مامن سرمایه سرگردان
نرخ جدید سود بازار مسکن را به کدام‌سو هدایت می‌کند؟
اقتصاد ایران در شرایط کنونی متاثر از عوامل بیرونی و درونی نسبت به متغیرهای اثرگذار آنقدر حساس شده که هرگونه رخداد یا اثر روانی می‌تواند به سرعت بازارها را تحت تاثیر قرار دهد. متناسب با فضای روانی شکل‌گرفته و انتظارات تورمی در شرایط نااطمینانی‌ها، بازار ارز با التهاب روبه‌رو شده و نوسان‌ها در بازار ارز روی دیگر اقلام و بازارها همچون مصالح ساختمانی یا قیمت اجاره یا بازار مسکن نیز اثر می‌گذارد. در شرایط تورمی و شوک‌های وارده به اقتصاد، التهاب در بازار ارز اثرات آشکاری روی سایر بازارها گذاشته و حتی قیمت ساختمان از این وضعیت هم تحت تاثیر قرار گرفته است. همین شوک‌های وارده به اقتصاد با نگرانی‌های اجتماعی هم همراه شده است. در بازار مسکن در شرایط تورمی همسو با افزایش نرخ ارز، قیمت مصالح ساختمانی هم بالا رفته و عرضه ملک در بازار مسکن در سایز متوسط با نرخ ارز در محدوده بالای قیمت نیز ثبت شده است. نرخ سود یک ابزار پولی در دست بانک مرکزی است که تغییر در نرخ سود سپرده اثرات گسترده‌ای می‌تواند بر کل چرخه اقتصاد داشته باشد و بازخورد این اثرات نیازمند مطالعه‌ای دقیق و جامع است. اتفاق بسیار مهمی که ممکن است با افزایش نرخ سود سپرده بانک‌ها رخ دهد، این است که پول به جای اینکه به دارایی‌های پرریسک مثل بازار سهام وارد شود، در دارایی‌های بدون ریسک فریز می‌شود.
حذف مزاحم خارجی
تحت تاثیر مقوله جذابیت سپرده‌گذاری در بانک‌ها با پرداخت سود بالای 20 درصد (با اعلام انتشار اوراق گواهی سپرده مدت‌دار توسط بانک مرکزی، نرخ سود اسمی علی‌الحساب 23 درصد سالانه و نرخ سود بازخرید قبل از سررسید در بازار پول 10 درصد سالانه تعیین شد) فرمول محاسبه اجاره‌بها می‌تواند به نفع مستاجرها، اصلاح شود. با حذف مزاحم خارجی از بازار اجاره و تمایل موجران به دریافت دوباره پولِ پیش، حجم عرضه فایل‌های «رهن کامل» یا «رهن بیشتر، اجاره ماهانه کمتر»، می‌تواند دوباره رونق گیرد. به این ترتیب با افزایش سود سپرده‌ها، به نظر می‌آید بازار اجاره‌بها به سمت دریافت ودیعه مسکن (رهن) به جای دریافت اجاره ماهانه از سوی مالکان تمایل یابد. در واقع افزایش نرخ سود سپرده‌ها می‌تواند در اجاره‌بها موثر باشد، زیرا مالکان قبلاً به دلیل پایین بودن سود سپرده‌ها از مستاجران ودیعه نمی‌گرفتند و به دنبال اجاره بیشتر در هر ماه بودند، اما با افزایش نرخ سود دوباره احتمال دریافت ودیعه تقویت می‌شود. زمانی که تمایل بیشتری به دریافت اجاره ماهانه باشد، احتمالاً مستاجران کم‌درآمد تحت فشار بیشتری قرار می‌گیرند. به همین دلیل، نرخ سود و تورم دو عامل مهمی هستند که هم مستاجرها و هم صاحب‌خانه‌ها در زمان محاسبه میزان ودیعه اجاره (رهن / پولِ پیش) به آن توجه می‌کنند. اگر نرخ سود سپرده‌ها تغییر کند، می‌تواند روی میزان اجاره‌بها تاثیر بگذارد. یکی از موارد مهم احتمالی اثر افزایش نرخ سود سپرده‌ها در بازار اجاره، تغییر رفتاری است که موجران به دنبال افزایش نرخ سود سپرده‌ها خواهند داشت که به نظر می‌رسد به نفع مستاجران تمام شود.
