ویلاسازی در محاق

محمدمهدی مافی ‌‌/ دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران

در تحلیل بازار و جایگاه ویلا در اقتصاد ایران باید کمی به عقب‌تر بازگردیم. در شهرهای گذشته محل زندگی افراد به صورت باغ‌ویلا ساخته می‌شد و در کنار محل اسکان فضایی هم برای نگهداری حیوانات وجود داشت. با گسترش شهرها و سبک شهرنشینی رفته‌رفته برج و سبک آپارتمان‌نشینی جایگزین باغ‌ویلاها در زندگی بشر شد.
کسی نمی‌تواند منکر احتیاج به سیستم شهرنشینی امروزی شود و از زمانی که چنین فضای شهرنشینی به انسان تحمیل شد انسان‌ها به آن سمت سوق پیدا کردند تا افسردگی‌های روحی، روانی و جسمی خود را با رفتن به دل طبیعت رفع کنند. یکی از راه‌های رفع چنین مشکلاتی اسکان در مناطق خوش‌آب و هوا و روستایی است که برای اسکان نیاز به تهیه ویلا از طریق اجاره و خرید است که یک مرحله قبل‌تر از آن باید ویلاسازی صورت گرفته شود.
همان‌طور که بیان شد ویلا در مناطق خوش‌آب و هوا ساخته می‌شود تا افراد از فضای خسته‌کننده و تکراری شهرهای امروزی فرار کنند از این رو آن‌چنان شهرهای بزرگ مناسب ساخت‌وساز برای ویلا نیست. از سوی دیگر عدم صرفه اقتصادی در پی گرانی قیمت زمین‌های شهری به‌خصوص تهران، ویلاسازی در مناطق دیگری به غیر از شهرهای بزرگ را رقم زده است.
از حدود 40 سال قبل تمایل به ویلاسازی و اسکان در ویلا در میان افراد به‌خصوص انسان‌های متمول با یک شیب بسیار تند پررنگ شده است، حال جای سوال دارد که چرا بیان می‌شود این میل بیشتر در میان افراد متمول است زیرا افرادی که توان رفع نیازهای اولیه زندگی خود همچون خرید مسکن در محل زندگی دائمی را نداشته باشند هیچ‌گاه به فکر خرید ویلا برای تعطیلات یا زمان فراغت نیستند.

چرا ویلاسازی گسترش یافت؟
زمانی که نیازهای اولیه تامین می‌شود انسان ناخودآگاه به فکر رفع دیگر نیازها و تجربه دیگر احساس‌ها در زندگی می‌افتد که این عامل باعث شده افراد به تهیه ویلا در مناطق بسیار خوش‌آب و هوا سوق پیدا کنند تا از زندگی شهری نیز فاصله بگیرند.
شهرها در حال حاضر به زندانی برای افراد بدل شده که به اجبار در شهرها مستقر شده‌اند و هر زمانی که فرصتی دست می‌دهد از شهرهای بزرگ خارج می‌شوند.
این‌گونه زندگی که به اختصار به آن اشاره شد دارای چند عارضه است که از آنها می‌توان به مسائل زیست‌محیطی، ایجاد پسماند در محیط جنگل و تخریب آن، ایجاد مشکلات در بخش حمل و نقل و ترافیک‌های سنگین و افزایش گرمایش زمین در پی حرکت بیش از حد خودرو در مناطق خوش‌آب و هوا اشاره کرد.
در مورد مسائل زیست‌محیطی می‌توان گفت دست‌اندازی بیش از حد به طبیعت توسط انسان باعث می‌شود تا روال اصولی طبیعت دچار تغییراتی شود که در آینده خطراتی را به همراه دارد.
در مورد بحث اقتصادی ویلا می‌توان گفت زمین در مناطق بیرونی شهرها در 40 سال گذشته قیمتی نداشت اما با آغاز موج ویلاسازی در کشور شیب منحنی قیمت تا به امروز سیر صعودی به خود گرفته که بیشترین حجم قیمتی با توجه به قابلیت احداث ویلا در مناطق شمالی و غربی کشور به ثبت رسیده است.
ترسیم افق میان‌مدت در ویلاسازی بر آن است که میزان معاملات در مناطق شمالی و غربی کشور افزایش پیدا کند و حجم قابل توجهی از زمین‌های کشاورزی و طبیعی برای ساخت ویلا از بین رود. با فرض آنکه نتیجه نهایی برجام مثبت باشد و تاثیر مثبتی بر کلیت اقتصاد داشته باشد، پیش‌بینی می‌شود حجم ساخت و ساز ویلا رونق قابل توجهی داشته باشد.
