بازار پادگان نیست که از کسی دستور بگیرد
محمود اولاد از اثر سیاست‌های متناقض و مداخله در بازار اجاره می‌گوید
اظهار نظر رئیس‌جمهور درباره افزایش 30درصدی نرخ اجاره‌بها باعث شده تا واکنش‌ها نسبت به وضعیت بازار اجاره بالا بگیرد، صرف نظر از اینکه آمارهای غیررسمی و گفته‌های مستاجران از افزایش دوبرابری کرایه‌خانه‌ها در سال جاری حکایت دارد اما در این بین واسطه ملکی با برداشت اشتباه از این اظهارات اقدام به تعیین سقف اجاره کرده‌اند.
اظهار نظر رئیس‌جمهور درباره افزایش 30درصدی نرخ اجاره‌بها باعث شده تا واکنش‌ها نسبت به وضعیت بازار اجاره بالا بگیرد، صرف نظر از اینکه آمارهای غیررسمی و گفته‌های مستاجران از افزایش دوبرابری کرایه‌خانه‌ها در سال جاری حکایت دارد اما در این بین واسطه ملکی با برداشت اشتباه از این اظهارات اقدام به تعیین سقف اجاره کرده‌اند. موضوعی که باعث شده تا به نگرانی‌های بیشتری در مورد شرایط بازار مسکن و اجاره دامن بزند. اگرچه مشاهدات میدانی نشان داده که خبر هفته گذشته رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران مبنی بر دستورالعمل ممنوعیت افزایش 30درصدی اجاره در سطح شهر تهران، اجرایی نشده اما ابعاد مداخلات مستقیم سیاستگذار در این بازار و تبعات تعیین سقف مجاز رشد اجاره‌بها را در گفت‌وگو با محمود اولاد کارشناس اقتصاد مسکن بررسی کردیم. اولاد معتقد است سیاستگذاری در هر یک از بازارهای فرعی آن هم از نوع دستوری، کار به جایی نخواهد برد و بحران را شدیدتر خواهد کرد. رها کردن این بازارها و رفتن سراغ حل ریشه‌ای مسائل، باید راهکار اصلی باشد. او همچنین تاکید دارد که تعیین سقف اجاره باعث خواهد شد که معاملات صوری انجام شوند و تخلفات گسترده‌تر شود. تخلفات هزینه مبادلاتی را افزایش می‌دهد. افزایش هزینه مبادلاتی باعث گران‌تر شدن بیشتر می‌شود و در نهایت بازار سیاه شکل می‌گیرد و در این میان مستاجران بیشتر از قبل زیان می‌بینند.
♦♦♦
رئیس‌جمهور اخیراً در جلسه شورای عالی مسکن با توجه به آمارهای رسمی گفته که «در بخش مسکن استیجاری به‌طور متوسط در تهران میزان اجاره‌بها ۳۰ درصد افزایش یافته که این رقم امیدوارکننده است»، این مساله باعث واکنش‌های بسیاری نسبت به آمار اعلامی شده چراکه برخی آمارهای غیررسمی حکایت از آن دارد که نرخ پیشنهادی موجران در سال جاری تا دو برابر نسبت به سال قبل افزایش پیدا کرده است. ارزیابی شما از تغییر و تحولات قیمتی در بازار اجاره در سال جاری به نسبت سال گذشته چیست؟
اتفاقاً من خودم از تلویزیون این بخش از صحبت‌های ایشان را شنیدم. بحثی که آقای روحانی داشتند این نبود که میزان اجاره‌بها 30 درصد افزایش یافته، بلکه مطرح کردند که اطلاعاتی می‌رسد که نرخ‌های اجاره بسیار افزایش یافته و گفتند با توجه به نرخ تورم موجود و افزایش درآمدهای سایر بخش‌ها، نمی‌توان انتظار داشت که هیچ افزایشی در اجاره‌ها اتفاق نیفتد و انتظار افزایش نرخ اجاره تا حدود 30 درصد (حتی چند رقم دیگر هم گفتند که به نظرم بالاترین رقم همین 30 درصد بود)، معقول است. من از این حرف ایشان، استنباط نکردم که قصد مداخله و تعیین نرخ در بازار را داشتند، بلکه اتفاقاً برایم جالب بود که در حالی که بسیاری از دوستان به‌ویژه نمایندگان مجلس که اخیراً طرحی در خصوص اجاره ارائه داده‌اند و صحبت از تثبیت نرخ‌های اجاره به مدت پنج سال می‌کنند و توجهی به تغییرات قیمتی در سایر بخش‌ها ندارند، آقای روحانی به رشد نرخ اجاره به شرایط تورمی و افزایش حقوق سایر بخش‌ها توجه داشتند. هرچند، به نظرم بهتر بود نرخی اعلام نمی‌کردند حتی اگر منظورشان اعلام نرخ نبود و فقط می‌خواستند منظورشان روشن‌تر شود که البته برعکس شده و ظاهراً عده‌ای تصور کردند که این 30 درصد تعیین هدف هست و باید عیناً اجرایی شود.
