تلنگر پولی به معاملات مسکن

بانک‌ها با کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی و ایجاد کف و سقف فاصله‌دار بین نرخ سود سپرده‌های کوتاه‌مدت و بلند‌مدت، قطعه آخر از پازل «خروج از رکود مسکن» را تکمیل کردند.
شواهد بازار مسکن طی دو فصل اخیر نشان داد، اگر چه «تقویت قدرت از دست‌رفته وام خرید» به عنوان خواسته چندین‌ساله متقاضیان مصرفی، به عنوان اقدام لازم از جانب سیاستگذار پولی، سرانجام در سال 94 اتفاق افتاد و از اواسط نیمه دوم پارسال تاحدودی باعث انجمادزدایی از بازار خرید و فروش آپارتمان شد اما افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، شرط کافی برای رونق نبود و نتوانست حجم معاملات را به سطح مورد انتظار برساند. ابعاد بازار معاملات مسکن از اواخر سال گذشته بعد از دو سال رکود سنگین، شروع به انبساط کرد و میزان خرید و فروش ماهانه واحد مسکونی در تهران از حدود 10 هزار فقره در نیمه اول 94 به 12 تا 15 هزار فقره رسید. این میزان معاملات اما تا‌کنون ثابت و بدون تغییر مانده و در بهار امسال بخش قابل توجهی از ظرفیت این بازار خالی بوده است. با توجه به نیاز بالقوه در تهران به خرید مسکن، معاملات ماهانه می‌تواند به حداقل 17 تا 18 هزار واحد مسکونی افزایش پیدا کند و در حالت بهینه منتهی به رونق مسکن، به 20 هزار واحد برسد. در ماه‌های اخیر یک دغدغه اصلی متقاضیان مسکن که به کارآمدی وام مربوط بود، مرتفع شد. سقف تسهیلات خرید مسکن از 20 میلیون تومان سال 92 به 110 میلیون تومان در سال 95 برای وام‌های بدون سپرده (تسهیلات اوراق مسکن) و 170 میلیون تومان برای وام‌های نیازمند یک سال سپرده‌گذاری (تسهیلات صندوق یکم) افزایش پیدا کرد. تسهیلات جدید به‌طور متوسط 40 تا 50 درصد هزینه خرید آپارتمان کوچک‌متراژ میان‌سال در مناطق نه چندان گران‌قیمت شهر تهران را پوشش می‌دهد. با این حال در یک فصل گذشته از سال 95، چسبندگی فوق‌العاده قوی سپرده‌های بانکی -ناشی از نرخ سود به مراتب بالاتر از تورم- دغدغه دیگر متقاضیان مسکن را بدون پاسخ گذاشت و اجازه نداد همه متقاضیان مشمول وام‌های جدید، از این تسهیلات در جهت خرید مسکن بهره‌مند شوند.
تا پیش از کاهش نرخ سود بانکی، نگرانی متقاضیان خرید مسکن از زیان «به‌کارگیری سپرده‌های بانکی در مسیر خرید آپارتمان» و در نتیجه محرومیت‌شان از سود بالای بازار پول در برابر رشد صفر قیمت مسکن، در نقش عامل بازدارنده رونق معاملات ملک، عمل می‌کرد.
اما در حال حاضر کاهش نرخ سود سپرده به سطح 15 درصد از یک سو و افزایش خفیف قیمت مسکن از سوی دیگر، محرک کافی برای خریدهای مصرفی در بازار ملک را نزد متقاضیان فراهم کرده است.
تا پیش از این، گروهی از متقاضیان مسکن که مبالغ قابل توجهی در بانک‌ها سپرده‌گذاری کرده بودند، سود 18 تا 20‌درصدی سرمایه‌گذاری در بازار پول را مناسب‌تر از اقدام برای خرید آپارتمان مورد نیازشان می‌دانستند. متوسط قیمت مسکن در تهران طی یک سال 94، نه‌تنها افزایش پیدا نکرد بلکه نیم‌درصد کاهش یافت. نرخ بازدهی خرید مسکن نه‌تنها در سال گذشته که در بهار امسال نیز همواره زیان یک تا چهاردرصدی نصیب خریداران کرد. مقایسه نرخ بازدهی زیر صفر بازار مسکن در مقایسه با سود دست‌کم 18‌درصدی بانک‌ها، نیروی جاذبه نقدینگی را از سمت بازار ملک به بازار پول، تنظیم کرده بود. این نیرو در یکی دو سال گذشته که عملیات تخلیه حباب مسکن و روند کاهشی قیمت، در جریان بود، به صورت تصاعدی تقویت شد به طوری که متقاضیان مسکن سپرده‌گذار در بانک‌ها، بدون نگرانی از آینده قیمت مسکن، طول ماندن در بازار پول را برای «دریافت سود تجمیعی بیشتر و در نتیجه تقویت قدرت خرید مسکن در آینده با سود بانکی دریافتی»، افزایش دادند.
اما حالا از یک سو ریسک نخریدن و تعلل در انجام معاملات ملک به دلیل پایان تدریجی ثبات قیمت مسکن، در حال افزایش است و از سوی دیگر، میزان بازدهی واقعی سپرده‌های بانکی -نرخ سود واقعی که از مابه‌‌التفاوت نرخ سود اسمی و نرخ تورم به دست می‌آید- نسبت به قبل، کم شده است.
متوسط قیمت مسکن در تهران طی بهار امسال 7 /5 درصد نسبت به بهار سال گذشته افزایش پیدا کرد. این در حالی است که میزان تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن در سال گذشته -‌نسبت به مدت مشابه سال 93- شیب منفی دو رقمی داشت. قیمت مسکن در خرداد امسال چهار درصد نسبت به اردیبهشت افزایش یافت.
