سطح‌بندی بر اساس شدت نیاز

در حالی که حدود چهار سال از شروع رکود بزرگ مسکن گذشته است دولت یازدهم، همچنان در حال ایده‌پردازی و طراحی مدل‌های مختلف برای بازگشت رونق به این بازار است. اخیراً هیات دولت مدل‌هایی با عنوان مسکن اجتماعی و حمایتی به تصویب رسانده‌اند که بازتاب قابل توجهی در رسانه‌ها داشته است.

در مدل مسکن حمایتی مقرر شده است که دولت از طریق بانک عامل، تسهیلات ویژه‌ای را برای ساخت و خرید مسکن ملکی پرداخت کند، حتی در این مدل مشمولان طرح از کمک‌های بلاعوض دولت نیز بهره‌مند خواهند شد. این در حالی است که هدف‌گذاری این بخش متمرکز بر متقاضیان مسکن مهر فاقد متقاضی شناسایی شده است.

مدل دوم ارائه‌شده توسط هیات دولت، مسکن اجتماعی است. در این مدل حالت‌های متفاوتی از قبیل کمک دولت به ساخت مسکن برای اجاره به متقاضیان، تامین مالی (کمک‌هزینه) برای افزایش توان اجاره مسکن و اعطای وام قرض‌الحسنه برای پرداخت ودیعه مسکن مطرح شده است.

موارد فوق در حالی مطرح شده است که طی چند سال گذشته شاهد چندین طرح مشابه حمایتی از قبیل کاهش نرخ سود تسهیلات، افزایش تعداد اقساط و افزایش مبلغ تسهیلات از سوی تصمیم‌سازان و تصمیم‌گیران در حوزه مسکن بوده‌ایم. نکته جالب این است که هیچ کدام از طرح‌های ارائه‌شده نه‌تنها اثر مثبتی بر بازار مسکن نگذاشته است بلکه برعکس، توقعات و انتظارات فروشندگان را در جهت افزایش تقاضا بیشتر کرده و موجب تثبیت و افزایش قیمت شده است. به نظر می‌رسد هسته سخت تورمی که دولت از آن دم می‌زند، دستاورد خود اوست. تحقیقات نشان می‌دهد حدود 40 درصد تورم سالانه ناشی از انتظارات تورمی است که به صورت کاذب بر تصمیمات فعالان اقتصادی نقش بسته و اثر واقعی بر اقتصاد کشور می‌گذارد. همین اقدامات بدون برنامه دولت زمینه‌ساز افزایش تورم انتظاری بوده است.

بحث مدل‌های مسکن اجتماعی از همان شروع دوران تصدی‌گری دولت یازدهم مطرح و در اوایل سال بعد (1393) به صورت خاص تحت عنوان مسکن حمایتی، اجتماعی، بازار رهن ثانویه و صندوق توسعه مسکن مطرح و مقرر شد در قالب مسکن اجتماعی سالانه 150 هزار واحد (۷۰ هزار واحد توسط دولت و ۸۰ هزار واحد توسط مراکز خیریه) ساخته شود. در قالب مسکن حمایتی نیز مصوب شده بود سالانه بیش از ۲۵۰ هزار واحد ساخته شود. همچنین مقرر شده بود دولت در مسکن اجتماعی بیش از نصف اجاره‌بها را به صورت یارانه (بن اجاره) پرداخت کند که این پرداخت‌ها از طریق سپرده‌گذاری ۱۵۰۰ میلیارد تومان توسط دولت در بانک‌ها با نرخ‌های بیشتر تامین مالی شود.

متاسفانه هیچ‌کدام از تصمیمات فوق به سرمنزل مقصود نرسید و اثربخشی هدف‌گذاری‌شده را نداشتند و صرفاً نمایشی برای فعال نشان دادن دولت برای حمایت از بازار مسکن طرح‌ریزی شده‌اند. اینکه دلایل اجرایی نشدن موارد فوق چه بوده باید در جای خود بررسی و تحلیل شود اما اصلی‌ترین دلیل آن را می‌توان ناتوانی دولت در تامین مالی مناسب و رکود تعمدانه بازار مسکن برای کنترل تورم برشمرد.

این در حالی است که دولت یازدهم مجدداً در اواخر دوره چهارساله این موضوعات را پیش کشیده است. مطرح شدن موضوعات فوق در اوایل و اواخر دوره تصدی‌گری دولت بیشتر به شعار انتخاباتی شبیه است تا مدلی برای اجرا.

اگر دولت بخواهد به تعهدات خود در طرح‌های مسکن اجتماعی و حمایتی عمل کند نیازمند تامین مالی قابل ملاحظه‌ای در این بخش است. روش‌های تامین مالی شامل فروش اوراق مشارکت، جذب سرمایه‌گذاری خارجی، استقراض از بانک مرکزی یا بانک‌های تجاری، تقویت منابع بانک مسکن جهت اعطای تسهیلات مطلوب‌تر، مطرح کردن مسکن مشارکتی و... است.

