معاون عملیات و نظارت بازار فرابورس از معایب و محاسن اوراق تسهیلات مسکن می‌گوید
به‌صرفه بودن به متقاضی دریافت وام بستگی دارد
به صرفه بودن یا نبودن خرید اوراق بستگی به متقاضی دریافت وام دارد و اینکه نرخ تامین مالی خرید یک واحد مسکونی از سایر روش‌ها به چه میزان است. در مجموع، نرخ وام مسکن با افزایش مبلغ وام در حال افزایش است و این مساله مطلوب نیست.
کسانی که قصد خرید واحد مسکونی دارند حتماً برای تامین وجه مورد نیاز به دنبال راهکارهای مختلفی می‌روند تا بتوانند در کوتاه‌ترین زمان بیشترین میزان ممکن از منابع مالی را فراهم کنند. بدون شک دریافت تسهیلات نخستین راهی است که متقاضیان انتخاب می‌کنند اما برخی افراد به دلیل نداشتن شرایط لازم برای سپرده گذاری امکان استفاده از آن را ندارند. در این میان خرید اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن به عنوان یک راه میان بر برای دریافت تسهیلات به کمک متقاضیان آمده است. اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن یا «تسه» که هر برگه آن 500 هزار تومان ارزش دارد توسط بانک مسکن منتشر می‌شود و با هدف دریافت وام خرید یا ساخت خانه از بانک مسکن اعطا می‌شود تا از این طریق متقاضیان بدون انجام سپرده‌گذاری و در زمان کوتاه بتوانند تسهیلات مورد نیاز خود را دریافت کنند. البته این اوراق در ابتدا به صورت آزاد در بین مردم دست به دست می‌شد و قیمت آن هم بدون ضابطه افزایش می‌یافت اما از سال 1389 و پس از تعریف ساز و کار مشخص برای خرید و فروش این اوراق در بازار فرابورس، مردم با اطمینان خاطر نسبت به خرید این اوراق اقدام کردند و قیمت آن
نیز بر اساس عرضه و تقاضا تعیین شد. حال پس از گذشت حدود شش سال از معامله این اوراق در فرابورس، متقاضیان بیشتری برای خرید این اوراق مراجعه می‌کنند اما افزایش قیمت این اوراق در هفته‌های اخیر سوالات زیادی را در اذهان ایجاد کرده که برای روشن شدن این موضوع گفت‌وگویی با بهنام محسنی معاون عملیات و نظارت بازار فرابورس ایران انجام داده‌ایم که در ادامه می‌خوانید.
همان‌طور که اطلاع دارید قیمت اوراق تسهیلات مسکن در بازار از 100 هزار تومان بالاتر رفته است. یعنی برای دریافت 100 میلیون وام باید حدود 20 میلیون تومان اوراق خریداری شود. در اصل، 20 درصد از وام 100میلیونی را باید به عنوان هزینه وام پرداخت کرد. با این وضعیت، آیا خرید اوراق تسه برای دریافت وام مسکن در شرایط فعلی مقرون‌به‌صرفه است؟
نکته اول اینکه مبلغ خرید اوراق در نرخ موثر تسهیلات اثرگذار است زیرا خریدار بخشی از مبلغ وام دریافتی را قبل از دریافت آن برای خرید اوراق صرف کرده و در واقع آن مبلغ به خرید مسکن اختصاص پیدا نکرده است. در اصل هرچه قیمت اوراق افزوده شود بر نرخ تسهیلات دریافتی اثرگذار است اما به صرفه بودن یا نبودن خرید اوراق بستگی به متقاضی دریافت وام دارد و اینکه نرخ تامین مالی خرید یک واحد مسکونی از سایر روش‌ها به چه میزان است. به عبارت دیگر، متقاضی خرید مسکن باید بررسی کند که به جز خرید مسکن از طریق اوراق تسه، چه امکان دیگری برای تامین مالی از سایر روش‌ها در اختیار دارد و کدام‌یک از این شیوه‌ها برای او مطلوب‌تر است، بنابراین نمی‌توان به طور کلی در این خصوص اظهارنظر کرد اما در
مجموع، نرخ وام مسکن با افزایش مبلغ وام در حال افزایش است و این مساله مطلوب نیست.