در کنار بحث آثار مثبت برجام بر اقتصاد، بحث ورود سرمایه‌های ایرانیان مقیم خارج از کشور و مسلمانان کشورهای دیگر رونق خرید و فروش و ویلاسازی را به کشور خواهد آورد که این موضوع نیز سبک ویلاسازی را تا حدودی تغییر خواهد داد.
در مجموع باید ویلاسازی در آینده به سمتی حرکت کند که ویلاها دارای ساکنان دائم باشد تا مسائل زیست‌محیطی به حد قابل توجهی رعایت شود، در این رابطه دولت باید در سیاست‌های خود چنین موضوعی را مدنظر قرار دهد.
نگاه کسب و کار در بحث ویلاسازی در چند سال گذشته از تک‌ویلا به شهرک‌سازی تبدیل شده است، شهرک‌سازی فضای ویلا را به مشاعات و فضای سبز قابل توجهی گسترش داده که مسائل امنیتی و دسترسی آسان به خدمات و امکانات را مدنظر قرارداده است.
این شیوه ویلاسازی موج تک‌ویلاسازی را کاهش داده و ویلاهای داخل شهرک تا حدودی گران‌تر از تک‌ویلاها هستند، پیش‌بینی بر آن است که حجم ساخت و ساز شهرک‌های ویلایی از تک‌ویلاها پیشی بگیرد و سبک و سیاق شهرک‌سازی به سمت ساخت شهر‌ویلاهای کوچک حرکت کند.

اما و اگرهای قیمت‌گذاری کالای لوکس
در رابطه با قیمت ویلا و تعیین شاخص‌های قیمتی باید به این موضوع اشاره کرد که در بحث قیمت‌گذاری؛ دو نوع کالای اساسی و اولیه و کالای لوکس مدنظر قرار می‌گیرد، در تعیین قیمت کالاهای لوکس نمی‌توان شاخص‌های قیمتی کالاهای اساسی را مدنظر قرار داد و در کنار آن نمی‌توان معیارهای آپارتمان‌نشینی را به ویلا بسط داد، در بحث آپارتمان‌نشینی با کاهش قدرت خرید مردم مساحت خانه‌ها کوچک شده اما در بحث ویلا چنین چیزی آن‌چنان صدق نمی‌کند، زیرا ویلا کالایی لوکس است و افرادی که دارای درآمد قابل توجهی هستند به دنبال خرید یا ساخت ویلا می‌روند. از زمانی که بحث ویلاسازی و خرید ویلا در جامعه رواج پیدا کرده است روند طراحی و معماری در ویلا از حالت سنتی فاصله گرفته و هرروز متد جدیدتری با فناوری‌های خاصی در ساخت و طراحی داخلی و خارجی ویلاها مورد استفاده قرار می‌گیرد.
در مورد بازار ویلا دو نگاه کاملاً متفاوت مبنی بر اینکه برخی افراد علاقه به ساخت ویلای شخصی دارند و برخی دیگر علاقه‌مند هستند تا ویلای ساخته‌شده را برای خود خریداری کنند، وجود دارد. در این مورد می‌توان گفت افرادی که خود به شخصه ویلاسازی می‌کنند در نهان از بحث ساخت، رشد اندک ویلای خود و کارآفرینی لذت می‌برند اما در دسته دوم مشکلات ساخت یک ویلا آنها را آزار می‌دهد. از این موضوع نتیجه‌گیری می‌شود که نگرش و تفکر افراد در بحث ویلاسازی و بازار ویلا بسیار تاثیرگذار است. یک سازنده ویلا قبل از آغاز مراحل ساخت ویلا شرایط تمام بازارهای موازی را مورد بررسی قرار می‌دهد تا میزان سود و درآمد حاصل از این بازار برایش مشخص شود.
در کنار ساخت ویلا به صورت شخصی و ساخت برای عرضه به دیگر افراد، بازار خرید و فروش ویلا نیز وجود دارد، در این رابطه تفکرات افراد بازار آینده را می‌سازد اما با توجه به شرایط زندگی امروزی و نوع ساخت ویلا در کشور پیش‌بینی می‌شود حجم خرید به سمت شهرک‌ها سوق پیدا کند.