اما در مورد بررسی وضعیت موجود و اینکه چه تغییر و تحولاتی رخ داده است باید بگویم؛ در بازار مسکن به صورت عام و بخش اجاره‌داری به صورت خاص، چند اتفاق رخ داده که حائز اهمیت است و بدون توجه به آنها، امکان ارزیابی شرایط بازار به راحتی میسر نیست.
اول اینکه به هر حال، طی یک‌سال گذشته، قیمت‌های نسبی به هم خورده است. نمی‌توان انتظار داشت که از شیر مرغ تا یک پله قبل از جون آدمیزاد (چون جون آدمیزاد اتفاقاً به شدت بی‌ارزش شده!)، گران شود و قیمت مسکن و اجاره هیچ تغییری نکند. هرچند این بدین معنی هم نیست که میزان تغییرات در تمام بازارها عین به عین تکرار شود و بسته به کشش‌های عرضه و تقاضا و نوع کالا، تفاوت‌هایی وجود دارد و برخی بازارها زودتر و برخی دیرتر تعدیل می‌شوند.
اما نمی‌توان انتظار داشت در پس این همه تغییرات قیمتی، نرخ اجاره تغییری نکند البته بخش زیادی از این تغییرات، در اثر تغییر ارزش واحد مسکونی جبران می‌شود. به هر حال، انتظار بازگشت مالی از سرمایه‌گذاری با تغییر ارزش سرمایه‌گذاری وجود دارد.
دوم اینکه وقتی قیمت مسکن از حد توان مالی خانوارها خارج می‌شود، بخشی از تقاضای خرید، به اجاره تبدیل می‌شود. هرچند، برخی از اجاره‌نشین‌ها مجبور به حرکت به حاشیه‌ها می‌شوند، اما در مجموع این تغییرات بر تغییر شرایط عرضه و تقاضا تاثیر گذاشته و نرخ‌ها را تغییر می‌دهد.
سوم اینکه عرضه واحد مسکونی به‌ویژه در محلاتی که در چند سال گذشته تقریباً کاملاً نوسازی شده‌اند، بسیار محدود شده و این بر شرایط قیمتی و همچنین نرخ‌های اجاره تاثیر می‌گذارد.
چهارم اینکه وقتی مدام گفته می‌شود که سیاست‌های جدیدی در بخش مسکن و اجاره قرار است اجرا شود یا همین طرحی که مجلس داده در مورد اجاره در سطح رسانه‌ها پخش می‌شود، یا مردم نمی‌دانند که سیاست‌های مالیاتی چگونه تغییر خواهند یافت و مشمول مالیات خواهند شد یا نه؟ این شرایط پرریسک ناشی از عدم اطمینان از سیاستگذاری‌ها، مسلماً بر روی نرخ‌ها تاثیر می‌گذارد و باعث التهابات بیشتر بازار و افزایش قیمت‌ها می‌شود.
اینکه رئیس‌جمهور درباره قیمت‌ها چه در بازار مسکن و اجاره و چه در بازار ارز اظهار نظر می‌کند، آیا با منطق اقتصادی همخوانی دارد؟ این‌گونه اظهارنظرات از سوی سیاستمداران چه سیگنالی به بازاری چون بازار مسکن و اجاره می‌دهد؟
مسلماً اظهارنظر مسوولان درباره قیمت مسکن و ارز یا هر دارایی یا کالای دیگری تاثیرات نامطلوبی بر بازار دارد. بازار شرایط خودش را دارد. دولت‌ها باید اجازه دهند که بازارها آزادانه کار خود را انجام دهند. اما در بخش‌هایی که احتمال شکست بازار وجود دارد یا بازارها تسویه نمی‌شوند یا عامل زمان باعث به هم خوردن مقطعی بازار شده است، باید مداخله از جنس اصلاح قواعد بازی برای عملکرد درست و روان بازار را انجام دهند. این با تعیین دستوری قیمت متفاوت است.
همواره باید بازارها را رصد و آینده‌نگری کنند و در صورت نیاز از نوع مداخلاتی که عرض کردم انجام دهند. صحبت از اینکه مردم فعلاً مسکن نخرند، به همان میزان خنده‌دار است که صحبت از اینکه مردم از سر کوچه ما گوجه بخرند! این نوع اظهار نظرها، تنها نشان‌دهنده مستاصل بودن دولت‌ها و دامن زدن به بحران‌های بسیار پیچیده‌تر است چراکه رانت‌جویان خواهند فهمید که دولت مستاصل آنقدر ناتوان در مدیریت بازار است که می‌توان به راحتی بر امواج سوار شده و کسب سود کرد و این یعنی برهم خوردن شرایط بازار.