با توجه به استقبال اخیری که از این اوراق شده و حتی شاهد افزایش قیمت آن در بازار فرابورس ایران هستیم، چرا در بازار تسهیلات مسکن، محدودیت عرضه وجود دارد؟
ابتدا باید تصحیح کنم که محدودیتی برای عرضه در بازار وجود ندارد. محدودیت برای آن دسته از متقاضیان دریافت اوراق است که قصد خرید مسکن از طریق اوراق نداشته و انگیزه سفته‌بازانه دارند و محدودیت فروش برای این افراد در نظر گرفته شده است. در اصل، دارندگان اوراقی که از طرف بانک مسکن به صورت ماهانه در نمادهای مختلف اوراق، دارایی خود را سپرده می‌کنند محدودیتی برای عرضه ندارند چرا که آنها خریدار اوراق تسه از فرابورس نیستند و بر اساس امتیازی که بانک مسکن برای سپرده‌گذاران در نظر گرفته، دارنده حجم مشخصی از اوراق شده‌اند؛ بنابراین محدودیت عرضه برای دارندگان اوراق وجود ندارد و تنها محدودیت فروش برای خریداران اوراق است. زیرا فرض بر این است که افرادی اقدام به خرید اوراق می‌کنند که متقاضی دریافت تسهیلات هستند و اگر کسی با انگیزه دیگری اقدام به خرید اوراق تسه کند با محدودیت مقرر در دستورالعمل مواجه خواهد شد. ضمن اینکه محدودیت‌ها بارها از طرق مختلف
اطلاع‌رسانی شده و همه این تمهیدات برای روان‌تر شدن معاملات و جلوگیری از کنش‌های سفته‌بازارنه در نظر گرفته شده است. لذا این امر کمک خواهد کرد فعالان این بازار صرفاً کسانی باشند که قصد استفاده از وام را دارند؛ نه افرادی که از معاملات این اوراق به دنبال کسب سود هستند.
با این حساب به نظر شما بازار اوراق تسهیلات حبابی نیست؟
باید دقت داشته باشیم که اساساً بازار اوراق گواهی تسهیلات مسکن با بازار سهام تفاوت عمده‌ای دارد به این معنا که معاملات بازار سهام به صورت خرید و فروش است اما معاملات بازار تسه صرفاً به خرید محدود می‌شود چرا که افراد، این اوراق را به قصد استفاده از تسهیلات مسکن خریداری می‌کنند. نکته قابل توجه این است که خرید اوراق تسه با هدف اخذ تسهیلات خرید مسکن انجام می‌شود و متقاضی پس از خرید اوراق اقدام به دریافت آن می‌کند. این روند، میزان اوراق شناور و در حال خرید را کاهش می‌دهد یعنی این اوراق پس از خرید از چرخه خارج شده و به طور طبیعی حجم اوراق قابل خرید در بازار کاهش پیدا می‌کند. قیمت در این بازار هم بر اساس عرضه و تقاضا نوسان پیدا می‌کند و طبیعی است که با افزایش تقاضا قیمت هم افزایش پیدا کند. با این همه استفاده از اصطلاح حباب برای این بازار چندان درست به نظر نمی‌رسد.
البته تلویحاً به این موضوع اشاره کردید اما در این بخش از مصاحبه دوست دارم بدانم آیا واقعاً در بازار اوراق تسهیلات مسکن اثری از سفته‌بازی وجود ندارد؟
آنچه ما به عنوان ناظر در بازار فرابورس مشاهده می‌کنیم نشان می‌دهد که سفته‌بازی تقریباً در بازار تسه به صفر رسیده است زیرا با وجود محدودیت‌هایی که در سقف خرید هر کد معاملاتی و همچنین در فروش اوراق به صورت دو یا چهار‌ماهه وجود دارد، انگیزه سفته‌بازی از بین رفته و به عبارتی شرایط برای سفته‌بازی مهیا نیست.
به محدودیت‌ها اشاره کردید. اگر ممکن است بفرمایید که چه محدودیت‌هایی برای فروش مجدد اوراق در این بازار در نظر گرفته شده است؟
در حال حاضر محدودیت فروش مجدد اوراق برای خریداران اوراق منتشر‌شده تا آبان 94 به مدت دو ماه و برای دارندگان اوراق آبان 94 و ماه‌های بعد از آن به مدت چهار ماه در نظر گرفته شده است. البته لازم به ذکر است که محدودیت فروش برای اوراقی که چهار ماه یا کمتر تا سررسید آنها باقی‌مانده، اعمال نمی‌شود. همان‌طور که گفتم در نظر گرفتن این محدودیت‌ها و دلیل اصلی اعمال این محدودیت‌ها، از بین بردن انگیزه سفته‌بازی در خرید اوراق تسهیلات مسکن است تا از این طریق، تنها افرادی اقدام به خرید اوراق کنند که خریدار واقعی مسکن و متقاضیان واقعی وام مسکن هستند.
