سیاست‌های اجاره‌ای
بررسی دلیل ناکارآمدی سیاست‌های دولت در بازار اجاره در گفت‌وگو با محمود اولاد
«سیاست‌ها جواب می‌دهد منتها در جهت عکس». این اولین جمله‌ای است که محمود اولاد در پاسخ به چرایی ناکارآمدی سیاست‌های دولت در بازار اجاره می‌دهد. دولتی که در ادامه راه غلط دولت‌های اخیر با سیاست‌هایی مثل مسکن ملی، تعیین سقف برای اجاره‌بها، مالیات بر خانه‌های خالی و برخوردهای قهری با متخلفان به ظاهر در تلاش است مشکلات بازار مسکن و اجاره را حل کند. اما به نظر می‌رسد این سیاست‌ها تنها نمکی بر دمل چرکین بازار مسکن و اجاره‌بهاست. بازاری که روزبه‌روز افسارگسیخته‌تر می‌شود و در این میان بیش از هر کسی بر قشر اکثراً آسیب‌پذیر مستاجران می‌تازد. از طرفی کارشناسان معتقدند سال‌ها فرصت‌سوزی در حوزه مسکن بسیاری از راه حل‌هایی را که ممکن بود در گذشته راهگشا باشد بحران‌زا کرده است. اما در نگاهی دیگر پرسش اینجاست که آیا واقعاً دولت و تصمیم‌گیران راه‌حل درست را نمی‌دانند و آب در هاون نادانی می‌کوبند یا سودی از این بیراهه رفتن نصیبشان می‌شود. شدت رانت و پول و سرمایه‌ای که در بازار اجاره و مسکن خوابیده نمی‌گذارد به این احتمال بی‌توجه بود و از آن سرسری گذشت. دولتی که در تریبون‌های مختلف مدام خود را دلسوز محرومان و اقشار فرودست معرفی می‌کند چطور تا این حد بر سیاست‌های نادرست خود پافشاری می‌کند. سیاست‌هایی که نه‌تنها مشکل یا حتی بخشی از آن را حل نمی‌کند بلکه به عقیده برخی از کارشناسان بر آتش سوزاننده بازار اجاره‌بها بنزین می‌ریزد. داستان آنجا غم‌انگیزتر می‌شود که همه می‌دانیم اقتصاد بازار پدیده هوشمندی است که اگر رها شود هم به نقطه‌ای که هم‌اکنون بازار مسکن در آن ایستاده نمی‌رسد. عرضه و تقاضا در یک بستر معقول پابه‌پای هم رشد و در نهایت یک نرخ منطقی را تعیین می‌کنند. اما در سال‌های گذشته در بازار مسکن عرضه به اندازه تقاضا رشد نکرده است. از طرفی ساخت‌وسازها عموماً در مناطق بالای شهر که سود بیشتری برای سازنده دارد و دردی از بازار تقاضای اجاره دوا نمی‌کند اتفاق افتاده و از طرف دیگر مسکن‌های دولتی که تحت عناوین مختلفی از جمله مسکن مهر ساخته شده در مکان‌هایی فاقد امکانات و شهریت اتفاق افتاده و سال‌ها خالی از سکنه مانده است.