از طرفی پس از اعلام این نرخ از سوی رئیس‌جمهور، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران از دستورالعمل جدید اتحادیه مبنی بر توقف اجاره خانه‌های گران خبر داده و گفته موجران نباید از نرخ اعلامی که رئیس‌جمهور گفته بالاتر روند و افزایش اجاره‌بها بالاتر از 30 درصد ممنوع است. ظاهراً تصور واسطه‌های ملکی این است که آنچه در جلسه از سوی رئیس‌جمهوری اعلام شده، در واقع سقف مجاز رشد اجاره‌بها در سال جاری است. چنین برداشت اشتباهی چه تبعاتی می‌تواند در بازار اجاره داشته باشد؟
متاسفانه اتحادیه مشاوران املاک تصور درستی از بازار مسکن ندارند. به هر دلیلی دولت محترم نیز به‌جای کارشناسان توانمند اقتصاد مسکن که کم هم نیستند، از مشاوره اتحادیه استفاده می‌کند. این در حالی است که این دوستان ذی‌نفع ماجرا هستند و اصولاً طرف مشورت قرار گرفتن آنها خالی از اشکال نیست.
بازار پادگان نیست که از کسی دستور بگیرد. وقتی قیمت‌ها به صورت دستوری دستکاری شود، بازار سیاه شکل می‌گیرد. تخلفات گسترده می‌شود. به‌جای یک اجاره‌نامه شفاف، دو اجاره‌نامه نوشته می‌شود! یکی برای خوشحال کردن مسوولان محترم و دیگری آنچه واقعی اتفاق می‌افتد.
هرچند شاید این هم بد نباشد که لااقل در آمار نشان داده شود که افزایشی صورت نگرفته است. به هر صورت، این موضوع تبعات بدی خواهد داشت. حتی می‌تواند بازار را ملتهب‌تر کند. عده‌ای از عرضه‌کنندگان را از بازار خارج کند و عده‌ای را به بازارهای غیررسمی سوق دهد. در نتیجه، می‌تواند تاثیر معکوس بر نرخ‌های اجاره داشته باشد.
با این اوصاف آیا دستورالعمل اتحادیه مشاوران املاک تهران، مبنی بر تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها قابلیت اجرایی دارد (اگرچه مشاهدات عینی از مشاوران املاک حاکی از آن است که چنین دستورالعملی ارائه نشده است.)؟
به صورت صوری ممکن است اما واقعاً نه. در پاسخ سوال قبلی عنوان کردم تخلفات گسترده می‌شود. تخلفات هزینه مبادلاتی را افزایش می‌دهد. افزایش هزینه مبادلاتی باعث گران‌تر شدن بیشتر می‌شود. در شکل صوری، ممکن است عده‌ای اجاره‌نامه‌های رسمی را با مبالغ پایین‌تر بنویسند ولی جداگانه اجاره‌نامه‌های غیررسمی‌تر شکل می‌گیرد. یا مطالبه مبالغی که در اجاره‌نامه گنجانده نمی‌شود. ما سال‌ها قبل در بسیاری موارد این موضوع را شاهد بودیم.
تعیین سقف اجاره و قیمت‌گذاری در بازار مسکن و اجاره آیا امری امکان‌پذیر است که چندی است برخی مسوولان در دولت و مجلس به دنبال اجرایی شدن آن هستند؟ با توجه به این امر تعزیراتی شدن بازار مسکن و اجاره چه پیامدهایی دارد؟
امکان‌پذیری‌اش که امکان‌پذیر است! کاری ندارد. کافی است دستورالعمل شود که بیشتر از این نرخ عقوبت دارد و حتی چند نفر را هم اعدام کنند! اما مساله این است که در عمل چه اتفاقی می‌افتد؟ در عمل، هزینه‌های مبادلاتی یا هزینه‌های ناآشکار افزایش می‌یابد. بازارهای غیررسمی شکل می‌گیرد. گروهی هم که ریسک‌گریز هستند، از بازار خارج می‌شوند و در نتیجه عرضه کاهش می‌یابد.
بالا رفتن هزینه‌های مبادلاتی و ریسک فعالیت غیررسمی در کنار کاهش عرضه، به نرخ‌های بالاتر دامن می‌زند. لابد داستان مافیای ایتالیا را خواندید. فردی مشروب خانگی می‌فروخت و دولت آن را ممنوع اعلام می‌کند. فرد از ناراحتی در پارکی نشسته بود که یکی از مشتریان قبلی به او نزدیک شده و مشروب خانگی با پنج برابر قیمت می‌خواهد. او هم تدارک می‌بیند و می‌گوید به دوستانت هم خبر بده! به قدری کاسبی غیررسمی و غیرقانونی او بالا می‌گیرد که ثروت هنگفتی به هم می‌زند و کارش تا جایی پیش می‌رود که مقابل تصمیم دولت برای برداشتن ممنوعیت فروش مشروب خانگی می‌ایستد چون حالا دیگر نفعش در این محدودیت است!
