رفتار مسکن در مدار ارزی

با تشدید رکود در بازار مسکن و رکوردهایی جدید در کاهش تعداد معاملات، پیش‌بینی‌های کاهش قیمت مسکن قوت گرفته است، اتفاقی که در دوره‌های قبلی رونق-رکود نیز رخ داده بود. دلایل مختلفی برای این موضوع قابل ذکر است، دلایلی که برخی عام بوده و در همه دوره‌ها تکرار می‌شود، و دلایلی که خاص‌تر بوده و ویژه این دوره خاص است؛ در این یادداشت کوتاه سعی می‌شود این موضوع با محوریت نوسانات ارز (به عنوان یک دلیل خاص) مورد بررسی قرار گیرد.

رکود مبادلات

به‌صورت عام، هر زمان و در مورد مبادلات هر کالایی رکود رخ دهد، نخستین اتفاقی که می‌افتد دست خریدار یا به عبارت دقیق‌تر، دست طرف دارای پول و نقدینگی پرتر می‌شود. در دنیایی که هزاران سال است از تهاتر فاصله گرفته و پول به‌عنوان ابزار مبادله شناخته شده است، کسی که دارایی نقد دارد، نسبت به کسی که دارای یک کالا (فرضاً ساختمان) است، آزادی عمل و حق انتخاب بیشتری برای مبادله پول /کالای خود با دیگر انواع کالاها و خدمات دارد؛ با وارد شدن رکود به این معادله، وزنه بیشتر و بیشتر به جانب صاحبان پول (خریداران بالقوه) می‌چرخد، خلاصه اینکه با قوی شدن قدرت چانه‌زنی طرف تقاضا (بدون در نظر گرفتن میزان عرضه و تقاضا و نوسانات آن) احتمال کاهش قیمت یا حداقل احتمال ایجاد فرصت‌های متعدد خرید ملک، زیر قیمت جاری بازار افزایش می‌یابد. جریان کار و زندگی برای هیچ‌کس حتی دارندگان املاک و مستغلات متوقف نمی‌شود، اما وقتی جریان پول در حوزه املاک کند می‌شود، مرتب باید شاهد مواردی باشیم که این مالکان در مسیر تعارض و عدم تعادل بین جریان نرمال کار و زندگی خود (و نیازهای مالی و نقدینگی که در این مسیر ایجاد می‌شود) و جریان معاملات در بازار املاک، با کاهش قیمت یا تامین‌ مالی خریداران (فروش اقساطی) سعی کنند این عدم تعادل را مرتفع کنند. کاهش قیمت مسکن هرچند کمتر به چشم خورده و در بین عامه مردم اتفاقی دور از ذهن تلقی می‌شود، اما در سال‌های اخیر و طبق اطلاعات مرکز آمار ایران طی سال‌های 1388 و 1391 دوبار شاهد این اتفاق بوده‌ایم، بنابراین با افزایش قدرت چانه‌زنی صاحبان نقدینگی، کاهش کلی در نرخ مسکن (فراتر از کاهش‌های موردی ناشی از موارد اشاره‌شده) موضوعی عجیب و بی‌سابقه نخواهد بود.

هزینه-فرصت اقتصادی

سرمایه‌گذاری در ملک (و نه خرید به قصد استفاده شخصی) با دو هدف اصلی و یک هدف فرعی رخ می‌دهد. اهداف اصلی عبارتند از انتفاع از افزایش قیمت ملک و کسب جریان درآمدی ناشی از اجاره (و در وهله بعد درآمد ناشی از کسب‌وکارهای خدماتی و تجاری و...) و هدف فرعی نیز استفاده از ملک به‌عنوان وثیقه برای دریافت تسهیلات است.

در فضای حاضر دو اتفاق رخ داده است: الف- رشد شدید نسبت قیمت به اجاره (ناشی از رشد شدید قیمت ملک و عدم رشد اجاره‌بها همپای آن) و کاهش جذابیت این فاکتور بنیادین در حوزه املاک مسکونی و تجاری و ب- ورود به یک دوره رکودی پس از این افزایش شدید و رشد قیمتی. در این فضای رکودی شاید اختلاف‌نظری در مورد کاهش قیمت مسکن بین متخصصان و کارشناسان وجود داشته باشد، اما در خصوص عدم افزایش قیمت مسکن (حذف فرصت انتفاع از افزایش قیمت ملک) اتفاق نظر قابل توجهی وجود دارد. جمع‌بندی موارد الف و ب نشان‌دهنده زیرسوال رفتن جدی اهداف اصلی سرمایه‌گذاران بالقوه حوزه ملک، حداقل در میان‌مدت و بازده دوساله آتی است. عدم ورود سرمایه‌گذاران و عدم ورود نقدینگی به این حوزه عامل برهم خوردن توازن عرضه و تقاضا به نفع بخش تقاضای واقعی /مصرفی ملک بوده و بالقوه می‌تواند باعث تعدیل بیشتر قیمت‌ها شود.