این دو آمار نشان می‌دهد، نوسان قیمت مسکن آغاز شده است و اگر چه میزان رشد واقعی قیمت مسکن هنوز منفی و کمتر از تورم است اما حالت ثبات قیمت اسمی به پایان رسیده است. قیمت مسکن به دلیل تخلیه کامل حباب ناشی از جهش سال 92 و افزایش تدریجی معاملات ملک، شروع به افزایش کرده است. با این حال، پیش‌بینی‌ها حکایت از آن دارد که قیمت مسکن در ماه‌های آینده حول و حوش تورم عمومی نوسان می‌کند و از شوک ناگهانی در امان خواهد بود. اما همین مقدار نوسان سه تا پنج‌درصدی ماه‌های اخیر و احتمال تداوم آن در ماه‌های آتی، برای پایان صبر و انتظار متقاضیان مصرفی، کفایت می‌کند.
در این میان، کاهش نرخ سود واقعی سپرده‌های بانکی از سطح 4 /6 درصد و پنج درصد در سال‌های 93 و 94 -که بالاترین سطح سود بانکی طی 25 سال گذشته بوده است- و رسیدن آن به حدود چهار درصد در حال حاضر، تلنگر اساسی برای تحریک معاملات مصرفی مسکن محسوب می‌شود.
سطح فعلی نرخ سود بانکی چون هنوز نرخ سود واقعی را مثبت نگه داشته است، تهدیدی از بابت هجوم نقدینگی به بازار ملک و رشد معاملات سفته‌بازی در این بازار به حساب نمی‌آید اما قادر است تقاضای مصرفی را به این بازار بکشاند.
بررسی‌های اقتصادی درباره رابطه بلندمدت گذشته بازارهای پول و مسکن نشان می‌دهد: هر زمان نرخ سود واقعی سپرده مثبت بوده، نیروهای جاذبه نقدینگی در بانک‌ها، بازار مسکن را از معاملات سوداگرانه در امان داشته و باعث شده قیمت اسمی و حتی قیمت واقعی مسکن، رشد منفی پیدا کند یا کمتر از نرخ تورم افزایش یابد. این رابطه حالت عکس نیز داشته است به این معنا که با منفی شدن نرخ سود واقعی سپرده، قیمت واقعی مسکن تا مرز جهش و فراتر از آن، افزایش یافته است. در 25 سال گذشته، سود واقعی سپرده‌های بانکی در 16 سال غیر‌متوالی، منفی بوده است.
در حال حاضر مطالعات انجام‌شده حاکی است: کاهش نرخ سود اسمی بانک‌ها از دو جهت برای آینده تقاضای مصرفی مسکن مفید است. این اتفاق به رفع حبس نقدینگی‌های متعلق به خریداران مصرفی آپارتمان منجر می‌شود و باعث خواهد شد تقاضای مصرفی راحت‌تر از قبل برای خارج کردن سپرده‌های خود از بانک‌ها، تصمیم‌گیری کند. کاهش نرخ سود همچنین باعث شده نرخ بهره وام‌های جدید خرید مسکن نیز دو واحد درصد کاهش پیدا کند و از 13 درصد به 11 درصد برسد. این کاهش، اثر مستقیم بر تعدیل مبالغ قسط ماهانه وام مسکن گذاشته و باعث شده مبلغ قسط ماهانه وام خرید بین 100 تا 200 هزار تومان ارزان شود. کاهش مبلغ اقساط وام خرید مسکن، دریافت تسهیلات توسط خانه‌اولی‌های جوان که امکان بازپرداخت وام مسکن از طریق حقوق و دستمزد خود را نمی‌دیدند، امکان‌پذیر می‌کند و به استقبال از ثبت‌نام در صندوق پس‌انداز مسکن یکم منجر خواهد شد. این صندوق ظرفیت پرداخت وام به حداقل 70 هزار خانه‌اولی را دارد در حالی که در یک سال گذشته، کمتر از 55 هزار زوج وارد آن شدند.
انتظار می‌رود بانک عامل بخش مسکن به تدریج، نرخ سود وام ساخت مسکن را نیز کاهش دهد تا هزینه نسبی دریافت این تسهیلات برای بساز و بفروش‌ها کاهش پیدا کند. وام ساخت 110 تا 130‌میلیونی در تهران با نرخ سود 22 درصد پرداخت می‌شود. این میزان سود در مقایسه با سود سرمایه‌گذاری ساختمانی -‌فاصله قیمت تمام‌شده و قیمت فروش نوسازها- که تقریباً سر به سر است، جذابیت تسهیلات را کاهش داده است. در مقطع فعلی، کاهش نرخ سود اسمی سپرده‌های بانکی، یک مزیت منحصر به فرد برای نظام تامین مالی مسکن به همراه دارد. بانک عامل بخش مسکن به‌زودی بازار رهن ثانویه راه‌اندازی می‌کند. در این بازار، اوراق بهادار رهنی -‌اوراق به پشتوانه وام‌های خرید مسکن پرداخت‌شده به وام‌گیرنده‌ها- با نرخ سود 5 /18 درصد در بورس عرضه می‌شود. این میزان سود بالا در مقایسه با سود 15درصدی سپرده‌های بانکی باعث فروش سریع 300 میلیارد تومان اوراق در فاز اول و 10 هزار میلیارد اوراق رهنی در فازهای بعدی خواهد شد و قدرت وام‌دهی بانک مسکن از محل نقدشوندگی سریع دارایی‌های مالی‌اش را افزایش خواهد داد.