این نوع سیاستگذاری‌ها و مداخلات قیمتی، دقیقاً همین تاثیر را دارد. قیمت‌ها را بیشتر افزایش می‌دهد چون هزینه مبادلاتی و ریسک فعالیت را افزایش می‌دهد.
چرا سیاستگذاران در اقتصاد ایران به‌رغم نمایان شدن پیامدهای رعایت نکردن اصول بدیهی علم اقتصاد چون سرکوب نرخ‌ها و قیمت‌گذاری همچنان علاقه به این نوع سیاست‌ها دارند؟ چرا از تجربه چنین سیاستی که بارها آزموده‌اند، درس عبرت نمی‌گیرند؟
متاسفانه مشکل اینجاست که کارها و سیاست‌های درست، تاثیر دورتری دارند. یعنی اقدامی که اکنون انجام می‌دهی ممکن است چند سال بعد به نتیجه برسد. این موضوع باعث می‌شود مسوولان کمتر دنبال این نوع سیاست‌ها باشند. چراکه اولاً در کارنامه عملیاتی آنها ثبت نمی‌شود و برای مسوولان دوره بعدی عملکرد محسوب می‌شود، دوماً بخشی از این سیاست‌ها حتی شرایط موجود را ممکن است وخیم‌تر هم بکنند ولی در بلندمدت بسیار کارا باشند.
در نتیجه، نه‌تنها تاثیر مثبت آن در دور بعدی و برای مسوولان ثبت می‌شود، بلکه برای مسوولان فعلی عملکرد بد ثبت می‌شود. سیاستگذاری‌های مسوولان متاسفانه سیاست‌های اثرگذاری سریع و کوتاه‌مدت را شامل می‌شود حتی اگر در بلندمدت اثرات مخرب بدتری داشته باشد. سیاستگذار، تنها رفع بحران را در دوره مدیریتی خود طالب است حتی اگر به بهای بحرانی وسیع‌تر و خطرناک‌تر در آینده باشد. چون معلوم نیست در آینده این فرد مسوول باشد یا نه! کسی هم آن تاثیرات را بر گرده مسوول سابق نمی‌گذارد.
از طرف دیگر، شرایط رانتی اقتصاد ایران را در نظر داشته باشید. این شرایط رانتی، ذی‌نفعان زیادی دارد. ذی‌نفعانی که هیچ تمایلی به تغییر و اصلاح ندارند (همانند همان ایتالیایی). این ذی‌نفعان با جوسازی، نفوذ و ارائه تحلیل‌ها یا حتی اثرگذاری در برخی بازارهای مورد توجه سیاستگذار، ذهنیت برنامه‌ریزی سیاستگذار را تحت تاثیر قرار می‌دهند.
در شرایط فعلی اقتصاد ایران سیاستگذاری در بازار اجاره باید به چه صورت باشد تا بر اساس آن بتوان این بازار را مدیریت کرد؟
واقعیت این است که شرایط اقتصاد ایران به گونه‌ای است که نمی‌توان بدون اصلاح ریشه‌های مساله، دیگر تنها به حل صورت مساله پرداخت. به نظر من در چنین شرایط اقتصادی، باید بازار اجاره را به حال خود رها کرد و مساله را ریشه‌ای‌تر حل و در جای دیگری جست‌وجو کرد. حل مساله بحران‌های بانکی و رشد نقدینگی، اصلاح ساختارهای نهادی رانت‌جو و حذف بسیاری از قوانینی که فقط گسترش‌دهنده رانت‌جویی است، بسیار ضروری است.
تصور کنید بیماری دارید که عفونت همه جای بدنش را گرفته و شما مدام پاشوره می‌کنید که تبش را پایین بیاورید، در نهایت حتی ممکن است به مرگ بیمار بینجامد. این روش‌های برخورد هم همین‌گونه است. ریشه‌های مساله اقتصاد ایران باید شناسایی و حل شود وگرنه سیاستگذاری در هر یک از بازارهای فرعی آن هم از نوع دستوری، کار به جایی نخواهد برد و بحران را شدیدتر خواهد کرد. رها کردن این بازارها و رفتن سراغ حل ریشه‌ای مسائل، باید راهکار اصلی باشد. هرچند، بعید است چنین اتفاقی بیفتد چراکه در کوتاه‌مدت وجهه مسوولان را خراب می‌کند به‌ویژه که در سال انتخابات مجلس هم هستیم و سیاست‌های پوپولیستی چربش بیشتری دارند.