♦♦♦
دولت سیزدهم در برابر مشکلات بازار مسکن سکوت نکرده و سیاست‌های دستوری و قهری را در پیش گرفته است اما همچنان بازار اجاره‌بها مهارنشدنی است. چرا سیاست سرکوب اجاره در بازار مسکن جواب نمی‌دهد؟
سیاست‌های دولت در حوزه مسکن جواب می‌دهد منتها در جهت عکس و به جای تثبیت بازار آن را مشوش کرده است. در نتیجه سیاست‌های دولت در بازار اجاره مسکن شاهد افزایش حجم تقاضا و کاهش عرضه هستیم. در این میان گروه‌هایی که نتوانستند به دلیل افزایش شدید قیمت مسکن خانه بخرند نیز به اجاره‌نشینی روی آوردند و در این مدت یا از کیفیت مسکن خود زدند یا حتی از شهر خارج شدند. از طرفی حجم عرضه همچنان به‌شدت پایین است. چراکه در چند سال گذشته و مخصوصاً از سال ۹۶ به شدت در ساخت‌وساز رکود داشتیم و حجم ساخت‌وساز کاهش پیدا کرده است. از طرفی ساخت‌وسازهای دولتی در قالب مسکن مهر، مسکن ملی و جهش و... در جایی ساخته می‌شود که متقاضی، زیرساخت یا شهریت ندارد و هر کس خریداری کند هم خالی نگه می‌دارد تا فقط پولش سوار تورم شود. در چنین شرایطی روی نرخ‌های اجاره فشار می‌آید، حالا شما مدام در این شرایط اعلام کن که من نرخ تعیین می‌کنم و اجاره از یک سقفی نباید افزایش پیدا کند و... چه فایده‌ای دارد؟
تعیین سقف باعث می‌شود از یک طرف یکسری از عرضه‌کنندگان عطای مستاجر داشتن را به لقایش ببخشند. چون معتقدند که اصلاً به ریسک، استهلاک و دردسرهایی که دارد نمی‌ازرد و با توجه به اینکه ما اجاره‌دار حرفه‌ای نداریم و ۹۰ درصد اجاره‌دارها فرد به فرد هستند. بنابراین این نرخ‌گذاری نه‌تنها موثر نیست که بخشی از عرضه را کاهش می‌دهد و از طرفی تقاضا نیز افزایش پیدا می‌کند. اما تقاضا چطور با سیاست تعیین سقف اجاره‌بها افزایش می‌یابد؟ فردی که در شهرهای پیرامونی تهران بوده ممکن است با تصور اینکه دولت سقف ۲۰درصدی تعیین کرده و اجاره ارزان‌تر خواهد شد به تهران برگردد و اینچنین ممکن است حتی قیمت‌ها از قبل هم افزایش بیشتری داشته باشد.
در اینجا ممکن است ادعا کنند که واحدهای متخلف را می‌بندیم و افراد متخلف را می‌گیریم و اعدام می‌کنیم. اما در این میان اتفاقی که می‌افتد این است که هزینه مبادلاتی اجاره‌نشین‌ها بسیار بالا می‌رود. ممکن است فردی از ۱۰۰ واحدی که قبلاً اجاره می‌داد ۱۰ واحد را برای دور زدن قانون تعیین سقف اجاره‌بها دو نوع تفاهم‌نامه بنویسند اما سایر واحدها را اجاره نمی‌دهد و اینچنین افراد باید زمان بسیار بیشتری برای پیدا کردن خانه جدید صرف کنند. در این میان به ویژه خانه‌هایی که صاحبان آنها سقف تعیین‌شده را رعایت می‌کنند نیز متقاضی بیشتری خواهند داشت و در نهایت کاهشی که فرد متصور بود رخ نمی‌دهد چراکه همان مبلغ را باید صرف جست‌وجو و پیدا کردن مکان جدید و... کند. بنابراین این نوع سیاست‌ها در مجموع و در شرایطی که عرضه با مشکل مواجه است بی‌فایده است که هیچ، نتیجه عکس هم دارد.
به اجاره‌داری حرفه‌ای اشاره کردید، در دنیا اجاره دادن به چه صورت است؟ آیا بازاری حرفه‌ای وجود دارد یا به صورت فرد به فرد است؟ آیا وجود یک بازار حرفه‌ای مشکلی از وضعیت بازار مسکن در ایران حل می‌کند؟
در برخی از کشورهای پیشرفته دنیا شرکت‌هایی وجود دارند که مجتمع‌هایی برای اجاره دادن دارند اما بحث ما اصلاً این نیست. چراکه وقتی شرایط اقتصادی کشور باثبات نیست موضوع با این داستان‌ها حل نمی‌شود. اجاره‌داری حرفه‌ای به صورت طبیعی در کشورهایی وجود دارد که ثبات اقتصادی دارند اما وقتی شرایط اقتصادی باثبات نیست اجاره‌داری حرفه‌ای نیز شکل نمی‌گیرد. این‌طور نیست که تصور کنیم در کشورهای دیگر دولت‌ها سرمایه‌گذاران را وادار به اجاره‌داری حرفه‌ای کرده باشند و اینجا دولت کم‌کاری کرده است. در واقع بحث این است که در کشورهایی که اجاره‌داری حرفه‌ای شکل گرفته اقتصاد آنقدر ثبات دارد که به صورت طبیعی شرکت‌هایی به عنوان یک فعالیت اقتصادی سودآور به آن روی آورده و به آن به عنوان یک پروژه اقتصادی نگاه می‌کنند.