قیمت ویلاها در بافت شهرک حدود 30 درصد بیشتر از ویلا به صورت تک خواهد بود و این موضوع در حالی مطرح می‌شود که به اصطلاح «چهاردیواری اختیاری»، اما این تفاوت قیمت از آنجا نشات می‌گیرد که بیشتر صاحبان ویلا تنها آخر هفته‌ها از ویلای خود استفاده می‌کنند و حفاظت از ویلای آنها بسیار حائز اهمیت است، لازم به ذکر است که اگر در شهرک‌ها مدیریت و ارائه خدمات بهتر باشد قیمت زمین و ویلا در آن منطقه بیشتر خواهد بود.
همان‌طور که در تعریف ویلا گفته شد، ویلا با محل دائمی اسکان افراد فاصله دارد و فاکتور آب و هوا و طبیعت زنده آنقدر در بحث ویلا تاثیرگذار است که بعد مسافت در درجه بعدی قرار می‌گیرد و نمی‌توان با شهرک‌سازی یا شهرسازی در فاصله اندک با شهرها فضای ویلاهای مناطق خوش‌آب و هوا را به افراد ارائه کرد از این رو این‌گونه برنامه‌ها از سوی مردم آن‌چنان مورد توجه قرار نگرفته و نخواهد گرفت. ترجیح مردم بر آن است که فاصله زیادی را بپیمایند اما از آب و هوای مناسب و شرایط خوب استفاده کنند.
حال در این بحث نباید از روستاهای دماوند و فشم در نزدیکی تهران به راحتی گذر کرد؛ این روستاها نسبت به تهران دارای اقلیم خوبی هستند، در بررسی دو نقطه شمال کشور و شهرستان‌های خوش‌آب و هوای نزدیک تهران می‌توان گفت شمال کشور دارای مزیت دریا، کوه و سرسبزی همیشگی است و منطقه دماوند و فشم دارای مزیت عدم هوای شرجی در تابستان، تابستان‌های خنک و فاصله نزدیک آن تا تهران است که تعیین انتخاب محل ویلا توسط افراد بسته به نگرش و خواسته آنها از ویلا خواهد بود.
همچنین در مورد وضعیت شهرهای نزدیک به محل دائمی زندگی می‌توان اشاره‌ای به لواسان داشت؛ شهری که دارای امکانات رفاهی مناسب از جمله دانشگاه، نمایندگی محصولات مختلف و درمانگاه است. در مورد این شهر باید گفت، لواسان به محل زندگی لوکس بدل شده است که آینده آن همانند آینده شمیران سابق خواهد بود، شمیران طی سال‌ها رفته‌رفته به تهران پیوست و محل اسکان دائم شد، که همین مسیر حرکتی شمیران برای شهر لواسان نیز رخ خواهد داد. اگر الگوی شهر لواسان به صورت یکپارچه در دیگر نقاط کشور پیاده‌سازی شود آینده مناسبی را برای شهرهای دیگر باید متصور بود.
یکی از مواردی که در بحث بازار ویلا به آن اشاره شد سبک زندگی مردم بود که چه بهتر است مردم ویلا را برای اسکان دائمی خود انتخاب کنند. پیش‌بینی در این مورد با توجه به اینکه کشور در چند سال آینده پیر خواهد شد و تعداد افراد بازنشسته در کشور بیش از افراد جوان و شاغل است، بر آن است که زندگی بشر در چند سال آینده اسکان دائم در ویلاها را انتخاب خواهد کرد، اما باید توجه داشت که اسکان دائم در ویلا بسته به موقعیت ویلاست و هرچه دسترسی به آب بهتر باشد ارزش ویلا و راحتی زندگی بیشتر خواهد بود.
البته باید تاکید کرد که تنها نباید به اسکان دائم افراد بازنشسته در ویلا یا شهرستان‌ها فکر کرد، بلکه باید شرایطی همچون اشتغال در شهرستان‌ها فراهم شود تا دیگر افراد در این مناطق زندگی و اسکان دائم داشته باشند.
