تاریخ انتشار:
سلمان خادم‌المله از میزان اثرگذاری مدل مسکن اجتماعی و حمایتی بر بازار مسکن می‌گوید
سیاست‌های ناکافی
سلمان خادم‌المله می‌گوید: مسکن حمایتی یعنی حمایت کردن از افرادی که قدرت خرید مسکن و توان بازپرداخت اقساط را دارند و دولت با حمایت خود شرایط را برای آنها بهبود می‌بخشد. بنابراین مسکن حمایتی را نمی‌توان با مسکن مهر مقایسه کرد، زیرا جنس آن با مسکن مهر یکسان نیست.
27 بهمن‌ماه 1395 در جلسه هیات دولت پیشنهاد سازمان برنامه‌وبودجه کشور مبنی بر تامین مسکن گروههای کم‌درآمد در دو قالب مسکن اجتماعی و مسکن حمایتی بررسی و تصویب شد. این در حالی است که دولت نهم نیز با هدف تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد طرح مسکن مهر را کلید زده بود، اما این طرح به دلیل نداشتن برنامه‌ریزی و مطالعه دقیق، بار مالی زیادی بر اقتصاد کشور تحمیل کرد. با توجه به این تجربه تلخ این سوال مطرح است که چه تفاوتی میان مسکن اجتماعی و مسکن مهر وجود دارد؟ در اجرای این طرح چه اقداماتی صورت بگیرد تا با مشکلاتی که طی چند سال اخیر در مسکن مهر مواجه شدیم، روبه‌رو نشویم؟ سلمان خادم‌المله، استاد دانشگاه و کارشناس اقتصاد مسکن در این باره می‌گوید: « اولین نکته‌ای که در رابطه با مسکن اجتماعی باید رعایت شود، این است که برنامه‌ریزی‌ها مطابق با توانمندی مالی و اجرایی دولت باشد، زیرا بار اصلی مسکن اجتماعی را دولت بر دوش می‌کشد. علاوه بر این در بحث مسکن اجتماعی و مسکن مهر علاوه بر آیتم‌هایی که در رابطه با شرایط خاص در مباحث اقتصادی، مباحث فنی و مباحث ساختاری وجود دارد، باید به آیتم‌های غیراقتصادی و در واقع مولفه‌های
اجتماعی و فرهنگی کسانی که مسکن برای آنها ساخته می‌شود توجه ویژه‌ای شود.» خادم‌المله معتقد است مسکن اجتماعی تاثیر جدی در بازار مسکن ایجاد نخواهد کرد، زیرا این مسکن تنها سرپناهی است که برای مدتی مشخص یا طولانی‌مدت به دهک‌های اول جامعه اجاره داده می‌شود. اما اگر بر اساس برنامه‌ریزی‌ها به اجرای مسکن حمایتی کمک کنند، بدون شک می‌توان عنوان کرد که اجرای این طرح یکی از محرک‌های اقتصادی کشور به شمار می‌رود.
سال‌ها بحث مسکن‌های اجتماعی برای ایجاد مسکن برای گروههای کم‌درآمد جامعه مطرح بود. سرانجام بعد از گذشت سال‌ها مدل مسکن اجتماعی و مسکن حمایتی در هیات دولت به تصویب رسید. به طور کلی هدف از تصویب چنین طرح‌هایی چه بوده است؟ هر کدام از این طرح‌ها بر کدام بخش از جامعه اثر بیشتری می‌گذارند؟
بحث مسکن برای دهک‌های پایین جامعه و اقشار آسیب‌پذیر از اهداف هر دولتی محسوب می‌شود و دولت‌ها باید سرپناه لازم را به نحوی برای این دهک‌ها و این قشر از افراد فراهم کنند. شاید این موضوع یکی از مهم‌ترین وظایف هر دولتی در حوزه مسکن باشد. چرا که اقشار میانی و بالایی جامعه می‌توانند مشکلات خود را حل کنند، اما بخشی که دولت موظف است فکری به حال‌شان کند و از طرفی شرایط را برای آنها تسهیل کند، بخش نیازمندان به مسکن اجتماعی است. طبیعتاً مولفههایی که تحت عنوان محاسبات اقتصادی دقیق برای سایر بخش‌های اقتصادی داریم مشمول مباحث مربوط به مسکن دهک‌های پایین‌تر نمی‌شود. چرا که بخش اعظم اقداماتی که در جهت ایجاد مسکن برای اقشار آسیب‌پذیر جامعه انجام می‌شود در حوزه رفاهی و اجتماعی قرار می‌گیرد. به احتمال زیاد هزینه‌هایی که در این بخش‌ها انجام می‌شود، از لحاظ بازگشت تطابق چندانی با معیارهای اقتصادی ندارد. اما از آن جهت که کمکی برای دهک‌های پایین‌تر و نیازمند جامعه در جهت ایجاد یک سرپناه است، بسیار باارزش به شمار می‌رود. هر دولتی بر مبنای اقتضای روز و توان مالی که دارد در این حوزه‌ها برنامه‌ریزی می‌کند. دولت نهم و دهم در قالب
مسکن مهر و دولت فعلی در قالب مسکن اجتماعی این برنامه‌ریزی‌ها را انجام داده است.