وابستگی موجر به مستاجر
در بازار اجاره به شکل سنتی یک محرک برای افزایش عرضه وجود دارد و آن جذاب شدن سپرده بانک‌هاست. در چند سال گذشته متاثر از افزایش سطح عمومی قیمت‌ها (تورم) و به دنبال آن، افزایش هزینه‌های معیشت، موجران روی افزایش اجاره‌های دریافتی از مستاجران برای گذران زندگی حساب می‌کردند. همین موضوع ممکن است باعث شود رفتار تمایل به دریافت اجاره سنگین در ازای ودیعه کم از سوی موجران افزایش یابد. با تصمیم اخیر بانک مرکزی مبنی بر افزایش نرخ سود سپرده‌ها که به دنبال جذابیت سپرده‌گذاری در بانک‌هاست، نه‌تنها ممکن است تمایل به عرضه املاک در بازار مسکن افزایش یابد، بلکه احتمالاً میل موجران به دریافت ودیعه به جای اجاره ماهانه نیز تقویت شود. البته مستاجران املاک بیشتر تمایل به رهن کامل به جای رهن و اجاره املاک دارند، اما زمانی به این الگوی رفتاری تن می‌دهند که بتوانند عایدی قابل قبول از ودیعه دریافتی کسب کنند. با جذاب شدن سود سپرده در بانک‌ها از طریق افزایش نرخ سود سپرده‌ها که در دستور کار بازارساز قرار گرفته، نه‌تنها عرضه در بازار اجاره ممکن است افزایش یابد، بلکه جنس این عرضه می‌تواند از نوع رهن کامل باشد که تناسب بیشتری با شرایط مستاجران (به‌خصوص مستاجران کم‌درآمد) خواهد داشت. هرچند تامین ودیعه‌های چندصد میلیون‌تومانی یا بعضاً بیش از یک میلیاردتومانی ممکن است خارج از توان مستاجران به نظر برسد، اما نکته قابل تامل این است که اکنون بسیاری از متقاضیان اجاره مسکن در ایران حاضرند به جای اجاره‌های چند میلیون‌تومانی، اقساطی بابت وام‌های دریافتی برای تامین ودیعه بپردازند و حداقل در میان‌مدت، وجهی که به عنوان مبلغ رهن در اختیار دارند، افزایش قابل قبولی بیابد. با افزایش نرخ سود سپرده در بانک‌ها به عنوان ابزار بازتنظیم نرخ سود در دست بانک مرکزی که می‌تواند متوجه بازار مسکن هم شود، بخشی از سرمایه‌های سرگردان که در بازار ارز و سکه دنبال جای امن بودند، ممکن است در قالب سپرده بانک سرمایه‌گذاری شود. همین مساله همچنین می‌تواند روی تصمیم بخشی از سرمایه‌های سرگردانی که به سمت بازار مسکن سرازیرند، اثر بگذارد.
اثر سرمایه‌های سرگردان
البته حضور سرمایه‌های سرگردان در بازار مسکن جدا از اینکه فعالیت غیرمولد اقتصادی محسوب می‌شود، می‌تواند با تلاطم در قیمت مسکن زمینه حضور التهاب‌ها را در بازار مسکن به دنبال داشته باشد. از آنجا که نرخ اجاره‌بها علاوه بر نرخ تورم عمومی، تابعی از نرخ تورم مسکن نیز هست، در صورتی که با خروج سرمایه سرگردان از بازار مسکن، ثبات نسبی در قیمت مسکن محقق شود، به نظر می‌رسد اثر مثبت این موضوع بر بازار اجاره‌بها نیز به شکل غیرمستقیم محسوس خواهد بود. به همین دلیل به دنبال کاهش تورم مسکن، التهاب در بازار اجاره نیز می‌تواند کاهش یابد. به صورت کلی، به نظر می‌رسد افزایش نرخ سود سپرده‌ها به نفع مستاجران در بازار اجاره مسکن باشد. از سویی سرمایه هم به دلیل اینکه یک موجود هوشمند و ترسو است، همیشه به دنبال جای امن می‌گردد. با افزایش نرخ سود سپرده، بازار سپرده بانک‌ها نسبت به دیگر بازارهای نقدشونده همچون ارز یا سکه یا بازارهای پرریسک همچون سهام ممکن است امن‌تر تلقی شود و در نتیجه سرمایه‌ها می‌تواند با سودِ معقول در بانک‌ها سرمایه‌گذاری شود. با نوعی فریز کردن پول در دارایی‌ها، هم از سرعت شتاب نرخ تورم می‌تواند کاسته شود و هم التهاب‌ها در بازار ارز و سکه می‌تواند تا حدودی فروکش کند.