این مطلب در حالی گفته می‌شود که تاکید شد ویلاسازی و حضور افراد در طبیعت خدادادی دست‌اندازی به شرایط طبیعت است و باعث می‌شود چرخه طبیعت تا حدودی از مسیر خود خارج شود، از این رو اگر قرار است ویلاسازی صورت گیرد به‌گونه‌ای باشد که استفاده کوتاه‌مدت و مقطعی از اینها انجام نگیرد و استفاده به صورت دائم جایگزین رویه فعلی شود. در اسکان بلندمدت رفته‌رفته افرادی که به طبیعت می‌آیند شرایط و روال عادی طبیعت را درک کرده و از این نعمت الهی حفاظت خواهند کرد.

بازار ویلا به کدام سو می‌رود؟
ویلاسازی و ویلا دقیقاً یک بازار است، بازاری که در مقایسه با دیگر بازارها در اولویت نخست قرار ندارد و تا زمانی که نیازهای اولیه فرد تامین نشود، کسی به بازار ویلا روی نخواهد آورد، از این رو با توجه به شرایط اقتصادی کشور که رکود در تمام بازارها وجود دارد این بازار نیز دارای رکود است. تحلیل‌ها نشان می‌دهد در برخی مواقع با وجود توقف در بازار آپارتمان و مسکن در تهران قیمت ویلا و زمین‌های ویلایی در شمال کشور روند افزایشی به خود گرفته که این موضوع نشات‌گرفته از جمع شدن پتانسیل افزایش قیمت در چند سال بوده است. در کنار این موضوع نیز افزایش حجم ساخت و ساز مجتمع‌های تجاری و آغاز فعالیت برندهای مطرح در مناطق توریستی شمال نیز بی‌تاثیر نبوده است.
برای تحلیل آینده نباید تنها بازار ویلا را وابسته به بازار مسکن دانست، بازار ویلا وابستگی شدیدی به بخش حمل و نقل دارد، اگر مسائل حمل و نقل در کشور ارتقا یابد و در برخی مکان‌ها شرایط حمل و نقل بهبود یابد شرایط ویلاسازی و بازار ویلا بسیار تغییر خواهد کرد. از سوی دیگر ارتقای سیستم حمل‌ونقل کشور تاثیر بسزایی در شرایط شهرها به‌خصوص جمعیت مستقر در شهرها خواهد داشت.
در بحث ویلاسازی در آینده باید بار دیگر به تفکر افراد رجوع کرد، برخی بر این باورند که هزینه ویلاسازی را خارج از تهران در منطقه سعادت‌آباد هزینه می‌کنند و به عنوان اسکان دائم آنها خواهد بود و برخی دیگر به دنبال آن هستند که زندگی خود را به منطقه‌ای همچون لواسان انتقال دهند که در اینجا باید گفت در تعریف اولیه ویلا اولویت با شرایط آب‌ و هوایی مناسب است که آب و هوای مناطق سعادت‌آباد تهران آن‌چنان نمی‌تواند شرایط و روال عادی طبیعت را به انسان منتقل کند.
سوالات بسیاری همچون تغییر سبک زندگی در تهران مبنی بر ساخت خانه و ویلا در ذهن تداعی می‌شود اما روال فعلی نشان از آن دارد که خانه و خانه‌های ویلایی تهران در راستای ساخت آپارتمان و برج تخریب می‌شود و پیش‌بینی می‌شود این روند در چند سال آینده تغییری نداشته باشد و دلیل اصلی چنین رفتاری در ساخت و ساز دقیقاً به دلیل مسائل اقتصادی است.
حال که صحبت از صرفه اقتصادی شد بد نیست تا بازار ویلا را از دو منظر ویلاسازی و خرید و فروش ویلا با دید صرفه اقتصادی مورد بررسی قرار داد، افرادی که به دنبال ساخت ویلا یا خرید ویلا هستند در کنار مسائل اقتصادی نیم‌نگاهی به مسائل زیباسازی دارند، در این مسیر از بهترین طراحی‌ها و مواد اولیه بهره می‌برند که شاید در نگاه اول هزینه ساخت یک ویلا را افزایش می‌دهد اما در مجموع قیمت نهایی ویلا را بالا برده و تعداد افراد خریدار این ویلا را بسیار افزایش می‌دهد. در مجموع می‌توان گفت استفاده از هنر و ابداع طرح‌های جدید در ساخت ویلا صرفه و سود اقتصادی را بسیار افزایش می‌دهد.