1- با توجه به اینکه نیاز فعلی متقاضیان مسکن افزایش توان خرید از طریق تسهیلات ارزان‌تر و بلندمدت‌تر است بنابراین تامین مالی از طریق فروش اوراق مشارکت که در فضای داغ بازار پول دوره زمانی بسیار کوتاه‌تری دارد ابزاری غیرکارا خواهد بود.
2- در خصوص جذب سرمایه خارجی اشاره به این نکته لازم است که هرچند به لحاظ بازدهی بالای پول در ایران مزیت سرمایه‌گذاری جذاب‌تر است اما تحریم‌ها، ناامنی کشورهای همسایه، عدم اجرایی شدن برجام و... از موانع ورود سرمایه خارجی به ایران هستند.
3- راهکارهای استقراض دولت از بانک مرکزی و سایر بانک‌های تجاری دیگر اثربخش نخواهد بود، زیرا کسری بودجه دولت بدون استثنا تورم‌زا است و از سوی دیگر، در شرایط فعلی بانک‌ها عمدتاً دچار انجماد مالی به دلیل عدم بازگشت تسهیلات و ناتوانی در وصول مطالبات شده‌اند، که این ابزار را به حربه‌ای ناممکن تبدیل کرده است.
4- تجهیز بانک مسکن برای اعطای تسهیلات مطلوب‌تر در شرایط فعلی بازار پولی کشور که به شدت دچار التهاب شده است بیشتر به بازار پول ضربه خواهد زد.
5- در مسکن مشارکتی قیمت زمین و جواز از ارزش ملک کسر و 25 درصد آن تحت تملک سازنده، 25 درصد در اختیار دولت و 50 درصد مابقی با قیمت‌تمام شده به بازار عرضه می‌شود. هر چند این طرح در برخی کشورهای اروپایی موفق بوده است اما به نظر نمی‌رسد با قانون مالکیت اراضی و فرهنگ مالکیت در ایران سنخیت داشته باشد بنابراین اثربخشی این روش نیز بسیار پایین خواهد بود.

از این‌رو به جرات می‌توان گفت مدل‌های ارائه‌شده توسط دولت صرفاً اهداف نمایشی داشته است و نه‌تنها جدیتی در اجرای آنها وجود ندارد بلکه توانمندی در پیاده‌سازی آن دیده نمی‌شود. به هر حال بر اساس نظریات مبتنی بر اقتصاد سیاسی، دوره دوم دولت‌ها همواره با تورم همراه است زیرا تحقق شعارهای قبلی و افزایش محبوبیت در جامعه نیازمند تزریق نقدینگی و ایجاد توهم رفاه برای مردم است که نتیجه آن بروز تورم در سال‌های بعد خواهد بود. بنابراین اقدام انتحاری دولت برای اجرای مدل‌های فوق دور از انتظار نخواهد بود. در صورتی که دولت از هر ابزاری برای تامین مالی رونق بازار مسکن استفاده کند صرفاً اثرات سطحی و مخرب تورمی در این بخش خواهد داشت.

علت این ادعا در آسیب‌شناسی دوره رکود فعلی مسکن نهفته است. با عنایت به اینکه جهش قبلی قیمت‌های مسکن فراتر از رشد درآمدها بوده است بنابراین قدرت خرید به شدت کاهش یافته است. در چند سال گذشته افزایش حقوق نتوانسته قدرت خرید را به آستانه خرید واقعی مسکن برساند. این در حالی است که نه‌تنها قیمت مسکن در این سال‌ها کاهش نیافته است بلکه متناسب با تورم سالانه نیز افزایش یافته است. با این اوصاف فاصله توان خرید و قیمت فروش کمتر نشده است.

قیمت مسکن به اندازه‌ای است که اقساط تسهیلات هر چند ارزان‌تر و بلندمدت‌تر، کل درآمد ماهانه متقاضیان را به خود اختصاص می‌دهد. حال در این شرایط اگر دولت اقدامی عجولانه و غیرمنطقی انجام دهد موجب تشدید تورم شده و صدمه جبران‌ناپذیری به رفاه خانوار وارد کرده و خانه‌دار شدن را برای سال‌های بیشتر به تعویق خواهد انداخت.

اطلاعات طی 12 سال گذشته نشان می‌دهد که نرخ تورم، رشد متوسط درآمدها و رشد قیمت مسکن در حال همگرا شدن هستند. اما نکته اساسی این است که در شرایط برابری نرخ رشد قیمت مسکن و رشد درآمدها به دلیل مبنای بسیار بزرگ‌تر قیمت مسکن به درآمد سالانه افراد، قدرت خرید در حال کاهش است. بنابراین تقریب توان خرید به قیمت مسکن، نیازمند پیشی گرفتن رشد درآمدها بر رشد قیمت‌هاست که متاسفانه هنوز این موضوع رخ نداده است.

با عنایت به موارد فوق، دولت باید کاملاً حسابگرانه و با نگاهی بلندمدت به رفاه عمومی تصمیم بگیرد و با سطح‌بندی متقاضیان به لحاظ شدت نیاز و توان مالی، طرح‌های حمایتی را ارائه کند و به هیچ عنوان نباید از فرصت‌ها سوءاستفاده کرده و اهداف حزبی موجب اقدامات مخرب در اقتصاد کشور شود.