البته داستان مسکن اجتماعی کاملاً از مسکن حمایتی جداست. مسکن حمایتی مختص دهک‌های میانی جامعه است و بر اساس این طرح کمکی در جهت تامین منابع مالی مسکن، به این افراد می‌شود. دهک‌های میانی تفاوت زیادی با دهک‌های اول جامعه دارند. چرا که این دهک‌های میانی حداقل پس‌اندازی داشته و توان بازپرداخت اقساط را نیز دارند. بنابراین بحث مسکن‌های حمایتی نیز از بحث‌هایی محسوب می‌شود که باید مدنظر دولت قرار بگیرد. البته در سیاست‌های بخش مسکن این انتظار وجود داشت که به ویژه در بحث مسکن حمایتی دولت یازدهم اقدامات جدی‌تر و بهتری را انجام دهد، اما به دلایل مختلفی تاکنون در جهت اجرای شرایطی که مدنظر دولت بوده تا به دهک‌های میانی جامعه در جهت خانه‌دار شدن یا بهبود وضعیت مسکن‌شان کمک شود اقدامات جدی صورت نگرفته است.
این مدل‌ها چگونه اجرا خواهند شد؟
مسکن حمایتی در قالب تسهیلاتی که اکنون نیز وجود دارد مانند تسهیلات صندوق یکم، صندوق پس‌انداز مسکن و... که مربوط به تامین منابع مالی بخش مسکن است اجرا می‌شود. البته این اقدامات طی سالیان اخیر انجام شده، اما تاکنون کافی نبوده است و به تلاش بیشتری در این زمینه نیاز دارد. اما در خصوص مسکن اجتماعی تاکنون بحث جدی که منجر به نتیجه‌ای ملموس شود مشاهده نشده است. البته در این زمینه برنامه‌ریزی‌هایی انجام شده است. برای مثال بحث اجاره بلندمدت مسکن‌هایی با رقم‌های بسیار پایین یا شرایط تسهیل‌کننده دیگری مطرح بوده است، اما اینها تنها در قالب برنامه بوده و هیچ‌گاه در حوزه مسکن اجتماعی اجرا نشده است. البته در بحث مسکن اجتماعی علاوه بر تلاش وزارت راه و شهرسازی، وزارت رفاه و امور اجتماعی نیز باید وارد شود. زیرا بخشی از مدل مسکن اجتماعی از چارچوب مسکن خارج است و به بحث کمک‌های بلاعوضی از سازمان‌هایی مانند کمیته امداد، بنیاد مسکن و... بازمی‌گردد. همان‌طور که عنوان کردم در دولت یازدهم قدم جدی در خصوص مسکن اجتماعی برداشته نشده است و به طور قطع این موضوع به دولت بعدی منتقل خواهد شد.
مسکن حمایتی یعنی حمایت کردن از افرادی که قدرت خرید مسکن و توان بازپرداخت اقساط را دارند و دولت با حمایت خود شرایط را برای آنها بهبود می‌بخشد. بنابراین مسکن حمایتی را نمی‌توان با مسکن مهر مقایسه کرد، زیرا جنس آن با مسکن مهر یکسان نیست.