بخشی از مشکلات مسکن به ثبات اقتصادی برمی‌گردد و تمام این ثبات تنها ثبات اقتصادی کلان و مهار تورم و... نیست. بلکه ثبات حتی از لحاظ قوانین و مقررات و نحوه برخورد بخشنامه‌ای هم مطرح است. در واقع به نوعی قابلیت پیش‌بینی شرایط و امکان برآورد شرایط برای سرمایه‌گذاران در سایر نقاط دنیا معمولاً وجود دارد اما در ایران نه‌تنها اقتصاد کلان ثباتی ندارد که در حوزه قانونگذاری نیز ثباتی نیست و هر روز با تغییر قوانین یا خلق قانون‌های جدید مواجهیم.
خلاصه اینکه اجاره‌دار حرفه‌ای در دنیا از سوی دولت شکل نگرفته است. دولت تنها اگر مداخلات بیخود انجام ندهد و اجازه دهد بخش خصوصی کار خود را انجام دهد بازار بهبود پیدا می‌کند.
چرا دولت به جای حل ریشه‌ای مشکل اقدامات قهری و دستوری انجام می‌دهد. آیا هدف دولت واقعاً رفع مشکلات مسکن است؟ یا اهداف دیگری از سیاستگذاری در بازار اجاره‌بها و مسکن دارد؟
واقعیت این است که این موضوع ابعاد مختلفی دارد. از طرفی ما در بخش مسکن واقعاً کارشناس حرفه‌ای و خوبی که خودش هم ذی‌نفع قضیه نباشد کم داریم. از طرفی توجه به اینکه دولت در مشاوره‌هایی که می‌گیرد سراغ چه کسانی می‌رود هم پاسخی برای این سوال است. افرادی که بعضاً در برنامه‌های تلویزیونی صدا‌و‌سیما به عنوان کارشناس این حوزه حضور پیدا می‌کنند به نحوی از قوانینی که مشخص است غلط هستند دفاع می‌کنند که واقعاً عجیب است. سه سال داد زدیم قانون مالیات بر خانه‌های خالی اشتباه است و الان هم به هیچ‌جا نرسیده اما آقایان همچنان از آن به عنوان یک راهکار عالی و مشکل‌گشا در بازار مسکن یاد می‌کنند. بعضاً هم افرادی تصمیم‌گیرنده هستند که هیچ تخصصی در این زمینه ندارند، طرف نه اقتصاد خوانده و نه در این حوزه تجربه دارد اما در زمینه مسکن نظر می‌دهد و تصمیم می‌گیرد.
بحران دیگری که داریم این است که دولت‌های ما فقط به دوره خود فکر می‌کنند و در تلاش‌اند تا در همان چند‌سالی که بر سر کار هستند از خود کارنامه خوبی به جای بگذارند اما به ابعاد بلندمدت اقدامات خود فکر نمی‌کنند.۱۴ سال طول کشید تا مسکن مهر بسازند بعد الان می‌آیند ادعا می‌کنند چهار میلیون مسکن ملی می‌سازند. این اقدام هم صرفاً به دلیل منافع خودشان است و اصلاً مهم نیست فاجعه‌ای که این اقدامات در بلندمدت ایجاد می‌کند، چیست. از سوی دیگر نمی‌توان منابع مالی دولت را در این سیاست‌ها نادیده گرفت. مزیتی که در حوزه فروش زمین، رانت، انواع مالیات و عوارضی که در بخش مسکن نصیب دولت می‌شود هم وجود دارد.
وقتی شهرداری‌ها ۸۰ درصد درآمد خود را از محل زمین و مستغلات و ساخت‌وساز به دست می‌آورند این یعنی این رقم‌ها کم نیستند. وقتی چنین تفکری هست که ۲۵ نفر خرج شهر هشت میلیون‌نفری را از طریق رانت ساخت‌وساز می‌دهند و وقتی چنین بستری هست که پول سهل‌الوصول را می‌توان گرفت، چرا فقط شهرداری؟ چرا دولت نه.
اینکه می‌گویند ما فکر منافع دولت نیستیم و صرفاً به دنبال ساماندهی بازار مسکن این اقدامات را انجام می‌دهیم همه حرف است. اگر واقعاً به دنبال ساماندهی بخش مسکن باشند با مالیات و بگیر و ببند و اخذ جرایم و... بخش مسکن درست نمی‌شود. بخش مسکن صرفاً یک بستر برای کسب منابع و اداره دولت است و دولت در این حوزه ذی‌نفع است. همه این موارد (عدم تخصص کارشناسانی که مورد مشورت قرار می‌گیرند، ذی‌نفع بودن کارشناسان، ذی‌نفع بودن دولت، دید کوتاه‌مدت دولت و...) در این میان موثر است.