به نظر شما اعمال این محدودیت منجر به کاهش عرضه در بازار نمی‌شود؟
همان‌طور که پیشتر عرض کردم هدف اصلی از اعمال محدودیت فروش جلوگیری از انجام معاملات غیرواقعی در بازار تسه است، به همین دلیل مساله کاهش عرضه اتفاق نمی‌افتد زیرا افرادی خریدار اوراق هستند که پرونده دریافت تسهیلات مسکن داشته و خریدار واقعی واحد مسکونی هستند.
سقف خرید اوراق تسه برای هر فرد به چه میزان است و آیا امکان خرید بیش از سقف مجاز وجود دارد؟
سقف خرید اوراق تسهیلات مسکن معادل سقف تعیین‌شده برای دریافت تسهیلات مسکن در تهران و در مجموع 140 ورقه است که 20 ورقه آن بابت دریافت 10 میلیون تومان تعمیرات (جعاله) مسکن خواهد بود و در صورت عدم رعایت محدودیت فوق، معاملات فرد در همان روز ابطال خواهد شد. همچنین، ثبت درخواست‌های خرید بیش از سقف تعیین‌شده صرفاً توسط بانک مسکن یا کارگزاری بانک مسکن قابل انجام است.
چرا با وجود تلاش دولت برای تحریک تقاضای خرید مسکن و رونق دوباره این بازار، قیمت اوراق افزایش یافته است؟
نکته‌ای که باید در این خصوص مدنظر قرار دهیم این است که تنها بخشی از عوامل موثر در نرخ اوراق تسهیلات مسکن تابع شرایط بازار سرمایه است و بخش عمده آن به وضعیت عرضه و تقاضای مسکن و نرخ تسهیلات در کشور بر‌می‌گردد. در زمان‌هایی که شاهد افزایش تقاضای خرید در بازار مسکن هستیم، به طور معمول خریداران، تقاضای بیشتری برای دریافت وام دارند و در کنار آن، دریافت تسهیلات از محل خرید اوراق تسه نیز افزایش می‌یابد و افزایش تقاضا در بازار اتفاق خواهد افتاد. نکته دیگر اینکه عنصر زمان و فصلی که اوراق در آن خرید و فروش می‌شود، یک مولفه تاثیرگذار است زیرا در فصولی که بازار مسکن با اقبال بیشتری مواجه است قطعاً خرید و فروش اوراق با افزایش مواجه می‌شود. علاوه بر این به دلیل افزایش تدریجی سقف تسهیلات، متقاضیان باید تعداد اوراق بیشتری خریداری کنند و این مساله نیز موجب افزایش قیمت می‌شود. در حال حاضر سقف وامی که به زوجین تعلق می‌گیرد، 110 میلیون تومان است و سقف وام هر فرد نیز که به صورت انفرادی اقدام به خرید مسکن
می‌کند، 70 میلیون تومان است. البته در این سقف‌ها 10 میلیون وام جعاله نیز در نظر گرفته شده است. بنابراین ملاحظه می‌فرمایید که برای وام 110میلیونی جمعاً 220 ورقه باید خریداری شود و برای وام 70میلیونی نیز 140 برگه. در مواقعی که بازار مسکن مورد توجه قرار می‌گیرد این بازار را که خود به دلیل افزایش سقف وام‌ها دستخوش افزایش تقاضا شده بود با افزایش تقاضای مضاعف روبه‌رو می‌کند. درواقع همان مکانیسم عرضه و تقاضا که پیشتر هم به آن اشاره شد.