با فرض اینکه بنابر برنامه‌ریزی‌های انجام‌شده مدل مسکن اجتماعی و مسکن حمایتی به درستی اجرا شود، تاثیر اجرای این طرح‌ها بر بازار مسکن چه خواهد بود؟
مسکن اجتماعی عملاً تاثیر جدی در بازار مسکن ایجاد نخواهد کرد، زیرا این مسکن تنها سرپناهی است که برای مدتی مشخص یا طولانی‌مدت به دهک‌های اولیه جامعه اجاره داده می‌شود. اما اگر بر اساس برنامه‌ریزی‌ها به اجرای مسکن حمایتی کمک کنند، بدون شک می‌توان عنوان کرد که اجرای این طرح یکی از محرک‌های اقتصادی کشور به شمار می‌رود. در صورت تقویت جدی مسکن حمایتی مشکلی که اکنون گرفتار آن هستیم حل خواهد شد و می‌توانیم شاهد تحول قابل قبولی در بخش مسکن باشیم. در مجموع می‌توان عنوان کرد مسکن حمایتی مسکنی است که می‌تواند به بهبود اقتصاد مسکن و بهبود اقتصاد کل کشور کمک کند. اما تاکنون وام‌هایی که برای تامین مالی بخش مسکن داده‌اند به دلیل اینکه بسیار محدودکننده و سختگیرانه بوده اثر ملموس و جدی در بازار مسکن ایجاد نکرده است و باید در این زمینه تلاش‌های بیشتری صورت بگیرد. نکته قابل توجه این است که برای رونق بازار مسکن و از طرفی رونق اقتصادی کشور، تقویت تقاضا در بخش مسکن باید به صورت جدی در اولویت کار قرار گیرد.
با این تفاسیر از نظر شما در دولت یازدهم شاهد تغییری در روند معاملات و همچنین قیمت مسکن خواهیم بود؟
یکی از برنامه‌های دولت یازدهم این بود که رشد قیمت مسکن را کنترل کند، تا شاهد تورم شدید در حوزه مسکن نباشیم که در این خصوص موفق عمل کرد. از این‌رو انتظار تغییر جدی در قیمت مسکن تا انتخابات ریاست جمهوری آینده بسیار بعید است اما دولت باید به مسکن اجتماعی و مسکن حمایتی شکل جدی‌تر و کاربردی‌تری بدهد تا اجرای این طرح‌ها سبب رونق مسکن شود.
مسکن اجتماعی و مسکن حمایتی چه تفاوت‌هایی با مسکن مهر دارند؟
همان‌گونه که عنوان کردم مسکن حمایتی مختص دهک‌های میانی جامعه و مسکن اجتماعی مختص دهک‌های اول و پایینی جامعه است. مسکن حمایتی یعنی حمایت کردن از افرادی که قدرت خرید مسکن و توان بازپرداخت اقساط را دارند و دولت با حمایت خود تنها شرایط را برای آنها بهبود می‌بخشد تا تامین مالی مسکن برای آنها کمی ساده‌تر شود. بنابراین مسکن حمایتی را نمی‌توان با مسکن مهر مقایسه کرد، زیرا جنس آن با مسکن مهر یکسان نیست. اما مسکن اجتماعی شامل دهک‌های پایینی جامعه و افرادی است که تحت پوشش کمیته امداد و... هستند و نمی‌توانند هزینه‌های جاری زندگی را فراهم کنند. بنابراین تنها مسکن اجتماعی قابلیت مقایسه با مسکن مهر را دارد، زیرا هر دو آنها جهت تامین مسکن گروههای کم‌درآمد جامعه راه‌اندازی شده‌اند.
به هر حال مسکن مهر با تمام خوبی‌ها و بدی‌هایش طرحی است که طی چند سال اجرا شده و به همین ترتیب پیش رفته است، اما در خصوص مسکن اجتماعی تنها برنامه‌ریزی‌هایی انجام شده و در حد طراحی چارچوب‌های اولیه بوده و هنوز اقدام عملی جدی صورت نگرفته است. بنابراین نمی‌توان مقایسه دقیقی میان این دو طرح انجام داد زیرا مقایسه برای زمانی است که دو طرح اجرا شود. تنها می‌توان عنوان کرد که مسکن مهر طی چند سال اخیر پیاده‌سازی شده است و نقاط ضعف آن بسیار بیشتر از نقاط قوتش نمایان است.
مسکن مهر طرحی هیجانی بوده، یعنی ابتدا طراحی و برنامه‌ریزی خوبی داشته است چرا که قرار بوده تعدادی محدود خانه برای دهک‌های اولیه جامعه با شرایط تسهیل‌کننده فراهم شود، اما در حین اجرا به دلیل اشتباهات سیاستگذاری و اجرایی، علاوه بر اینکه بار تورمی زیادی را بر جامعه وارد کرده، رضایت ساکنان این مجموعه‌ها را نیز فراهم نکرده است.