با همه این حرف‌ها آیا دولت در نهایت موفق به کنترل بازار اجاره می‌شود یا نه؟
به این سوال تحت دو سناریوی کاملاً مختلف باید پاسخ داد. سناریوی اول این است که اگر همین رویه‌ای را که هست پیش ببرد شرایط بحرانی‌تر هم خواهد شد و هیچ کنترلی هم برای بازار مسکن قابل تصور نخواهد بود. در این میان اگر سلطان اجاره‌داری و خرید و فروش مسکن را دستگیر و حتی اعدام هم کنیم اتفاقی نخواهد افتاد. اما اگر نوع نگاه تغییر کند و همان‌طور که ۱۰ سال است بارها گفتیم راه‌حل این موضوع خارج از بازار مسکن است و توجهی به آن نکردند توجه کنند شاید وضعیت بهبود پیدا کند.
البته باید توجه داشت که خیلی فرصت‌ها از دست رفته است. اگر پنج سال پیش به پیشنهادهای ما عمل می‌شد خیلی بهتر بود و الان وضعیت رو به بهبود می‌رفت. اما الان می‌ترسم خیلی دیر شده باشد و هرچند که می‌گوییم فرصت هست اما فرصتی نمانده و احتمالاً راهکارهایی که ما مطرح می‌کنیم نیز نتیجه عکس داشته باشد. برای مثال گفته می‌شود که اگر تحریم‌ها برداشته شود و رشد اقتصادی داشته باشیم وضع مردم خوب می‌شود. اما باید توجه داشت که در صورت رونق اقتصادی، و از‌سرگیری صادرات نفت و... این نگرانی به وجود می‌آید که در نتیجه بهبود وضعیت اقتصادی مردم تقاضا افزایش یابد. تقاضا در حالی افزایش پیدا می‌کند که ۱۵ سال است نرخ رشد سرمایه‌گذاری منفی بوده و سرمایه‌های موجود و همچنین کارخانه‌ها مستهلک شده و توان تولید کارخانه‌ها از دست رفته است. در این شرایط عرضه، تقاضا را همراهی نخواهد کرد و این بحران وحشتناکی را رقم می‌زند.
متاسفانه فرصت‌سوزی اساسی در حوزه مسکن اتفاق افتاده و اگرچه هنوز می‌توان برگشت و کارهای زیربنایی از جمله جذب سرمایه‌گذاری و رفتن به سمت سرمایه‌گذاری‌های نوین و جبران سرمایه‌های مستهلک انجام داد اما در مجموع خیلی از فرصت‌ها از بین رفته است.
راهکارهایی که در گذشته پیشنهاد می‌دادید و معتقدید به آن بی‌توجهی شده چه بوده است؟
بحث اصلی این بود که مساله بخش مسکن درون مسکن نیست و یکی در اقتصاد کلان است و دیگر در شهرسازی. در اقتصاد کلان ۱۵ سال است که نرخ رشد اقتصادی منفی است. وقتی نرخ منفی است با توجه به رشد جمعیت یعنی شاخص درآمد سرانه افت پیدا کرده است و مرکز پژوهش‌های مجلس نیز این را تایید می‌کند. ما نسبت به سال ۸۵، ۵۰ درصد قدرت خرید را از دست داده‌ایم. وقتی قدرت خرید آنقدر کاهش پیدا کرده است شما هر چقدر هم تولید کنی خریداری وجود ندارد. مگر کیفیت مسکن را پایین بیاوری که ارزان‌تر تمام شود که واقعاً راهکار خطرناکی است.
از طرفی نظام شهرسازی ما مشکل دارد و رانت‌هایی ایجاد می‌کند که نظام توزیع سرمایه‌گذاری و هدایت ساخت‌وساز را با مشکل مواجه می‌کند. این وضعیت باعث شده حجم زیادی ساخت‌وساز در شمال تهران انجام شود اما در جنوب شهر آنقدر ساخت‌وساز نداشته باشیم. چراکه سرمایه‌گذار به دنبال سود است و سیاستگذاری به نحوی بوده که سود در ساخت‌وسازهای لوکس شمال شهر است.