در دنیا ویلاسازی و به طور کلی ساخت و ساز در بافت اطراف شهرها به سمتی حرکت کرده که از بهترین امکانات در حالی استفاده کند که شاخص‌های سنتی حفظ شود، در ایران نیز روش‌های ساخت و مواد اولیه ساختمان ارتقا پیدا کرده و به سمت مدرنیته سوق پیدا کرده و شرایط طراحی بیشتر به سمتی حرکت کرده که طراحی‌های خارجی ساختمان مدرن و طراحی داخلی برای بخشی از ساختمان سنتی در نظر گرفته می‌شود.
در مجموع اگر بخواهیم بازار ویلا را در چند جمله مورد بررسی قرار دهیم باید گفت بازار ویلا از دو عامل سرمایه و تفکر تاثیر می‌پذیرد. این گفته مبنی بر آن است که خرید یا ساخت ویلا از دو طریق سرمایه و تفکر کانالیزه می‌شود، در مسیر سرمایه قدرت انتخاب و سلیقه نیز قابل توجه است، برخی افراد بر این باورند که زمین کوچک‌تر با ساختمان بزرگ‌تر داشته باشند و برخی دیگر سطح بیشتر زمین برایشان مهم است که در مجموع سلیقه، تفکر و سرمایه عامل تعیین‌کننده در خرید یک زمین و ویلا به حساب می‌آید.
البته همان‌طور که گفته شد، بحث حمل و نقل بسیار بر بازار ویلا و ویلاسازی تاثیرگذار است، در این رابطه چشم‌انداز آن است که صنعت حمل و نقل در آینده نه‌چندان دور پا را فراتر از جاده بگذارد.
ارتقای صنعت حمل و نقل که پیش‌بینی می‌شود دیگر راه‌های ارتباطی جایگزین حمل و نقل جاده‌ای شود سبک زندگی را تغییر خواهد داد و افراد با توجه به شرایط روز به سمت زندگی در ویلاها سوق پیدا می‌کنند. در شرایط امروزی مشکلات ترافیکی عاملی شده تا میزان رفت و آمد به ویلا در شهرستان‌ها کاهش یابد.
با سرعت‌بخشی به حرکت و حمل و نقل که به واسطه علم روز در آینده افراد به آن دست پیدا خواهند کرد، ویلاسازی از مناطق شمالی و غربی کشور به دیگر مناطق خوش‌آب و هوا با جاذبه‌های طبیعی در کشور سرایت خواهد کرد، عدم سرایت ویلاسازی در شرایط فعلی به دیگر مناطق خوش‌آب و هوا که فاصله قابل توجهی با تهران دارد به دلیل بعد مسافتی بسیار است که در آینده این مشکل حل خواهد شد.
دیگر تاثیری که ارتقای علم و تکنولوژی بر زندگی آدمی و بشر دارد، کاهش میزان حضور فیزیکی افراد در محل کار است که با کاهش میزان حضور افراد در محل کار، میزان حضور افراد در کنار خانواده و محل استراحت بسیار افزایش می‌یابد.
با افزایش میزان فراغت افراد، میزان خرید و فروش و حجم ویلاسازی در مناطق خوش‌آب و هوا و توریستی کشور افزایش قابل توجهی را به ثبت می‌رساند.
نکته حائز اهمیت در سبک زندگی افراد در آینده به چگونگی استقرار محل‌های زندگی است که بسته به نوع نگرش و علاقه هر فرد و خانواده متفاوت خواهد بود، در مجموع نمی‌توان گفت یکی از موارد تک‌ویلا یا شهرک‌سازی به طور کامل از بین خواهد رفت.
در مجموع در خصوص بازار ویلا که موضوعاتش با بخش مسکن درهم تنیده است و اکنون نیز بازار مسکن در رکود به سر می‌برد باید گفت افراد در انتظار آینده نشسته‌اند و تحلیل دقیق قیمت کار بسیار مشکلی است و برای تحلیل آینده باید بازار مسکن مورد بررسی قرار گیرد.
بازار مسکن در شرایط فعلی ارتباط تنگاتنگی با مسائل برجام پیدا کرده و اگر مسیر سرمایه‌گذاری خارجی به کشور باز شود انتظار می‌رود بازار مسکن و ویلا شاهد رونق باشد، که در ابتدا رونق به بخش ساخت و ساز درون‌شهری ورود می‌کند و از طریق رونق ساخت و ساز درون‌شهری به بخش ویلاسازی در شهرستان‌ها نیز رونق سرایت پیدا خواهد کرد.