با این اوصاف از نظر شما باید چه اقداماتی صورت گیرد تا با مشکلاتی که طی چند سال اخیر در مسکن مهر مواجه شدیم، روبه‌رو نشویم؟
مسکن مهر طرحی هیجانی بود، یعنی در ابتدا طراحی و برنامه‌ریزی خوبی داشته است چرا که قرار بوده تعدادی محدود خانه برای دهک‌های اول جامعه با شرایط تسهیل‌کننده فراهم شود، اما حین اجرا به دلیل اشتباهات سیاستگذاری و اجرایی، علاوه بر اینکه بار تورمی زیادی را بر جامعه وارد کرده، از طرفی رضایت ساکنان این مجموعه‌ها را نیز به دلایل مختلفی از جمله آماده نبودن شرایط، آماده نبودن زیرساخت‌ها و... فراهم نکرده است.
اولین نکته‌ای که در رابطه با مسکن اجتماعی باید رعایت شود، این است که برنامه‌ریزی‌ها مطابق با توانمندی مالی و اجرایی دولت باشد، زیرا بار اصلی مسکن اجتماعی را دولت بر دوش می‌کشد، از این رو دولت باید چیزی که برای آحاد مردم تعهد می‌کند با توانمندی‌ها و شرایط مالی‌اش منطبق باشد. علاوه بر این در بحث مسکن اجتماعی و مسکن مهر علاوه بر مولفههایی که در رابطه با شرایط خاص در مباحث اقتصادی، مباحث فنی و مباحث ساختاری وجود دارد، باید به آیتم‌های غیراقتصادی و در واقع آیتم‌های اجتماعی و فرهنگی کسانی که مسکن برای آنها ساخته می‌شود توجه ویژه‌ای شود.
از نظر شما موضوع مکان‌یابی ساخت مسکن اجتماعی به چه صورت انجام شود به نتیجه بهتری خواهیم رسید؟
از نظر من در حوزه مسکن اجتماعی اگر بخواهیم کاری انجام دهیم که به نفع مشمولان این طرح تمام شود، باید انرژی را در مکان‌هایی مانند بافت‌های فرسوده بگذاریم. در واقع باید با ابزارها، نهادها و مدل‌هایی که طراحی می‌شود، آیتم‌های مربوط به تامین مسکن را برای ساکنان بافت‌های فرسوده در اولویت قرار دهیم. زیرا بسیاری از افراد ساکن در بافت‌های فرسوده جزو دهک‌های اولیه اقتصادی جامعه هستند و از طرفی اگر طراحی مناسبی برای این افراد داشته باشیم، نتیجه خروجی آن می‌تواند به ایجاد اشتغال بیشتر و شرایط اقتصادی بهتر در این جریان کمک کند. بنابراین در حوزه مسکن اجتماعی که برای دهک‌های پایین‌تر جامعه طراحی شده است اگر توان، انرژی و منابع مالی در بخش بافت‌های فرسوده متمرکز شود به چند هدفی که هم برای تامین مسکن دهک‌های پایین‌تر و هم بهبود وضعیت اقتصادی کشور مدنظرمان است می‌رسیم.
در حال حاضر شهرهای جدید به دلیل برخورداری از منابع قابل توجه زمین یکی از گزینه‌های پیشنهادی برای ساخت مسکن اجتماعی هستند. از نظر شما می‌توان سیاست‌های حمایتی در حوزه مسکن را در این شهرها اجرا کرد؟
اینکه بافت‌های فرسوده را به عنوان بهترین گزینه عنوان کردم به این خاطر بود که به نوعی با یک تیر چند نشان بزنیم. چرا که نتیجه آن علاوه بر تامین مسکن دهک‌های پایین‌تر جامعه می‌توانست به ایجاد اشتغال بیشتر و شرایط اقتصادی بهتر کمک کند. از آنجا که بخش قابل توجهی از قیمت مسکن در کشور ما را قیمت زمین تشکیل می‌دهد و بحث هزینه ساخت و مجوزها ارقام کمتری را نسبت به قیمت زمین به بار می‌آورد، بنابراین با توجه به اینکه در شهرهای جدید قیمت زمین ارزان‌تر است، در نتیجه این شهرهای جدید می‌تواند مکان مناسبی برای تقویت مسکن اجتماعی باشد.
