمایه‌گذاری تمرکز بیشتری صورت بگیرد و فضای کار و فعالیت هم برای سرمایه‌گذاران داخلی و هم برای سرمایه‌گذاران خارجی فراهم شود.