فرصت بازار ارز

رشد نرخ ارز را نمی‌توان مستقیماً عامل افزایش نرخ مسکن  دانست. رشد نرخ ارز با اثرگذاری بر نرخ تورم جاری و همچنین آتی، توجیه کافی جهت افزایش نرخ مسکن (به عنوان یکی از پناهگاه‌های سنتی عامه مردم در برابر تورم) را فراهم آورد؛ در ساختار اقتصادی غیررقابتی و درگیر تحریم ایران، قیمت‌های کالاهای وارداتی-نیمه‌وارداتی زمانی که با افزایش نرخ ارز، توجیه کافی جهت گران شدن را پیدا کرده و قیمت خود را با دلار بالای 15 هزار تومان تطبیق دادند، پس از کاهش نرخ ارز واکنش کاهشی خاصی از خود نشان ندادند و عملاً شاهد ایجاد تورم منفی در کشور نبوده‌ایم (عاملی که به‌صورت جدی می‌تواند باعث کاهش قیمت مسکن شود)، اما با کاهش نرخ ارز به ارقامی که اکثر فعالان با شک و تردید نسبت به آن می‌نگرند (و احتمال بازگشت نرخ ارز به رقم‌های بالاتر را متصور هستند) برای برخی این توجیه ایجاد می‌شود که حتی اندکی زیر قیمت، ملک خود را فروخته و به بازار ارزی ورود کنند که ظاهراً فرصت خرید برای سرمایه‌گذاران فراهم کرده است و این عامل باعث افزایش فایل‌های فروش زیر قیمت نزد بنگاه‌های املاک در سطح شهر تهران و به‌ویژه مناطق اعیان‌نشین (مناطقی که ساکنان و سرمایه‌گذاران در آن عمدتاً از اشخاص حقیقی و حقوقی تشکیل می‌شود که به نوعی درگیری مستقیم با ارز دارند) شده است.

فرصت بازار سهام

برای برخی دیگر نیز مشاهده عدم توقف رشد بازار سهام، در ماه‌هایی که بقیه بازارها متوقف شده است این انگیزه را ایجاد می‌کند که پس از کسب بازدهی قابل توجه از بخش مسکن، با چشم‌پوشی از قسمت اندکی از سود خود، بازار فاقد چشم‌انداز (حداقل برای دو سال آتی) مسکن را رها کرده و وارد بازاری شوند که چشم‌انداز رشد آن همچنان پابرجاست و در صورت عدم وقوع رخداد منفی سیاسی جدی، حتی اگر رشدی در بازار شاهد نباشیم، باز با سهامی مواجهیم که نسبت قیمت به سود بسیار پایینی داشته و بسیار ارزنده هستند. در نهایت هرچند برای عامه مردم بازار ارز و سهام عاملی جهت فروش قیمت مسکن نیست، اما در زمانی که وضعیت

هزینه-فرصت اقتصادی این حوزه زیرسوال رفته است، فروش زیرقیمت ملک توسط افرادی که به دنبال فرصت‌های بازار ارز و سهام هستند، می‌تواند ماشه کاهش سراسری در قیمت مسکن را بچکاند.

جانشین‌های ضدتورمی ملک

راهکار اساسی برای جلوگیری از سرازیر شدن سرمایه‌ها به سمت حوزه مسکن و ساختمان، توسعه اقتصادی و افزایش فرصت‌های کسب درآمد از فعالیت‌های مولد تولیدی و خدماتی است، اما در کوتاه‌مدت و در برخی برهه‌های خاص ایجاد فرصت‌های سرمایه‌گذاری روی مزیت‌های نسبی کشور (منابع زیرزمینی) می‌تواند راهگشا باشد. با نگاهی به آمارهای تاریخی می‌توان متوجه شد بسیاری از انواع مواد و کالاها نظیر طلا، فلزات اساسی و... جانشین‌های ضدتورمی مناسبی برای ملک بوده و با ایجاد ابزارهای سرمایه‌گذاری مستقیم در این‌گونه کالاها (به‌ویژه فلزات اساسی و...) و فرهنگ‌سازی مناسب روی آن می‌توان تا حدی در دوره‌های تورمی (به‌ویژه رکود تورمی که همزمان با بروز تورم، فرصت درآمدزایی در فعالیت‌های تولیدی و خدماتی نیز کاهش می‌یابد)، از سرازیر شدن سرمایه‌ها به سمت بازار مسکن و تشدید تورم در این حوزه جلوگیری کرد.