می‌توان گفت که حداقل سه دهک اول جامعه ما از افرادی هستند که به طور یقین نیازمند مسکن اجتماعی هستند. اما مسکن‌های حمایتی بیشتر مختص دهک‌های میانی و رو به بالای جامعه است. برای مثال دهک‌های پنجم تا هشتم جامعه از این طرح استفاده خواهند کرد.
تامین مالی مسکن اجتماعی به چه صورت است؟
قطعاً دولت درباره منابع مالی طرحی که در دست دارد برنامه‌ریزی‌هایی انجام داده، اما هنوز به مرحله اجرا نرسیده است. در خصوص پیشنهادات مربوط به بافت‌های فرسوده می‌توان گفت اکنون ابزارها و نهادهای پولی-مالی جدیدی برای تامین مالی نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده وجود دارد، مانند صندوق سرمایه‌گذاری تملک زمین و ساخت، صندوق سرمایه‌گذاری نوسازی بافت فرسوده و... . ما چنین مدل‌ها و چارچوب‌هایی را برای اجرای این طرح داریم و اکنون می‌توان از این ابزارها و نهادها استفاده کرد و به نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده پرداخت و با شرایطی کمک‌کننده و حمایتی ساکنان بافت‌های فرسوده را که جزو طبقه‌بندی دهک‌های مورد نظر برای مسکن اجتماعی قرار می‌گیرند در این بافت‌ها ساکن و شرایط را برای آنها تسهیل کرد. البته این ابزارهای تامین مالی مختص کسانی است که ساکن این بافت‌های فرسوده هستند و برای کسانی که به طور کلی مسکنی را برای سکونت و مستقر شدن ندارند، می‌توان در قالب اجاره‌داری در واحدهایی که در بخش بافت‌های فرسوده بهسازی و نوسازی شده است، تامین مسکن را انجام داد.
در حال حاضر چه میزان از مردم ما نیازمند مسکن اجتماعی هستند؟
برای اینکه بخواهیم درصد خاصی را بیان کنیم نیازمند آمارهای دقیقی هستیم. اما می‌توان گفت حداقل سه دهک اول جامعه ما از افرادی هستند که به طور یقین نیازمند این مسکن‌ها هستند.
مسکن‌های حمایتی چطور؟
همان‌گونه که قبل‌تر هم عنوان کردم مسکن‌های حمایتی بیشتر مختص دهک‌های میانی و رو به بالای جامعه است. برای مثال دهک‌های پنجم تا هشتم جامعه از این طرح استفاده خواهند کرد.
با توجه به اینکه مسکن حمایتی با پیشنهاد تامین منابع مالی از محل ظرفیت نهادهای مردمی و بخش خصوصی در نظر گرفته شده، چه انگیزه‌ای وجود دارد که بخش خصوصی و نهادهای مردمی از اجرای این طرح استقبال کنند؟
متاسفانه تاکنون سیاست‌ها برای تامین مالی مسکن‌های حمایتی کافی نبوده و در واقع سیاست‌های اثرگذار و جدی را مشاهده نکرده‌ایم. بنابراین بهتر است که این جریان را به عموم مردم واگذار کنیم. اکنون اگر در فضای اقتصادی کشور اوراقی با نرخ 20 درصد منتشر شود بسیاری از افراد در دهک‌های بالایی جامعه مشتری و خریدار این اوراق هستند. از طرفی این دهک‌های بالاتر جامعه برای خرید مسکن توان بازپرداخت‌های بالاتری را هم دارند. بنابراین اگر ما اوراقی را با نرخ 19 یا 20 درصد به مردم بفروشیم و از طرف دیگر منابع جمع‌آوری‌شده را برای تامین مالی کسانی که متقاضی مسکن با نرخ‌های بالاتری هم هستند استفاده کنیم به نظر راهکار خوبی به نظر می‌رسد. برای کسانی هم که توان بازپرداخت بالاتر را ندارند می‌توان از ظرفیت سیستم بانکی و سیاست‌های پولی و انبساطی استفاده کرد. به این صورت که مبلغ وام را افزایش داد، دوره بازپرداخت آن را طولانی‌تر کرد و نرخ بهره را کاهش داد تا آنها بتوانند تامین منابع مالی خود را برای انجام کار به دست بیاورند.
دیدگاه تان را بنویسید