با توجه به راه‌اندازی بازار اوراق رهنی مسکن، گسترش این بازار چه کمکی به بهبود شرایط پرداخت تسهیلات می‌کند؟
اتفاقاً چه خوب که به این مساله اشاره کردید. یکی از راهکارهایی که می‌تواند سمت عرضه در این بازار را تقویت کند انتشار اوراق رهنی است. در واقع هنگام واگذاری اوراق رهنی، بخشی از مطالبات بانک از طریق نهاد واسط واگذار می‌شود و منابع بانک از محل دریافت مبالغ حاصل از واگذاری اوراق رهنی احیا می‌شود تا بتواند تسهیلات بیشتری را به متقاضیان اعطا کند. همان‌طور که شاهد بودید در مرحله اول، سه هزار میلیارد ریال اوراق رهنی در بازار فرابورس با موفقیت پذیره‌نویسی شد و طبق برنامه‌ریزی انجام‌شده، 10 هزار میلیارد ریال اوراق رهنی بانک مسکن در شهریورماه در فرابورس عرضه خواهد شد که قطعاً این اقدام منجر به قدرت تسهیلات‌دهی در بخش مسکن می‌شود. در مجموع، راه‌اندازی بازار اوراق رهنی و به دنبال آن توسعه و عمق‌بخشی به بازار این اوراق، کمک شایان توجهی به کنترل وضعیت عرضه تسهیلات مسکن می‌کند و در تامین تقاضای بازار موثر خواهد بود.
اوراق رهنی چه ساز و کاری دارد که می‌تواند در این راستا ایفای نقش کند؟
اوراق رهنی، اوراق بهاداری است که به‌منظور خرید مطالبات رهنی توسط ناشر منتشر می‌شود و مشابه سایر اوراق تامین مالی، قابل خرید و فروش در بازار ثانویه است و مزایای بی‌شماری برای بانک‌ها به همراه دارد. در واقع با اوراق بهادارسازی و فروش مانده وام‌های رهنی از سوی بانک، ریسک نکول این وام‌ها به خریداران اوراق رهنی منتقل می‌شود و بانک می‌تواند ضمن کسب یک بازدهی معقول، نقدینگی لازم را برای پرداخت وام‌های جدید به دست آورده و خود را صرفاً محدود به سپرده افراد نکند. همچنین بانک از این طریق قادر است ساختار مالی خود از جمله کفایت سرمایه را اصلاح کرده و ریسک ناشی از عدم انطباق زمانی دارایی‌ها و بدهی‌ها را کنترل و مدیریت کند. در عین حال انتشار این اوراق سبب افزایش ارزش افزوده سهامداران نیز می‌شود، زیرا وجوه حاصله به‌طور عمده صرف سرمایه‌گذاری در پروژه‌هایی با خالص ارزش فعلی مثبت خواهد شد. در مدل‌های رایج اوراق رهنی، ریسک نکول و عدم پرداخت اقساط تسهیلات مسکن به واسط مالی و سرمایه‌گذاران اوراق رهنی منتقل می‌شود. واسط مالی با استعلام اعتبارسنجی
مشتریان بانک و سوابق بازپرداخت اقساط، وام‌های رهنی را به طبقات مختلفی دسته‌بندی می‌کند و برای نمونه بسته اوراق با پشتوانه مانده تسهیلات رهنی مشتریان خوش‌حساب با ریسک و نرخ بازدهی کمی به فروش می‌رسد و بسته اوراق با پشتوانه مانده تسهیلات رهنی مشتریان بدحساب با ریسک و نرخ بازدهی بالا مورد معامله قرار می‌گیرد.
با وجود این آیا بهتر نیست در ساز و کار اوراق تسه و نحوه معاملات آن در بازار فرابورس بازنگری شود؟ چرا که این اوراق مدت زیادی است که با این سیستم معاملاتی معامله می‌شود.
فرابورس ایران به طور مستمر در حال رصد و بازنگری در مقررات بازارهاست اما باید توجه کرد که تغییرات مداوم نباید منجر به از بین رفتن ثبات در بازار شود. همان‌طور که اطلاع دارید در آبان سال گذشته یک بازنگری در شرایط خرید اوراق و محدودیت‌های معاملاتی انجام شد. همین‌طور در هفته‌های اخیر با همکاری بانک مسکن برخی از اوراق تسه منتشر‌شده در سال 1393 که از چرخه نقل و انتقال خارج شده بود با نظر مساعد هیات‌مدیره بانک مسکن به چرخه معامله برگشت و به نوعی عرضه اوراق تسه تقویت شد. در واقع مهلت استفاده و نقل و انتقال تمامی اوراق تسه منتشر‌شده در سال 1393 به مدت شش ماه تمدید و با این تصمیم از ابطال حدود 320 هزار ورقه معادل 1600 میلیارد ریال تسهیلات مسکن جلوگیری شد.
آیا فرابورس قصد ندارد در زمینه تامین مالی خرید مسکن با نهاد یا سازمانی همکاری کند و بازار این اوراق را عمیق‌تر کند تا از انحصار ایجاد‌شده توسط بانک مسکن خارج شود؟
مقصد پرداخت تسهیلات بانک‌ها با تصویب شورای پول و اعتبار تعیین می‌شود و ورود دیگر بانک‌ها برای اعطای تسهیلات مسکن نیازمند مجوز شورای پول و اعتبار است اما به طور کلی در صورت اعلام آمادگی بانک‌ها و همین‌طور تایید شورای پول و اعتبار، این امکان در بازار فرابورس مهیاست. در تکمیل این موضوع باید عرض کنم که به تازگی طرحی در ستاد تدابیر ویژه اقتصادی دولت تصویب شده که بر اساس آن مجوز عرضه و فروش تسهیلات مسکن توسط سایر بانک‌ها فراهم شود. البته در این خصوص از فرابورس هم نظرخواهی شده و این موضوع همچنان در حال بررسی است. ضمن آنکه باید در نظر گرفت پیش از آغاز معاملات اوراق بهادار رهنی، زمینه فعالیت ابزارهای مالی دیگری نیز مانند اوراق تسهیلات مسکن و صندوق زمین و ساختمان به‌منظور تامین مالی این بخش در فرابورس ایران مهیا شده است و امیدواریم این اقدامات زمینه‌های لازم برای توسعه نظام تامین مالی مسکن را بهبود ببخشد.
بازار سرمایه چگونه می‌تواند به کمک این بازار بیاید؟
بخش مسکن به‌عنوان ضربه‌گیر اقتصاد ملی و هموارکننده نوسانات اقتصادی از جایگاه پررنگی در اقتصاد کشور برخوردار است. مسکن به‌عنوان یک بخش پویا و زنده در پیکره اقتصاد، محرک رشد تولید و اشتغال در کشور بوده و به دلیل ارتباطی که می‌تواند با سایر بخش‌های اقتصادی داشته باشد، سیاستگذاران همواره جایگاه ویژه‌ای برای این بخش قائلند. در طول سال‌های گذشته به‌منظور تحریک طرف تقاضای مسکن و تداوم چرخه تولید و عرضه مسکن، سیاست‌های مختلفی مورد استفاده قرار گرفته و عمده بار تامین مالی این بخش به‌منظور اعطای انواع تسهیلات بر دوش سیستم بانکی بوده است. اما به دلیل محدودیت‌های بی‌شمار نظام تامین مالی بانک‌محور، شاهد آن هستیم که در چرخشی سودمند پایه‌های این نظام همچون کشورهای توسعه‌یافته در حال حرکت به سمت بازار سرمایه و تامین نیازهای مالی اقتصاد مسکن از درگاه این بازار و به‌طور مشخص فرابورس ایران است.
آیا در صورتی که روند اعطای تسهیلات مسکن به شکل فعلی ادامه پیدا کند، می‌تواند زمینه‌ساز تعمیق بازار مسکن شود؟
بازار معاملات اوراق گواهی استفاده از حق تقدم تسهیلات مسکن، تحت تاثیر وضعیت عمومی عرضه و تقاضای خرید مسکن و همین‌طور تصمیماتی است که در مورد نرخ تسهیلات گرفته می‌شود. از سال 1389 که امکان معامله اوراق تسه در بازار فرابورس محقق شد، می‌توان گفت شرایط دسترسی عادلانه عموم مردم برای خرید اوراق تسهیل شد و کاهش قیمت قابل توجهی نسبت به دوره زمانی پیش از آنکه این اوراق به صورت آزاد و در بنگاه‌های معاملات ملکی مورد داد و ستد قرار می‌گرفت، اتفاق افتاد. بنابراین اقدام بانک مسکن برای معامله اوراق تسهیلات در بازار فرابورس گام موثری بود که هم شرایط بازار را منصفانه کرد و هم هزینه تامین مالی خرید مسکن را کاهش داد. قطعاً معاملات اوراق تسه و ابزارهایی همانند اوراق رهنی که با مسکن مرتبط است زمینه‌ساز تعمیق بازار و شفافیت آن خواهد بود.
دیدگاه تان را بنویسید